Die Stadt Aschaffenburg hat für die Grundstücke Baufeld 21 Schoberstraße 8/10 Fl.-Nr. 6223, Baufeld 4 Lautenschlägerschlägerstraße 5/7, Fl.-Nr. 6223/40 und Fl.-Nr. 6223/12, sowie Christian-Schad-Straße 4, 4a, Fl.-Nr. 5955/3 und 5955/31 bei der Bundesrepublik Deutschland als Eigentümer das Erstzugriffsrecht angemeldet. Die Option auf Ausübung des Zugriffsrechts endet ein Jahr nach Bekanntgabe des Angebots, wobei die Jahresfrist für den Abschluss eines notariellen Kaufvertrages des jeweiligen Grundstücks gilt.
Auf den drei Grundstücken soll preiswerter Mietwohnungsbau entstehen. Damit sollte der Zielsetzungen der „gemeinsamen Erklärung des Freistaats Bayern und der kreisfreien Stadt Aschaffenburg zur Unterbringung von Asylbewerbern in den bundeseigenen Liegenschaften in Aschaffenbur“g entsprochen werden. Dort ist festgehalten:
„Auf den Baufeldern 4 und 21 der Spessartgärten schafft die Stadt Aschaffenburg mit ihrer städtischen Wohnungsbaugesellschaft oder mit Kooperationspartnern bezahlbaren Wohnraum und „die Stadt Aschaffenburg prüft die Realisierung von sozialem Wohnungsbau auf einer Freifläche (0,2 ha) der ehemaligen Fiori-Kaserne“.
Mit dem Schreiben vom 06.07.2016 teilte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben die Kaufpreise für die Baufelder 4 und 21 mit. Für das Grundstück Christian-Schad-Straße erfolgte die Mitteilung am 12.09.2016.
Auf dieser Grundlage befasste sich am 07.11.2016 bzw. 05.12.2016 der Hauptsenat bzw. das Plenum mit der Frage, ob die Stadt alle oder einzelne Grundstücke erwerben solle, um dort selbst oder in Zusammenarbeit mit der Stadtbau Wohngebäude zu errichten. Die Diskussion erfolgte unter Zugrundelegung verschiedener Varianten von Finanzierungsmodellen.
Ergebnis der Diskussion war der Auftrag an die Verwaltung ein Investorenmodell zu entwickeln, mit Hilfe dessen bezahlbarer Wohnraum entsteht. Als Maßgabe für ein solches Projekt wurde diskutiert:
- Festlegung eines Mietpreises pro Quadratmeter, der für Schwellenhaushalte geeignet ist. Das heißt über dem Schwellenwerten eines Wohnberechtigungsscheines liegt, aber dennoch deutlich unter dem derzeit praktizierten Mietniveau.
- Festlegung einer Bindungsfrist für den Mietpreis.
- Belegungsrecht für die Stadt Aschaffenburg während der Bindungsfrist sowie Wohnungsvergabe durch den Vermieter auf der Grundlage eines Vorschlags von drei Mietinteressenten durch die Stadt.
Ein vergleichbares Modell wurde durch Städtebaulichen Vertrag und entsprechenden Grunddienstbarkeiten im Bereich Bahnhof Nord mit der Firma Kleespies entwickelt und inzwischen umgesetzt.
Bei verbindlicher Zusicherung dieser Vergabekriterien durch den Partner sollte das / die Grundstück/e dann im Rahmen des Erstzugriffsrechtes erworben werden und mit 3,5 % Aufschlag (= Grunderwerbssteuerbetrag) sofort an den Partner weiter veräußert werden.
Auf Basis dieser Diskussionsergebnisse führte die Verwaltung zunächst eine Sondierung bei ihr bekannten Bauinvestoren vor. Nachdem diese Sondierung auf Resonanz stieß, erhielt die Verwaltung am 03.04.2017 den Auftrag für die Baufelder 4 und 21 ein offizielles Interessenbekundungsverfahren durchzuführen. Dazu wurde am 29.04.2017 eine Annonce im Main-Echo veröffentlicht. (siehe Anlage) Auf diese Annonce hin haben insgesamt 5 Unternehmen Interesse bekundet.
- die Firma Sahle Wohnen GmbH + Co.KG aus Greven würde auf beiden Grundstücken geförderten sozialen Wohnungsbau errichten.
- die Firmen Trautmann aus Sulzbach, CO Wohnbau aus Glattbach, IBER/Rosenhöfe aus Aschaffenburg und WOGE Bau aus Aschaffenburg bekundeten jeweils ihr Interesse für das Baufeld 4.
Über das Ergebnis des Interessenbegründungsverfahrens wurde die BIMA informiert, die daraufhin mitteilte, dass sie ihre bis dahin genannten Preise und Grundstücksgrößen nochmals überprüfen müsse.
Am 07.08.2017 übersandte die BIMA die neuen Grundstücksgrößen für das Baufeld 4 (nun 2279 qm) und nannte als Kaufpreis hierfür 1,6 Mio. Euro. Für das Baufeld 21 mit 4167 qm beträgt der Grundstückspreis nun 2.840.000 Euro. Die Abwicklungsfrist zur Durchführung des Erstzugriffsrechtes (d. h. Beurkundung eines Kaufvertrags durch die Stadt mit der BIMA) wurde auf den 15.12.2017 festgelegt.
Nachdem sich Grundstücksgrößen und Grundstückspreis nochmals geändert haben, wurden die Unternehmen, die in der ersten Phase Interesse am Erwerb bekundet habe, mit Schreiben vom 21.08.2017 nochmals angeschrieben und gebeten ihr Interesse erneut zu bestätigen.
