Am 25.07.2018 reichte die Firma May Bauträger GmbH bei der Stadt Aschaffenburg eine Bauvoranfrage zur Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshausneubaus mit 21 Wohneinheiten und 2 Gewerbeeinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Platanenallee xxx, 63739 Aschaffenburg mit folgenden Fragenstellungen ein:
- Sind folgende Befreiungen vom Bebauungsplan Nr. 2/12 für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße genehmigungsfähig?
1a: Überschreitung der Baulinie im Bereich der Einmündung Breslauer Straße?
1b: Geringfügige Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze an der Platanenallee (bis zu 1,5m) und an der Breslauer Straße (0,75m)?
1c: Überschreitung der hofseitigen Baugrenze durch die begrünte Abdeckung der Stellplätze?
1d: Geschossigkeit im Bereich der Ecke Breslauer Straße / Platanenallee VI + Dachgeschoss statt IV? (Städtebauliche Begründung: Die Geschossigkeit des Apollohauses wird auf den neuen Baukörper übertragen)
1e: Überschreitung der GFZ?
1f: Überschreitung der GRZ aufgrund der ebenerdigen Stellplätze analog zu den genehmigten Bauvorhaben Breslauer Straße xxx
- Sind folgende Abweichungen von den Vorschriften des Art. 6 BayBO (Abstandsflächen) genehmigungsfähig?
2a: Die Abstandsfläche fällt über die Straßenmitte der Platanenallee hinaus auf die öffentliche Grünfläche des Parks.
2b: Die Abstandsfläche des abgetreppten Baukörpers fällt über die Straßenmitte der Breslauer Straße hinaus auf das Tankstellengrundstück (Fl.Nr. xxxx, Gem. Aschaffenburg).
- Außengastronomie:
3a: Wird die Außengastronomie wie im Vorbescheid BV-Nr. xxx vom 18.08.2016 genehmigt?
Die eingereichten Fragestellungen decken sich nahezu vollständig mit einer bereits eingereichten Bauvoranfrage mit Antrag vom 03.09.2015, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.09.2015. Diese nahezu gleichlautete Bauvoranfrage wurde in der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates vom 18.11.2015 behandelt und mit Vorbescheid vom 18.08.2016 (BV-Nr.: xxx) beantwortet. Die vorliegende Bauvoranfrage beinhaltet ein zusätzliches, aufgesetztes Staffelgeschoss (6. Obergeschoss – VII. Vollgeschoss). Insofern gilt der v. g. Vorbescheid inhaltlich fort und wird hinsichtlich des zusätzlichen Staffelgeschosses ergänzt. Nachdem die Gültigkeitsdauer des bereits erteilten Vorbescheides auf 3 Jahre, d.h. bis 18.08.2019 beschränkt ist, wird die vollständige Fragestellung in den neu zu erteilenden Bauvorbescheid erneut aufgenommen, mit der Folge, dass die 3-Jahres-Frist für sämtliche Feststellungen erneut zu laufen beginnt.
Die Bauvoranfrage betrifft das geplante Eckgebäude an der Einmündung Platanenallee/Breslauer Straße in Ergänzung der bereits genehmigten und zum Teil umgesetzten Baugenehmigungen für die Breslauer Straße und Platanenallee xxx. Geplant ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 21 Wohneinheiten in den oberen und 2 Gewerbeeinheiten in den unteren Geschossen. Das betroffene Grundstück ist derzeit noch mit einem eingeschossigen Gebäude mit gastronomischer Nutzung bebaut.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 02/12 für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße. Dieser setzt für den betreffenden Bereich u.a. fest:
Art der baulichen Nutzung: MI - Mischgebiet
Beschränkung der Wohnnutzung (erst ab dem 1.OG zulässig) und des Einzelhandels (max. 200 m² Verkaufsfläche) sowie unter Ausschluss von Vergnügungsstätten und Gartenbaubetrieben
GRZ: 0,6
GFZ: 2,0
Zahl der Vollgeschosse: III bis V
geschlossene Bauweise
Baulinie an der Straßenbegrenzungslinie der Platanenallee und der Breslauer Straße, zurückgesetzte Baugrenze für ein V. Vollgeschoss („Penthouse“), innenliegendes Baufenster für eingeschossige Anbauten
kleinräumig festgesetzte Altlasten-Verdachtsfläche (ehem. Tankstelle), deren Böden mit umweltgefährdenden Stoffen (MKW, SM, PAK) belastet sind
Dachformen: Flachdach max. 5° oder Satteldach max. 35° oder Sonderformen, an der Platanenallee max. 22°
je vier ebenerdiger (offener) Stellplätze Pflanzung eines großkronigen Laubbaums
Die Fragestellungen sind, größtenteils unter Bezugnahme auf den bereits erteilten Vorbescheid vom 18.08.2016 (BV-Nr.: xxx) und dem hierzu ergangenen Beschluss des Umwelt- und Verwaltungssenats vom 18.11.2015 wie folgt zu beantworten:
- Sind folgende Befreiungen vom Bebauungsplan Nr. 2/12 für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße genehmigungsfähig?
