Der Bayerische Landtag hat am 10.12.2024 das Erste Modernisierungsgesetz Bayern (LT-Drs. 19/3023) und das Zweite Modernisierungsgesetz Bayern (LT-Drs. 19/3617) beschlossen. Die gesetzlichen Neuregelungen betreffen unter anderem die Bayerische Bauordnung und wurden am 30.12.2024 im Bayerischen Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht (GVBl. 2024 Nr. 24).
Die wesentlichen Änderungen in der Bayerischen Bauordnung umfassen insbesondere:
- Erhöhung der Schwellenwerte bei Sonderbauten für erdgeschossige Verkaufsstätten, Gaststätten und Beherbergungsbetrieben
- Wegfall der Baugenehmigungspflicht für, der Gebietstypik entsprechende Nutzungsänderungen und Dachgeschossausbauten
- Wegfall der Kinderspielplatzpflicht (Art. 7 BayBO), mit der Möglichkeit des Erlasses einer kommunalen Satzung zur Wiedereinführung
- Wegfall der Stellplatzpflicht (Art. 47 BayBO), mit der Möglichkeit des Erlasses einer kommunalen Satzung zur Wiedereinführung
- Wegfall der Rechtsgrundlage für den Erlass einer Freiflächengestaltungssatzung (Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO), mit der Möglichkeit des Erlasses einer Satzung über das Verbot von Bodenversiegelungen, nicht begrünten Steingärten, sowie ähnlich eintönigen Flächennutzungen mit hoher thermischer oder hydrologischer Last oder unterdurchschnittlichem ökologischem oder wohnklimatischem Wert
Die Rechtsänderungen gelten grundsätzlich ab 01.01.2025. Die Änderungen zum Stellplatzrecht, zum Spielplatzrecht, sowie der Freiflächengestaltung treten erst zum 01.10.2025 in Kraft.
Das Erste und Zweite Modernisierungsgesetz Bayern setzt sich eine Deregulierung zum Ziel. In der Gesetzesbegründung ist ausgeführt, dass die Änderungen für einen Abbau von verzichtbaren materiellen Standards sorgen und zu einer weitergehenden Verschlankung von Verfahren, insbesondere von Genehmigungs- und Anzeigeverfahren führen soll.
A. Wesentliche Änderungen im Einzelnen
I. Änderungen der Genehmigungspflicht und des Prüfungsumfangs
Der Katalog der in Art. 2 Abs. 4 BayBO genannten Sonderbauten wird künftig reduziert um „erdgeschossige Verkaufsstätten bis 2.000 m² (bisher 800 m²)“. Damit fallen künftig die üblichen eingeschossigen Einzelhandelsmärkte (Discounter und Vollsortimenter) nicht mehr unter die Sonderbauregelung.
Gleiches gilt künftig für:
- eingeschossige Gaststätten mit nicht mehr als 100 Gastplätzen (bisher 40)
- mehrgeschossige Gaststätten mit nicht mehr als 60 Gastplätzen (bisher 40)
- Beherbergungsstätten mit nicht mehr 30 Betten (bisher 12)
Für Bauvorhaben, die nicht als Sonderbau gelten, ist das vereinfachte Verfahren, gem. Art. 59 BayBO anzuwenden. Der Prüfungsumfang im Baugenehmigungsverfahren und der Nachweis regelmäßiger Prüfungen ist hier deutlich reduziert.
Genehmigungsfrei sind künftig Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken, einschließlich der Errichtung von Dachgauben, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden. In diesen Fällen gilt künftig nur noch eine Anzeigepflicht (Art. 57 Abs. 1 Nr. 18, Abs. 7 BayBO n.F.).
Eine Genehmigungsfreiheit besteht künftig auch bei Nutzungsänderungen, soweit die neue Nutzung als gebietstypische Nutzung nach der BauNVO allgemein zulässig ist und keine weiteren öffentlich-rechtlichen Anforderungen an diese Nutzungsänderung gestellt werden, z.B. geänderter Stellplatznachweis (Art. 57 Abs. 4 BayBO n.F.).
II. Spielplatzpflicht
Die bisher in Art. 7 Abs. 3 BayBO a.F. geregelte Verpflichtung zur Errichtung eines Kinderspielplatzes für Gebäude mit mehr als drei Wohnungen entfällt mit Wirkung vom 30.09.2025.
Die Neufassung der Bayerischen Bauordnung eröffnet die Möglichkeit durch eine kommunale Satzung („Kinderspielplatzsatzung“) erneut eine Kinderspielplatzpflicht einzuführen. Dies ist künftig möglich für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO n.F.).
III. Stellplatzpflicht
Die bisher in Art. 47 Abs. 1 BayBO a.F. geregelte Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen entfällt mit Wirkung vom 30.09.2025.
Die Neufassung der Bayerischen Bauordnung eröffnet die Möglichkeit durch eine kommunale Satzung („Stellplatzsatzung“) erneut eine Stellplatzpflicht einzuführen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO n.F.).
