Mit der Aufgabe des Clemensheims der katholischen Ordensgemeinschaft der Schwestern von der Göttlichen Vorsehung wurde 2020 durch die Stadt Aschaffenburg eine Vorkaufsrechtssatzung erlassen und mit Aufstellung eines städtebaulichen Konzeptes Entwicklungsziele für das Areal benannt.
Das städtebauliche Konzept beinhaltet als Nutzungsbausteine
- eine Pflegeeinrichtung mit Abteilungen u.a. für Tagespflege, Nachtpflege, Demenzerkrankungen, hohe Pflegegrade, jüngere Pflegebedürftige und Hospiz
- Wohnnutzungen für Pflegepersonal (Wohnheim für Personal des Klinikums) und Servicewohnen für Senioren (optional im Nutzungszusammenhang mit der Pflegeeinrichtung)
- eine Kindertagesstätte (dreigruppig).
Mit dem Verkauf des Grundstücks an die Projektgesellschaft mbH & Co. KG mit Sitz in Eschborn trat sodann der Vorkaufsrechtsfall ein. Durch die Übernahme der Entwicklungsziele der Stadt (der Nutzungsbausteine aus dem städtebaulichen Konzept) konnte das kommunale Vorkaufsrecht durch die Projektgesellschaft abgewendet werden. Die Rahmenbedingungen hierzu wurden im November 2020 in einem Vertrag zur Abwendung des Vorkaufsrechts und einem ergänzenden städtebaulichen Vertrag vereinbart.
Nach einer Planungsphase und intensiver Beteiligung und Information der Anwohnenden wurde das Bauvorhaben der Projektgesellschaft im November 2021 bzw. Januar 2022 von der Stadt genehmigt.
Mit dem Abbruch der Gebäude des ehem. Clemensheims und des ehem. Kindergartens wurde sodann begonnen; weitere Baufortschritte blieben jedoch aus.
Für den Bedarf an Kinderbetreuungseinrichtungen hat sich Ende 2024 die Nachfrage geändert, sodass von Seiten der Stadt der Bedarfsnachweis für in der Bertastraße geplante die dreigruppige Kindertagesstätte in Frage gestellt wird.
Im April 2025 hat sich die Projektgesellschaft schriftlich an die Stadt gewandt und legt Gründe dar, weshalb das Projekt bislang nicht wie geplant umgesetzt werden konnte (siehe Anlage 1: Anschreiben PG). Als Hinderungsgründe werden die Auswirkungen der Corona-Pandemie und des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine, sowie den geänderten Finanzierungsbedingungen (Zinswende), dem Wegfall staatlicher Förderungen (KfW), einer schwierigen Betreibersuche für die Pflegeeinrichtung und Problemen beim Rückbau der Gebäude (Insolvenz des Abrissunternehmens) aufgeführt.
Diese veränderten Rahmenbedingungen haben nach Aussage der Projektgesellschaft zu erheblichen Bauzeitverzögerungen und Mehraufwendungen geführt.
Die Projektgesellschaft möchte jedoch die Entwicklung des Clemensheimareals weiterhin vollziehen; wegen der stark veränderten Rahmenbedingungen wird jedoch um Anpassungen des Projektes gebeten.
Hierzu wird von Seiten der Projektgesellschaft Änderungen des bestehenden Städtebaulichen Vertrags hinsichtlich des Nutzungskonzeptes, der Mietpreisbindung und der wechselseitigen Fristen vorgeschlagen.
Zur Erläuterung des überarbeiteten baulichen Konzepts wurden zudem Planzeichnungen vorgelegt (siehe Anlagen 2 bis 4: Nutzungskonzept PG).
- Nutzungskonzept (§ 3 Abs. 1 städtebaulicher Vertrag)
Die Projektgesellschaft beabsichtigt weiterhin die Realisierung der vereinbarten Nutzungen, eines Pflegeheims und Wohnungen für Pflegepersonal.
Um Klärung bittet die Projektgesellschaft in der Bedarfsfrage zur dreigruppigen Kindertagesstätte und dem funktional dort angeschlossenen Bürgerraum. Die Bedarfsfrage wird in einer eigenständigen Beschlussvorlage behandelt (vgl. Tagesordnungspunkt Nr. 6 in der Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates am 3. Juni 2025).
Das Pflegeheim soll für Kurz- und Tagespflege betrieben werden. Hierzu wird ein Café ergänzt, dass mit dem Bürgerraum kombiniert werden kann.
- Mietpreisbindung (§ 3 Abs. 4 städtebaulicher Vertrag)
Die Projektgesellschaft bittet um einen Wegfall der Mietpreisbindung für die bisher geplanten 10 Wohnungen für Pflegekräfte. Im Gegenzug würden mehr Wohnungen für Pflegekräfte realisiert. Acht Wohnungen im Erdgeschoss sollen dem Betreiber der Pflegeeinrichtung zuordnetet werden. Im 2. und 3. Obergeschoss ist ein Wohnheim mit bis zu 90 Apartments für Pflegekräfte geplant. Die Mietkonditionen sollen frei mit den zukünftigen Betreibern vereinbart werden können.
- Anpassung der wechselseitigen Fristen
Die im städtebaulichen Vertrag enthaltenen wechselseitigen Fristen, die angepasst werden müssen. Die Frist für den Bauantrag zu geänderten Planungen sollte geändert werden, alle nachfolgenden Fristen passen sich entsprechend an die neue Frist an.
- Bauliches Konzept
Die Projektgesellschaft hat die bauliche Konzeptplanung entsprechend der geänderten Nutzung überarbeitet.
Die dargestellte Konzeption geht davon aus, dass die dreigruppige Kindertagesstätte nicht umgesetzt wird. So ist im Erdgeschoss vom Haus E ebenfalls nur Service-Wohnen vorgesehen. Am Bürgerraum wird festgehalten, dieser soll jedoch funktional der Café-Nutzung im Pflegeheimgebäude zugeordnet werden.
Wesentliche Änderungen sind in der Höhenentwicklung vorgesehen. Das vormals als Staffelgeschoss geplante 4. Geschoss des Pflegeheimgebäudes soll als Vollgeschoss realisiert werden.
Die Wohnhäuser A bis E für das Service-Wohnen werden jeweils um ein Staffelgeschoss als 4. Obergeschoss ergänzt.
Diese Erweiterungen werden zum einen durch die größere Nachfrage im Bereich der Pflegewohnungen (Pflegeheimgebäude) und zur Kompensation der geänderten Rahmenbedingungen (Bau- und Finanzierungskosten) begründet.
Fazit:
Die von der Projektgesellschaft vorgeschlagenen Anpassungen tragen den geänderten Rahmenbedingungen der Bauwirtschaft Rechnung. Ein Beharren auf den zur Änderung vorgeschlagenen Punkten würde die Realisierung des Gesamtprojektes in Frage stellen. Den Änderungsvorschlägen der Projektgesellschaft sollte daher aus Sicht der Verwaltung gefolgt werden.
Anlagen:
- Anschreiben PG
- Nutzungskonzept PG_Schema Iso-Ansicht Schnitt
- Nutzungskonzept PG_Schema Grundrisse EG, Regelgeschoss OG
- Nutzungskonzept PG_Schema Grundrisse Staffelgeschosse
