I. Eine Wohnungsbaustrategie für Aschaffenburg
Im November 2014 verabschiedete der Stadtrat das „Strategiepapier Wohnen in Aschaffenburg 2030“. Darin wird aufgezeigt, mit welchen relevanten gesellschaftlichen Trends im Bereich Wohnen sich die Stadt Aschaffenburg in den nächsten Jahren auseinandersetzen muss, welche Herausforderungen auf die Stadt zukommen und wo Handlungsbedarf gesehen wird, um auch zukünftig nicht nur die Daseinsvorsorge im Bereich Wohnen zu sichern, sondern auch weiterhin qualitätvolle Wohnbaustrukturen im Stadtgebiet vorzuhalten.
Für die Handlungsfelder Pluralisierung, Alterung, Segregation, Ressourcenknappheit und Partizipation wurden zehn konkrete Maßnahmen bestimmt, die in den Jahren 2015 und 2016 zu realisieren sind. Diese Maßnahmen werden seitdem kontinuierlich abgearbeitet.
Tabelle 1: Bearbeitungsstand der Maßnahmen aus dem Strategiepapier Wohnen
Die Maßnahmen aus dem Handlungsfeld Segregation sollen mit dem „städtischen Wohnraumförderprogramm“ umgesetzt werden, welches im Folgenden beschrieben wird.
Segregation meint eine räumliche Trennung von sozialen Gruppen in einem Wohngebiet. Die Trennung kann z.B. nach sozialem Status, demografischen Merkmalen, ethnischen oder kulturellen Kriterien sowie finanziellen Mitteln erfolgen. Da Menschen sich nach ihren Bedürfnissen und finanziellen Mitteln ihre Wohnung suchen, wird es in einem heterogenen Stadtgefüge immer zu einer Art von Segregation kommen. Problematisch wird Segregation dann, wenn zwischen den Milieus keine Durchlässigkeit mehr vorhanden ist und Menschen aufgrund bestimmter Merkmale (ethnisch, kulturell, finanziell…) keine wirklich freie Wohnungswahl mehr haben, sondern zur Segregation gezwungen werden.
Daher sollte es Ziel einer Kommune sein, eine gute Durchmischung mit einer heterogenen Bewohnerstruktur im Stadtgebiet zu erreichen und zu erhalten.
Im Strategiepapier Wohnen wird dazu folgendes Ziel formuliert:
„Die Verteilung von bedarfsgerechtem und kostengünstigem Wohnungsbau im ganzen Stadtgebiet schützt vor Segregation und vor der Bildung sozialer Brennpunkte. Gleiches gilt für eine kleinteilige soziale Mischung in den Quartieren und Wohngebäuden. Gesichert wird dies durch die Eigentumsbildung für breite Bevölkerungsschichten. Dafür ist in Aschaffenburg mehr bezahlbarer Wohnraum (Miete und Eigentum) notwendig.“
Zur Umsetzung dieses Ziels sollen unter anderen die Durchmischung verschiedener Wohnungsgrößen bei Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, städtische Förderung von Einkommensschwachen, Unterstützung von Baugemeinschaften und die Vergabe von städtischen Grundstücken nach qualitativen Kriterien als Strategien verfolgt werden.
Drei konkrete Maßnahmen wurden daraus formuliert, die mit dem vorliegenden Programm „städtische Wohnraumförderung“ abgearbeitet werden:
? Es wird ein Katalog mit qualitativen Kriterien zur Vergabe von städtischen Grundstücken aufgestellt. Dieser hat vor allem auch in Hinsicht auf die Entwicklung des Gebietes Anwandeweg (Nilkheim) Bedeutung.
? Ein Konzept zur Aufstellung eines Förderprogramms für die Versorgung von Haushalten in prekären finanziellen Lagen mit Wohnungen wird entwickelt und dem Stadtrat vorgestellt.
? Kooperationsmodelle mit privaten Bauherren sollen zur Förderung eines preiswerten Wohnraums entwickelt werden.
II. Ziel der städtischen Wohnraumförderung:
Zielgruppe der städtischen Wohnraumförderung sind gemäß des bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes (BayWoFG) Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind.
Gefördert werden Haushalte mit einem Einkommen, das zum Bezug von Sozialwohnungen berechtigt.
Die städtische Wohnraumförderung begünstigt die Schaffung von Mietwohnungsbau sowie von Eigenheimen und Wohneigentum für Haushalte mit geringerem und mittlerem Einkommen.
Dazu werden Bestandshalter (die Mietwohnungen errichten und in ihrem Bestand halten – z.B. Stadtbau) und Bauträger gefördert, die diesen Mietwohnungsbau und Eigenwohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen errichten und zur Verfügung stellen. Weiterhin werden Einzelhaushalte mit geringerem Einkommen und Baugemeinschaften in ihrem Vorhaben unterstützt, sich eigenständig oder in Gemeinschaft eigenen Wohnraum zu schaffen. Gerade letzteres trägt zu einer heterogenen Wohnstruktur in den Quartieren bei. Außerdem wird dadurch eine Fluktuation im Wohnungsmarkt angestoßen, welche wiederum Wohnraum für andere Sparten freigibt.
