zu 1: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden wurde im Zeitraum vom 15.04.2011 bis zum 27.04.2011 und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit vom 18.04.2011 bis zum 09.05.2011 durchgeführt.
Sie haben zum Ergebnis, dass die Bebauungsplanung in ihren Grundzügen beibehalten werden konnte, teilweise wurden Korrekturen und Ergänzungen vorgenommen (vgl. auch den Bericht über das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden sowie der Öffentlichkeit).
zu 2: Billigung des Bebauungsplanentwurfes vom 23.05.2016
Vorbemerkung
Das inzwischen bereits vor vielen Jahren begonnene Bebauungsplanverfahren gestaltet sich nach wie vor äußerst schwierig. Nachdem zunächst aufgrund der Eigentumsverhältnisse (zu) viele Unklarheiten hinsichtlich der Entwicklungsperspektiven der im Gebiet ansässigen Nutzungen zu einem Stocken und längeren Ruhen des Bebauungsplanverfahrens führten, schien im Jahr 2011 mit der (erneuten) „frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden“ sowie mit der späteren Genehmigung für ein großes Um- und Neubauvorhaben für Gewerbeflächen und Wohnen im Gebietsteil an der Würzburger Straße der Weg für einen zügigeren Verfahrensfortgang geebnet. Viele inhaltliche Fragen zur Entwicklung des Gebiets konnten in der jüngeren Vergangenheit geklärt werden (z.B. Johannes de la Salle-Schule, Verbleib des Jugendclubs, Bebauung entlang der Würzburger Straße) und führten zu einer gewissen Planungssicherheit und „Stabilität“ der städtebaulichen Perspektiven für das Plangebiet.
Zum Zwecke der Durchführung des Verfahrensschrittes der „Öffentlichen Auslegung“ wurde folglich dem Stadtrat erstmals im Juli 2014 ein ausgearbeiteter Bebauungsplanentwurf zum Beschluss vorgelegt. Der Planungs- und Verkehrssenat bemängelte damals, dass der städtebaulich gewünschte Grünzug mit Anbindung an den Rosenseepark und mit Durchwegung des Gebiets nicht in der erforderlichen Form und Größe im Planentwurf enthalten sei. Also wurde im März 2015 eine entsprechend überarbeitete Planfassung im Planungs- und Verkehrssenat diskutiert, die jedoch aufgrund eines zu geringen Anteils an öffentlicher Grünfläche ebenfalls nicht beschlossen wurde. Die Verwaltung wurde (erneut) beauftragt, den Bebauungsplanentwurf zu überarbeiten und insbesondere eine deutliche Aufwertung bzw. Vergrößerung des geplanten öffentlichen Grünzugs vorzunehmen.
Die im Juli 2014 und im März 2015 im Stadtrat behandelten Bebauungsplanentwürfe basierten noch auf einem Grundkonsens, den die Stadtverwaltung in vielen, teils zähen Beratungen mit dem Flächeneigentümer erzielen konnte. Im Juli 2015 wurde dann dieser Weg verlassen – der im Planungs- und Verkehrssenat vorgelegte Plan deckte sich nicht mehr mit den Vorstellungen des Flächeneigentümers. Dieser Plan des Stadtplanungsamtes wurde ohne Gegenstimme im PVS beschlossen.
In der Folge unterbreitete der damit keineswegs einverstandene Eigentümer dem Stadtplanungsamt wieder einen neuen Vorschlag. Dieser wurde vom Stadtplanungsamt geprüft, in Teilen in den Bebauungsplanentwurf übernommen und erneut dem PVS zur Billigung vorgelegt. Dem Senat wurden nun drei unterschiedliche Planentwürfe vorgestellt: Der vom PVS im Juli 2015 beschlossene Planentwurf, der überarbeitete Entwurf des Stadtplanungsamtes mit Datum vom 23.11.2015 und der abweichende Planungsvorschlag des Eigentümers.
