Zu 1:
Planungsanlass
In der Sitzung vom 14.01.2013 hat der Stadtrat die Aufstellung des Bebauungsplanes für das Gebiet „nordöstlich Beckerstraße“ zwischen Hartmannstraße, Beckerstraße und Gentilstraße (Nr. 3/26) beschlossen. Der Bebauungsplan löst einen Teil des rechtsgültigen Baulinienplanes Nr. 10 ab. Das Plangebiet umfasst zwei Grundstücke, die durch den Butzbachweg voneinander getrennt sind, zum einen einen Teil des Grundstücks der ehemaligen Jugendherberge (FlurNr. xx) und zum anderen das östlich anschließende Grundstück (FlurNr. xx) mit 3 Zeilenbauten.
Mit dem Freiwerden des städtischen Grundstücks der ehemaligen Jugendherberge, entstehen neue Entwicklungsperspektiven. Der vordere Teil des Grundstücks soll durch den Bebauungsplan eine an den Gebäudebestand entlang der Beckerstraße angepasste Baudichte erhalten, der Baulinienplan lässt bisher eine zweigeschossige Bebauung mit einer GFZ von 0,5 zu. Die Festsetzungen orientieren sich an der Bebauung entlang der Beckerstraße.
Der hintere Teil des Grundstücks ist nicht Teil des Plangebietes, er soll nach den Vorgaben des rechtsgültigen Baulinienplans Nr. 10 mit Einfamilienhäusern bebaut werden.
Auch für das benachbarte Grundstück zwischen Butzbachweg und Gentilstraße werden neue Entwicklungsperspektiven eröffnet. Ausgehend von der Sicherung des baulichen Bestands wird auch hier analog der Festsetzungen zur ehemaligen Jugendherberge eine bauliche Verdichtung ermöglicht.
Planungsziele
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wurden folgende Planungsziele für die weitere Entwicklung des Plangebietes formuliert:
- Es ist eine wohnbauliche Nutzung (WR / WA) zu realisieren.
- Eine Neubebauung soll sich konfliktarm in die umgebende Siedlungsstruktur einpassen und vorhandene Siedlungsmuster aufgreifen, ohne neue städtebauliche Brüche zu erzeugen.
- Die im Plangebiet gelegenen, zur Beckerstraße orientierten Grundstücke bzw. Grundstücksteile vertragen und rechtfertigen im Vergleich zum jetzigen Bestand eine Nachverdichtung.
- Angrenzend an die Beckerstraße ist eine bis zu dreigeschossige Bebauung, gegebenenfalls auch mit zusätzlichem Staffelgeschoss, in offener Bauweise denkbar; die gegenüberliegende vier- bis fünfgeschossige Wohnbebauung südlich der Beckerstraße kann allerdings nicht als maßstabsprägend herangezogen werden.
- Im Falle eines Geschosswohnungsbaus ist der ruhende Verkehr vorrangig in Tiefgaragen unterzubringen. In Abhängigkeit der im Bebauungsplan festzusetzenden Geschossflächenzahl (GFZ) sind gegebenenfalls Geschossflächenzuschläge im Sinne des § 21a Abs. 5 BauNVO regelbar.
- Die Laubbäume entlang der Beckerstraße und der Hartmannstraße sind aufgrund ihrer ortsbildprägenden Qualität dauerhaft zu erhalten.
Städtebauliches Konzept
Die genannten Planungsziele wurden nun dem Bebauungsplan-Vorentwurf zugrunde gelegt und in ein städtebauliches Konzept gefasst.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst 6.586 qm (d.h. rund 0,6 ha), das Grundstück der ehemaligen Jugendherberge ist ca. 2.440 qm groß, das anschließende Grundstück hat eine Größe von ca. 2.770 qm.
Auf dem Grundstück Flurnr. xx (Anwesen Beckerstraße xx) sind 2 Baufenster für eine Wohnbebauung vorgesehen, eines entlang der Hartmannstraße und eines entlang der Beckerstraße. Die Stellplätze sind in einer Tiefgarage unterzubringen, deren Einfahrt über die Hartmannstraße erfolgen soll. Am Butzbachweg können 4 Stellplätze in einer Stellplatzanlage eingerichtet werden. Entlang der Beckerstraße sind mindestens drei Bäume zu erhalten. Im rückwärtigen Bereich soll das Grundstück zum Nachbargrundstück durch einen Pflanzstreifen eingegrünt werden.