Die städtische Wohnraumförderung stellt eine Ergänzung zur staatlichen Wohnraumförderung dar. Der Freistaat fördert Bestandshalter und Bauträger bei der Schaffung von sozialem Wohnraum sowie Haushalte mit geringem Einkommen bei der Schaffung von Eigenwohnraum durch günstige Darlehen und/oder Zuschüsse vom Freistaat Bayern.
III. Besondere Förderung von Schwellenhaushalten
Aufgrund der stetig steigenden Immobilien- und Baulandpreise, die ein immer höheres Eigenkapital von Bauwilligen erfordert, das Einkommen gleichzeitig aber nicht proportional wächst, um ausreichend Eigenkapital anzusparen, konnten in den vergangenen Jahren in Deutschland immer weniger Bauwillige mit staatlichen Darlehen unterstützt werden.
Abb. 1: Preisindex für Bauland: Bis einschließlich 2004 ohne Hamburg, 4. Quartal 2011 ohne Bayern, 2014 ohne Bremen. © Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2016 | Stand: 30.05.2016 - 14:22:16
Aus der staatlichen Förderung zur Schaffung von Eigenwohnraum fallen zum einen solche Haushalte heraus, die zwar die Einkommensgrenze einhalten, aufgrund des niedrigen Einkommens jedoch nicht genug Eigenkapital für eine Baufinanzierung ansparen konnten. Zum anderen sind Haushalte nicht förderfähig, die zwar Eigenkapital zur Verfügung stellen könnten, jedoch knapp über der Einkommensgrenze liegen und aufgrund der hohen Bauland- und Immobilienpreise ohne Förderung nur schwer Eigentum bilden können. Man bezeichnet diese als „Schwellenhaushalte“.
Auch solche Schwellenhaushalte finden schwer geeignete Mietwohnungen, die den heutigen Standards entsprechen und für sie finanzierbar sind.
Daher sollen solche Schwellenhaushalte ebenfalls durch das städtische Programm unterstützt werden.
Haushalte von geringem und mittlerem Einkommen werden anhand der Einkommensgrenzen (Stufe I – III) nach dem Bayerischen Wohnraumfördergesetz (BayWoFG) definiert. Für die städtische Wohnraumförderung wird eine Stufe IV eingeführt, welche die Einkommensgrenze der Schwellenhaushalte definiert.
Die Höhe der Einkommensgrenze der Stufe IV wurde nach der Systematik der bayerischen Wohnraumförderbestimmungen WFB (Art. 5 und 11 BayWoFG sowie Ziffer 19.3 WFB 2012) sowie dem Vorbild des Münchner Modells berechnet.
Bei der städtischen Wohnraumförderung von Aschaffenburg ist außerdem zusätzlich die Erhöhung des Freibetrags für ein junges Ehepaar bei Schwellenhaushalten um 2.000€ vorgesehen. Dies hat den Vorteil, dass auch junge Ehepaare, die z.B. kurz vor der Familiengründung stehen, besonders gefördert werden. Häufig kommt es vor, dass gerade junge Ehepaar ihre Wohnverhältnisse vor Familienzuwachs vergrößern wollen, diese Personengruppen fallen heute jedoch oft aus der staatlichen Förderung raus, da noch keine Kinderfreibeträge angerechnet werden können. Mit der neuen Einkommensstufe IV und dem zusätzlichen Freibetrag werden zukünftig auch diese Gruppen berücksichtigt.
Einkommensstufen der bayerischen Wohnraumförderung und Schwellenhaushalte nach städtischer Wohnraumförderung? :
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Bayerisches Wohnraumförderprogramm
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Städtisches Förderprogramm
(Schwellenhaushalte)
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Stufe I
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Differenz
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Stufe II
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Differenz
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Stufe III
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Differenz
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Stufe IV
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Haushaltsgröße
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€
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€
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€
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€
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€
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€
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€
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1-Personen -Haushalt
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12.000
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(+3.600)
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15.600
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(+3.600)
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19.200
Gerundet: 19.000
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(+3.600)
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22.800
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2-Personen-Haushalt
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18.000
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(+5.400)
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23.400
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(+5.400)
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28.800
Gerundet: 29.000
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(+5.400)
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34.200
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Zzgl.
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Für jede weitere Person
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4.100
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(+1.200)
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5.300
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(+1.200)
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6.500
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(+1.200)
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7.700
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Für jedes Kind
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500
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(+250)
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750
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(+250)
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1.000
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(+250)
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1.250
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Freibetrag junges Ehepaar2
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5.000
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5.000
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5.000
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(+2.000)
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7.000
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1) Maßgeblich ist das Gesamteinkommen des jeweiligen Haushalts (Art. 5 BayWoFG). Gesamteinkommen nach Art. 5 BayWoFG ist die Summe der Jahreseinkommen der Haushaltsangehörigen abzüglich der nach Art. 5 Abs. 2 und 3 definierten Freibeträge. Jahreseinkommen ist nach Art.6 BayWoFG, die Summe der positiven Einkünfte im Sinn des § 2 Abs. 1, 2 und 5a des Einkommensteuergesetzes jedes Haushaltsangehörigen. (nähere Definition und Ausnahmeregelung siehe BayWoFG).