Der Senat billigte am 19.01.2016 den Entwurf des Stadtplanungsamtes vom 23.11.2015, wobei „insbesondere dem im Bebauungsplan-Entwurf geplanten Fuß- und Radweg zur Würzburger Straße hin im Rahmen eines Wegerechts“ zugestimmt wurde. Weiterhin wurde die Zustimmung auch erteilt, „wenn dem Eigentümer im nordwestlichen Bereich der öffentlichen Grünfläche zur Hockstraße hin und im Bereich nordwestlich der Baumgruppe kleinere Flächen von der öffentlichen Grünfläche entgegenkommend zugeordnet werden, die im Bebauungsplan dann als private Grünflächen festzusetzen sind“. Zudem wurde die Verwaltung beauftragt, Lage und Bemessung des Wendehammers am Baufenster an der Commissary/Rhönstraße zu überarbeiten. Folgende Änderungen wurden in den Entwurf mit Datum vom 23.05.2016 eingearbeitet:
- Eintragung einer privaten Grünfläche von ca. 715 m² südlich der Punkthausbebauung statt öffentlicher Grünfläche. Die verbleibende öffentliche Grünfläche beträgt insgesamt ca. 4.250 m².
- Anpassung des Wendehammers im Mischgebiet an der Commissary mit leicht veränderten Baufenstern
- Änderung der Geschossigkeit im Mischgebiet an der Commissary. Die Geschossigkeit staffelt sich von 5-geschossiger Bebauung an der Würzburger Straße (Autohaus) und dem hinteren Bereich des Commissary-Baufensters über 4-geschossiger und nachfolgender 2-geschossiger Bebauung im Mischgebiet bis zur ehemaligen Kapelle und der Johannes de la Salle-Schule (derzeit eingeschossige Bebauung). Die Höhenentwicklung wird durch einen Schnitt auf dem Plan verdeutlicht.
- Anpassung der Grundstückszuschnitte und der vorhandenen Mauer an der ehemaligen Kapelle durch aktuelles Kataster und Vermessung
- Anpassung des Verlaufs des Leitungsrechts an der Würzburger Straße durch Abgleich mit der AVG
Damit wurde der Beschluss des Planungs- und Verkehrssenats vom 19.01.2016 zeichnerisch vollumfänglich umgesetzt.
Zwecks Erläuterung der Planungsziele und des Planungsprozess vor Ort wurden in den vergangenen Wochen unter Beteiligung von Oberbürgermeister Klaus Herzog zwei Begehungen des Areals mit dem Eigentümer durchgeführt, zu denen auch alle Stadträte eingeladen waren.
Rahmenbedingungen für den Bebauungsplan
Das Gebiet „Spessart-Manor“ der ehemaligen amerikanischen Liegenschaften soll mit dem vorliegenden Bebauungsplan einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zugeführt werden. Dies ist vor allem deswegen nötig, da aufgrund des vorliegenden heterogenen Bestands in und um das Plangebiet die Beurteilung der Zulässigkeit von Bauvorhaben nach dem planungsrechtlichen „Einfügungsgebot“ schwierig ist und daher nur bedingt Rechts- und Planungssicherheit besteht. Zudem ist im Bestand durch Baugenehmigungen der letzten Jahre eine Struktur entstanden, die ein komplexes Geflecht an Nutzungen, Bebauung und Erschließung umfasst. Mit dem Bebauungsplan werden die baurechtlichen Rahmenbedingungen für die weitere Konversion des Areals gelegt.
Bisheriger Verfahrensverlauf
Nach Abzug der US-Streitkräfte war und ist es vordringliches Ziel der Stadtplanung, die militärischen und zivilen Liegenschaften einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen. Während der größte Teil der Konversionsflächen beidseits der Würzburger Straße inzwischen mit Bebauungsplänen überplant und großteils neu bebaut und genutzt ist, handelt es sich bei dem Gebiet „Spessart-Manor“ um eines der letzten, nicht überplanten Areale an der Würzburger Straße, welches sich noch bis 2009 in Besitz der BIMA (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) befunden hat. Es beinhaltet neben mehreren zum Teil leer stehenden mehrgeschossigen Wohngebäuden (Blöcke 671 bis 677) eine Schule, ein Jugendhaus, eine ehemalige Kapelle sowie einen ehemaligen Supermarkt (Commissary).
