Mit Planunterlagen, eingegangen am 22.01.2015, beantragt Frau xxx, Aschaffenburg, einen Bauvorbescheid zum geplanten Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten und eines Doppelhauses mit 2 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xx und xx, Gemarkung Obernau, Maintalstraße xx und xx in Aschaffenburg.
Das Bauvorhaben, gelegen neben dem Ortsfriedhof Obernau, umfasst ein derzeit unbebautes Grundstück direkt neben dem Friedhof und ein weiteres bereits bebautes Grundstück daran anschließend. Es ist beabsichtigt, dieses bestehende Haus abzubrechen und auf beiden Grundstücken an der Maintalstraße ein Mehrfamilienhaus mit 2 Geschossen und ausgebautem Dachgeschoss zu bebauen. In ca. 30 m Tiefe von der Straße entfernt ist weiter ein ebenfalls zweigeschossiges Doppelhaus mit 2 Wohneinheiten und 2 Doppelgaragen geplant. Zwischen den beiden Baukörpern entsteht eine Stellplatzanlage mit 8 Stellplätzen.
Die Fragestellung des Bauherrn zur Bauvoranfrage lautet:
1) Ist eine zweireihige Bebauung wie in den Plänen dargestellt möglich?
2) Kann die Zufahrt an der dargestellten Grenze erfolgen?
3) Können die Stellplätze wie dargestellt errichtet werden?
4) Ist eine Grundflächenzahl von 0,4 zulässig?
5) Ist eine Geschossflächenzahl von 0,8 zulässig?
6) Darf das Dachgeschoss im Vorderhaus ein Vollgeschoss sein?
7) Können die Balkone wie in den Plänen dargestellt angeordnet werden?
8) Kann entlang der Grundstücksgrenze zu 730/1 eine Mauer hergestellt werden? Wie hoch dürfte dies im Höchstfall sein?
9) Darf die Dachneigung im Vorderhaus bis 45° betragen?
10) Sind Gauben und Quergiebel zulässig bei beiden Gebäuderiegeln?
11) Darf das Dachgeschoss im Rückgebäude ebenfalls ein Vollgeschoss werden?
12) Darf die Dachneigung im Rückgebäude bis 40° betragen?
Nach der Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 18.02.2015 liegt das Bauvorhaben nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und ist somit nach § 34 BauGB zu beurteilen. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht dem Gebietstyp „allgemeines Wohngebiet“, so dass das Bauvorhaben seiner Art nach dort zulässig ist.
Die gestellten Fragen werden unter Zugrundelegung der planungsrechtlichen Stellungnahme wie folgt beantwortet:
1) Ist eine zweireihige Bebauung wie in den Plänen dargestellt möglich?
Nach der planungsrechtlichen Beurteilung ist die zweireihige Bebauung entsprechend den eingereichten Plänen auf dem Baugrundstück grundsätzlich möglich. Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten. Der Baukörper des Vorderhauses ist an die Nachbarbebauung anzupassen.
2) Kann die Zufahrt an der dargestellten Grenze erfolgen?
Die Zufahrt mit einer Tiefe von ca. 30 m entlang der Friedhofsmauer ist grundsätzlich in der nach der Stellplatzsatzung zulässigen Gesamtbreite von 3,50 m zulässig. Begrünungsmaßnahmen sind im Freiflächenplan des Baugenehmigungsverfahrens vorzusehen.
3) Können die Stellplätze wie dargestellt errichtet werden?
Die rechtlichen Anforderungen an die Zufahrten und Lage der Stellplätze sind durch die Planung grundsätzlich erfüllt. Es wird darauf hingewiesen, dass die Baumscheibe notwendiger Laubbäume mindestens 6 m² umfassen muss. Bei der Errichtung von barrierefrei erreichbaren Wohnungen ist mindestens ein Stellplatz für Behinderte in der Breite von 3,50 m vorzusehen. Die Notwendigkeit der Grünflächen und des Spielplatzes erfordert eine entsprechend angepasste Planung.
4) Ist eine Grundflächenzahl von 0,4 zulässig?
Eine Grundflächenzahl von 0,4 als Obergrenze ist zulässig. Maßgebend ist die geplante jeweilige Gebäudegrundfläche.
5) Ist eine Geschossflächenzahl von 0,8 zulässig?
Eine Geschoßflächenzahl von 0,8 als Obergrenze ist zulässig. Die planungsrechtlich zulässigen Gebäudehöhen von max. 6,20 m von Oberkante Gelände bis Oberkante Dachhaut, gemessen in der Gebäudemitte, ist einzuhalten.
6) Darf das Dachgeschoss im Vorderhaus ein Vollgeschoss sein?
Das Dachgeschoss des Vorderhauses darf nur dann ein Vollgeschoss sein, wenn es sich durch den deckungsgleichen Anbau des Grenzbestandes auf dem Nachbargrundstück ergibt.
7) Können die Balkone wie in den Plänen dargestellt angeordnet werden?
Aus planungsrechtlicher Sicht können die Balkone entsprechend der Planung angeordnet werden. Aus bauordnungsrechtlicher Sicht ist für die nicht mehr untergeordneten Balkone der Mindestabstand von 3 m zur Grenze einzuhalten. Die Beantragung einer Abweichung im Baugenehmigungsverfahren ist möglich.
8) Kann entlang der Grundstücksgrenze zu xxx eine Mauer hergestellt werden? Wie hoch dürfte dies im Höchstfall sein?
Nach der planungsrechtlichen Prüfung ist die Erstellung einer Grenzmauer bis zu 2 m Höhe entlang der Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück Fl.-Nr. xx möglich.
9) Darf die Dachneigung im Vorderhaus bis 45° betragen?
Die Dachneigung des Vorderhauses ist an den Grenzbestand auf dem Nachbargrundstück anzupassen.
10) Sind Gauben und Quergiebel zulässig bei beiden Gebäuderiegeln?
Die Dachgauben und Quergiebel dürfen nur ausgeführt werden, wenn sich darüber hinaus durch diesen Sachverhalt allein kein Vollgeschoss ergibt.
11) Darf das Dachgeschoss im Rückgebäude ebenfalls ein Vollgeschoss werden?
Das Dachgeschoss des Rückgebäudes darf kein Vollgeschoss werden.
12) Darf die Dachneigung im Rückgebäude bis 40° betragen?
Eine Dachneigung von bis zu 40° ist zulässig, wenn dadurch kein Vollgeschoss entsteht.
Die weiteren planungsrechtlichen bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheids werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.
Der Umwelt- und Verwaltungssenat wird um Zustimmung zur Erteilung des Bauvorbescheides entsprechend dem Beschlussvorschlag gebeten.
