Vorbemerkung
Der Stadtrat der Stadt Aschaffenburg hat in der Sitzung am 19.01.2016 den Bebauungsplanentwurf für das Gebiet „Spessart-Manor“ zwischen Rhönstraße, Hockstraße, Würzburger Straße und westlicher Flurstücksgrenze 6228/5 (NR. 4/3b) als Kompromissvorschlag grundsätzlich gebilligt. Die Verwaltung wurde damals beauftragt, eine Überarbeitung vorzulegen und Fragen hinsichtlich der Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse an der Rhönstraße zu klären sowie Lage und Bemessung des Wendehammers zu überarbeiten. Dies erfolgte im ersten Halbjahr 2016, so dass das Plenum am 18.07.2016 den überarbeiteten Bebauungsplanentwurf vom 22.05.2016 billigte und die Verwaltung mit der Durchführung der Öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beauftragte.
Diesen Beschlüssen vorangegangen war eine jahrelange Bearbeitung des Bebauungsplans verbunden mit zahlreichen Abstimmungen mit dem Haupteigentümer im Gebiet. Die im Juli 2014 und März 2015 im Stadtrat behandelten Bebauungsplanentwürfe basierten noch auf einem Grundkonsens, den die Stadtverwaltung in vielen, teils zähen Beratungen mit dem Hauptflächeneigentümer erzielt hatte.
Mit dem öffentlich ausgelegten Bebauungsplanentwurf vom 22.05.2016 stellte sich kein vollständiger Konsens mit dem Hauptgrundstückseigentümer ein. Uneinigkeiten verblieben vor allem in folgenden Punkten:
- Die das Plangebiet durchziehende Grünfläche – ein zentraler Punkt des städtebaulichen Entwurfs – wird vom Eigentümer in der bereits mehrfach veränderten Größe und Lage in Teilen nicht akzeptiert.
- Eine öffentlich nutzbare Durchwegung von der Bebauung an der Würzburger Straße zum Grünzug wird vom Eigentümer nicht akzeptiert.
- Die zulässige Geschossigkeit an der Rhönstraße soll nach dem Wunsch des Eigentümers (noch) weiter auf bis zu 5 Geschosse erhöht werden. Eine 5-Geschossigkeit unmittelbar an der Rhönstraße erscheint jedoch aus stadtplanerischer Sicht angesichts der umgebenden kleinteiligeren Bebauung unverhältnismäßig.
Diese Uneinigkeiten wurden vom Eigentümer bzw. seinem juristischen Vertreter im Rahmen der öffentlichen Auslegung schriftlich als Einwendung vorgebracht. Die vorgetragenen Anregungen und Hinweise werden in vorliegendem Bericht über die öffentliche Auslegung (Abwägung) ausführlich erörtert und behandelt.
Der nun vorliegende Bebauungsplan zum Satzungsbeschluss sieht folgende Nutzungsarten vor:
- Mischgebiet am nördlichen Abschnitt der Würzburger Straße
- Gewerbegebiet im Übergang zur Autowaschanlage an der Würzburger Straße
- Mischgebiet an der Rhönstraße
- Sondergebiet für Veranstaltungen im Bereich der ehemaligen Amerikanischen Kapelle
- Gemeinbedarfsfläche für den Bereich der Schulen
- Allgemeines Wohngebiet an der Hockstraße und im Inneren des Plangebietes entlang des durchlaufenden Grünzugs
- Grünzug mit Leitungsrecht für die innere Erschließung des Plangebietes
Ziel des Bebauungsplanes ist, unter Berücksichtigung des Gebäudebestandes das Areal zu entwickeln und einer geordneten städtebaulichen Nutzung zuzuführen. Der Bestandsschutz der Schulen und des Jugendclubs bleiben gewahrt und finden ebenso Berücksichtigung, wie die zukünftige Möglichkeit zur Schaffung von (weiteren) Gewerbe- und Wohnflächen für die Stadt Aschaffenburg.
Dabei spielt der Grünzug eine wesentliche Rolle für die Entwicklung des Gebietes: zum einen wird die Grünanbindung an den Rosenseepark fortgeführt, zum anderen macht der darin enthaltene Leitungsstreifen die gesicherte Erschließung der inneren Gebietsteile erst möglich. Dazu wird der Erwerb der öffentlichen Grünflächen durch die Stadt Aschaffenburg notwendig, und es besteht nach § 40 Abs. 1 und 2 BauGB die Pflicht, den Eigentümer hierfür zu entschädigen. Dieser Schritt des Grunderwerbs ist aber nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens.
Zu 1: Bericht über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Behörden
Während der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs vom 22.05.2016 im Zeitraum vom 04.10.2016 bis 07.11.2016 und der Behördenbeteiligung wurden in insgesamt 19 schriftlichen Stellungnahmen Bedenken, Anregungen und Hinweise zum Bebauungsplanentwurf vorgebracht. Von diesen 19 Stellungnahmen stammt 1 Stellungnahme vom einem Eigentümer und 2 Stellungnahmen von Behörden bzw. Trägern öffentlicher Belange. Weitere 7 schriftliche Stellungnahmen mit Anregungen und Hinweisen wurden von städtischen Dienststellen aus dem eigenen Wirkungskreis (1 ohne TöB-Funktion) abgegeben.
Die vorgebrachten Anregungen und Hinweise werden im Bericht der Verwaltung über die öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Behörden (siehe Anlagen) aufgeführt und im zugehörigen Textteil unter den laufenden Nummern 1.2.1, 2.2.1 bis 2.2.2, 3.2.1 bis 3.2.6 und 4.2.1 behandelt, erörtert und abgewogen.