Die ursprüngliche Bausubstanz in diesem Quartier ist teilweise noch in ihrem Bestand erhalten.
Ein Wohnblock wurde bereits abgerissen und mit einer Waschanlage für Autos überbaut, ein weiterer ist in den vergangenen Jahren zum Campus II der Hochschule Aschaffenburg mit weiterer gewerblicher Nutzung umgebaut worden. Für die beiden mittleren Wohnblöcke wurde im Jahr 2013 ein umfassender Umbau mit Aufstockung und Erweiterung der Wohnblöcke und der Errichtung eines Zwischenbaus für gewerbliche Nutzung und Wohnen auf der Rückseite der Würzburger Straße genehmigt. Zwischenzeitlich wurden diese beiden Bestandsblöcke abgerissen, da sich der Untergrund für den geplanten Umbau als nicht geeignet erwies. Eine Realisierung der geplanten und genehmigten Bebauung steht bisher noch aus.
Bestandsnutzungen sind die Johannes de la Salle-Berufsschule der Caritas, die Nebenstelle der Hefner-Alteneck-Schule und ein Kindergarten, das städtische Jugendhaus, sowie das Commissary (derzeit als Möbel-Outlet-Handel genutzt).
Zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung an der Schnittstelle zwischen der gewerblich geprägten Würzburger Straße und den vornehmlich dem Wohnen dienenden Baugebieten an der Rhönstraße hat der Stadtrat am 06.12.2004 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 04/03b „Spessart-Manor“ gefasst. In Varianten wurde damals der Erhalt wie auch die Beseitigung großer Teile der bestehenden Bausubstanz überprüft. Ebenfalls vorgeschlagen wurde die Anlage eines Grünzuges durch das Gebiet als Fortsetzung des an der Hockstraße anbindenden Rosenseeparks. Nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden geriet das Bebauungsplanverfahren jedoch ins Stocken, da sich die Standortentscheidung der Johannes de la Salle-Berufsschule verzögerte und sich die Veräußerung und Nachnutzung von Teilflächen in der Praxis als äußerst schwierig erwiesen. 2006 wurde seitens der Verwaltung mit zwei weiteren Entwurfsvarianten ein neuerlicher Versuch unternommen, das Verfahren voran zu bringen. Jedoch führte auch dies zu keinem Erfolg, da sich das Areal noch im Besitz der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) befand und die zukünftige Nutzung noch nicht geklärt war.
2009 wurde das gesamte Areal von der BIMA an einen Aschaffenburger Investor veräußert, wodurch sich neue Impulse für die Neustrukturierung und Nachnutzung des Gebietes ergaben. Da der Eigentümer bereits im Dezember 2009 einen Bauantrag für den Umbau und die Erweiterung des Wohnblockes 675 für eine Nutzung durch die Hochschule Aschaffenburg gestellt hatte, ein Bebauungsplan als planungsrechtlicher Rahmen jedoch noch nicht vorlag, wurde ein städtebaulicher Vertrag zwischen Eigentümer und Stadt abgeschlossen, dessen wesentliche Inhalte in den aufzustellenden Bebauungsplan einfließen:
- Errichtung einer Tiefgarage zwischen den Blöcken 674 und 675
- Erhalten von Teilen des im Gebiet befindlichen Grünbestandes
- Unterstützung des städtebaulichen Ziels einer Fortsetzung des Rosenseeparks durch das Areal bis zum neuen Kreisverkehr Rhönstraße/Sälzer Weg.
