Zum vorliegenden Bauvorhaben wurde bereits ein positiver Bauvorbescheid vom 16.08.2016 erteilt. Der Umwelt- und Verwaltungssenat hat dieser Bauvoranfrage in seiner Sitzung am 20.07.2016 zugestimmt. Der vorliegende Bauantrag entspricht der Bauvoranfrage im Wesentlichen, insbesondere hinsichtlich des geplanten Einzelhandelsbetriebes und der geplanten Verkaufsfläche. Änderungen ergeben sich vor allem bei der Zahl der geplanten Wohnungen. Diese reduzieren sich gegenüber der Bauvoranfrage von 40 auf 33 Wohneinheiten. Hinsichtlich der Grenzabstände, bzw. Abstandsflächen ergeben sich Befreiungen, bzw. Abweichungen in geringem Umfang. Die grundsätzlichen Entscheidungen zur Grenzbebauung wurden bereits im Rahmen der Bauvoranfrage verbindlich getroffen. Wesentliche Änderungen ergeben sich bei der Zufahrtssituation.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.09.2017 beantragte die Firma RD-Invest GmbH die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit 33 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl. Nr. xxx, Gemarkung Damm, Schillerstr. 109 in 63741 Aschaffenburg.
Auf dem o.g. Baugrundstück ist der Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage geplant. Der geplante Neubau als 3-, bzw. 4-geschossiges Gebäude besteht aus einem Lebensmittel-Vollsortimenter mit Getränkemarkt und Backshop im Erdgeschoss, einem Wohnblock mit drei Obergeschossen im nördlichen Bereich zur Schillerstraße, einem Block mit zwei Obergeschossen im südlichen und westlichen Bereich zur Stollstraße und in den Obergeschossen 33 barrierefrei gestaltete Wohnungen. Von den geplanten 33 Wohnungen sollen 32 Wohneinheiten je unter 100 m², 1 Wohnung über 100 m² Wohnfläche verfügen. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 2.422 m². Die 39 Stellplätze in der Tiefgarage werden von der Stollstraße aus erschlossen.
Die Haupterschließung des Marktes sowie des Anlieferverkehrs und des östlich des Marktes gelegenen Kundenparkplatzes mit 90 Stellplätzen soll über eine Ein- und Ausfahrt von der Schillerstraße einschließlich einer neuen Linksabbiegespur erfolgen.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 17/1 für das Gebiet zwischen Mühlstraße, Friedhofstraße und der Wilhelmstraße. Dieser setzt für das betreffende Baugebiet u.a. fest: „Mischgebiet“ MI, GRZ 0,4, GFZ 1,0, max. III Vollgeschosse, geschlossene Bauweise, SD max. 30° DN, Dachaufbauten unzulässig, Nebengebäude und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig, Einfriedungen außerhalb Sichtwinkel max. 1,30 m, etc.
Das Bauvorhaben ist grundsätzlich nach § 30 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO 1968 zu beurteilen.
Bei der Beurteilung des Vorhabens sind außerdem zu beachten:
- Für das Baugrundstück liegt ein positiver Bauvorbescheid vom 16.08.2016 vor.
- Der Bauvoranfrage zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 40 WE mit Tiefgarage (40 Stellplätze) und dem Neubau eines Lebensmittelmarktes mit 100 oberirdischen Stellplätzen wurde im Umwelt- und Verwaltungssenat am 20.07.2016 zugestimmt.
- Der geplante Lebensmitteleinzelhandel mit insgesamt 1.950 m² Verkaufsfläche im Erdgeschoss entspricht ebenfalls der Bauvoranfrage.
- Weiterhin liegt eine Schallimmissionsprognose der Fa. Wölfel vom 18.08.2017 für den Verbrauchermarkt und Tiefgarage vor.
Im Rahmen der Bauvoranfrage wurden folgende Fragestellungen beantwortet, welchen insofern Bindungswirkung für dieses Bauvorhaben zukommt:
- Ist der Bau von ca. 40 Wohnungen zwischen 40 m² und 100 m² WFL in den Obergeschossen im Plan genehmigungsfähig.