Die Stufe IV errechnet sich nach den gleichen Vorgaben des BayWoFG, wie die Stufen I-III (Freibeträge etc.).
2) Freibetrag bei jungen Ehepaaren bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Eheschließung; junge Ehepaare sind solche, bei denen keiner der Ehegatten das 40. Lebensjahr vollendet hat. (Art. 5 BayWoFG)
Grundlage für die Einkommensberechnung ist das Bruttogesamteinkommen des jeweiligen Haushaltes pro Jahr. Bei der Berechnung werden jedoch bestimmte Beträge vom Einkommen abgezogen. Das tatsächliche Haushaltsbruttoeinkommen kann daher deutlich über den genannten Grenzen liegen und ist von Fall zu Fall verschieden.
Folgende Darstellungen zeigen Beispiele von Familien auf, die in den vergangenen Jahren unter Stufe III des bayerischen Wohnraumförderprogramms gefallen sind und damit eine Förderung erhalten haben:
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Beispiel 1
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Haushaltgröße
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Weitere Personen
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Davon Kinder
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Einkommensgrenze
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Junges Ehepaar,
beide berufstätig mit
2 kindergeldberechtigten Kindern
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2-Personen-HH
(29.000€)
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2
(2x 6.500€)
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2
(2x 1.000€)
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44.000€
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Bruttojahreseinkommen Ehemann (Angestellter öffentlicher Dienst): 37.500 €
Bruttojahreseinkommen Ehefrau (Diplom-Geografin): 27.000 €
Freibetrag für junges Ehepaar kann abgezogen werden, da beide unter 40 Jahre alt und nicht länger als 10 Jahre verheiratet sind.
Monatliches Nettoeinkommen insgesamt mit Kindergeld: 3.400 €
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Beispiel 2
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Haushaltgröße
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Weitere Personen
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Davon Kinder
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Einkommensgrenze
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Junges Ehepaar,
1 Ehepartner berufstätig mit 3 kindergeldberechtigten Kindern
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2-Personen-HH
(29.000€)
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3
(3x 6.500€)
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3
(3x 1.000€)
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51.500€
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Bruttoeinkommen Ehemann (Bankangestellter): 60.700 €
Freibetrag für junges Ehepaar kann abgezogen werden, da beide unter 40 Jahre alt und nicht länger als 10 Jahre verheiratet sind.
Monatliches Nettoeinkommen insgesamt mit Kindergeld: 4.000 €
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Beispiel 3
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Haushaltgröße
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Weitere Personen
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Davon Kinder
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Einkommensgrenze
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Lebenspartnerschaft mit 1 kindergeldberechtigten Kind
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2-Personen-HH
(29.000€)
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1
(1x 6.500€)
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1
(1x 1.000€)
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36.500€
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Bruttoeinkommen Mann (Physiotherapeut): 27.000 €
Bruttoeinkommen Frau (Physiotherapeutin): 23.800 €
Freibetrag für junges Ehepaar kann nicht abgezogen werden, da sie nicht verheiratet sind.
Monatliches Nettoeinkommen insgesamt mit Kindergeld: 3.100 €
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Folgende Darstellungen zeigen Beispiele von Familien auf, die in den vergangenen Jahren über Stufe III des bayerischen Wohnraumförderprogramms lagen und damit keine Förderung erhalten haben. Als Schwellenhaushalte könnten sie jedoch nach dem städtischen Förderprogramm gefördert werden (Stufe IV – Einkommensgrenze, Freibetrag für junges Ehepaar - 7.000€):
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Beispiel 4
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Haushaltgröße
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Weitere Personen
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Davon Kinder
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Einkommensgrenze
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Junges Ehepaar,
beide berufstätig mit
2 kindergeldberechtigten Kindern.
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2-Personen-HH
(34.200€)
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2
(2x 7.700€)
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2
(2x 1.250€)
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52.100€
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Bruttoeinkommen Ehemann (Bauingenieur): 55.100 €
Bruttoeinkommen Ehefrau (Lehrerin): 22.600 €
Freibetrag für junges Ehepaar kann abgezogen werden, da beide unter 40 Jahre alt und nicht länger als 10 Jahre verheiratet sind.
Nettoeinkommen insgesamt mit Kindergeld: 4.500 €
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Beispiel 5
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Haushaltgröße
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Weitere Personen
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Davon Kinder
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Einkommensgrenze
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Ehepaar,
beide berufstätig mit
1 kindergeldberechtigten Kind.
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2-Personen-HH
(34.200€)
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1
(1x 7.700€)
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1
(1x 1.250€)
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43.150€
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Bruttoeinkommen Ehemann (Anlagenmechaniker): 29.500 €
Bruttoeinkommen Ehefrau (Reinigungskraft): 20.000 €
+ Nebenjob (Gastronomie): 5.900 €
Freibetrag für junges Ehepaar kann nicht abgezogen werden, da sie über 40 Jahre alt und/oder länger als 10 Jahre verheiratet sind.
Monatliches Nettoeinkommen insgesamt mit Kindergeld: 3.200 €.
