Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides zum Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit 42 WE und einem überdachten Stellplatzhof auf dem Baugrundstück Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Platanenallee xx in Aschaffenburg, durch die Firma May Bauträger GmbH und Co. KG, Aschaffenburg, wird für folgende Beantwortung erteilt:
1. Sind folgende Befreiungen vom Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße (2/12) genehmigungsfähig?
a) Ist eine Befreiung für eine Überschreitung der Baulinie im Bereich der Einmündung Breslauer Straße genehmigungsfähig?
Eine Befreiung für die Überschreitung der Baulinie im Bereich der Einmündung Breslauer Straße anstelle bisher festgesetzter öffentlicher Verkehrsfläche ist möglich.
b) Ist eine Befreiung für eine geringfügige Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze an der Platanenallee (bis zu 1,5 m) und Breslauer Straße (0,75 m) genehmigungsfähig?
Eine Befreiung für die Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze entlang der Breslauer Straße um ca. 0,75 m ist möglich.
Eine Überschreitung des rückwärtigen Baufensters an der Platanenallee ist ohne Wahrung der Abstandsflächen nicht genehmigungsfähig.
c) Ist eine Befreiung für eine Überschreitung der hofseitigen Baugrenze durch die begrünte Abdeckung der Stellplätze analog zu den genehmigten Bauvorhaben Breslauer Straße x, x, x und x genehmigungsfähig?
f) Ist eine Überschreitung der GRZ aufgrund der ebenerdigen Stellplätze analog zu den genehmigten Bauvorhaben Breslauer Straße x, x, x und x genehmigungsfähig?
Eine Befreiung von der maximal zulässigen Gesamtversiegelung von GRZ 0,8 kann nur unter folgenden Bedingungen in Aussicht gestellt werden.
- Wasserwirtschaftliche Stellungnahme, dass der Boden aufgrund der vorhandenen Belastungen mit umweltgefährdenden Stoffen versiegelt werden muss.
- Nachweis der Entwässerungsmöglichkeit bei stärkerer Versiegelung.
- Intensivbegrünung auf dem Garagengeschoss mit Mindesterdüberdeckung von 40 cm und vollflächiger Intensivbegrünung (außer den Terrassen) als Mindestausgleich für die Bodenversiegelung.
Das Garagengeschoss überschreitet die hintere Baugrenze um ca. 11 m. Beim Erfüllen der Voraussetzungen für eine Gesamtversiegelung entsprechend den vorherigen Bedingungen kann auch für die Überschreitung der hofseitigen Baugrenze durch ein Garagengeschoss eine Befreiung erteilt werden.
d) Ist eine Befreiung zur Geschossigkeit im Bereich der Ecke Breslauer Straße/Platanenallee VI + Dachgeschoss statt IV genehmigungsfähig?
e) Ist eine Befreiung zur Überschreitung der Geschossflächenzahl (GFZ) genehmigungsfähig?
Als zulässig erachtet, wird eine Bebauung, bei der das 5. Obergeschoss herausgenommen wird, so dass sich eine durchgehende 6-geschossige Bebauung ergibt. Dies bedeutet, dass einer Befreiung vom Bebauungsplan für die Überschreitung einer festgesetzten 5-geschossigen Bebauung an der Platanenallee um 1 Geschoss sowie im Eckbereich zur Verbindung der Bebauung Breslauer Straße eine Befreiung für 3 Geschosse sowie in einem geringen Teilbereich der sich daran anschließenden zulässigen 4-geschossigen Bebauung um 1 Geschoss zugelassen werden kann.
Bei der Herausnahme des geplanten 5. Obergeschosses wird eine Grundflächenzahl (GFZ) von 2,37 erreicht, die nur noch geringfügig über eine gemittelte Festsetzung des Bebauungsplanes von 2,26 liegt. Für die Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl um 0,11 wird eine Befreiung in Aussicht gestellt.
g) Ist eine Befreiung für einen Teil der Erdgeschossfläche an der Platanenallee mit Wohn- statt Gewerbenutzung bei einer um 0,9 m angehobenen Sockelzone genehmigungsfähig?
Entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung sind an der Platanenallee im Erdgeschoss gewerbliche-, Handels- oder Dienstleistungsnutzungen vorzusehen. Auch im Zusammenhang mit den bereits zu Gunsten der Wohnbebauung zugestandenen Befreiungen ist es städtebaulich in einem festgesetzten Mischgebiet nicht vertretbar, den Anteil der Gewerbenutzung noch weiter zurückzunehmen. Der Bauvorbescheid sieht eine alternative Nutzung von Flächen im 1. Obergeschoss für Büro vor. Diese alternativ vorgesehene Büroebene konnte, zu Gunsten von Wohnungen im 1. Obergeschoss, im Erdgeschoss untergebracht werden.
2. Sind folgende Abweichungen von den Vorschriften des Art. 6 BayBO (Abstandsflächen) genehmigungsfähig?
a) Ist eine Abweichung von der über die Straßenmitte der Platanenallee hinaus auf die öffentliche Grünfläche des Parks entfallende Abstandsfläche genehmigungsfähig?
Unter Berücksichtigung der Gesamtsituation des Straßenverlaufes wird für die Überschreitung der Abstandsfläche über die Straßenmitte der Platanenallee bis auf die öffentliche Grünfläche des Schöntals eine Abweichung für eine bis zu 6-geschossige Bebauung in Aussicht gestellt.
b) Wird eine Abweichung für die Überschreitung der Abstandsfläche über die Straßenmitte der Breslauer Straße hinaus auf das Tankstellengrundstück Fl.-Nr. xxx bei vorliegender Zustimmung der Nachbarn erteilt?
Es wird eine Befreiung von den über der Straßenmitte der Breslauer Straße liegenden Abstandsflächen für eine 6-geschossige Bebauung in Aussicht gestellt.
3. Ist folgende Abweichung von § 2 gemäß § 4 von den Vorschriften der Garagen, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung der Stadt Aschaffenburg vom 06.06.2014 genehmigungsfähig?
Ablöse von 6 Stellplätzen für die Gastronomie
Eine Ablösung von bis zu 6 Stellplätzen der insgesamt 10 benötigten Stellplätzen für die Gastronomie ist möglich.
4. Kann das Grundstück Fl.-Nr. xxx erworben werden?
Bei diesem Grundstück handelt es sich um ein kleines Grundstück an der Ecke Platanenallee/Breslauer Straße, für das im Bebauungsplan öffentliche Gehwegfläche vorgesehen ist. Die Frage nach dem Erwerb von Grundstücken ist baurechtsfremd und im Rahmen einer Bauvoranfrage unzulässig. Aus planungsrechtlicher Sicht kann ein Verkauf nur insoweit erfolgen, als die Gehwegtiefe entlang des übrigen Straßenverlaufs der Breslauer Straße nicht unterschritten wird. Diese Mindesttiefe kann auch nicht mit Freischankflächen belegt werden. Eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes „Straßenverkehrsfläche“ kann für den außerhalb der Mindesttiefe befindlichen Teilbereich des Grundstücks in Aussicht gestellt werden.
Die planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen sowie sonstigen öffentlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheides werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.
Der Umwelt- und Verwaltungssenat wird um Zustimmung zur Erteilung des Bauvorbescheides entsprechend dem Beschlussvorschlag gebeten.