Gefordert werden können, wie bisher PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze, gem. einem festzulegenden Stellplatzschlüssel. Beschränkungen ergeben sich allerdings künftig in folgenden Fällen:
- Bei Nutzungsänderungen, dem Ausbau von Dachgeschossen oder der Aufstockung von Wohngebäuden dürfen zusätzliche Stellplätze künftig nicht mehr gefordert werden, soweit die Baumaßnahmen Wohnzwecken dienen.
- Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze ist künftig durch den staatlichen Stellplatzschlüssel, gem. Anlage der Garagen- und Stellplatzverordnung beschränkt. Höhere Anforderungen sind künftig nicht mehr zulässig. Dies betrifft insbesondere den dritten Stellplatz bei Wohnungen ab 200 m², Vorhaben des geförderten Wohnungsbaus (bisher 0,8 St/WE, künftig 0,5 St/WE), wie auch Vergnügungsstätten und weitere Fälle.
- Gestaltungsanforderungen dürfen nicht mehr gestellt werden.
- Ablösebeträge können weiterhin gefordert werden, soweit dies in der Satzung geregelt wird.
Die aktuelle Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung der Stadt Aschaffenburg wurde im Jahr 2023 vollständig überholt, am 09.10.2023 vom Stadtrat beschlossen und ist am 01.11.2023 in Kraft getreten. Es wird vorgeschlagen, die Satzung, aufgrund der durch die Änderung der Bayerischen Bauordnung bedingten notwendigen Anpassungen zu überprüfen, zu überarbeiten und mit Wirkung vom 01.10.2025 die Neufassung der überarbeiteten Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung in Kraft zu setzen.
Die bisherige Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung gilt bis 30.09.2025 unverändert fort. Soweit eine Anpassung innerhalb dieser Zeitspanne nicht erfolgt tritt diese ersatzlos außer Kraft.
IV. Freiflächengestaltung
Die bisher in Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO a.F. enthaltene Ermächtigungsnorm zum Erlass einer sog. „Freiflächengestaltungsatzung“ entfällt mit Wirkung vom 30.09.2025. Evtl. bereits erlassene Satzungen, insbesondere anderer Kommunen verlieren ihre Gültigkeit. Die Stadt Aschaffenburg hat bislang keine entsprechende Satzung erlassen.
Mit Wirkung vom 01.10.2025 wird eine Ermächtigung zum Erlass einer Satzung „… über das Verbot von Bodenversiegelungen, nicht begrünten Steingärten sowie ähnlich eintönigen Flächennutzungen mit hoher thermischer oder hydrologischer Last oder erheblich unterdurchschnittlichem ökologischem oder wohnklimatischem Wert …“ eingeführt (Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO n.F.). Die neue Ermächtigungsnorm schränkt den Regelungsumfang entsprechender Satzungen künftig deutlich ein.
Zu beachten ist, dass die Satzung in grundrechtlich geschützte Rechtspositionen der Betroffenen eingreift und daher erhöhte Anforderungen an Prüfung, Abwägung und Begründung der Satzung zu stellen sind.
V. Sonstige Änderungen
Die sonstigen Änderungen sind eher von nachgeordneter Bedeutung.
B. Hintergründe der Neuregelungen
Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr hat die Rechtsänderungen und die Beweggründe des Bayerischen Landesgesetzgebers hierzu in einer Informationsveranstaltung am 12.12.2024 ausführlich erläutert. Im Gesetzesentwurf des Bayerischen Landtags zum Ersten Modernisierungsgesetz Bayern (LT-Drs. 19/3023) ist hierzu ausgeführt:
„A) Problem
Für eine starke Wirtschaft und zufriedene Gesellschaft braucht es einen leistungsfähigen Staat. Die Bürokratie in Deutschland hat sich inzwischen zu einem echten Hemmnis entwickelt. Unternehmen sowie Bürgerinnen und Bürger brauchen wieder deutlich mehr Freiraum, damit sich ihr Schwung und ihre Motivation voll entfalten können.
B) Lösung
Bayern ist Vorreiter auf dem Weg zum modernen, schlanken und digitalen Staat. Bayern setzt auf Verantwortung und Vertrauen für mehr Freiraum in Wirtschaft und Gesellschaft. Es gilt „mehr zu ermöglichen und weniger zu verhindern“. Das Erste Modernisierungsgesetz Bayern sorgt für einen Abbau von verzichtbaren materiellen Standards und führt zu einer weitergehenden Verschlankung von Verfahren, insbesondere von Genehmigungs- und Anzeigeverfahren.“
Der Gesetzesentwurf des Bayerischen Landtags zum Zweiten Modernisierungsgesetz Bayern (LT-Drs. 19/3617) setzt die „angestoßenen Deregulierungsbestrebungen des Landesrechtes fort“ und verweist insofern auf die oben genannte Zielsetzung.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird der Bericht der Verwaltung über die wesentlichen Änderungen der Bayerischen Bauordnung zur Kenntnisnahme gegeben.