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Beispiel 6
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Haushaltgröße
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Weitere Personen
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Davon Kinder
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Einkommensgrenze
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Ehepaar,
beide berufstätig mit
2 kindergeldberechtigten Kindern.
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2-Personen-HH
(34.200€)
|
2
(2x 7.700€)
|
2
(2x 1.250€)
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52.100€
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Bruttoeinkommen Ehemann (Feuerwehrbeamter): 56.500 €
Bruttoeinkommen Ehefrau (Zahntechnikerin): 5.400 €
Freibetrag für junges Ehepaar kann nicht abgezogen werden, da sie über 40 Jahre alt und/oder länger als 10 Jahre verheiratet sind.
Monatliches Nettoeinkommen insgesamt mit Kindergeld: 4.500 €.
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IV. Fördermodell – städtisches Darlehen
Ein Fördermodell über städtische Darlehen, wie es bspw. die Stadt Nürnberg für den Bau von Mietwohnungen gewährt, wird für Aschaffenburg insbesondere bei dem derzeitigen niedrigen Zinsniveau als nicht zielführend gesehen. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt das Zinsniveau wieder ansteigt, kann über eine Nachrüstung bei der städtischen Wohnraumförderung in diesem Bereich nachgedacht werden.
V. Struktur und Aufbau der städtischen Wohnraumförderung
Die städtische Wohnraumförderung enthält zwei Säulen:
1. Förderung über die Vergabe von städtischen Grundstücken
2. Zuschuss für Familien bei der Schaffung von Wohneigentum
(siehe auch Anlage 1: Übersicht „städtisches Wohnraumförderprogramm“)
Zu 1: Vergabe von städtischen Grundstücken
Für die Vergabe von städtischen Grundstücken werden fünf Programme vorgeschlagen, durch die o.g. Ziele erreicht werden sollen.
Die Programme 1 bis 3
stellen eine Förderung durch eine direkte Grundstücksvergabe von der Stadt als Eigentümerin an den jeweiligen Bauherren dar.
Die Programmen 4 und 5
fördern indirekt. In Verbindung mit Programm 1 soll über den Bauträger oder Bestandshalter die Vergünstigung beim Grunderwerb an die zu fördernden Haushalte weitergereicht werden.
Zu 2: Zuschuss für Familien bei der Schaffung von Wohneigentum
Das Programm 6 bezieht sich auf den Zuschuss für Familien und beinhaltet letztendlich die bereits bestehende Richtlinie zur Förderung des Wohnungsbaus für Familien mit Kindern. Durch ein paar Änderungen wurde die Richtlinie heutigen Bedürfnissen angepasst.
(siehe folgendes Kapitel: Erläuterung der einzelnen Programme)
VI. Erläuterung der einzelnen Programme:
Programm 1
Vergabe von städtischen Grundstücken zu vergünstigtem Bodenwertpreis an
- Bestandshalter von Mietwohnraum und
- Bauträger von zukünftigem Eigenwohnraum
(im Auswahlverfahren)
Städtische Grundstücke werden zu einem festgelegten, vergünstigten Mindest-Bodenwertpreis an Bestandshalter oder Bauträger ausgeschrieben. Die Stadt bestimmt, welche Grundstücke nach diesem Programm vergeben werden und legt damit ein bestimmtes Kontingent fest.
Die Vergabe erfolgt in einem Auswahlverfahren. Es handelt sich hierbei um ein Bieterverfahren, bei dem nicht das Preisangebot sondern in erster Linie das Konzept des Wohnungsbaus entscheidend ist. Bei der Bewertung werden daher besonders wohnungspolitische, soziale und ökologische Kriterien berücksichtigt.
Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Bestandshalter/Bauträger sozialen Wohnraum nach BayWoFG und/oder Wohnraum für Schwellenhaushalte (Miete oder Wohneigentum) zu schaffen. Die Wohnungen für Schwellenhaushalte werden mit einer zeitlichen Bindung von mindestens 15 Jahren belegt. Um sein Angebot attraktiver zu machen, kann der Käufer eine höhere Bindungslaufzeit anbieten.
Im Gegenzug dafür bietet die Stadt das Grundstück zu einem festgelegten, vergünstigten Mindest-Bodenwertpreis (10% unter dem regulären Bodenwertpreis) an. Der Bodenwertpreis wird vom Gutachterausschuss bestimmt. Die staatliche Wohnungsbauförderung muss bei sozialem Wohnraum nach BayWoFG nachgewiesen und gesichert sein. Auch ein höheres Preisangebot kann vom Bieter angeboten werden. Der Preis kommt als Auswahlkriterium jedoch erst zum Zug, wenn alle anderen Kriterien vollumfänglich erfüllt werden.
Die Vergünstigung des Grundstückspreises um 10% ermöglicht der Stadt ein Instrument auch langfristig günstigen Wohnraum sicher zu stellen und setzt ein politisches Signal gegenüber der Immobilienwirtschaft, dass die Errichtung von bezahlbarem Wohnraum im Interesse der Stadt ist.