- Kann einer Nutzung mit 1.950 m² Verkaufsfläche incl. Vorkassenzone und ergänzenden Verkaufsläden für einen Lebensmittel-Vollsortimentshandel im Erdgeschoss zugestimmt werden?
- Ist die Grenzbebauung zum westlich angrenzenden Flurstück xxx zulässig?
- Kann einer Linksabbiegespur von der östlichen Schillerstraße herkommend, auf den Kundenparkplatz, zugestimmt werden?
- Kann einer viergeschossigen Bebauung in der Schillerstraße zugestimmt werden?
- Das Bauwerk soll eine Dachbegrünung erhalten und z.B. mit Solarthermie oder Photovoltaik auf den höher gelegenen Dächern ausgestattet werden. Kann von der Maßgabe des B-Planes bezüglich der Ausbildung eines 30° Satteldaches befreit und ein geneigtes Dach mit ca. 2° Neigung genehmigt werden?
- Ist eine Ausfahrtsstraße unter Ausschluss des Lieferverkehrs vom Kundenparkplatz auf die Mühlstraße genehmigungsfähig?
- Sind die neun Parkplätze auf der Ausfahrt zur Mühlstraße zulässig?
- Ist die südliche Grenzmauer zum Schutze der Nachbarschaft vor Schallimmissionen des Parkplatzes mit einer Höhe von ca. 3 m genehmigungsfähig?
Abgleich mit dem Bauvorbescheid BV xxx
Dem Bauvorbescheid vom 16.08.2016 lagen Fragen zu einem geplanten Neubau eines 3-, bzw. 4-geschossiges Gebäudes als Wohn- und Geschäftshaus mit einem Lebensmitteleinzel-handelsgeschäft mit Backshop und Friseur mit insgesamt 1.950 m² Verkaufsfläche im Erdgeschoss und in den Obergeschossen ca. 40 barrierefrei gestaltete Wohnungen (von 40 m² bis 100 m²) zu Grunde.
Das nun vorgelegte Baugesuch weicht in einzelnen Punkten vom Bauvorbescheid ab:
- 33 barrierefrei gestaltete Wohnungen anstatt 40 WE
- Haupterschließung des Marktes sowie des Anlieferverkehrs über eine Ein- und Ausfahrt von der Schillerstraße incl. einer neuen Linksabbiegespur (= Entfall der zusätzlichen Ausfahrt zur Mühlstraße gemäß Bauvorbescheid)
Mit dem Bauvorbescheid wurden bereits mehrere Befreiungen – teilweise unter Auflagen – gewährt, welche im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens Bindungswirkung entfalten.
Art der baulichen Nutzung:
Der Bau von 33 Wohnungen ist nach der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) im Baugebiet Mischgebiet (MI) allgemein zulässig.
Die Errichtung eines Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfts mit Backshop und Friseur mit insgesamt 1.950 m² Verkaufsfläche ist nach der Art der baulichen Nutzung im Baugebiet Mischgebiet (MI) ebenfalls bauplanungsrechtlich zulässig.
Die Zulässigkeit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung wurde bereits mit Bauvorbescheid vom 16.08.2016 verbindlich festgestellt, welcher insofern Bindungswirkung entfaltet.
Maß der baulichen Nutzung:
Das Gesamtbauvorhaben erreicht eine GRZ von 0,37 (zulässig: 0,4) und eine GFZ von 0,76 (zulässig: 1,0).
Im südlichen und westlichen Bereich des Baugrundstücks sollen 3 Vollgeschosse errichtet werden. Diese sind, gem. Bebauungsplan allgemein zulässig.
Einer viergeschossigen Bebauung im nördlichen Bereich des Baugrundstücks an der Schillerstraße wurde bereits mit Bauvorbescheid vom 16.08.2016 unter Befreiung von der max. Geschossigkeit (III VG) unter Auflagen zugestimmt.
