Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 18.12.2017 beantragten die Bauherren xxx den Teilabbruch des Wohngebäudes auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx Gem. Aschaffenburg, Schlossgasse xxx in Aschaffenburg, die Sanierung von Gebäudeteilen und die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten.
Die beiden Baugrundstücke verfügen über eine Gesamtfläche im Umfang von 251 m². Geplant ist die Errichtung eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit Dachgeschoss. Die Wohnflächen der einzelnen Wohneinheiten betragen zwischen 58 m² und 110 m². Im Dachgeschoss ist eine Wohneinheit mit 151 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 638 m².
Die Grundstücke sind derzeit fast vollständig überbaut. Für das Bestandsgebäude waren bisher 8 Wohneinheiten genehmigt.
Das Gebäude Schlossgasse xxxx ist ein Baudenkmal, das unter folgendem Text in der Denkmalliste der Stadt Aschaffenburg verzeichnet ist:
„Bürgerhaus, traufständige, 1901 zusammengefasste dreigeschossige Satteldachbauten, teils vorkragendes Fachwerkobergeschoss auf Konsolsteinen, im Kern 15. Jh., bez. 1735.“
Das Baudenkmal befindet sich außerdem in stadtbildprägender Lage, gegenüber der barocken Muttergottespfarrkirche, im denkmalgeschützten Ensemble Oberstadt Aschaffenburg, das unter folgendem Text in der Denkmalliste der Stadt Aschaffenburg verzeichnet ist:
„Das Ensemble Oberstadt Aschaffenburg umfasst den Bereich der auf etwa dreieckiger Hochfläche zwischen Main-Löhergraben-Landing-Schloßberggraben sich erstreckenden Altstadt. Im Zentrum dieser zwischen den beiden Polen Schloss und Stift liegenden Oberstadt erhebt sich die Muttergottespfarrkirche, deren Marienpatrozinium auf den Ursprung als karolingische Königskirche verweist. Das Schloss, die zweite Residenz des Reichserzkanzlers, Kurfürsten und Erzbischofs von Mainz, ist die nach 1945 wieder aufgebaute, großartige, quadratische Anlage mit vier Ecktürmen und einem älteren Bergfried, die 1605-1614 von Georg Ridinger für Kurfürst Schweickhard von Kronberg erbaut wurde. Südlich auf dem Stiftsberg liegt das spätestens 957 an der Stelle einer spätkarolingischen Kapelle gegründete Stift. Seit 982 ist es in Besitz des Erzstiftes Mainz, Herzog Otto hatte es an Erzbischof Willigis (975-1011) übergeben. Stift und Markt wurden unter Erzbischof Adalbert (1111-37) neu befestigt, nachdem 1122 in der NW-Ecke der Siedlung die Errichtung einer erzbischöflichen Burg begonnen worden war. Aus der Siedlung wurde eine befestigte Stadt. Zuvor schon hatte die ehem. Furtsiedlung unter Erzbischof Willigis 989 eine erste Holzbrücke erhalten.
Der hochgelegene Teil der Bürgerstadt, die Oberstadt, war stark durchsetzt von Adelshöfen und Stiftskurien, die den Typus der geistlichen Stadt charakterisierten.
Drei Hauptgassen bilden die Grundstruktur. Von dem ehemals größeren Marktplatz vor der Stiftskirche führt die Pfaffengasse zum Schloss. Zwar ist das im Krieg zerstörte sog. Stäblerhaus (Pfaffengasse 5), in dem ein für 1182 überliefertes Steinhaus vermutet wird, abgebrochen worden, doch besitzt diese Gasse mit der Jesuitenkirche und der Kurie Starkenburg (Pfaffengasse 19) noch bedeutende historische Bausubstanz. Die ungefähr parallel verlaufende Schloßgasse mit zahlreichen ehem. Adelshöfen führt an der Muttergottespfarrkirche vorbei ebenfalls zum Schloßplatz und zählt zu den besonders gut erhaltenen Altstadtgassen. Die Dalbergstraße (früher in Abschnitten bezeichnet Am Windfang, Große Metzgergasse, Marktplatz und Zwischen den Toren), in einer Mulde zwischen Stiftsberg und Schloss verlaufend, bildet für diese Gassen Basis und Querachse; sie war die Haupt- bzw. Marktstraße der Altstadt und wurde einst von vielen Gasthäusern gesäumt. Als Teil der für die Stadt so wichtigen Fernstraße stellte sie die Verbindung von Mainbrücke und Stadtzentrum her.