Mit 10% Vergünstigung kann der Grundstückspreis gesenkt werden, damit die Immobilienwirtschaft preiswerten Wohnraum (in Miete und Eigentum) errichten kann. (Bei ca. 300€/m² Grundstückspreis können 9,00-10,00€/m² Miete kalkuliert werden). Außerdem geht der Auftragnehmer (Käufer) bei der Bewerbung um ein Grundstück im genannten Auswahlverfahren in Vorleistung, was den architektonischen Entwurf und die Konzeptstruktur anbelangt. Die 10% Vergünstigung dienen daher auch dem Vorleistungsausgleich.
Schließlich stellt die Vergünstigung noch einen Ausgleich für einen höheren Finanzierungsbetrag bei einer Erhöhung der Kreditzinsen dar.
Im Folgenden werden tabellarisch die Bewertungskriterien dargestellt. Diese gliedern sich in Pflichtkriterien, die erfüllt werden müssen, und Auswahlkriterien, die im Ranking mit anderen Bietern ausschlaggebend sind. Die Auswahlkriterien werden von einem Auswahlgremium der Verwaltung bepunktet. Der Bieter mit der höchsten Punktzahl wird dem Stadtrat als Käufer vorgeschlagen.
Details und Ablauf zum Auswahlverfahren sind in Anlage 2 näher erläutert.
Programm 2 Vergabe von städtischen Grundstücken zum regulären Bodenwertpreis an Haushalte bis Einkommensstufe IV unter Anwendung von Sozialkriterien
Bei dem Programm 2 handelt es sich um die klassische Grundstücksvergabe von städtischen Grundstücken. Die Grundstücke werden öffentlich ausgeschrieben, Interessenten können sich darauf bewerben. Um den Zuschlag zu erhalten, müssen jedoch bestimmte Kriterien wie Bezug zur Stadt, kein Grundbesitz und Finanzierungssicherheit gewährleistet sein. Einen Vorzug bei der Veräußerung erhalten Familien. Bei der Vergabe sollen zukünftig auch Schwellenhaushalte und Haushalte, die nach BayWoFG zur Schaffung von Eigenwohnraum gefördert werden, besonders berücksichtigt werden.
Als ein weiteres Kriterium soll daher die Einkommensgrenze nach Einkommensstufe IV (städtische Wohnraumförderung) herangezogen werden, wenn ein nachvollziehbares Finanzierungskonzept für Grunderwerb und Eigenheimbau vorliegt oder bei Einkommensstufen I bis III eine staatliche Förderung zum Eigenheimbau nach den Wohnraumförderbestimmungen (WFB) gewährleistet wird.
Bei der Vergabe von städtischen Grundstücken sollen zukünftig folgende Kriterien berücksichtigt werden:
• Das Grundstück muss 5 Jahre selbstgenutzt werden
• Es muss ein Nachweis erbracht werden, dass die Finanzierung gesichert ist
• Der Käufer darf bisher noch keinen eigenen Grundbesitz haben
• Der Käufer sollte nachweislich einen Bezug zur Stadt haben (Arbeiten oder Wohnen)
• Familien haben Vorrang
• Haushalte bis Einkommensstufe IV haben Vorrang (bei gesicherter Finanzierung)
• Menschen mit Behinderung haben Vorrang
Programm 3
Vergabe von städtischen Grundstücken, die für Baugemeinschaften reserviert sind
(im Auswahlverfahren)
Unter Baugemeinschaft wird hier im städtischen Förderprogramm jedwede Form des gemeinsamen Bauens verstanden. Dies können beispielsweise Bau(herren)gruppen, Genossenschaften oder Wohnungseigentümergemeinschaften sein. Grundsätzlich handelt es sich um einen rechtlichen Zusammenschluss von Bauwilligen die gemeinsam bauen und das Objekt selbst nutzen wollen.
Häufig handelt es sich dabei um generationenübergreifende Gruppen, die Wert auf eine gute Nachbarschaft und gegenseitige Unterstützung z.B. im Alter oder beim Wohnen mit Kindern legen. Gemeinschaftliche Räume und Aktivitäten auch außerhalb der Wohngruppe prägen häufig das Zusammenleben. Ein ähnliches Beispiel hierfür ist das in Aschaffenburg bereits realisierte Projekt WiGe im Rosenseegebiet.
Derartige Projekte ermöglichen neue Wohnformen auszuprobieren und neue Qualitäten im Wohnungsmarkt zu definieren. Außerdem stellen sie einen weiteren Baustein einer heterogenen Wohnkultur dar. Daher ist es wichtig, in Aschaffenburg auch Baugemeinschaften zu unterstützen.
Bei der Realisierung ihres Projektes haben es Baugemeinschaften oft schwer, an geeignete Grundstücke zu kommen, da sich der Gruppenfindungsprozess sowie die genaue Projektdefinition einige Zeit hinziehen kann. Auf dem Markt freiverkäufliche Grundstücke sind daher häufig bereits verkauft, bis eine Baugemeinschaft rechtlich als Käufer auftreten kann.
Daher sollen Baugemeinschaften im städtischen Wohnraumförderprogramm insbesondere bei der Grundstückssuche unterstützt werden.
