Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 24.01.2025 beantragte der Bauherr xxx die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 12 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Cornelienstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Die Bestandsgebäude auf den Baugrundstücken werden abgebrochen.
Geplant ist auf dem vollständig versiegelten Baugrundstück im rückwärtigen Bereich die Errichtung eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses, einschließlich eines eingerückten Staffelgeschosses mit extensiv begrüntem, um 1,5° geneigtem Flachdaches, das dreigeschossig an das grenzständige, dreigeschossige Nachbargebäude Cornelienstraße xxx mit flach geneigtem Satteldach angebaut wird und im Übrigen freistehend ist. Der Flachdachanteil des eingerückten Staffelgeschosses erhält neben Terrassen eine intensive Dachbegrünung. Die Nutzung des Objektes verteilt sich auf:
- Erdgeschoss: 1 Wohneinheit (125 m²), Hobbyraum und Doppelgarage
- 1. und 2. OG je 5 Wohneinheiten (je 57 m² - 95 m²)
- Dachgeschoss: 1 Wohneinheit (197 m²)
Von den 12 Wohnungen verfügen 10 über Wohnflächen unter 100 m² und 2 Wohnungen über Wohnflächen unter 200 m². Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 1.030 m².
Das Gebäude hat eine Grundfläche von ca. 331 m² und eine Geschossfläche von ca. 2.264 m².
Die Fahrräder sind im Erdgeschoss im Fahrradraum und vor dem Eingang in einer überdachten, umschlossenen und abschließbaren Anlage untergebracht.
Im Hofbereich sind 17 offene Stellplätze, verschiedene Grünflächen sowie ein ca. 90 m² großer Kinderspielplatz angeordnet. Weiterhin sind 5 Baumpflanzungen vorgesehen.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, allerdings in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und damit im Innenbereich und ist somit nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen.
Demnach „ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben. Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (§ 34 Abs.1 BauGB).
Aus der näheren Umgebung leitet sich folgender maßgebende bauliche Rahmen ab:
- Allgemeines Wohngebiet - WA
- überbaute Grundfläche: bis ca. 100 %
- Geschosse: IV + D
- vordere Baugrenze: Straßenbegrenzungslinie
- straßenbegleitende Blockrandbebauung mit vereinzelten Wohngebäuden in "zweiter" Reihe
- abweichende Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Die nähere Umgebung ist als Allgemeines Wohngebiet einzustufen. Der geplante Neubau des Mehrfamilienhauses fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Maß der baulichen Nutzung / Überbaubare Fläche
Das Baugrundstück ist durch die rückwärtige Bestandsbebauung mit großflächigen Grenzanbauten bisher komplett versiegelt. Durch den Abbruch der baulichen Anlagen und der geplanten Bebauung wird das Grundstück neu geordnet und erfährt eine städtebauliche Aufwertung. Der Versiegelungsgrad wird von derzeit 100 % auf ca. 79 % reduziert.
Die Gebäudegrundfläche von ca. 331 m² und die geplante Höhe (III Vollgeschosse + Staffelgeschoss), wie auch die Bautiefe und die Gebäudestellung orientieren sich an der umliegenden Bestandsbebauung. Damit fügt sich das geplante Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, mit Wohnflächen bis 200 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Neben dem Neubau mit 10 Wohnungen unter 100 m² Wohnfläche und 2 größeren Wohnungen, sind die 8 Bestandswohnungen im Vorderhaus mit je unter 100 m² Wohnfläche zu berücksichtigen. Für die 18 Wohneinheiten die über eine Wohnfläche unter 100 m² verfügen, werden 18 PKW-Stellplätze, für die beiden Wohnungen über 100 m² Wohnfläche weitere 4 PKW-Stellplätze benötigt. Im vorderen Grundstücksbereich werden 17 PKW-Stellplätze offen, sowie 2 in der Doppelgarage nachgewiesen.
Aufgrund der räumlichen Verhältnisse auf dem Grundstück können 3 PKW-Stellplätze nicht nachgewiesen werden. Eine Ablösung dieser PKW-Stellplätze kann zugelassen werden, da das Grundstück in der Zone 2 „innerhalb des erweiterten Stadtrings“, gem. § 4 Abs. 2 Nr. 2 GaStAbS liegt und sich zudem in unmittelbarer Nähe ein öffentliches Parkhaus befindet. Vor Erteilung der Baugenehmigung ist eine entsprechende Ablösevereinbarung zwischen dem Bauherrn und Stadt Aschaffenburg abzuschließen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 12 neu errichteten Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 1.030 m² sind daher 26 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Es werden 10 Fahrradabstellplätze in einem Fahrradabstellraum im Gebäude und 32 abschließbare Fahrradabstellplätze in einer Fahrradabstellanlage außerhalb des Gebäudes nachgewiesen. Hiervon sind 6 Fahrradabstellplätze für Besucher vorgesehen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung ist über die Cornelienstraße gesichert.
Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Erschließung, Stellplätze, Abstellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 90 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