Der geplante viergeschossige Baukörper weist an der westlichen Grenze drei Vollgeschosse auf, der viergeschossige Gebäudeteil ist ca. 4 m von der Nachbargrenze abgerückt, damit wurde der Auflage aus dem Bauvorbescheid entsprochen.
Überbaute Grundstücksfläche:
Der geplante Baukörper liegt vollständig innerhalb der überbaubaren Flächen und ist damit bauplanungsrechtlich zulässig.
Der Bebauungsplan sieht im Plangebiet eine geschlossene Bauweise vor.
Die Grenzbebauung zum westlich angrenzenden Flurstück xxx (Schillerstraße xxx) ist aufgrund der geschlossenen Bauweise planungsrechtlich zulässig. Die Zulässigkeit wurde mit Ziffern 3 und 5 des Bauvorbescheides vom 16.08.2016 bereits verbindlich festgestellt.
Zur Südseite rückt die Bebauung von der Grenze ab. Eine Befreiung von der geschlossenen Bauweise kann aus bauplanungsrechtlichen Gründen erteilt werden, da hier in den Obergeschossen Wohnungen entstehen sollen. Der Baukörper soll zur besseren Belüftung und Belichtung abgerückt werden. Einer Befreiung wurde bereits mit Bauvorbescheid vom 16.08.2016) unter der Auflage zugestimmt, dass die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten werden. Dies ist, gem. den vorgelegten Planunterlagen der Fall.
Abfahrrampe und Einfriedung:
Entlang der südlichen Grundstücksgrenze, im Bereich des Parkplatzes und der offenen Abfahrt ist eine 1,30 m hohe Gabionenwand und Mauer geplant. Gem. Bebauungsplan sind Einfriedungen bis zu einer Höhe von max. 1,30 m zulässig. In die Schallimmissionsprognose der Fa. Wölfel vom 18.08.2017 wurde ebenfalls die geplante Mauer mit einer Höhe von 1,30 m berücksichtigt. Hiernach werden die Schallimmissionsrichtwerte der TA Lärm eingehalten.
An diese Mauer grenzen die Baugrundstücke Fl.Nrn. xxx, Gem. Damm unmittelbar an. Der Eigentümer eines der unmittelbar angrenzenden Grundstücke hat im Rahmen der öffentlichen Nachbarbeteiligung vorgetragen, dass die angrenzenden Grundstücke überwiegend als Garten- und Freizeitgelände genutzt werden. Zur Vermeidung künftiger Konflikte zwischen den divergierenden Nutzungen wird einer Erhöhung der Mauer von 1,30 m auf 2,00 m im Bereich des Parkplatzes und der offenen Abfahrt im Rahmen einer Befreiung zugestimmt. Bei Einfriedungsmauern bis zu einer Höhe von 2,00 m sind Abstandsflächen zum Nachbargrundstück nicht erforderlich.
Die Überdachung der Abfahrrampe grenzt auf einer Länge von 13,0 m, bei einer Höhe von 5,75 m direkt an die südliche Grundstücksgrenze an. Die entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes, welcher eine geschlossene Bauweise vorsieht.
Dachform und –Neigung:
Gem. Ziffer 6 des Bauvorbescheides vom 16.08.2016 wurde eine Befreiung von der, im Bebauungsplan festgesetzten Dachneigung (SD, max. 30°) erteilt. Geplant ist ein Flachdach mit einer Neigung von ca. 2°. Die Bauantragsunterlagen entsprechenden Unterlagen der Bauvoranfrage, welche insofern Bindungswirkung entfaltet.
Abstandsflächen:
An der westlichen Grundstücksgrenze zur Stollstraße wird durch ein hervortretendes Bauteil auf einer Länge von ca. 12,8 m die Tiefe der Abstandsfläche (Straßenmitte) um 0,525 m überschritten. Von der Abstandsflächenüberschreitung wird eine Abweichung erteilt, da diese lediglich geringfügig ist und nachbarliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Eine ausreichende, Besonnung, Belichtung und Belüftung, wie auch der Brandschutz sind weiterhin gewährleistet. Im Rahmen der öffentlichen Nachbarbeteiligung wurden Einwendungen nicht erhoben.