Städtische Grundstücke werden für Baugemeinschaften reserviert und dahingehend ausgeschrieben. D.h. solange diese Grundstücke für diesen Zweck reserviert sind (z.B. ein Jahr), können sie nur von Baugemeinschaften gekauft werden. Die Vergabe der Grundstücke erfolgt in einem Auswahlverfahren, zu dem sich interessierte und bauwillige Baugemeinschaften Grundstücksbezogen bewerben können.
Bei mehreren Bewerbern erfolgt die Auswahl anhand eines Kriterienkatalogs nach wohnungspolitischen, sozialen und ökologischen Kriterien.
Der Kriterienkatalog ist im Folgenden tabellarisch abgebildet.
Wie in Programm 1 werden auch hier bestimmte Pflichtkriterien von den Bewerbern eingefordert. Auswahlkriterien bestimmen die Reihenfolge im Ranking unter anderen Mitbewerbern. Die Auswahlkriterien werden von einem Auswahlgremium der Verwaltung bepunktet. Die Baugemeinschaft mit der höchsten Punktzahl wird dem Stadtrat als potenzieller Käufer für das Grundstück vorgeschlagen.
Der Stadtrat beschließt, welche Grundstücke nach diesem Programm vergeben werden und legt damit ein bestimmtes Kontingent fest.
Weitere Details zum Auswahlverfahren und dem genauen Ablauf sind in Anlage 3 beschrieben.
Programm 4 (i.V.m. Programm 1)
Berechtigung zur Miete von Wohnungen aus Programm 1, die durch Belegungsbindung für Berechtigte zu festgelegten Höchstmieten zur Verfügung gestellt werden
Die Stadt fördert die Schaffung von Mietwohnraum für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen bei der Vergabe von städtischen Grundstücken durch das Programm 1.
In diesem Programm werden von Bestandshaltern neben Mietwohnungen nach der bayerischen Wohnraumförderung (Einkommensstufe I bis III) auch Mietwohnraum geschaffen, der insbesondere Haushalten mit mittleren Einkommen (Stufe IV – Schwellenhaushalte, städtische Wohnraumförderung) zur Miete zur Verfügung stehen.
Haushalte der Einkommensstufe I-III sind dazu berechtigt, Wohnungen zu mieten, wenn der Bestandshalter im Programm 1 für diese Gruppe nach und mit der bayerischen Wohnraumförderung nach BayWoFG Wohnungen errichtet hat.
Den Berechtigungsschein erhalten die Antragsteller von der Stadt Aschaffenburg. Die Mieten werden von der Regierung als Bewilligungsbehörde für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus festgelegt.
Diese Förderung bezieht sich jedoch nur auf sozialen Wohnraum nach BayWoFG und wird unabhängig von dem städtischen Wohnraumförderprogramm erteilt.
Die Bindungen der Wohnungen erfolgen nach BayWoFG.
Schwellenhaushalte (Einkommensstufe IV) sind dazu berechtigt, Wohnungen zu mieten, welche der Bestandshalter im Programm 1 für diese Gruppe errichtet hat. Den Berechtigungsschein erhalten sie von der Stadt Aschaffenburg als Bewilligungsbehörde.
Die Wohnungen werden zu einer von der Stadt festgelegten Erstvermietungsmiete vermietet. Diese richtet sich nach dem Mietspiegel und darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Die Verpflichtung zur Vermietung an Schwellenhaushalte zur festgelegten Erstvermietungsmiete wird im Kaufvertrag zum Grundstück vertraglich mit dem Bestandshalter gesichert. Im Gegenzug bietet die Stadt das Grundstück zu einem vergünstigten Mindest-Bodenwertpreis dem Käufer an (Programm 1).
Die Wohnungen werden mit einer Mindest-Bindung von 15 Jahren belegt.
Programm 5 (i.V.m. Programm 1)
Berechtigung zum Erwerb von Eigenwohnraum aus Programm 1, der durch Belegungsbindung an Berechtigte zu festgelegtem Höchstpreis verkauft wird
In Programm 1 werden neben der Schaffung von Mietwohnungen nach der bayerischen Wohnraumförderung auch die Schaffung von Wohnraum gefördert, der insbesondere Haushalten mit geringem bis mittleren Einkommens (Stufe I bis IV städtische Wohnraumförderung) zum Erwerb zur Verfügung stehen.
Schwellenhaushalte und Haushalte, die nach BayWoFG zur Schaffung von Eigenwohnraum gefördert werden, erhalten daher die Berechtigung, Wohneigentum zu erwerben, welche der Bauträger im Programm 1 für diese Gruppe errichtet hat. Den Berechtigungsschein erhalten sie von der Stadt Aschaffenburg als Bewilligungsbehörde.
Der Bauträger verpflichtet sich bei Grundstückskauf in Programm 1, Eigenwohnraum für Schwellenhaushalte zu errichten und zu einem günstigeren Preis, als dem regulären Verkehrswert nur an die berechtigten Haushalte zu verkaufen.
Die Vergünstigung beträgt 10% des Bodenwertes, der vom Gutachterausschuss ermittelt wird. Der Bodenwertpreis und damit auch die 10% Vergünstigung werden anteilsmäßig der Eigentumswohnung zugeschlagen.