Unter der Wohnhausbebauung finden sich Fachwerkbauten, so bemerkenswerte wie das Haus Dalbergstraße 56 aus dem 15. Jh., und Bauten des Klassizismus, wie das Sandsteinwohnhaus Metzgergasse 11/13, die um die Muttergottespfarrkirche, einem Barockbau mit romanischem Kern, und das klassizistische Theater geschart sind. Architektonisch und städtebaulich beherrschend sind die Monumentalbauten, das manieristische Schloss über dem Mainufer und das Stift mit Kirche und Kreuzgang, freiaufragend über dem Löhergraben. Zusammen mit der bürgerlichen Bebauung ergibt sich vom Main her gesehen eine eindrucksvolle Stadtsilhouette. Trotz verschiedener Ansätze zu Anfang des 19. Jh. gelang es nicht, größere städtebauliche Konzepte durchzuführen. Eine geschlossene Wirkung ist lediglich dem kleinen Karlsplatz geblieben. Die klassizistischen Einzelbauten sind für die Stadt charakteristische Zeugen der kurzen Epoche des Dalbergstaates. Im 2. Weltkrieg wurden der Bereich zwischen Rathaus und Theater sowie der südliche Teil der Pfaffengasse vollkommen zerstört und viele weitere Gebäude beschädigt. Der Wiederaufbau erfolgte überwiegend entlang der historischen Wegeführung im Spannungsbogen von Rekonstruktion (Stiftsgasse 5), über historisierenden Neubauten in veränderten Formen (Schloßgasse 1), bis hin zum modernen Akzent des Neuen Rathauses (Dalbergstraße 15), das mit seinem Bauvolumen und seiner Höhenerstreckung, eine für das historische Stadtbild stark veränderte Komponente bildet. Der Sitz der bürgerlichen Verwaltung ordnet sich jetzt nicht mehr den früher allein bestimmenden Polen Schloss und Stift unter.“
Bei dem bestehenden Gebäude in der Schlossgasse 15/17 handelt es sich um ein mehrfach umgebautes Gebäude, das ursprünglich aus zwei eigenständigen Häusern bestand. Die Kelleranlage unter den beiden Hausteilen ist anhand des Mauerwerks und der Gewölbe als spätmittelalterlich / frühneuzeitlich einzuordnen. Die Fassaden über den gemauerten Erdgeschossen bestehen aus jüngerem, konstruktivem, zum verputzen vorgesehenem Fachwerk. Anhand der dendrochronologischen Untersuchung kann davon ausgegangen werden, dass beide Hausteile wohl bis in das 18. Jh. zweigeschossig waren und erst im Verlauf des 18. Jh. aufgestockt wurden. 1901 wurden die beiden Häuser zusammengefasst und dabei Veränderungen im inneren sowie an den Erdgeschossfassaden vorgenommen. Unter anderem wurden in der Erdgeschosszone des Hauses Nr. 17 der ehemalige Rundbogeneingang beseitigt und durch eine Kopie des gekuppelten Fensters ersetzt. In den 1920er /30er Jahren erfolgten weitere innere Umbauten u. a. durch den Einbau einer Schreinerwerkstatt. Insbesondere der Hausteil Nr. 15 wurde im 2. Weltkrieg stark beschädigt, da sich in den Akten eine Genehmigung eines kompletten Fassadenneubaus aus dem Jahre 1946 befindet. Das Gebäude weist darüber hinaus aktuell wesentliche Schäden, u.a. wegen eines Wasserschadens auf.
- Teilabbruch der Gebäude in der Schlossgasse xxx:
Der Teilabbruch des Gebäudes (Schlossgasse xxx) bedarf einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis, gem. Art. 6 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes. Die Erlaubnis kann versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. Die Erlaubnis ist zu erteilen, wenn die Erhaltung des Gebäudes für den Eigentümer nicht zumutbar ist.
Die Anschaulichkeit des historischen Baubestands beider Hausteile des Baudenkmals ist durch mehrfache Überformung nur noch eingeschränkt gegeben. Die historische innere Ausstattung ist nicht mehr vorhanden. Für das Gebäude wurde ein Tragwerksgutachten und ein Holzschutzgutachten in Auftrag gegeben. Das Tragwerksgutachten vom 12.04.06 sowie das Holzschutzgutachten vom 19.11.15 kommen übereinstimmend zu der Auffassung, dass die Holzteile stark bis sehr stark durch tierische und pflanzliche Holzschädlinge geschwächt und in Teilen bereits zerstört sind.