1a: Überschreitung der Baulinie im Bereich der Einmündung Breslauer Straße?
Die Überschreitung der Baulinie im Bereich der Einmündung Breslauer Straße kann aus planungsrechtlicher Sicht zugelassen werden. Der Bebauungsplan sieht hier zwar eine Zäsur in Form eines Rücksprungs zwischen den Baukörpern an der Platanenallee und der Breslauer Straße vor, für vorliegend geplante Eckbebauung in Form eines Baukörpers mit einem Kreisbogensegment anstelle zweier mit einem „Verbinder“ aneinandergefügter Wände hat ein Gebäuderücksprung an der im Bebauungsplan vorgesehenen Stelle städtebaulich keine Bedeutung mehr und ist verzichtbar.
1b: Geringfügige Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze an der Platanenallee (bis zu 1, 5m) und an der Breslauer Straße (0,75 m)?
Eine Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze an der Breslauer Straße um 0,75 m kann aus planungsrechtlicher Sicht zugelassen werden. Hier ist die Überschreitung städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Offenbar liegen unter Wahrung der Abstandsflächen ausreichend große Entfernungen zu benachbarten Anwesen vor.
Beschränkt auf das Eckgebäude Platanenallee xxx ist eine Überschreitung des Baufensters mit dem betreffenden Gebäudeteil um bis zu 1,5 m städtebaulich vertretbar, sofern die erforderlichen Abstandsflächen zu allen Nachbaranwesen an der Fabrikstraße eingehalten werden. Dies ist aus Gründen der Rücksichtnahme und der erforderlichen Würdigung nachbarlicher Interessen Voraussetzung und insofern Bedingung für eine evtl. Befreiung. Gegebenenfalls ist in der Baugenehmigungsplanung ein abstandsflächenwahrender Rücksprung erforderlich.
1c: Überschreitung der hofseitigen Baugrenze durch die begrünte Abdeckung der Stellplätze?
und
1f: Überschreitung der GRZ aufgrund der ebenerdigen Stellplätze analog zu den genehmigten Bauvorhaben Breslauer Straße xxx
Da die städtebauliche Parameter Grundflächenzahl und Überschreitung der Baugrenzen eng verzahnt sind wird die Beantwortung der Fragen 1c und 1f zusammengefasst.
Die GRZ beträgt gemäß vorliegender Bauvoranfrage insgesamt 0,96 (inclusive Parkdeck und aller anderen Stellplätze, Zufahrten und Befestigungen). Zulässig ist eine Gesamtüberbauung von höchstens 0,8.
Bei den erteilten Baugenehmigungen in der Breslauer Straße war der entscheidende Grund für die Befreiung von der festgesetzten GRZ das Vorliegen von Bodenverunreinigungen (Altlasten), für die aus wasserwirtschaftlicher Sicht von der zuständigen Fachbehörde eine möglichst vollständige Versiegelung gefordert wurde. An der Platanenallee ist nur eine kleine Fläche als verunreinigt festgesetzt, und es kann nicht ohne Weiteres analog davon ausgegangen werden, dass auch hier eine vollständige Versiegelung des Grundstücks aus wasserwirtschaftlichen Gründen notwendig ist. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch die Frage der gesicherten Grundstücksentwässerung, da bei hohem Versiegelungsgrad deutlich mehr Niederschlagswasser der Kanalisation zugeführt werden muss. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist hierzu das Tiefbauamt zu beteiligen.
Eine Befreiung von der maximal zulässigen Gesamtversiegelung kann unter folgenden Bedingungen in Aussicht gestellt werden (analog der Bauvoranfrage (Nr.: xxx):
- Vorliegen einer gutachterlichen Stellungnahme, dass der Boden aufgrund der vorhandenen Belastungen mit umweltgefährdenden Stoffen versiegelt werden muss. Hierzu sind Bestätigungen erforderlich durch die Untere Wasser- und Bodenschutzbehörde, das Wasserwirtschaftsamt und das SG Umweltplanung des Stadtplanungsamtes.
