Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 23.01.2025 beantragte die Firma MB Immobilien GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 13 Wohneinheiten mit offener Mittelgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Dinglerstraße xxx und xxx, 63739 Aschaffenburg.
Die beiden Bestandsgebäude auf den Baugrundstücken werden abgebrochen.
Geplant ist auf dem, an zwei Seiten an die Dinglerstraße angrenzenden "Winkel"-Grundstück, die Errichtung eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses mit 13 Wohneinheiten mit 38° geneigtem, eingerücktem Satteldach, das an das grenzständige, viergeschossige Nachbargebäude Dinglerstraße xxx, welches ebenfalls über ein Satteldach verfügt, angebaut wird. Es überragt dessen Bautiefe um ca. 1 m bzw. mit entsprechendem Grenzabstand um 3,50 m und liegt mit der Traufe und dem First unterhalb der Traufe und des Firstes des Nachbargebäudes. Das Mehrfamilienhaus wird an die vorderen Grundstücksgrenzen angebaut und erhält zwei abgeschleppte Quergiebel.
Die Wohnflächen der 13 geplanten Wohnungen bewegen sich im Rahmen zwischen 40 m² und 91 m². Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 968 m².
Das Gebäude hat eine Grundfläche von ca. 293 m² und eine Geschossfläche von 1.045 m².
Die notwendigen Stellplätze werden in einer offenen Mittelgarage nachgewiesen. Dort werden 10 PKW-Stellplätze und 7 Fahrradabstellplätze errichtet. Weitere 17 Fahrradabstellplätze werden im Kellerschoss geschaffen. Die 3 fehlenden PKW-Stellplätze sollen abgelöst werden.
Die Mittelgarage wird mit extensiver Dachbegrünung an der vorderen Grundstücksgrenze zur Dinglerstraße errichtet. Zum angrenzenden Fußweg ist ein 1 m breiter Grünsaum als Abgrenzung geplant.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich sind Baumpflanzungen und ein ca. 60 m² großer Kinderspielplatz geplant.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, allerdings in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und damit im Innenbereich und ist somit nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen.
Demnach „ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben. Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (§ 34 Abs.1 BauGB).
Aus der näheren Umgebung leitet sich folgender maßgebende bauliche Rahmen ab:
- Allgemeines Wohngebiet - WA
- überbaute Grundfläche: bis ca. 100 %
- Geschosse: IV + D
- vordere Baugrenze: Straßenbegrenzungslinie
- straßenbegleitende Blockrandbebauung mit vereinzelten Wohngebäuden in "zweiter" Reihe
- abweichende Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Die nähere Umgebung ist als Allgemeines Wohngebiet einzustufen. Der geplante Neubau des Mehrfamilienhauses fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Maß der baulichen Nutzung / Überbaubare Fläche
Das geplante Gebäude wird, wie das Nachbargebäude (Dinglerstraße xxx) entlang der Straßenbegrenzungslinie zur Dinglerstraße errichtet und schließt grenzständig an dieses Nachbargebäude an. Das Gebäude gleicht sich hinsichtlich der Dachform und –neigung ebenfalls an dieses Gebäude an, bleibt mit der Trauf- und Firsthöhe allerdings deutlich dahinter zurück. Mit IV Geschossen, zuzüglich Dachgeschoss wird der Rahmen der näheren Umgebung ebenfalls gewahrt.
Bei einer Grundfläche von ca. 293 m² wird auf dem ca. 648 m² großen Grundstück ein Überbauungsgrad von ca. 45 % erreicht. Mit Nebenflächen (Mittelgarage und Pflasterfläche) im Umfang von ca. 162 m² ergibt sich ein Überbauungsgrad von ca. 70 %. Der Überbauungsgrad der näheren Umgebung erreicht teilweise bis zu 100 %. Ein weiterer Ausgleich wird durch die extensiv begrünte Fläche des Garagendaches im Umfang von ca. 139 m² erreicht.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Für die 13 Wohneinheiten die alle über eine Wohnfläche unter 100 m² verfügen, werden 13 PKW-Stellplätze benötigt. Hiervon werden 10 in der Mittelgarage nachgewiesen.
Aufgrund der räumlichen Verhältnisse auf dem Grundstück können 3 PKW-Stellplätze nicht nachgewiesen werden. Eine Ablösung dieser PKW-Stellplätze kann zugelassen werden, da das Grundstück in der Zone 2 „innerhalb des erweiterten Stadtrings“, gem. § 4 Abs. 2 Nr. 2 GaStAbS liegt und sich zudem in unmittelbarer Nähe ein öffentliches Parkhaus befindet. Vor Erteilung der Baugenehmigung ist eine entsprechende Ablösevereinbarung zwischen dem Bauherrn und Stadt Aschaffenburg abzuschließen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 13 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 968 m² sind daher 24 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hiervon werden 7 in der Mittelgarage und 17 im Kellergeschoss errichtet.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung ist über die Dinglerstraße gesichert.
Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Erschließung, Stellplätze, Abstellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Die ca. 139 m² große Dachfläche der Mittelgarage wird extensiv begrünt. Im rückwärtigen Grundstücksbereich sind 2 Baumpflanzungen geplant.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
