I.
Vorhaben
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.02.2025 und Planänderungen vom 29.04.2025 und 05.06.2025 beantragten die Bauherren xxx die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Aschaffstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Geplant ist der Abbruch des einseitig grenzstehenden Bestandsgebäudes mit einer Bautiefe von ca. 25,50 m und die Errichtung eines zweigeschossigen Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten mit 35° geneigtem Satteldach (Hauptdach und Gauben) und einem Flachdach (Mitteldach), das als einseitiger Grenzanbau in einer Länge von 24,99 m an die westliche Grundstücksgrenze (Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Aschaffstraße xxx) und an die vordere Grundstücksgrenze (Straßenbegrenzungslinie) in einer Länge von 11,24 m angebaut wird.
Die Grundstücksgröße liegt bei 808 m².
Bei der geplanten Gebäudegröße von 11,24 m x 24,99 m beträgt die überbaute Grundfläche ca. 280 m². Einschließlich der geplanten Balkone ergibt sich eine überbaute Grundstücksfläche von ca. 297 m². Das Gebäude erreicht, einschließlich des ausgebauten Dachgeschosses II Vollgeschosse. Bei dem Dachgeschoss handelt es sich um kein Vollgeschoss.
Alle 8 Wohnungen verfügen über Wohnflächen unter 100 m². Die Gesamtwohnfläche liegt bei 601,8 m².
Es sind 8 PKW-Stellplätze und 16 Fahrradstellplätze (überdacht, umschlossen und abschließbar) im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen.
Ebenfalls im rückwärtigen Grundstücksbereich ist ein ca. 67 m² großer Kinderspielplatz geplant.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt. Auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion wurde seitens des Bauherrn verzichtet.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des einfachen Baulinienplans Nr. 27.
Das Carree Aschaff-, Kahlgrund-, Kinzig- u. Johannesberger Str. wird durch die Spatzenhohle in zwei Bereiche geteilt:
Der Bebauungsplan für den Bereich zwischen Spatzenhohle, Kinzig- und Johannesberger Straße trifft neben Baulinien und Baugrenzen Festsetzungen u.a. zur Nutzungsart (WA), zur Bauweise (offene u. halboffene), zur Geschossigkeit (max. II Vollgeschosse, Dachausbau möglich) und zur GFZ (max. 0,5).
Der das Bauvorhaben betreffende Bereich legt nur eine Baulinie entlang der Aschaffstraße und eine rückwärtige Baugrenze im Abstand von 30 m zur Aschaffstraße fest, d.h. eine Baufenstertiefe von ca. 30 m.
Die Eigenart, bzw. der Rahmen der direkten Umgebung ist geprägt durch eine offene/halboffene Bauweise, eine II-geschossige Bebauung mit Satteldach, eine überbaute Grundfläche zwischen ca. 55 m² (Aschaffstr. xxx) bis ca. 180 m² (Johannesberger Str. xxx). In Einzelfällen liegen die überbauten Grundflächen auch darüber, z.B. Grundflächen
- Aschaffstr. xxx = ca. 222 m²
- Kinzigstr. xxx bzw. xxx = 234 m² bzw. 185 m²
- Kahlgrundstr. xxx = 239 m².
Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindet sich das innerhalb des Bebauungsplans Nr. 19/1 (BauNVO 1968; MI; max. II Vollgeschosse; GRZ 0,4; GFZ 0,7) liegende II-geschossige Bestandsgebäude Aschaffstraße xxx mit einer Grundfläche von ca. 288 m² (ohne Balkone im rückwärtigen Gebäudebereich). Einschließlich der Balkone liegt die Grundfläche bei ca. 310 m².
Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gem. § 30 Abs. 3 BauGB und § 34 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO.
Zusammenfassend ergeben sich für das Baugrundstück folgende bauplanungsrechtliche Vorgaben:
- Allgemeines Wohngebiet (WA)
- offene und halboffene Bauweise
- max. II Vollgeschosse, Dachausbau möglich
- Grundfläche: max. 290 m², mit Balkonen, ca. 310 m²
Art der baulichen Nutzung
Die nähere Umgebung ist als Allgemeines Wohngebiet einzustufen. Der geplante Neubau des Mehrfamilienhauses fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Maß der baulichen Nutzung / Überbaubare Fläche
Das geplante Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten hält mit der geplanten Bautiefe von 24,99 m und der Gebäudestellung an der Baulinie die Vorgaben des Baulinienplans Nr. 27 ein. Die geplante Höhe der Gebäudeteile mit Satteldach (Traufhöhe ca. 6,50 m, Firsthöhe ca. 10,35 m) liegen im Rahmen der prägenden umliegenden Bebauung.
Mit den geplanten Gebäudeabmessungen von 11,24 m x 24,99 m und einer Gebäudegrundfläche von ca. 280 m² (ohne Balkone), bzw. ca. 297 m² (einschl. Balkone), mit II Vollgeschossen, einschließlich ausgebautem Dachgeschoss und dem eingerückten III-geschossigen, mittleren Gebäudeteil mit Flachdach, liegt das geplante Bauvorhaben zwar über dem baulichen Rahmen der Gebäude innerhalb des Carree´s Aschaff-, Kahlgrund-, Kinzig- und Johannesberger Straße, das Bauvorhaben gleicht sich aber mit Grundfläche und Gebäudekubatur an den baulichen Rahmen des Bestandsgebäudes Aschaffstraße xxx an. Es liegt insoweit innerhalb des maßgeblichen Rahmens der umliegenden Bebauung und fügt sich demnach in den Rahmen der näheren Umgebung ein.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Für die 8 Wohneinheiten die alle über eine Wohnfläche unter 100 m² verfügen, werden 8 PKW-Stellplätze benötigt. Diese werden im rückwärtigen Grundstücksbereich nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 8 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 602 m² sind daher 16 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Diese werden ebenfalls im rückwärtigen Grundstücksbereich nachgewiesen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten. Es sind geringfügige Abweichungen von den Abstandsflächen für den rückwärtigen Balkon und für den Zwischenbau erforderlich. Auf der Westseite des Zwischenbaus sind blickdichte Scheiben einzubauen. Das Flachdach zur westlichen Grundstücksgrenze darf zu Aufenthaltszwecken nicht genutzt, sondern lediglich zu Unterhaltungsarbeiten betreten werden. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen. Die nachbarliche Zustimmung liegt vor.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung ist über die Aschaffstraße gesichert.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Aufgrund des relativ hohen Versiegelungsgrades ist der mittlere Gebäudeteil als extensiv begrüntes Flachdach auszubilden.
Gem. § Abs. 6 Abs. 3 GaStAbS sind für die Herstellung der 8 oberirdischen Stellplätzen 2 großkronige Laubbäume zu pflanzen. Im rückwärtigen Grundstücksbereich sind zwei Apfelbäume und ein Feldahorn geplant. Es sind mindestens zwei der drei geplanten Bäume als großkronige Laubbäume mit entsprechendem Kronendurchmesser (Hochstamm, 3 x verpflanzt, Stammumfang 18-20 cm) zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 67 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
IV.
Beschlussvorschlag
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