Da eine Reparatur mit weiteren Substanzverlusten einhergehen und die Aussagefähigkeit des Gebäudes weiter einschränken würde, hat das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege dem Teilabbruch bei Bewahrung des ältesten Baubestands, der Kelleranlage und der Erdgeschossfassade, die die aussagekräftigsten Baudetails aufweisen – unter Auflagen - zugestimmt.
Zu erhalten sind hiernach die bestehende historische Kelleranlage mit Ihren Gewölben und Baudetails, wie Treppenstufen, Sandsteinbögen und Nischen. Auflagen ergeben sich auch für die Fassadengliederung, die zu verwendenden Fenster, deren Situierung, die Dacheindeckung, etc.
Unter Beachtung dieser Auflagen lässt sich die noch vorhandene, wesentliche historische Bausubstanz erhalten und in ein Gebäude integrieren, welches die Kubatur und Fassadengliederung, des bisherigen Bestandsgebäudes aufnimmt und sich in das Ensemble der Oberstadt einfügt.
- Sanierung, Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 7 WE
Mit vorliegendem Bauantrag wurde gleichzeitig die Sanierung einzelner Gebäudeteile (Keller, Erdgeschossfassade) und die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten beantragt.
Das Vorhaben nimmt die Fassadengliederung, Fenstersituierung, die Höhen, Dachform- und Dachneigung des Bestandsgebäudes Schlossgasse xxx auf. Die zwischen v.g. Gebäude und dem Anwesen Pfarrgasse xx bestehende „Baulücke“ wird geschlossen.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines einfachen oder qualifizierten Bebauungsplans, jedoch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils und damit im Innenbereich, gem. § 34 BauGB. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem Wohngebiet. Die beantragte Wohnnutzung ist hiernach allgemein zulässig. Das geplante Vorhaben fügt sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die Bebauung der näheren Umgebung ein. Die Erschließung ist gesichert.
Das Vorhaben wird im Bereich des Ensembles „Oberstadt“ errichtet. Das geplante Bauvorhaben nimmt die Fassadengliederung und Kleinteiligkeit der Kubatur der vorhandenen Bebauungsstruktur auf. Das geplante Gebäude entspricht im Erscheinungsbild den umliegenden traufständigen Wohnhäusern des Ensembles. Von Seiten des Denkmalschutzes werden zahlreiche Auflagen gefordert, um das Vorhaben in das historische Bild des Ensembles einzufügen.
Die untere Denkmalschutzbehörde, das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege und der Heimatpfleger wurden beteiligt. Von Seiten des Denkmalschutzes wurden Auflagen gefordert, welche im Rahmen der zu erteilenden denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis Bestandteil der Gesamtbaugenehmigung werden.
Es sind folgende Auflagen des Denkmalschutzes zu beachten:
- Die bestehende historische Kelleranlage mit ihren Gewölben und Baudetails, wie Treppenstufen, Sandsteinbögen und Nischen ist zu erhalten. Der Neubau ist hinsichtlich der Statik so auszurichten, dass die Kelleranlage überbrückt und in den Neubau integriert wird.
- Die bestehenden straßenseitigen Erdgeschossaußenwände sind mit Ihren Baudetails, wie den Wappen- und Konsolsteinen, Fenster- und Türgewänden, zu erhalten. Der Neubau ist hinsichtlich der Statik so auszurichten, dass die bestehenden Wände in den Neubau integriert werden.
- Die Wappen- und Konsolsteine sowie die Fenster- und Türgewände in den zu erhaltenen Erdgeschossaußenwänden sind behutsam zu reinigen (Entfernung von Farbanstrichen) und gegebenenfalls aufzuarbeiten.
- In die Fenstergewände der zu erhaltenden Erdgeschossaußenwände sind Holzfenster mit Sprossenteilung und möglichst schmalen Rahmenprofilen einzubauen. Die Ausgestaltung der Fenster ist anhand von Ausführungszeichnungen des Schreiners mit der Denkmalschutzbehörde der Stadt Aschaffenburg abzustimmen. Mit der Ausführung darf erst begonnen werden, wenn die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde erfolgt ist.
- Für die Dacheindeckungen sind Tonziegel, naturrot, ohne Glasur zu wählen.
- Die drei Abschnitte der gegliederten Straßenfassade sind farblich unterschiedlich zu gestalten, zwischen den beiden Fassadenabschnitten zur Schlossgasse und dem Fassadenabschnitt zur Metzger-/Pfarrgasse ist eine deutliche Fuge auszubilden. Die gesamten Fassadenfarben und Fassadenmaterialien sind mit der Denkmalschutzbehörde der Stadt Aschaffenburg abzustimmen. Mit der Ausführung darf erst begonnen werden, wenn die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde erfolgt ist.