- Erhalt der Platanen an der Würzburger Straße
Planungsziele, Städtebaulicher Entwurf und Grünkonzeption
Seitens der Stadt besteht die Zielsetzung, das Areal unter Berücksichtigung des Gebäudebestandes zu entwickeln. Insbesondere die ehemaligen Wohnblöcke 671 und 675, sowie das Volumen der Blöcke 672 und 674 an der Würzburger Straße (Blocknummern sind in der Planzeichnung dargestellt), aber auch der Schulkomplex und die ehemalige Kapelle an der Rhönstraße sollen bei einer Neukonzeption erhalten werden. Für das Jugendhaus besteht ein langfristiger Mietvertrag. Als potenzielle Entwicklungsfläche für eine Neubebauung wird insbesondere der Bereich des ehemaligen Supermarktes (Commissary) angesehen. Grundsätzlich sollte eine dem Standort entsprechende gemischte Nutzung mit Wohnen, Gewerbe und Gemeinbedarf vorgesehen werden. Weiterhin ist aufgrund der Größe des Areals von ca. 7,5 ha auf eine abschnittsweise Realisierbarkeit zu achten. Ein wichtiger Aspekt der Freiflächengestaltung ist die Fortsetzung der Wegeverbindung aus dem Rosenseepark durch das Plangelände bis zum Sälzerweg.
Gebäudebestand im nordöstlichen Plangebiet
Die städtebauliche Konzeption sah die Möglichkeit des Erhalts der Wohnblöcke 671 bis 675 an der Würzburger Straße vor. Nach dem bereits erfolgten Umbau des ersten Wohnblockes 675 für eine Hochschulnutzung, sowie der Beantragung für den Umbau der beiden – jedoch zwischenzeitlich abgebrochenen – Blöcke 674 und 672 für gewerbliche Nutzung sollen auch der verbleibende Block an der Hockstraße in ähnlicher Form umgestaltet werden.
Zwischen den Blöcken sind dabei mehrgeschossige bauliche Ergänzungen vorgesehen, die so zu einer zwar gegliederten, jedoch geschlossenen Gebäudefront zur Würzburger Straße führen. Dieses Konzept gestattet eine gewerbliche Nutzung an der Würzburger Straße und eine lärmtechnische Abschirmung der südwestlich anschließenden Innenbereiche. Das Nutzungskonzept sieht Gewerbe- bzw. Büronutzung entlang der Würzburger Straße sowie Wohnnutzung in den abgewandten Gebäudeteilen vor.
Die beiden Blöcke 673 und 677 sind im Bebauungsplan nicht zum Erhalt vorgesehen.
Fortgeführt wird die Wohnnutzung durch weitere Stadtvillen, die sich entlang des neu zu schaffenden Grünzugs aufreihen und die qualitativ hochwertige Lage im ruhigen Innenbereich des Areals nutzen.
In den Innenhöfen zwischen den Blöcken sieht das Konzept Tiefgaragen vor, die jedoch nicht separat über die Andienungsstraße an der Würzburger Straße angefahren, sondern über ein Tunnelbauwerk südlich der Blöcke 671 bis 675 miteinander verbunden werden sollen. Damit besteht weitgehend die Möglichkeit, die neuen Stadtvillen an diese Tiefgaragen anzubinden. Ausfahrten sind zur Würzburger Straße sowie zur Hockstraße vorgesehen. Zusätzlich ist auf dem Tunnelbauwerk eine oberirdische private Fahrstraße als Feuerwehrumfahrung geplant.
Ehemaliger Supermarkt (Commissary)
Der ehemalige Supermarkt ist als Entwicklungsfläche anzusehen und kann mittelfristig neu überbaut werden. Dabei ist eine Bebauung mit Wohngebäuden ebenso denkbar wie eine gemischte Nutzung mit gewerblichem Anteil. Da die Rhönstraße bereits über eine relativ heterogene Bebauungsstruktur verfügt, ist hinsichtlich der Gebäudedimensionierung Gewerbebebauung aber auch eine mehrgeschossige Wohnbebauung in entsprechend höherer Dichte realisierbar. Das Gebiet wird als Mischgebiet ausgewiesen. Die innere Erschließung ist dabei über einen Stich von der Rhönstraße vorgesehen.