Stellplatznachweis / Grünflächen:
Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² 2 PKW-Stellplätze erforderlich. Für die 33 Wohneinheiten, davon 32 WE unter 100 m² und 1 WE unter 100 m² Wohnfläche errechnen sich insgesamt 34 Stellplätze. In der Tiefgarage werden 39 PKW-Stellplätze für die geplanten Wohnungen nachgewiesen.
Für die gewerbliche Nutzungen sind folgende PKW-Stellplätze erforderlich:
Läden 1 St./40 m² VF ca. 98 m² VF 2,5 St.
Verbrauchermärkte 1 St./25 m² VF ca. 1.848 m² VF 73,9 St.
Lagerräume 1 St./100 m² NF ca. 188 m² NF 1,9 St.
Summe: 78,3 St.
Die für den Lebensmittel-Vollsortimenter mit Getränkemarkt und Backshop erforderlichen Stellplätze sind auf der Freifläche des östlich des Marktes gelegenen Kundenparkplatzes nachgewiesen. Insgesamt werden 90 PKW-Stellplätze errichtet. 8 PKW-Stellplätze entlang der Schillerstraße werden mit Stromtankstellen ausgestattet. Im Bereich des Haupteinganges sind 9 barrierefreie PKW-Stellplätze vorgesehen.
Für die Stellplätze auf der Freifläche sind gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS 21 großkronige Laubbäume zu pflanzen. Gem. Freiflächenplan werden auf dem Kundenparkplatz und entlang der Schillerstraße 27 und entlang der Schollstraße 5 großkronige Laubbäume gepflanzt. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Nachweis Fahrradabstellplätze:
Für die 33 Wohneinheiten sind insgesamt 48 und für den Lebensmittel-Vollsortimenter mit Getränkemarkt und Backshop 18 Fahrradstellplätze, d.h. insgesamt 66 Fahrradstellplätze erforderlich:
Wohnungen 1 AB/50 m² WF ca. 2.422 m² WF 48,4 AB
Läden 1 AB/120 m² VF ca. 98 m² VF 0,8 AB
Verbrauchermärkte 1 AB/120 m² VF ca. 1.848 m² VF 15,4 AB
Lagerräume 1 AB/150 m² NF ca. 188 m² NF 1,3 AB
Summe: 65,9 AB
Gem. Planunterlagen sind 75 Fahrradabstellplätze nachgewiesen. Hiervon werden 48 Fahrradabstellplätze in der Tiefgarage und 27 oberirdisch errichtet.
Kinderspielplatz:
Gem. Art. 7 Abs. 2 BayBO ist bei der Errichtung von mehr als 3 WE auf dem Baugrundstück ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen. Für die 33 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 2.422 m² ist ein Kinderspielplatz mit einer Grundfläche von mindestens 145 m² herzustellen. Dieser ist seitlich der Stollstraße mit einer Größe von 175 m² geplant. Zur Sicherung der Errichtung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Zufahrtssituation / Städtebaulicher Vertrag:
Gem. Ziffer 4 der Bauvoranfrage vom 16.08.2016 wurde eine Linksabbiegespur von der östlichen Schillerstraße herkommend auf den Kundenparkplatz zunächst abgelehnt. Mit Eröffnung der Bahnparallele ist allerdings eine wesentliche Änderung in der Verkehrsplanung eingetreten, so dass der Errichtung einer Linksabbiegespur jetzt zugestimmt werden kann. Einzelheiten sind außerhalb des Baugenehmigungsverfahrens in einem städtebaulichen Vertrag zu regeln.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
Außerdem wird die Verwaltung beauftragt einen städtebaulichen Vertrag mit dem Bauherrn über die Herstellung einer Linksabbiegespur abzuschließen.