Diese Abfrage führte zu folgenden Ergebnis:
1. Die Firma Sahle Wohnen GmbH, Greve bestätigte erneut ihr Interesse am Erwerb beider Grundstücke, um dort geförderten sozialen Wohnungsbau (EOF-Förderung) zu errichten. Zur Verdeutlichung ihrer Überlegungen hat Sahle Bau bereits ein Planungskonzept vorgelegt für den Abbruch und Neubau auf beiden Baufeldern. Abweichungen vom Bebauungsplan sind dabei nicht unmittelbar zu erkennen. In den 5 Baukörpern sollen insgesamt 5.760 qm2 Netto-Wohnfläche entstehen zuzüglich einem Gemeinschaftsraum mit 120 qm2. Die Einzelnen Baukörper enthalten in der Regel 6 Wohnungen je Ebene, es sollen 1,2,3,4-Zimmer-Wohnungen entstehen. Im Baufeld 21 ist eine Tiefgarage geplant.
2. Die Firma IBER/Rosenhöfe, Aschaffenburg bestätigte ihr Interesse am Erwerb der Baufelder 4 und 21, um dort geförderte Sozialwohnungen im Rahmen der EOF-Förderung herzustellen. Insgesamt sollen auf beiden Grundstücken ca. 6.100 qm2 Wohnfläche geschaffen werden. Die Kaltmiete soll 8,50 € betragen, es sind 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit 40 bis 100 qm2 vorgesehen, 20% 2-Zimmer-Wohnungen, 50% 3-Zimmer-Wohnungen und 30% 4-Zimmer-Wohnungen.
3. Die Firma WOGE Bau, Aschaffenburg bestätigte ihr Interesse am Erwerb des Baufeldes 4 um dort preisreduzierten Wohnungsbau durch Umbau des Bestandsgebäudes zu errichten. Das Gebäude soll in sieben 2-Zimmer-Wohnungen, acht 3-Zimmer-Wohnungen und sieben 4-Zimmer-Wohnungen mit einer Wohnfläche von 66 bis 97 qm2 umgebaut werden. Die Miethöhe soll für mindestens 10 Jahre 8,50 € kalt betragen, die Mietnebenkosten werden auf 1,81 €/qm2 Wohnfläche geschätzt. Das Parken soll ebenerdig entlang der Lautenschlägerstraße erfolgen.
4. Die Firma CO-Wohnbau, Glattbach bestätigt ihr Interesse am Erwerb des Baufeldes 4 um dort preisreduzierten Wohnungsbau durch Umbau des Bestandsgebäudes zu errichten. Die Kaltmieten sollen „bis 8,50 Euro“ betragen, es sind 22 Wohnungen zwischen 45 und 120 qm2 geplant, die Stellplätze sollen als offene Stellplatzanlage errichtet werden. CO-Wohnbau will das Projekt über die „Schwestergesellschaft“ Braunbetreuung GmbH“ realisieren.
Weiteres Vorgehen: Nur die Firma Sahle und IBER/Rosenhöfe wollen beide Grundstücke erwerben. WOGE Bau und CO-Wohnbau interessieren sich nur für das Baufeld 4. Auf Nachfrage erklärte Sahle Bau, dass sie am Erwerb eines Grundstückes kein Interesse haben. IBER/Rösenhöfe kann sich nur den Erwerb eines Grundstücks vorstellen.
Es ist damit zu prüfen, ob beide Grundstücke mit gefördertem Sozialwohnungsbau bebaut werden sollen oder ob nur ein Grundstück mit gefördertem Wohnungsbau errichtet wird, und das andere mit preisreduziertem Wohnungsbau, wie ausgeschrieben. Die Verwaltung empfiehlt unbedingt auch preisreduzierte Wohnungen zu errichten, denn damit würde im Gebiet Spessartgärten neben dem freifinanzierten Wohnungsbau verschiedener Bauträger, in der Regel als Eigentumswohnungen, und dem geförderten sozialen Wohnungsbau der Stadtbau als EOF-Förderung, sowie dem geförderten Wohnungsbau des Studentenwerks eine vierte Wohnungskategorie mit einem speziellen Preissegment entstehen können, die wiederum andere Bewohner als die bisherigen Projekte ansprechen würde. Die soziale Durchmischung des Gebiets würde dadurch nochmals gestärkt.
Es ist daher zu entscheiden, ob für preisreduzierten Wohnungsbau auf Baufeld 4 die Firma WOGE Bau oder die Firma CO-Wohnbau zum Zuge kommen soll. Die Verwaltung empfiehlt die Firma WOGE Bau aus Aschaffenburg als Partner zu gewinnen. Ihr Angebot ist wesentlich detaillierter ausgearbeitet und verbindlicher formuliert.
Für den geförderten Wohnungsbau als EOF-Förderung verbliebe dann noch die Firma IBER/Rosenhöfe, der das Baufeld 21 angeboten werden könnte. Die Firma Sahle Wohnen käme nicht zum Zuge.
Die Verwaltung empfiehlt daher für das Baufeld 4 der Firma WOGE Bau zu bedienen und für das Baufeld 21 die Firma IBER/Rosenhöfe.
Nach dem Grundsatzbeschluss des Stadtrates müsste sehr rasch ein doppelter Kaufvertrag ausgearbeitet werden, damit das Erstzugriffsrecht rechtzeitig ausgeübt ist.
