Mit Bauantrag, eingegangen am 06.02.2025 beantragt die Firma KA3 Immobilien GmbH, Würzburger Straße xxx, 63743 Aschaffenburg die Genehmigung für den Neubau einer Wohnanlage mit 47 Wohneinheiten mit offener Mittelgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg in der Rhönstraße xxxx.
Bei dem Baugrundstück handelt es sich um eine Teilfläche aus dem Commissary-Gelände an der Rhönstraße. Das Bauvorhaben wird auf einem Flurstück geplant, das neu gebildet wurde und von der im Bebauungsplan geplanten öffentlichen Grünfläche bis zur im Bebauungsplan geplanten Privatstraße reicht.
Für das Grundstück waren dem gleichen Bauherrn bereits zwei Baugenehmigungen erteilt worden:
- Eine Baugenehmigung für ein Büro-, Boarding- und Wohnhaus mit 2 Büro-, 10 Boarding- und 28 Wohneinheiten (BV-Nr.: xxx). Über dieses Vorhaben wurde in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates am 19.01.2022 entschieden.
- Eine Baugenehmigung für den Neubau einer Wohnanlage mit 35 Wohneinheiten (BV-Nr.:xxx). Über dieses Bauvorhaben wurde in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates am 06.12.2023 entschieden.
Das Gebäude mit dem Umgriff von ca. 35 m x 37 m umfasst ein Vorderhaus mit Erdgeschoss und 1. bis 3. Obergeschoss, sowie ein, um ein Geschoss überhöhtes Treppenhaus und ein Rückgebäude mit Erdgeschoss und 1. bis 4. Obergeschoss. Die Gebäude haben eine Größe von jeweils 15,50 m x 35 m mit einer baulichen Verbindung in der Mitte ab dem ersten Obergeschoss mit den Maßen 2,98 m x 6,00 m.
Es ist eine reine Wohnnutzung mit 47 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 70 m² und 98 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche liegt bei 3.240 m².
Gegenüber der ursprünglichen Planung haben sich insbesondere folgende Veränderungen ergeben:
- Statt 35 Wohneinheiten sind 47 Wohneinheiten geplant.
- Die beiden Gebäude erhalten einen Verbindungsteil (Flur) ab dem ersten Obergeschoss.
- Die Dächer werden mit einer Photovoltaikanlage belegt und im Übrigen extensiv begrünt.
Für das geplante Gebäude werden insgesamt 21 Stellplätze in einer offenen Mittelgarage im Erdgeschossbereich des Vorderhauses und 26 offene Stellplätze nachgewiesen, davon 2 barrierefreie Stellplätze.
Zudem werden insgesamt 66 Fahrradabstellplätze, hiervon 44 Abstellplätze in einem Fahrradhaus vor dem rückwärtigen Gebäude (Ostseite) sowie 22 Abstellplätze vor dem Eingang des Vorderhauses errichtet.
Vor dem Vordergebäude (Ostseite) ist ein Müllhäuschen geplant.
Hinter dem rückwärtigen Gebäude ist ein Spielplatz mit der erforderlichen Fläche von 195 m² vorgesehen.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans 04/3b „Spessart-Manor“ mit u.a. folgenden Festsetzungen:
Mischgebiet (MI3)
GRZ 0,6
GFZ 1,6
DN 0-15°
Geschossigkeit: II - IV
Maximale Gebäudehöhe: 194,80 m ü.NN
Dachbegrünung ab Dachneigung von weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m²
Pflanzfläche PF3 auf dem Grundstück
Art der baulichen Nutzung
Das Baugrundstück liegt im Mischgebiet. Teile des neu herausgeteilten Grundstücks tangieren die im Bebauungsplan festgesetzte Privatstraße mit Wendehammer (ca. 570 m² Grundstücksfläche). Im Rahmen der genehmigten Planung für die beiden Folgegebäude D und E (Rhönstraße xxx, BV-Nr.: xxx) wurde nachgewiesen, dass die Privatstraße geringfügig nach Osten verlegt und auf den hinteren Teil der Privatstraße, einschließlich Wendehammer verzichtet werden kann. Der Bauherr und Eigentümer der betroffenen Grundstücke hat erklärt, dass dieser Wendehammer auch für die weiteren, sich hieran anschließende Bauvorhaben nicht benötigt wird und eine ausreichende Zuwegung für die Ver- und Entsorgung der Grundstücke sichergestellt ist. Hierzu wurde eine schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers vorgelegt. Gleiches gelte für die notwendige Feuerwehrzufahrt. Die Zufahrt wurde zwischenzeitlich bereits errichtet. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann daher erteilt werden.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ1 von 0,35 bei einem zulässigen Wert von 0,6 und eine GRZ2 von 0,58 bei einem zulässigen Wert von 0,8. Die GRZ2 ist auch unter Berücksichtigung der Privatstraße mit 0,71 eingehalten.