Die in den einzelnen Stellungnahmen vorgebrachten inhaltlichen Bedenken und Anregungen (nachfolgend „A“) und für den Bebauungsplan relevanten Hinweise (nachfolgend „H“) beziehen sich im Überblick hauptsächlich auf folgende Einzelthemen – die laufende Nummerierung entspricht den Abschnitten im Bericht über die öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Behörden, in dem vorgebrachte Bedenken, Anregungen und Hinweise umfassend behandelt, erörtert und abgewogen werden:
1.2.1 (A) Errichtung einer öffentlichen Grünfläche auf Privatfläche
(A) Bau von Erschließungsanlagen in der öffentlichen Grünfläche auf Privatgrund
(A) Veränderung von Grünbereichen
(H) Sicherung Zufahrt Mehrzweckhalle
(H) Leitungsverlegung im Gehweg
(A) Anpassung Grünflächen
(A) Ablehnung des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes auf Privatgrund
(H) Erhalt eines schützenswerten Baumes
(A) Verkleinerung von Pflanzbereichen
(A) Wegfall von festgesetzten Bäumen
(H) Leitungsverlegung in der Service-Road
(A) Anpassung der Gemeinbedarfsfläche
(A) Erweiterung einer privaten Grünfläche
(A) Verkleinerung eines Pflanzbereiches
(A) Ergänzung von Tiefgaragenflächen
(A) Erhöhung der Geschossigkeit an der Rhönstraße
(A) Änderung Nutzungsart ehemalige Kapelle
(A) Mauergestaltung
(A) Zulassen von Wohnnutzung an der Würzburger Straße
2.2.1 (A) copyright-Vermerk auf Katastergrundlage
(A): Umringsvermessung
(H): Grundstückskataster
(H): Einmessung von Gebäudeveränderungen
(H): Bodenordnung
2.2.2 (A) Einschaltung Bodengutachter bei Untergrundverunreinigungen
3.2.1 (A) Einschaltung Bodengutachter bei Untergrundverunreinigungen
3.2.2 (A) Artenschutzrechtliche Untersuchung (Potentialabschätzung)
(A) Liste der zu pflanzenden Bäume
(H) Artenschutzrechtliche Verbotstatbestände
3.2.3 (A) Entfall eines Leitungsrechts
(H) Schutzmaßnahmen an Baumstandorten
(H) Neuerstellung Hausanschlüsse
(A) Erfordernis Trafostation Würzburger Straße
(A) Entfall Symbol Trafostation Hockstraße
(H) Abfolge der Erschließung
(A) Anpassung Fuß- und Radweg zur Leitungsführung
(H) Abstimmung Beleuchtung
3.2.4 (A) Verschiebung Bushaltestelle
(A) Dimensionierung Wendehammer
(A) Berücksichtigung Wasserhaushaltsgesetz
3.2.5 (A) Feuerwehrumfahrung
(H) Aufstellflächen Feuerwehr
3.2.6 (A) Passiver Lärmschutz
(A) Orientierung von Schlafräumen
(A) Nutzung Amerikanische Kapelle
4.2.1 (A) Aufhebung GRZ/GFZ
Zu 2: Satzungsbeschluss und Billigung der Begründung
Zum Zwecke des Satzungsbeschlusses wird der Bebauungsplanentwurf vom 22.05.2016 um die geringfügigen Plankorrekturen und -ergänzungen gemäß Abwägungsergebnis berichtigt und endredaktionell bearbeitet. In die aktualisierte Bebauungsplanänderung vom 24.04.2017 sind folgende geringfügige bzw. redaktionelle Korrekturen eingearbeitet:
Planänderungen:
- Der Pflanzstreifen entlang der Mauer der ehemaligen Amerikanischen Kirche wurde verschmälert und das Baumpflanzgebot herausgenommen, da die baulichen Gegebenheiten eine Baumpflanzung hier nicht ermöglichen.
- Das Leistungsrecht an der Hockstraße für die Gasversorgung wurde entfernt, da die AVG zwischenzeitlich mitgeteilt hat, die Gasversorgung im Zuge einer Neuverlegung von Gas- und Wasser in die Hockstraße zu legen.
- Das Symbol der Trafostation an der Hockstraße wurde entfernt, weil hier keine Trafostation vorhanden bzw. geplant ist.
- Der Hinweis „Vorh. Bushaltestelle verschieben“ wurde entfernt. Falls die Verschiebung notwendig wird, ist dies auch ohne Hinweis im Bebauungsplan durchführbar und führt nicht zu planungsrechtlichen Konflikten.
- Ein Hinweis auf die Vorgaben des Wasserhaushaltsgesetzes wurde in die textlichen Festsetzungen aufgenommen.
- Ein Hinweis auf die vorzugsweise zu pflanzenden Bäume wurde in die textlichen Festsetzungen aufgenommen.
- Die nördliche Grenze der Gemeinbedarfsfläche wurde um 5 m zurückgenommen und entspricht nun sowohl den tatsächlichen Grundstücksverhältnissen als auch der bereits eingereichten Planung des Schulumbaus der Caritas-Schule.
Begründung:
- Korrektur, Präzisierung und Ergänzung inhaltlicher Erläuterungen (v.a. in naturschutzrechtlicher Hinsicht) in der Begründung zum Bebauungsplan
- Einzelne Präzisierungen in der Legende der Planzeichnung, in den textlichen Festsetzungen und in der Begründung
[…]
Die Korrekturen berühren nicht die Grundzüge der Planung. Der geringfügig korrigierte und ergänzte Bebauungsplan in der Fassung vom 24.04.2017 kann als Satzung beschlossen werden.
