Planungsanlass und -zweck:
Auf den Grundstücken Horchstraße 116 – 120 am westlichen Rand des Stadtteils Damm befindet sich das SB-Warenhaus „real“. Das Gebäude weist inzwischen einen hohen Sanierungsbedarf auf, weshalb der Betreiber einen Abbruch des bestehenden Marktes und den ersatzweisen Neubau eines SB-Warenhauses beabsichtigt.
Mit dem Neubau des SB-Warenhauses strebt der Betreiber eine Verbesserung des Warenangebots und der Warenpräsentation sowie der Verkaufs- und Betriebsabläufe an. Durch die Einbeziehung angrenzender Flächen im Westen und Osten wird hierbei eine Vergrößerung des Gebäudes, der Verkaufsfläche (bisher ca. 5.000qm, neu ca. 6.100qm) und auch des Pkw-Stellplatzangebotes möglich; das bestehende Parkdeck soll erhalten werden. Im Zuge des Neubaus des SB-Warenhauses soll auch die verkehrliche Erschließung für KFZ, ÖPNV (Haltestelle) + Fahrräder deutlich verbessert werden.
Bei einem Abbruch des Bestands erlischt der Bestandsschutz für die bisher ausgeübte Einzelhandelsnutzung. Da der mit Datum vom 08.04.1989 rechtskräftige Bebauungsplan 15/1, in dessen Geltungsbereich das SB-Warenhaus „real“ liegt, als Nutzungsart „Gewerbegebiet“ unter Ausschluss der Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben festsetzt, wäre der Neubau des SB-Warenhauses auf dieser Grundlage planungsrechtlich nicht zulässig. Dafür bedarf es der Änderung des Bebauungsplans und der Ausweisung eines Sondergebietes nach § 11 Abs.3 Nr.2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb.
Räumlicher Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung:
Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung grenzt im Norden an die Bahnlinie Aschaffenburg-Frankfurt und im Westen an das Gewerbegrundstück Fl.Nr. 1783; im Süden begrenzen die Horchstraße und im Osten die Zufahrt zu der Bahnüberquerung sowie die westliche Grundstücksgrenze der Fl.Nr. 1578/6 das Gebiet.
Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung umfasst die Grundstücke mit den Flurnummern 1744/2, 1751/1, 1760/1, 1760/2, 1760/3, 1760/4, 1760/6, 1760/7, 1768/1, 1773 und 1775 sowie eine Teilfläche der „Wilhelmstraße“ Fl.Nr. 1752/1.
Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 2,30 ha.
Städtebauliche Situation:
Das Plangebiet befindet sich am westlichen Stadtrand Aschaffenburgs, nahe der Gemarkungsgrenze zu Mainaschaff. Die unmittelbare Umgebung ist dominiert von gewerblicher Nutzung und insbesondere von Anlagen des Eisenbahn- und Straßenverkehrs. Insbesondere die nördlich angrenzenden Gleisanlagen sowie die südlich benachbarte Bundesstraße 8 haben stark trennende Funktion und führen zu einer gewissen „Verinselung“ des Plangebiets. Auf dem östlich benachbarten Grundstück Fl.Nr. 1703 befindet sich das Anwesen Horchstraße 110 mit einem Wohnhaus (genehmigt im Jahr 1921).
Verkehrlich erschlossen ist das Plangebiet durch die Horchstraße, die im Osten von der B 8 abzweigt und im Westen in die Linkstraße mündet. In nordöstlicher Richtung gibt es über die Bahnquerung hinweg eine weitere Anbindung an die Linkstraße bzw. die Wilhelmstraße.
Das Plangebiet wird bereits nahezu vollständig baulich genutzt und ist weitgehend durch die baulichen Anlagen des bestehenden SB-Warenhauses einschließlich der Parkplatz- und Betriebsflächen versiegelt. Abgesehen von den Straßenverkehrsflächen werden die verbleibenden Grundstücksteile im Gebiet gewerblich genutzt (als Lagerflächen für Baugeräte).
Aufgrund seiner unmittelbaren Nähe zu den im Norden verlaufenden Gleisanlagen der Bahnlinie Aschaffenburg-Frankfurt und der Bundesstraße B 8 im Süden ist das Plangebiet erhöhten Lärmimmissionen ausgesetzt.
Planungsrechtliche Ausgangssituation:
Raumordnerische Vorgaben:
Nach dem Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) vom 01.09.2013 ist die Stadt
Aschaffenburg als Oberzentrum eingestuft. Gemäß Ziel B IV 2.4.2 des Regionalplanes Bayerischer Untermain (RP1) soll das Oberzentrum Aschaffenburg mit seinen integrierten Geschäftszentren als traditioneller Schwerpunkt des Handels gesichert und weiter ausgebaut werden. Dabei soll insbesondere auch auf die Verbesserung des Warenangebotes zur Deckung des spezialisierten höheren Bedarfs hingewirkt werden.
Nach den landesplanerischen Stellungnahmen der Regierung von Unterfranken vom 26.09.2011 und 15.01.2014 entspricht das Vorhaben mit der Modernisierung bzw. dem Neubau des SB-Marktes den Zielen des Regionalplanes. Auch die Zielsetzungen des LEP sind erfüllt, da das vorliegende Einzelhandelsgroßprojekt im Oberzentrum ausgewiesen wird, der Standort sich in städtebaulich integrierter Ortsrandlage befindet und die Abschöpfungsquote für die geplanten Sortimente im zulässigen Bereich liegt.
Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Stadt Aschaffenburg:
Im Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Stadt Aschaffenburg vom April 2010 ist das „SB-Warenhaus real“ (u.a.) als mit neutral bewertetem Wohngebietsbezug aufgeführt und hat untergeordnete Nahversorgungsfunktion für Teile des Strietwalds und Damms.
Derzeit geltender Bebauungsplan und Flächennutzungsplan:
Für den Planungsbereich gilt der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 15/1 für das Gebiet zwischen Bahnlinie Aschaffenburg – Frankfurt, Horchstraße und Linkstraße aus dem Jahr 1989. Für das Plangebiet ist in diesem Bebauungsplan ein Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO festgesetzt. Die Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben (Verkauf an Endverbraucher) ist nicht zulässig.
Die Neuerrichtung eines großflächigen Einzelhandels löst also einen Planungsbedarf aus und erfordert die Aufstellung (bzw. Änderung) eines Bebauungsplanes zur Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter Würdigung und Abwägung öffentlicher und privater Belange.
Der geltende Flächennutzungsplan der Stadt Aschaffenburg stellt den gesamten Bereich des Plangebietes als „Gewerbliche Baufläche“ dar. Ein neuer Bebauungsplan mit Festsetzung eines Sondergebiets für großflächigen Einzelhandel wäre nicht im Sinne des § 8 Abs.2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Bei einem „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB kann der Bebauungsplan jedoch auch aufgestellt (oder geändert) werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird und der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung angepasst wird (§ 13a Abs.2 Nr.2 BauGB). Diese Voraussetzungen sind in vorliegendem Fall erfüllt.
Im Entwurf des neuen Flächennutzungsplanes 2030 ist das Plangebiet als Sonderbaufläche dargestellt.
Umweltverträglichkeitsprüfung / Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP):
Gemäß § 13a Abs.1 BauGB in Verbindung mit dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) ist für das geplante Vorhaben (großflächiger Einzelhandel) eine „allgemeine Vorprüfung“ des Einzelfalls erforderlich. In dieser werden die zu erwartenden Umweltfolgen dargelegt und geklärt, ob das Vorhaben erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen haben kann, die nach § 12 UVPG zu berücksichtigen wären. Nach aktuellem Stand kann festgestellt werden, dass das Vorhaben voraussichtlich keine nachteiligen Umweltauswirkungen haben wird. Noch nicht abschließend geklärt ist dies für den Artenschutz, weshalb derzeit eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) durch einen beauftragten Sachverständigen erarbeitet wird. Die Ergebnisse des Gutachtens, das bis Ende Juli 2016 vorliegen soll, werden in die Bebauungsplanänderung einfließen.
Zentrale Planungsziele der Bebauungsplanänderung:
Für das Plangebiet soll ein „Sonstiges Sondergebiet“ (SO) für großflächigen Einzelhandel nach § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO festgesetzt werden. Dieses Sondergebiet wird bestimmt sein für die Unterbringung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes (SB-Warenhaus) mit einer Verkaufsfläche bis zu 6.100 m² für ein breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln sowie Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs incl. einer Konzessionärszone (Bereich des SB-Warenhauses, in denen andere Unternehmen ihren Standort haben, geplant sind bisher die Sortimente Backwaren, Feinkost, Toto-Lotto, Friseur). Die Verkaufsfläche beinhaltet überwiegend nahversorgungsrelevante und nicht-innenstadtrelevante Sortimente und soll künftig komplett auf einer Ebene erfolgen.
Als weitere Nutzungen sind die erforderlichen Stellplätze einschließlich deren Zufahrten Bestandteil der Planung. Die Nutzbarkeit einer Teilfläche durch eine Tankstelle an der Horchstraße soll im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert werden.
Das Erschließungskonzept sieht im Zusammenhang mit dem Neubau des SB-Warenhauses eine Verlegung und Bündelung der heute vorhandenen, mehreren Zu- und Ausfahrten an der Horchstraße vor. Daher kann die Anbindung für Fahrradfahrer und Bus komfortabler und verkehrssicherer gestaltet werden. Die Erschließung der Stellplatzflächen für den Kundenverkehr und die Zufahrt für den LKW-Anlieferverkehr sollen nach Osten verlegt werden. Die Lage der Ein- und Ausfahrt der Tankstelle bleibt unverändert an der Horchstraße.
Infolge der veränderten Erschließung des Kundenparkplatzes soll die Bushaltestelle nach Osten in die Höhe des Haupteinganges verlegt werden und barrierefrei gestaltet werden.
Verfahrensfortgang
Mit der Einleitung des Bebauungsplan-Änderungsverfahrens wird die Verwaltung beauftragt, einen Bebauungsplanänderungs-Entwurf für das Plangebiet zu fertigen (bzw. fertigen zu lassen). Dieser ist dem Stadtrat dann zur Billigung vorzulegen, damit die weiteren Verfahrensschritte (z.B. Bürger- und Behördenbeteiligung) anschließen können. Da es sich bei vorliegender Bebauungsplanänderung um sogenannte „Maßnahmen der Innenentwicklung“ handelt, kann und soll das „beschleunigte Verfahren“ gemäß § 13a BauGB zur Anwendung kommen.