Für das bebaute Grundstück Flurnr. xx (Anwesen Beckerstraße xx sowie Gentilstraße xx) sieht der Vorentwurf des Bebauungsplans ebenfalls 2 Baufenster vor, die so gefasst sind, dass zum einen die bestehende Bebauung gesichert wird. Es ist aber auch möglich, durch eine Neubebauung eine Nachverdichtung analog des Nachbargrundstücks umzusetzen. Die bauliche Anordnung der Baufenster ist am Butzbachweg gespiegelt, so dass eine städtebaulich einheitliche Entwicklung sichergestellt wird. Zur Gentilstraße wird die Gebäudehöhe um 1 Geschoss reduziert, um dort den Übergang zu der angrenzenden, niedrigeren Bebauung auf der gegenüberliegenden Seite der Gentilstraße zu schaffen.
Wesentliche Inhalte des Vorentwurfs des Bebauungsplanes:
Art und Maß der baulichen Nutzung
Die beiden Baugebiete werden als allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung ist gegenüber der bisherigen Bebauung erhöht worden und orientiert sich an der gegenüberliegende Bebauung der Beckerstaße. Die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) ist mit 0,4 und die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 1,0 vorgesehen. Im Sinne des § 21 Abs. 5 Baunutzungsverordnung kann die zulässige Geschossfläche um die Fläche der in einer Tiefgarage untergebrachten notwendigen Stellplätze erhöht werden.
Maximal können 3 Vollgeschosse mit einem Dachgeschoss oder einem Staffelgeschoss (als Vollgeschoss) bebaut werden. Das Staffelgeschoss ist umlaufend 2 m zu den unteren Geschossen zurückversetzt zulässig. Diese Vorgaben spiegeln sich auch in der maximalen Traufhöhe mit 9 m und einer Firsthöhe von maximal 12 m wider. In dem Baufenster an der Gentilstraße sind 2 Vollgeschosse und ein Dachgeschoss bzw. ein Staffelgeschoss als Vollgeschoss festgesetzt. Dementsprechend sind auch die Trauf- und Firsthöhe auf 6 und 9 m angepasst. Bezugspunkt der jeweiligen Trau- und Firsthöhen sind eingemessene Höhenpunkte auf den Straßenflächen, die im Bebauungsplan angegeben sind.
Bauweise
Festgesetzt ist eine offene Bauweise, entsprechend der umliegenden Bebauung, so dass bei der aktuellen Grundstücksbreite je zwei Baukörper vorgesehen werden könnten.
Überbaubare und nicht überbaubare Flächen, Grünflächen
Die überbaubaren Flächen werden mit einer Bautiefe von 14 m festgesetzt. Die Abstandsflächenbestimmung des Art. 6 der Bayerischen Bauordnung ist nicht anzuwenden. Zwischen Beckerstraße und Baufenster ist ein Abstand von 7 m vorgesehen, so dass die bestehenden Bäume und die zukünftige Bebauung ausreichend Platz voneinander haben.
Insgesamt sind 4 Bäume zum dauerhaften Erhalt festgesetzt, 3 davon entlang der Beckerstraße.
Zwischen den beiden Baufenstern können die Nebenanlagen gebündelt werden, d.h. dort sollen Fahrradabstellanlagen, Müllsammelbehälter etc. vorgesehen werden.
Zur nördlichen Grundstücksgrenze ist ein 3-4 m breiter Grünstreifen, d.h. eine Fläche zum Neuanpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen vorgesehen, der zum einen zur Eingrünung der Grundstücke entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze vorgesehen werden soll und zum anderen für Ersatzmaßnahmen dienen kann.
Aufgrund des Verfahrens nach § 13 a BauGB ist kein Umweltbericht und keine Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung erforderlich.
Erschließung und Entwässerung
Die Erschließung und Entwässerung erfolgt über die bestehenden Straßen Beckerstraße, Hartmannstraße, Butzbachweg und Gentilstraße. Die Tiefgarage ist gänzlich unter Erdoberfläche vorzusehen und mit einer Vegetationsschicht zu begrünen. Die Zufahrt der Tiefgarage soll über die Hartmannstraße erfolgen, entlang des Butzbachwegs ist die Anlage von 4-5 oberirdische Stellplätzen möglich.
Örtliche Bauvorschriften
Als Dachform sind Flachdach, Satteldach oder Pultdach mit einer Dachneigung bis zu 35° zulässig.
Zu 2. und 3.:
Die nächsten Verfahrensschritte, die es durchzuführen gilt, sind die Unterrichtung der Öffentlichkeit (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) gem. § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB.
Der Billigung des Bebauungsplan-Vorentwurfs vom 01.07.2013 soll die Unterrichtung der Bürgerinnen und Bürger durch einen dreiwöchigen Aushang dieses Planentwurfs erfolgen. Die Behörden werden um schriftliche Stellungnahme gebeten.