Ehemalige Kapelle
Ebenfalls neu genutzt werden soll die seit 2003 unter Denkmalschutz stehende ehemalige amerikanische Kapelle an der Rhönstraße. Das Gebäude soll nach Vorstellung des Eigentümers in ein Veranstaltungszentrum für kleinere Tagungen oder Veranstaltungen umgebaut werden. Gleichwohl darf hier keine Nutzung im Sinne einer Vergnügungsstätte entstehen. Daher wurden entsprechende Ausschlusspassagen in die planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes übernommen.
Schulkomplex/Jugendhaus
Der benachbarte Schulkomplex wird im Bestand gesichert. Der westliche Teil mit der Grundschule Hefner-Alteneck wurde von der Stadt Aschaffenburg erworben, der Mittelteil vom Träger der De-la-Salle-Schule. Lediglich ein in den 1980er Jahren angebauter Gebäudeflügel nördlich der Kapelle sowie die derzeit ungenutzte ehemalige Kantine südlich des Jugendhauses stehen mittelfristig zur Disposition.
Der Mietvertrag für das Jugendhaus an der Hockstraße wurde in der Zwischenzeit durch einen langfristigen Mietvertrag ersetzt, so dass der Erhalt des Standortes gesichert ist. Der jetzige Standort wird als sinnvoll erachtet, da er gut erreichbar ist und über eine Akzeptanz bei Anliegern verfügt. Eine Standortalternative zeichnet sich aktuell nicht ab. Langfristig ist jedoch auch eine Nachnutzung als Wohnbebauung denkbar und wird in den vorliegenden Bebauungsplanentwurf aufgenommen.
Erschließungsbereich, Ver- und Entsorgung
Durch das Plangebiet verläuft ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für die Versorgungsträger, das es ermöglicht, das gesamte Plangebiet unabhängig vom Wegeverlauf zu versorgen.
Grünkonzeption
Wenn auch mit der neugestalteten Rhönstraße eine attraktive und direkte fußläufige Verbindung vom Rosenseepark mit der Kreuzung Würzburger Straße/Rhönstraße zur Verfügung steht, ist eine direkte Durchquerbarkeit des Areals für Fußgänger und Radfahrer – innerhalb eines Grünzuges und getrennt vom motorisierten Verkehr – als höherwertig anzusehen.
Zentrales Element der Grünkonzeption ist ein öffentlicher Grünzug. Er durchzieht das Plangebiet von der Hockstraße zur Rhönstraße, weitet sich an zwei Stellen zu einer größeren zusammenhängenden Grünfläche auf und gliedert die Baugebiete untereinander. Von da aus verläuft der Grünzug weiter als zunächst einseitige, dann als beidseitige Allee zwischen Commissary und ehemaliger amerikanischer Kirche zur Rhönstraße. Kurz vor dem Mischgebiet um das Commissary herum ist eine Wegeverbindung zum Baugebiet entlang der Würzburger Straße vorgesehen.
Die Grünkonzeption des Bebauungsplanentwurfs sieht weiterhin den Erhalt und die Ergänzung der Platanen an Würzburger Straße und Hockstraße vor. Im Innenbereich soll vor allem die Platanengruppe an der Kommandanten-Villa in der öffentlichen Grünfläche erhalten werden. Entlang der Rhönstraße werden im Bebauungsplan Pflanzflächen festgesetzt, die den Erhalt sowie die Neupflanzung von straßenbegleitenden Bäumen zum Ziel haben. Der innere Grünzug sichert einen Teil des hier vorhandenen Baumbestandes und wird durch Neupflanzungen, insbesondere entlang der Wege, ergänzt. Neue Baumpflanzungen sind also auf den privaten Grundstücken und entlang der die öffentliche Grünfläche durchquerenden Wege, der Rhön- und der Hockstraße geplant.
Durch die weitgehende Unterbauung des nord-östlichen Gebietsabschnitts mit Tiefgarage ist hier ein Erhalt von Bäumen aufgrund der Unterbauung nicht möglich.
Zu 3: Auslegungsbeschluss
Bei Billigung des Bebauungsplanentwurfes soll die öffentliche Auslegung des Entwurfes mit Begründung für die Dauer eines Monats erfolgen. Die Behörden werden zur schriftlichen Stellungnahme aufgefordert.
