I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.11.2024 beantragt die Azar Immobilien GmbH die Genehmigung zum Umbau und energetischen Modernisierung eines bestehenden Mehrfamilienhauses mit 12 Wohneinheiten und einem Büro auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Glattbacher Überfahrt xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das Bestandsgebäude ist mit einer Grundfläche von ca. 24,6 m auf 12,6 m direkt grenzständig an der Straßenbegrenzungslinie, sowie mit den beiden seitlichen Giebelwänden ebenfalls grenzständig zu den Nachbargrundstücken errichtet. Mit 4 Geschossen, zuzüglich Kellergeschoss und Dachgeschoss mit flachgeneigtem Satteldach erreicht das Gebäude mit seinem First im Bestand eine Höhe von ca. 15 m.
Die Baumaßnahme sieht Grundrissänderungen auf allen Ebenen, die Reduzierung der Anzahl der Wohneinheiten von 15 auf 12, eine energetische Dämmung der Gebäudehülle, geänderte Fensteröffnungen, Errichtung von Balkonanlagen auf der Gebäuderückseite, die Errichtung eines Müll- und Fahrradhauses, den Rückbau des Dachgeschosses mit Satteldach und die Neuerrichtung eines Staffelgeschosses als 4. Obergeschoss vor. Das Gebäude erhöht sich damit im Firstbereich um ca. 0,5 m gegenüber dem Bestandsgebäude. Im neuerrichteten Staffelgeschoss ist eine Büronutzung vorgesehen.
Das Baugrundstück verfügt über eine Größe von 587 m². Die überbaute Fläche beträgt ca. 331 m². Die 12 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 823 m². Die Bürofläche liegt bei 68 m².
Im rückwärtigen Grundstücksbereich ist der Abbruch der im Bestand vorhandenen beiden Garagenzeilen mit 10 Gargenstellplätzen geplant. Stattdessen werden 10 offene Stellplätze sowie ein begrünter Kinderspielplatz mit Büschen und einer Baumpflanzung angelegt.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauvorhaben handelt es sich um keinen Sonderbau. Über das Vorhaben ist daher im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden. Das Vorhaben unterliegt damit der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans aber in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ gemäß § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Mischgebietes“ im Sinne des § 6 BauNVO.
Die Zulässigkeit von Vorhaben beurteilt sich bei einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil" im Sinne des § 34 BauGB nach dem „Einfügungsgebot". Demnach ist ein Vorhaben dann planungsrechtlich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben.
Zusammengefasst ergibt sich aus der näheren Umgebung als maßgebender baulicher Rahmen:
- Mischgebiet - MI
- Geschosse: V+D
- Vordere Baugrenze: Straßenbegrenzungslinie
- Überbaute Grundstücksfläche: bis 80 %
- Geschlossene, bzw. abweichende Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben fügt sich nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die Nutzungsarten „Wohnen“ und „Büro“ sind in einem Gebiet, das einem „Mischgebiet“ entspricht, gemäß § 6 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 BauNVO allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Die Grundfläche des Gebäudes wird nicht verändert. Durch den Rückbau des Dachgeschosses mit flach geneigtem Satteldach und Errichtung eines Staffelgeschosses erhöht sich die Höhe des Gebäudes geringfügig um ca. 0,5 m. Die Gebäudehöhe liegt damit noch innerhalb des Maßstabs der näheren Umgebung.
Bauweise
Die Bebauungsstruktur in der näheren Umgebung ist heterogen. Es liegt teilweise eine geschlossene, teilweise eine abweichende Bebauung vor. Durch die Baumaßnahme wird die Bauweise nicht verändert.
Überbaubare Grundstücksflächen
Die Grundfläche des Gebäudes wird nicht verändert. Die Balkonanbauten auf der Gebäuderückseite sind zulässig.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß genehmigtem Bestand waren auf dem Gebäude bisher 15 Wohnungen mit 15 PKW-Stellplätzen genehmigt und vorhanden. Eine Teilfläche mit 5 PKW-Stellplätzen wurde veräußert. Zuletzt wurden 10 PKW-Stellplätze in 2 Garagenzeilen nachgewiesen. Die Garagen werden abgebrochen und 10 offen PKW-Stellplätze geschaffen. Für das Bauvorhaben ist ein neuer Stellplatznachweis zu erbringen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Für die 12 Wohneinheiten die alle über eine Wohnfläche unter 100 m² verfügen werden 12 Stellplätze benötigt. Für die im Staffelgeschoss neu errichteten Büroflächen ist, gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) je 40 m² Nutzfläche ein PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei einer Nutzfläche von 68 m² ergibt sich für die Bürofläche ein Stellplatzbedarf von 2 PKW-Stellplätzen. Insgesamt sind für das Bauvorhaben 14 PKW-Stellplätze erforderlich. Hiervon sind 10 PKW-Stellplätze auf dem Baugrundstück nachgewiesen.
Aufgrund der räumlichen Verhältnisse auf dem Grundstück können 4 PKW-Stellplätze nicht nachgewiesen werden. Eine Ablösung dieser PKW-Stellplätze kann zugelassen werden, da das Grundstück in der Zone 2 „innerhalb des erweiterten Stadtrings“, gem. § 4 Abs. 2 Nr. 2 GaStAbS liegt und sich zudem in unmittelbarer Nähe ein öffentliches Parkhaus befindet. Vor Erteilung der Baugenehmigung ist eine entsprechende Ablösevereinbarung zwischen dem Bauherrn und Stadt Aschaffenburg abzuschließen.
Für Fahrräder sind nur für den zusätzlich ausgelösten Bedarf Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Bei Büroflächen ist je 60 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz erforderlich. Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 2 Fahrradabstellplätzen. In der Durchfahrt zum Innenhof werden 11 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Da nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden darf, sind an den Giebelwänden keine Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken zu beachten. Es gilt ein gegenseitiges Anbaurecht.
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen des geplanten Gebäudes werden eingehalten.
Ein eventueller Überbau durch die Wärmedämmung ist vor Baubeginn zivilrechtlich mit den Eigentümern der Nachbargrundstücke i.R.d. Art. 46a AGBGB abzustimmen.
Erschließung
Die Erschließung ist gewährleistet.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Gem. § 6 Abs. 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 angefangener Stellplätze mindestens ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 10 PKW-Stellplätzen ergäbe sich ein nachzuweisender Bedarf von 3 Laubbäumen. Im Hofbereich des Grundstückes waren bisher 2 Garagenzeilen vorhanden. Durch deren Rückbau, die Verengung des Hofbereiches und die Anlage eines begrünten Kinderspielplatzes mit Büschen und 1 Laubbaum verbessert sich die Begrünungssituation deutlich. Weitere Baumpflanzflächen können, ohne Wegfall von notwendigen PKW-Stellplätzen nicht vorgenommen werden. Insofern kann der Freiflächenplan wie vorgelegt akzeptiert werden. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Im östlichen Grundstücksbereich ist ein ca. 60 m² großer Kinderspielplatz vorgesehen. Diese nicht überbaute Fläche ist, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Sonstiges
Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Einzelheiten werden in der vom Tiefbauamt zu erteilenden Entwässerungsgenehmigung, gem. der städtischen Entwässerungssatzung geregelt.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
