Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides zum Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit 30 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, /xx, /xx, Gemarkung Aschaffenburg, an der Glattbacher Straße an die Firma May Bauträger GmbH & Co. KG Aschaffenburg, wird für folgende Beantwortung erteilt:
1. Bebaubarkeit der Flächen
Durch die Bauvoranfrage ist zu klären, ob die Bebaubarkeit der Flächen, im Eigentum der Bauträger May GmbH & Co. KG und der Teilflächen der Stadt Aschaffenburg, mit der vorliegenden Planung möglich ist?
Die Fragestellung ist nach Art. 71 Satz 1 BayBO unzulässig, da es sich nicht um eine Einzelfrage des Bauvorhabens handelt. Eine Antwort wird deshalb nur zu der grundsätzlichen planungsrechtlichen Zulässigkeit gegeben.
Nach der planungsrechtlichen Beurteilung ergibt sich, dass das Baugrundstück innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegt und deshalb als Innenbereich nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Die Anforderung an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind bei Beachtung der Auflagen der unteren Immissionsschutzbehörde gewahrt. Die weiteren Anforderungen des § 34 BauGB werden in den Antworten zu Frage 2 und 3 erörtert. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Bebaubarkeit der Flächen des beantragten Baugrundstücks ist deshalb gegeben.
Weitere öffentliche Belange werden in den Antworten zu den Fragen 4 und 5 behandelt.
2. Geschossigkeit
a) Ist eine dreigeschossige Bebauung mit zurückgesetztem Staffelgeschoss zulässig?
b) Darf die Tiefgarage talseits 1,00 – 1,50 m aus der Erde herausschauen?
Bei der Frage der Geschossigkeit spielt nach § 34 BauGB lediglich die absolute Höhe des Baukörpers eine Rolle. Der südliche Baukörper (Haus 1) liegt bei seiner geplanten absoluten Höhe bis Oberkante der Attika bei 149,725 m über NN, die des nördlichen Baukörpers (Haus 2) liegt bei 150,725 m über NN. Aus planungsrechtlicher Sicht kann unter Beachtung der angegebenen Höhenentwicklung eine dreigeschossige Bebauung mit zurückgesetztem Staffelgeschoss zugelassen werden. Das Ortsbild wird durch die geplante Bebauung nicht beeinträchtigt. Dies gilt auch für das talseitige Heraustreten der Tiefgarage aus dem Gelände mit einem Maß von 1-1,50 m.
3. Erschließung
a) Ist die Erschließung parallel zur vorhandenen Zufahrt Glattbacher Straße 80 in der Tiefgarage möglich?
b) Ist eine weitere Zufahrt für Rettungsfahrzeuge von der Glattbacher Straße möglich?
Die Frage nach der Erschließung wird durch die Fragestellung auf die Zu- und Abfahrten begrenzt. Die geplante Zufahrt zur Tiefgarage sowie die Feuerwehrzufahrt sind mit dem Tiefbauamt, der Polizei und der Feuerwehr abgestimmt. Die Zufahrt zur Tiefgarage und die geplante Zufahrt für Rettungsfahrzeuge sind zulässig. Der Zwischenraum zwischen der geplanten Grundstücksgrenze und der Zufahrt zur Tiefgarage ist aufgrund der sich daran anschließenden Privatstraße auf dem Nachbargrundstück mit einem deutlich wahrnehmbaren Grünstreifen bis zur Gehweghinterkante der Glattbacher Straße vorzusehen. Die Feuerwehrzufahrt ist mit umlegbaren Sperrpfosten zu sichern.
Die weiteren Erschließungsmaßnahmen der Ver- und Entsorgung sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
4. Immissionsschutz
Ist die Wohnbebauung mit Ausrichtung größtenteils nach Süden mit kontrollierter Raumlüftung unter Berücksichtigung des Lärmschutzgutachtens (Lärmeinwirkungen der A3) möglich?
Die Lärmeinwirkungen durch die Bundesautobahn A3, die Glattbacher Straße sowie die bestehenden gewerblichen Nutzungen muss durch Lärmschutzmaßnahmen entsprechend dem Lärmschutzgutachten ausgeglichen werden. Eventuelle weitere Auflagen der Immissionsschutzbehörde im Baugenehmigungsverfahren sind ebenso zu berücksichtigen. Bei Herstellung der Lärmschutzmaßnahmen ist die Bebauung in Bezug auf den Immissionsschutz zulässig.
5. Naturschutz
Ist der Eingriff entsprechend der SAP Voruntersuchung von Herrn Kaminsky und der Bilanzierung des Ausgleiches durch den Landschaftsplaner Vogt zulässig?
Nach dem Landschaftsplan der Stadt Aschaffenburg ist das Baugrundstück als Bauflächenpotential mit einer geringen Empfindlichkeit für den Naturschutz ausgewiesen; es ist damit bei einem mittleren Ausgleichsbedarf gut für die Siedlungsentwicklung geeignet. Nach dem Landschaftsplan ist weiter die Landschaft aufgrund vorhandener Siedlung und Gewerbe sowie den Straßen vorbelastet. Dies bedeutet, dass aus planungsrechtlicher Sicht die Bebauung möglich ist, wenn entsprechend der vom Bauherrn vorgelegten Voruntersuchung und der Ausgleichsbilanzierung eines Landschaftsplaners ein entsprechender Ausgleich erfolgt. In der Begründung der Frage 4 wird vom Bauherrn ausgeführt, dass ein Ausgleich mit der Herstellung von Wald in der Größenordnung von 3.000 – 4.000 m² hergestellt werden soll. Nach der Stellungnahme der städtischen Naturschutzbehörde können die artenschutzrechtlichen Anforderungen auf dem städtischen Nachbargrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, als Ausgleich erfüllt werden. Auf diesem Grundstück kann auch der forstrechtliche Ausgleich durch den Aufbau eines ökologisch wirksamen Gehölzbestands mit einheimischen Laubbäumen und Sträuchern wie Winterlinde, Stieleiche, Berg- und Spitzahorn, Walnuss, Wildkirsche, Esche, Birke, Hainbuche, Haselnuss, Weißdorn, Pfaffenhütchen, Wildrosen, Holunder u. ä. erfolgen. Die genaue Planung dazu ist im Baugenehmigungsverfahren vorzulegen.
6. Brandschutz
Sind 2 Wohngebäude der Gebäudeklasse 4 mit den Fluchtwegen über jeweils ein notwendiges Treppenhaus und Anleitern über die Drehleiter möglich?
Die Fluchtwege der 2 Wohngebäude sind über das dargestellte notwendige Treppenhaus und über Anleitern durch eine Drehleiter der Feuerwehr möglich. Auf der derzeit vorhandenen Privatstraße des Flurstücks xx ist eine Aufstellfläche für die Feuerwehr vorzusehen, die bei Abteilung des Grundstücks auch zugunsten der Stadt Aschaffenburg gesichert werden muss. Im Baugenehmigungsverfahren sind die Anforderungen des Brandschutzes entsprechend zu berücksichtigen.
7. Entwässerung
Ist die Entwässerung in den öffentlichen Kanal möglich?
Die Entwässerung in den öffentlichen Kanal ist möglich. Es wird empfohlen, vor Einreichung des Bauantrages die Einzelheiten des Entwässerungsantrages mit dem Tiefbauamt abzustimmen.
Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheids werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.