Die GFZ von 1,6 wird durch das vorliegende Bauvorhaben mit einem Wert von 1,41 ebenfalls eingehalten.
Die nördliche Baugrenze wird durch 4 Terrassen im Erdgeschoss und darüber liegend durch jeweils 4 Balkone/Etage um jeweils 2,14 m x 2,94 m überschritten. An der Ostseite wird die Baugrenze durch eine Terrasse, sowie zwei Balkone/Etage um jeweils 1,94 m X 4,32 m überschritten. An der Südseite wird die Baugrenze durch 4 Balkone/Etage um jeweils 1,64 m x 3,74 m überschritten (insgesamt ergibt sich eine Fläche von 266,3 m²).
Die zulässige Höhe von 194,80 m ü. NN wird durch das Bauvorhaben eingehalten und mit einer Höhe vom 192,50 m ü. NN unterschritten.
Eine Befreiung von der Geschossigkeit für das fünfte Vollgeschoss des rückwärtigen Gebäudes sowie den Verbindungbau mit Treppenhaus auf dem Vordergebäude kann erteilt werden, nachdem die im Bebauungsplan festgesetzte maximale Gebäudehöhe noch um 2,30 m unterschritten wird. Die Gesamthöhe des Gebäudes, einschließlich Verbindungsbau und Treppenhaus bleibt hinter den Festsetzungen des Bebauungsplans zurück.
Nachbarliche Belange sind durch die Befreiungen nicht betroffen. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Immissionsschutz
Für das vormals genehmigte Bauvorhaben wurde eine Voruntersuchung zum Schallimmissionsschutz vorgelegt. Nachdem in der aktuellen Planung allerdings auf eine Tiefgarage mit Verbindung zur bestehenden Tiefgarage gänzlich verzichtet und lediglich Wohnungen errichtet werden, entfällt vorliegend eine immissionsschutzrechtliche Betrachtung.
Begrünung und Bepflanzung
Die im Bebauungsplan geforderte Pflanzfläche PF3 wurden in die vorliegenden Außenanlagenpläne aufgenommen. Laut Bebauungsplan ist mindestens alle 12 m ein großkroniger, standortgerechter Laubbaum in Reihe zu pflanzen, der Anteil an unversiegelter, begrünter Fläche muss mindestens 60 % betragen. Die Grundstückslänge beträgt ca. 48 m, daher sind mind. 4 Bäume auf dem Grundstück zu pflanzen.
Gem. § 6 Abs. 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 26 offenen Stellplätzen ergibt sich ein weiteres Pflanzgebot von 7 Bäumen.
Insgesamt sind daher mindestens 11 großkronige Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Der Bebauungsplan sieht eine Dachbegrünung für Dächer mit einer Dachneigung von
weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m² vor. Die Flachdächer des Fahrrad- und Müllhäuschens sind extensiv zu begrünen.
Auf den Dachflächen der Wohngebäude sind die Restflächen neben den Solarmodulen extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Stellplätze, Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz nachzuweisen. In den zwei Gebäuden verfügen alle 47 Wohnungen über weniger als 100 m² Wohnfläche. Für die 47 Wohnungen ergeben sich hiernach 47 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Errichtet werden 47 Stellplätze.
Für die Wohnungen ist je 40 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 47 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von 3.240 m². Hiernach sind 81 Fahrradabstellplätze erforderlich, die im geplanten Fahrradhäuschen nachgewiesen werden. Die vorliegende Planung sieht die Errichtung von 66 Fahrradabstellplätzen vor. Die Berechnung wurde offensichtlich noch nach der früheren Rechtslage mit 1 Fahrradabstellplatz je 50 m² berechnet. Die fehlenden 15 Fahrradabstellplätze sind vor Baubeginn durch eine ergänzende Planung nachzuweisen.
Die nachgewiesenen Stellplätze werden, gem. Beschreibung mit der notwendigen Leitungsinfrastruktur ausgestattet. Die Voraussetzungen des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind daher erfüllt.
Kinderspielplatz
Hinter dem rückwärtigen Gebäude ist ein Spielplatz mit der erforderlichen Fläche von 195 m² vorgesehen.
Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
