I.
Vorhaben
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 25.04.2025, beantragt die BHG Elsesser Röderweg xxx, vertreten durch Herrn André Elsesser den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 18 Wohneinheiten und 15 Apartments, sowie Tiefgarage und 3 offenen Stellplätzen auf dem Baugrundstück, bestehend aus den Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Röderweg xxx / Kneippstraße, 63739 Aschaffenburg.
Das Grundstück verfügt über eine Größe von 1.553 m² und ist derzeit bebaut. Das Bestandsgebäude wird abgebrochen.
Bei dem geplanten Bauvorhaben handelt sich um zwei Baukörper. Ein dreigeschossiges Wohngebäude mit ausgebautem Dachgeschoss und 18 Wohneinheiten ist entlang des Röderweges geplant. Entlang der Kneippstraße soll ein dreigeschossiges Apartmenthaus mit ebenfalls ausgebautem Dachgeschoss und 15 Apartments errichtet werden. Beide Baukörper werden am Röderweg mit dem Treppenhaus des Apartmenthauses zu einer baulichen Einheit verbunden. Es entsteht hierdurch ein L-förmiges Gebäude, das zur Kneippstraße einen Abstand von 1,18 m und zum Röderweg einen Abstand von 5,03 m einhält.
Die Tiefgaragenabfahrt befindet sich in der Kneippstraße an der Grenze zum Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Kneippstraße xxx).
Das Wohngebäude am Röderweg ist mit drei Geschossen und Dachgeschoss mit 35° geneigtem Satteldach und Dachgauben geplant. Es verfügt über eine Grundfläche von 28,67 m x 13,07 m, sowie zusätzlich einen gartenseitigen Versatz mit einer Grundfläche von 3,11 m x 8,53 m.
Das Apartmenthaus an der Kneippstraße ist mit einer Grundfläche von 28,22 m x 7,39 m mit einem gartenseitigen Versatz mit einer Grundfläche von 2,00 m x 11,00 m geplant. Das Gebäude erhält ebenfalls drei Geschosse und ein in seiner Grundfläche reduziertes, 35°geneigtes Satteldach als Dachgeschoss. Die über dem 2. Obergeschoss verbleibende Flachdachfläche wird begrünt.
Die keilförmige Verbindung beider Häuser am Röderweg mit dem Treppenhaus des Apartmenthauses hat eine Grundfläche von 4,63 m (gartenseitig 2,00 m) x 11,00 m.
Jede der 18 Wohneinheiten in dem Gebäude am Röderweg verfügt über einen Balkon. Das Apartmenthaus erhält für die jeweils an der nördlichen Schmalseite befindlichen Apartments einen Balkon.
Die Wohnflächen der geplanten Wohnungen, bzw. Apartments betragen:
A. Wohnhaus am Röderweg:
- 10 Wohneinheiten mit je ca. 50 bis 64 m²
- 7 Wohneinheiten mit je ca. 71 bis 80 m²
- 1 Wohneinheit mit ca. 97 m²
B. Apartmenthaus an der Kneippstraße:
- 5 Wohneinheiten mit je ca. 20 m²
- 9 Wohneinheiten mit je ca. 41 bis 55 m²
- 1 Wohneinheit mit ca. 99 m²
Die Gesamtwohnfläche beträgt 1.824 m².
Von den notwendigen 33 KFZ-Stellplätzen werden 30 in der Tiefgarage und 3 offene Stellplätzen am Röderweg nachgewiesen.
Die Fahrradabstellplätze werden in einer Fahrradabstellanlage im südlichen Grundstücksbereich mit zwei Fahrrad-Doppelanlagen mit je 20 Fahrradabstellplätzen überdacht und abschließbar nachgewiesen. Weitere 6 Fahrradabstellplätze werden für Besucher unmittelbar im Zugangsbereich zum Apartmenthaus am Röderweg errichtet. Insgesamt werden 46 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.