Eine Überbauung der Grundstücksgrenze ab dem 1. Obergeschoss zur Schlossgasse durch den Gebäudeteil Schlossgasse xxx wird befürwortet, da von Seiten des Denkmalschutzes eine Erhaltung der Erdgeschossfassade, einschließlich der historischen Konsolsteine und der Auskragung ab dem 1. OG zur Erhaltung des bisherigen historischen Erscheinungsbildes wünschenswert ist. Nachbarliche Belange sind hierbei nicht betroffen.
Von der Überschreitung der Abstandsflächen zu den angrenzenden Gebäuden kann eine Abweichung gewährt werden (Art. 6 BayBO). Im Bereich der historischen Oberstadt herrscht überwiegend eine stark verdichtete Bebauung vor. Dies ist einerseits der historischen baulichen Entwicklung, wie auch der räumlichen Gesamtsituation geschuldet. Unter Berücksichtigung dieser gewachsenen Strukturen lassen sich die gesetzlichen Abstandsflächen nur sehr bedingt einhalten. Die Nachbarn wurden bei der Planung eingebunden und beteiligt und haben dem Bauvorhaben zugestimmt. Belange der Belichtung, Belüftung und des Brandschutzes werden nicht beeinträchtigt.
Von der Verpflichtung zur Errichtung eines Kinderspielplatzes kann eine Abweichung gewährt werden (Art. 7 BayBO). Die beiden Grundstücke verfügen insgesamt über eine Grundstücksgröße von 251 m². Es besteht eine dreiseitige Grenzbebauung, wobei an zwei Grundstücksgrenzen aus bauplanungsrechtlichen Gründen anzubauen ist. Es verbleibt nur ein kleiner Innenhof. Auf dem Grundstück selbst bestehen insofern keine Möglichkeiten einen eigenen Kinderspielplatz zu errichten. In der unmittelbaren Nähe bestehen zwei öffentliche Kinderspielplätze (Webergasse und Mainufer Suicardusstraße).
Von der Verpflichtung zur Herstellung einer barrierefreien Wohneinheit kann eine Abweichung gewährt werden (Art. 48 BayBO). Aus Gründen des Denkmalschutzes wird die Erhaltung der historischen Kelleranlage mit ihren Gewölben, sowie die historische Erdgeschossfassade mit ihren Baudetails, wie auch Treppenstufen gefordert. Das Kellergeschoss weist einen Versatz zum ebenerdigen Gelände auf. Das Gebäude steht grenzständig an der Schlossgasse. Ein ebenerdiger Zugang kann damit nicht hergestellt werden.
Von der Verpflichtung zur Errichtung von 13 Fahrradabstellplätzen auf dem Baugrundstück kann im Umfang eines Stellplatzes eine Abweichung erteilt werden. Es werden 12 Fahrradabstellplätze auf dem Grundstück hergestellt. Bei einer Wohnfläche von 638 m² errechnet sich ein Bedarf von 13 Stellplätzen. Aktuell sind 8 Wohneinheiten genehmigt, aber keine Fahrradstellplätze vorhanden. Mit dem Bauvorhaben werden 12 Fahrradstellplätze für 7 Wohneinheiten geschaffen. Die räumliche beengte Situation auf dem Baugrundstück lässt die Schaffung weiterer Fahrradabstellplätze nicht zu.
Das Bauvorhaben liegt innerhalb der Beschränkungszone „Innenstadt – Kernbereich“. Für Wohnbauvorhaben ist hier ein Nachweis von Kraftfahrzeugstellplätzen nicht erforderlich.
Das geplante Gebäude erstreckt sich über zwei Grundstücke. Es ist ein Nachweis über eine Verschmelzung, bzw. Vereinigung der Baugrundstücke mit den Fl.Nrn. xxx, Gemarkung Aschaffenburg zu erbringen.
Das Grundstück befindet sich in einem Bereich, der als Bodendenkmal in der Denkmalliste der Stadt Aschaffenburg unter folgendem Text verzeichnet ist:
„Untertägige Siedlungsteile vorgeschichtlicher Zeitstellung sowie des Mittelalters und der früheren Neuzeit im Bereich der Oberstadt von Aschaffenburg.“
Grabungs- und Erdarbeiten auf dem Grundstück bedürfen einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis nach Art. 7 DSchG. Mit dem Beginn der Bauarbeiten darf erst nach Erteilung einer gesonderten denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis begonnen werden. Evtl. Auflagen sind u beachten.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis und der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