Der Grundstückskäufer hat der Stadt zur Überprüfung des vereinbarten Kaufpreises für Wohnungen von Schwellenhaushalte die Kaufverträge vorzulegen.
Dieser Eigenwohnraum wird mit einer Belegungsbindung von 15 Jahren versehen.
Der Bauträger hat bei den Wohnungen für Schwellenhaushalte die Kriterien des sozialen Wohnungsbaus nach den Wohnraumförderbestimmungen (WFB) als Mindeststandards der technischen Ausstattung zu berücksichtigen.
Im Gegenzug dazu bietet die Stadt das Grundstück zu einem vergünstigten Mindest-Bodenwertpreis dem Käufer an (Programm 1).
Bei Erwerb von Eigenwohnraum aus Programm 1 verpflichtet sich der Käufer die Wohnung für den Zeitraum der Bindung selbst zu nutzen. Bei Vermietung oder Verkauf vor Ablauf der Bindungsfrist ist die Vergünstigung an die Stadt zurückzuzahlen.
Ausnahmen stellen eine Veräußerung an einen anderen berechtigten Haushalt (Einkommensstufe I bis IV) oder an die Stadt dar.
Programm 6: Richtlinien zur Förderung des Wohnungsbaus für Familien mit Kindern
Eine Förderung von Familien in Form eines Bauzuschusses existiert in Aschaffenburg seit 1979, die im Jahr 2002 fortgeschrieben wurde. Diese soll nun erneut fortgeschrieben und an heutige Bedürfnisse angepasst werden.
Der Familienzuschuss der Stadt Aschaffenburg wird nach der derzeit gültigen Richtlinie vom 16.12.2002 zur Förderung des Wohnungsbaus für kinderreiche Familien und Familien mit behinderten Kindern erteilt. Er wurde seinerzeit eingeführt, um besonders kinderreiche Familien und Familien mit behinderten Kindern, die nur ein geringes Einkommen haben, zusätzlich zur staatlichen Förderung bei der Wohnraumschaffung zu unterstützen.
Den Zuschuss von 5.000,00€ pro Kind erhalten daher nur Familien ab 3 Kindern (oder einem behinderten Kind) bis zur Einkommensstufe III nach bay.WoFG, die vom Staat ein Darlehen zur Schaffung von Wohneigentum erhalten. Im städtischen Haushalt stehen für den Familienzuschuss 70.000€ zur Verfügung.
Da jedoch, wie bereits dargelegt, immer weniger Familien ein staatliches Darlehen in Anspruch nehmen können, konnte der städtische Zuschuss in den letzten Jahren nicht mehr vollumfänglich ausgeschöpft werden.
Ein weiterer Grund hierfür ist auch, dass die Zahl der kinderreichen Familien zurückgeht. Den heutigen Verhältnissen entsprechend, sollte es jedoch im Interesse der Stadt liegen, generell Familien (ab einem Kind) zu fördern und bei der Schaffung von Eigenwohnraum zu unterstützen. Insbesondere auch, da häufig geregelte und sichere Wohnverhältnisse zu weiterem Kinderwunsch beitragen können.
Im vergangenen Jahr konnten ca. 20 Familien, die einen Antrag stellten, nicht gefördert werden, da sie entweder kein staatliches Darlehen bekamen oder (noch) keine drei Kinder hatten (bzw. ein behindertes Kind).
Daher empfiehlt die Verwaltung, die vorhandene Richtlinie zur Förderung des Wohnungsbaus für kinderreiche Familien und Familien mit behinderten Kindern insbesondere in folgenden Punkten an heutige Bedürfnisse anzupassen:
- Der Zuschuss wird nicht mehr nur an ein staatliches Darlehen gebunden sondern auch auf die staatliche Förderung über das Zinsverbilligungsprogramm ausgeweitet, welche den Antragstellern mehr Spielraum lässt.
- Familien bis Einkommensstufe III, die eine staatliche Förderung erhalten, bekommen ab dem ersten Kind einen städtischen Zuschuss in Höhe von 2.500€ pro Kind.
- Familien bis Einkommensstufe IV (Schwellenhaushalte) erhalten bei dem Erwerb von Wohneigentum, welches nach dem städtischen Wohnraumförderprogramm in Programm I für diese geschaffen wurde, einen Zuschuss in Höhe von 1.500€ pro Kind.
- Bei Familien mit behinderten Kindern erhöht sich der Zuschuss pro behindertes Kind von 2.500€ bzw. 1.500€ auf 4.000€.
Die Richtlinie beinhaltet weiterhin Erbbaurecht.
Die Richtlinie wird Bestandteil des städtischen Wohnraumförderprogramms und erhält damit die Bezeichnung:
Programm 6: Förderung des Wohnungsbaus für Familien mit Kindern
Die Haushaltsstelle von 70.000€ bleibt erhalten. Es findet lediglich eine Umverteilung auf mehrere Zuschussberechtigte statt. Damit kann die Haushaltsstelle wieder vollumfänglich ausgeschöpft werden und mehr Familien bei der Schaffung von Wohneigenraum unterstützt werden.