Das Baugrundstück wird zum großen Teil mit einer Tiefgarage unterbaut. Die nicht überbauten Teile der Tiefgarage werden mit einer Erdsubstratschicht von mind. 45 cm überdeckt, bepflanzt und begrünt. Die nicht überbauten und unterbauten Grundstücksflächen werden ebenfalls bepflanzt und begrünt. Zudem sind hier 5 Laubbäume, gem. Freiflächenplan geplant.
Im südlichen Grundstücksbereich ist ein ca. 60 m² großer Kinderspielplatz geplant. Notwendig wäre ein Spielplatz mit einer Fläche von 110 m². Der fehlende Teil im Umfang von 50 m² soll abgelöst werden.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich vollständig innerhalb des übergeleiteten Baulinienplans Nr. 6 für das „Gebiet zwischen Würzburger-, Kihnstraße und Röderweg, einschließlich der Ostseite der Kneippstraße“. Es wird hier eine vordere Baugrenze, entlang des Röderwegs, bzw. der Kneippstraße für das Bauvorhaben festgesetzt. Im Übrigen befindet sich das Bauvorhaben nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, allerdings in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und damit im Innenbereich. Soweit der Baulinienplan keine Festsetzungen enthält ist das Vorhaben somit nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen (§ 30 Abs. 3 BauGB).
Demnach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben. Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (§ 34 Abs.1 BauGB).
Aus der näheren Umgebung leitet sich folgender maßgebende bauliche Rahmen ab:
- Allgemeines Wohngebiet - WA
- Baugrenze
- überbaute Grundfläche: bis ca. 400 m²
- Geschosse: III + D
- offene Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Der Abschnitt zwischen Würzburger Straße, Kneippstraße, Röderweg und Kihnstraße ist vorwiegend durch Wohnungsbau geprägt. Somit entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem „Allgemeinen Wohngebiet“ nach der BauNVO. Das reine Wohnbauvorhaben ist nach der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Das Vorhaben fügt sich nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Bei der Beurteilung wurden absolute Größen wie Breite und Tiefe (Grundfläche), Höhe und Anzahl der Geschosse in Betracht gezogen, da hierin die prägende Wirkung besonders zum Ausdruck kommt.
Gebäudegrundfläche, -breite, -tiefe:
Im Abschnitt zwischen Beckerstraße, Kneippstraße, Röderweg und Kihnstraße werden Gebäudegrundflächen mit Maßen zwischen ca. 200 m² und ca. 400 m² erreicht. Das gegenüberliegende Gebäude (Kneippstraße 34) erreicht sogar eine Gebäudegrundfläche von ca. 625 m². Zudem erreichen die Gebäude eine Breite von bis zu 32 m und eine Tiefe von bis zu 16 m.
Der entlang des Röderwegs geplante Gebäudeteil erreicht eine Gebäudegrundfläche von ca. 401 m², der Gebäudeteil entlang der Kneippstraße von ca. 278 m² (einschließlich des 48 m² großen Verbindungsteils mit Treppenhaus). Die Gebäudetiefe erreicht im Röderweg ca. 13 m, in der Kneippstraße ca. 9 m. Die Gebäudelänge beträgt im Röderweg ca. 28,7 m, in der Kneippstraße ca. 28,2 m. Hinsichtlich der Gebäudegrundflächen, der Gebäudetiefe und Gebäudebreite fügt sich das Vorhaben somit in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Vollgeschosse
Auf der Südseite des Röderwegs dominiert der Geschosswohnungsbau mit dreigeschossigen Baukörpern (plus Satteldach). Eingestreut sind im Eckbereich Röderweg / Kneippstraße / Beckerstraße einige wenige niedergeschossige Ein- und Mehrfamilienhäuser in deutlich kleinerem Ausmaß, zu denen das Bestandsgebäude Röderweg 24 zählt. Die geplante Errichtung von III Vollgeschossen (Dachgeschoss kein Vollgeschoss) fügt sich somit in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist damit bauplanungsrechtlich zulässig.