- Nachweis der gesicherten Erschließung bezüglich der Entwässerung, da aufgrund des hohen Versiegelungsgrades vermehrt Niederschlagswasser der Kanalisation zugeführt werden muss.
- Intensivbegrünung auf dem Garagengeschoss mit einer Mindest-Erdüberdeckung von 40 cm und vollflächiger Intensivbegrünung (außer Terrassen) als Mindest-Ausgleich für die Bodenversiegelung
Das Garagengeschoss überschreitet die hintere Baugrenze um ca. 11 m. Sollten die o.g. Bedingungen zur Gesamtversiegelung erfüllt sein, könnte auch für die Überschreitung der hofseitigen Baugrenze durch das Garagengeschoss eine Befreiung vom Bebauungsplan erteilt werden. Angrenzenden Nachbarn sind hiervon nur bedingt berührt, die Abstandsflächen zu den Grundstücken an der Fabrikstraße können eingehalten werden, eine „erdrückende Wirkung“ für die Häuser an der Fabrikstraße kann durch das eingeschossige Bauwerk sicher nicht verursacht werden.
1d: Geschossigkeit im Bereich der Ecke Breslauer Straße / Platanenallee VI + Dachgeschoss statt IV? (Städtebauliche Begründung: Die Geschossigkeit des Apollohauses wird auf den neuen Baukörper übertragen)
und
1e: Überschreitung der GFZ?
Da die städtebaulichen Parameter Geschossflächenzahl und Überschreitung der Geschossflächenzahl eng zusammen hängen wird die Beantwortung der Fragen 1d und 1e zusammengefasst.
Von der Überschreitung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse kann eine Befreiung, unter der Bedingung gewährt werden, dass die durch das zusätzliche Dach-/Staffelgeschoss (insgesamt sieben Vollgeschosse statt max. fünf gemäß Bebauungsplan) erzeugten Abstandsflächen nicht über die Abstandsflächen des darunterliegenden Geschosses nach bisheriger Genehmigung hinausgehen. Die damit gemäß Angabe in der Bauvoranfrage erreichte GFZ von 3,83 überschreitet das zulässige Maß gemäß Bebauungsplan (im Bebauungsplan festgesetzt: 2,0) sehr stark - bezogen auf den „Eckturm“ ist die Überschreitung städtebaulich tolerabel: An der (nicht ganz vergleichbaren) Ecksituation Platanenallee / Fabrikstraße lässt der Bebauungsplan beispielsweise eine GFZ von 4,0 zu.
- Sind folgende Abweichungen von den Vorschriften des Art. 6 BayBO (Abstandsflächen) genehmigungsfähig?
2a: Die Abstandsfläche fällt über die Straßenmitte der Platanenallee hinaus auf die öffentliche Grünfläche des Parks.
Für die Überschreitung der Abstandsfläche über die Straßenmitte der Platanenallee hinaus bis in die öffentliche Grünfläche des Schöntals wurde bereits eine Abweichung für eine bis zu 6-geschossige Bebauung in Aussicht gestellt.
Das zusätzlich geplante Staffelgeschoss im 6. Obergeschoss kann abstandsflächenrechtlich dann zugelassen werden, soweit dieses soweit eingerückt wird, dass keine neuen Abstandsflächen entstehen. D.h. der erforderliche Rücksprung entspricht der Höhe des neu geplanten Bauteils.
2b: Die Abstandsfläche des abgetreppten Baukörpers fällt über die Straßenmitte der Breslauer Straße hinaus auf das Tankstellengrundstück (Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg).
Für die Überschreitung der Abstandsfläche über die Straßenmitte der Breslauer Straße hinaus auf das Tankstellengrundstück (Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) wurde bereits eine Abweichung für eine bis zu 6-geschossige Bebauung in Aussicht gestellt, soweit die betroffenen Nachbarn der Abstandsflächenüberschreitung zustimmen.
Das zusätzlich geplante Staffelgeschoss im 6. Obergeschoss kann abstandsflächenrechtlich dann zugelassen werden, soweit die Nachbarn auch hier zustimmen und dieses soweit eingerückt wird, dass keine neuen Abstandsflächen entstehen. D.h. der erforderliche Rücksprung entspricht der Höhe des neu geplanten Bauteils.
- Außengastronomie:
3a: Wird die Außengastronomie wie im Vorbescheid BV-Nr. xxx vom 18.08.2016 genehmigt?
Die Feststellungen unter Ziffer 3 des Vorbescheides vom 18.08.2016 (BV-Nr.: xxx) gelten weiterhin fort.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit dem im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.