(Details zur Familienförderung siehe Anlage 4: Programm 6 - Förderung des Wohnungsbaus für Familien mit Kindern.)
VII. Einbindung von Banken und Kreditinstituten
Banken sollen in den Immobilienbesitz von sozialen Wohnungen zur Geldanlage eintreten können, ähnlich der bayerischen LABO (Landesbodenkreditanstalt), die seinerzeit einige GBW-Wohnungen in ihrem Besitz hatten. Denkbar wäre, dass die Mietwohnungen aus Programm 1, die für Schwellenhaushalte errichtet werden, oder auch freifinanzierte Wohnungen von Banken gekauft werden. Damit erhält der Bauherr eine weitere Möglichkeit, Wohnraum zum Marktpreis zu veräußern. Die Wohnungen werden jedoch Schwellenhaushalten zu vergünstigten Mieten angeboten. Evtl. ist bei der Vermietung auch eine Kooperation mit der Stadtbau möglich, wenn Banken nicht selbst in Vermietungsangelegenheiten einsteigen wollen.
Ein konkretes Konzept muss noch mit den Banken abgestimmt werden. Die Verwaltung schlägt vor, dazu Gespräche mit den entsprechenden Kreditinstituten und Banken zu führen und ein Konzept zu erarbeiten.
VIII. Abstimmung des Programms mit weiteren Beteiligten
Bei der Erarbeitung des städtischen Wohnraumförderprogramms wurden Expertenmeinungen aus der Wohnungswirtschaft mit einbezogen.
IX. Auftakt des Programms – Wann soll das Programm in die Umsetzung gehen?
Im Baugebiet Rotäcker in Schweinheim gibt es bereits ein städtisches Grundstück, das für Geschosswohnungsbau geeignet und im kommenden Jahr bebaut werden kann. Dieses Grundstück sollte nach dem Programm vergeben werden. Des Weiteren soll das Programm bei den Grundstücken im Baugebiet Anwandeweg (Nilkheim) zur Anwendung kommen.
X. Zielgröße des Programms – Wie viele Wohnungen sollen nach diesem Programm entstehen?
Ziel ist zunächst, die städtischen Grundstücke im Neubaugebiet Anwandeweg in Nilkheim, sowie ein Grundstück in Schweinheim – Rotäcker nach diesem Programm zu entwickeln und in diesem Rahmen sozialen Wohnraum und Wohnungen für Schwellenhaushalte zu errichten. Weitere städtische Flächen stehen zurzeit nicht zur Verfügung bzw. sind nicht vorhanden.
XI. Entstehende Kosten:
Durch das städtische Wohnraumförderprogramm entstehen Mindereinnahmen durch eine vergünstigte Grundstücksvergabe in Programm 1: Vergabe von städtischen Grundstücken zu vergünstigten Bodenwertpreisen an Bestandshalter oder Bauträger von Mietwohnraum oder Eigenwohnraum (im Auswahlverfahren).
Die Kosten für den Zuschuss von Familien bleiben wie bisher bestehen.
Die im städtischen Wohnraumförderprogramm eingeführte Einkommensstufe IV hat keine Kostenmehrung für den städtischen Haushalt zur Folge. Es wird lediglich eine Obergrenze der Schwellenhaushalte definiert, nach der die Berechtigung zum Erwerb oder zur Miete von Wohnungen dieser Einkommensstufe zugeteilt wird.
XII. Vorschlag der Verwaltung:
Um gemäß dem Wohnraumfördergesetz (WoFG) Haushalte zu unterstützen, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und um die Ziele aus dem Strategiepapier Wohnen von 2014 der Stadt Aschaffenburg
- Vergabe von städtischen Grundstücken nach qualitativen Kriterien
- Versorgung von Haushalten in prekären finanziellen Lagen mit Wohnraum
- Kooperationsmodelle mit privaten Bauherren zur Förderung von preiswertem Wohnraum
umzusetzen, empfiehlt die Verwaltung, das städtische Wohnraumförderprogramm zu beschließen und Grundstücke insbesondere im Neubaugebiet Anwandeweg sowie im Baugebiet Rotäcker für die einzelnen Programme auszuwählen und deren Vergabe gemäß dem Programm vorzubereiten.
Der Beschlussvorlage liegen folgende Anlagen bei:
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Anlage 1
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Übersicht des städtischen Wohnraumförderprogramms
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Anlage 2
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Programm 1:
Vergabe von städtischen Grundstücken zu vergünstigten Bodenwertpreisen an Bestandshalter oder Bauträger von Mietwohnraum oder Eigenwohnraum (im Auswahlverfahren)
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Anlage 3
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Programm 3:
Vergabe von städtischen Grundstücken, die für Baugemeinschaften reserviert sind (im Auswahlverfahren)
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Anlage 4
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Programm 6: Richtlinien zur Förderung des Wohnungsbaus für Familien mit Kindern.
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Anlage 5
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Broschüre: Gemeinschaftlich Bauen und Wohnen in Aschaffenburg
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Abkürzungen:
bayWoFG = bayerische Wohnraumförderungsgesetz
WFB = bayerische Wohnraumförderungsbestimmungen