Gebäudehöhe
Im Röderweg erreichen die Bestandsgebäude eine Firsthöhe von ca. 11,00 m bis zu 15,00 m (Röderweg 18). Mit einer Firsthöhe von 13,19 m im Röderweg und 12,86 m in der Kneippstraße fügt sich das Vorhaben auch diesbezüglich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Überbaubare Fläche
Am Röderweg wird die im Baulinienplan Nr. 6 festgesetzt Baugrenze von 5 m durch einen Balkon (ca. 3,85 * 2,00 m) überschritten. Aus stadtplanerischer Sicht ist diese Überschreitung als geringfügig anzusehen, da sich der Balkon unterordnet. Eine Befreiung hierfür kann gewährt werden. Entlang der Kneippstraße liegt der Baukörper innerhalb des zulässigen Baufensters. Insgesamt bleibt das Gebäude 1,185 m von der vorderen Bebauungsgrenze zurück.
Bauweise
Die nähere Umgebung ist von einer offenen Bauweise mit vorwiegender Zeilenbauweise, sowie Reihen- und Einzelhäusern geprägt. Da seitliche Grenzabstände zu den Nachbargrundstücken gewahrt bleiben, fügt sich das Vorhaben in die Bauweise der näheren Umgebung ein.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Da alle 33 Wohneinheiten über eine Wohnfläche unter 100 m² verfügen werden 33 PKW-Stellplätze benötigt. Hiervon werden 30 in der Tiefgarage und 3 offene Stellplätze am Röderweg nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 33 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 1.824 m² sind daher 46 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Diese werden im rückwärtigen (südlichen) Grundstücksbereich errichtet.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung ist über den Röderweg und die Kneippstraße gesichert.
Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Erschließung, Stellplätze, Abstellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.
Gem. § 6 Abs. 1 GaStAbS ist die Zufahrtsbreite auf 3,5 m, bei direkt aneinandergrenzenden Stellplätzen auf 5,0 m zu begrenzen. Die Planung sieht eine Tiefgaragenzufahrt von der Kneippstraße mit einer Breite von 4,07 m und 3 offene Stellplätze mit einer 7,5 m breiten Zufahrt vom Röderweg vor. Damit wird das Maß der zulässigen Zufahrtsbreite überschritten.
Beim vorliegenden Grundstück ergibt sich allerdings die Sondersituation, dass es sich hier um ursprünglich zwei Grundstücke handelte, welche zudem an 2 Straßen (Röderweg und Kneippstraße) anliegen. Bei einer straßenbezogenen Beurteilung kann die Zufahrtsbreite in der Kneippstraße mit einer Breite von 4,07 m akzeptiert werden. Im Röderweg ergäbe sich eine Überschreitung von 2,5 m (7,5 m statt 5,0 m). Hiervon kann eine Abweichung erteilt werden, da es sich hier um ein Baugrundstück mit einer Länge von ca. 45 m zum Röderweg handelt.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Die nicht überbauten und unterbauten Grundstücksflächen werden, gem. Freiflächenplan begrünt und gärtnerisch gestaltet. Gem. Freiflächenplan sind 5 Laubbäume geplant. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000 € zu hinterlegen.
Die mit der Tiefgarage unterbauten, aber nicht überbauten Grundstücksflächen werden mit einer mindestens 45 cm starken Erdsubstratschicht überdeckt, begrünt und bepflanzt. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Rechnerisch ergibt sich, bei einer Wohnfläche von 1.824 m² eine Kinderspielplatzfläche von ca. 110 m². Für den fehlenden Teil des Kinderspielplatzes im Umfang von 50 m² ist Ablösebetrag i.H.v. xxx € zu leisten. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes mit einer Größe von 60 m² ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
IV.
Beschlussvorschlag
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
