Bauvoranfrage zum Dachgeschossausbau und zur Sanierung von 2 Mehrfamilienhäusern sowie Neubau eines Wohnhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Medicusstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma GBW Portfolio 1 GmbH, BV-Nr. xxx

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Daten angezeigt aus Sitzung:  8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates, 19.09.2018

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 19.09.2018 ö Beschließend 7uvs/8/7/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Am 05.07.2018 reichte die Firma GBW Portfolio 1 GmbH bei der Stadt Aschaffenburg eine Bauvoranfrage zum Dachgeschossausbau und zur Sanierung von 2 Mehrfamilienhäusern sowie Neubau eines Wohnhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Medicusstraße xxx, 63743 Aschaffenburg mit folgenden Fragenstellungen ein:

  1. Bebauung außerhalb der Baugrenzen
    Die Baugrenzen auf o. g. Grundstück liegen auf den Gebäudekanten der Bestandsgebäude. Kann im Zuge der Nachverdichtung der Errichtung eines Neubaus außerhalb der Baugrenzen gemäß der Planung vom 30.05.2018 und dem beiliegenden Befreiungsantrag zugestimmt werden?

  2. Erhöhung der Anzahl der Vollgeschosse
    Laut B-Plan 4/7 ist die Geschossigkeit auf max. 4 Vollgeschosse begrenzt. Durch Erhöhung des Kniestocks und Herstellung von Gauben kann das Dach als Vollgeschoss ausgebaut werden. Laut B-Plan ist eine GFZ von 1,40 zulässig. Die geplante Bebauung weist eine GFZ von 1,41 auf. Kann der Erhöhung der Vollgeschosse von IV auf V und dem beiliegenden Befreiungsantrag zugestimmt werden?

  3. Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss
    Sollte dem Dachgeschossausbau der Bestandsgebäude als Vollgeschoss nicht zugestimmt werden, soll der Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss erfolgen. Kann dem Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss zugestimmt werden?

  4. Erhöhung der Abstandsfläche auf Nachbargrundstück
    Durch die Anhebung der Dächer der Bestandsgebäude vergrößert sich die Abstandsfläche auf den Nachbargrundstücken Fl.Nrn. xxx. Die Anhebung des Daches bzw. die Erhöhung des Kniestocks wird erforderlich, da die energetische Sanierung und die konstruktiven Erfordernisse aus der Wohnnutzung im Dachgeschoss einen höheren Deckenaufbau erfordern. Um die zusätzlichen Lasten aus dem neuen Dachgeschoss abzuleiten, muss eine Holzbalkendecke auf die bestehende Decke aufgelegt werden, um die Lasten in die Außenwände abzuleiten. Kann einer Erhöhung dieser Abstandsflächen unter Zustimmung der Eigentümer zugestimmt werden, bzw. kann einer geringen Erhöhung der Abstandsflächen auf den Nachbargrundstücken wegen Geringfügigkeit auch ohne Zustimmung der Nachbarschaft zugestimmt werden?

  5. Änderung des Straßenbegleitgrüns
    Die im B-Plan 4/7 festgesetzte Bepflanzung entlang der Medicusstraße kann mit der Errichtung eines dritten Baukörpers nicht vollständig erhalten werden. Kann unter Berücksichtigung der geplanten Neuanpflanzung (siehe Freiflächenplan 30.05.2018) einer Änderung der Bepflanzung bzw. dem Entfernen von Bestandsbäumen und dem beiliegenden Befreiungsantrag zugestimmt werden?

  6. Anordnung der Stellplätze
    Die erforderlichen Stellplätze für die zusätzlichen Wohnungen aus Dachausbau und Neubau sollen in einer Tiefgarage unter dem neuen Baukörper abgebildet werden. Zwei der notwendigen Stellplätze sollen als Behindertenstellplätze an der Medicusstraße erstellt werden. Kann der Anordnung der Stellplätze zugestimmt werden?

  7. Reduzierung der erforderlichen Stellplätze
    Die Liegenschaft liegt sehr zentral und innenstadtnah. Weiterhin ist die Medicusstraße gut an die öffentlichen Verkehrsmittel angebunden und die Nahversorger wie Einkaufszentrum etc. sind fußläufig gut zu erreichen. Kann auf Grund der vorgenannten Situation einer Reduzierung von Stellplätzen um 15% zugestimmt werden bzw. kann durch die Herstellung von mehr Fahrradstellplätzen die Anzahl von Kfz-Stellplätzen zusätzlich reduziert werden?

  8. Überdeckung der Abstandsflächen
    Die Abstandsflächen zwischen den Bestandsgebäuden überdecken sich zum Teil auf Grund der Erhöhung des Dachgeschosses. Zusätzlich gibt es eine Überdeckung durch die Erstellung des Neubaus. Durch die Lage der Gebäude zueinander werden weder natürliche Belichtung noch Lüftung beeinträchtigt. Kann der Überdeckung und dem beiliegenden Abweichungsantrag zugestimmt werden?

Die Bauvoranfrage dient der Vorbereitung einer möglichen Revitalisierung und Nachverdichtung der Wohnanlage Medicusstraße xxx, 63743 Aschaffenburg, Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg. Das Grundstück verfügt über eine Größe von 1.842 m² und ist aktuell mit zwei Mehrfamilienhäusern mit je 4 Geschossen und nicht ausgebauten Dachgeschossen bebaut. Im Bestand befinden sich derzeit 12 Wohnungen je Gebäude, insgesamt 24 Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen ca. 44 m² und ca. 65 m² je Wohneinheit. Die Dachgeschosse der beiden bestehenden Gebäude sollen erhöht und ausgebaut werden. Durch diese Maßnahme können vier weitere Wohnungen mit je ca. 73 m² Wohnfläche generiert werden. Weiterhin soll ein neuer Baukörper mit 3 Geschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss mit 8 Wohnungen und einer Tiergarage zwischen den bereits vorhandenen Häusern eingefügt werden. Insgesamt würde sich die Anzahl der Wohnungen nach Verwirklichung des Bauvorhabens von aktuell 24 um 12 auf 36 erhöhen.

II.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 4/7 (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Würzburger Straße, Schoberstraße, Medicusstraße und Reigersbergstraße). Dieser setzt für das betreffende Baugebiet u.a. folgendes fest:

Baugebiet: Allgemeines Wohngebiet - WA
GRZ: 0,4
GFZ: 1,4
Zahl der Vollgeschosse: IV
offene Bauweise
Festsetzungen über Baugrenzen und Flächen, unter denen Tiefgaragen zulässig sind

Das Bauvorhaben ist daher grundsätzlich nach § 30 BauGB zu beurteilen, d.h. als Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplans.

Der Bebauungsplan setzt für das Gebiet als Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Die geplante Wohnnutzung ist hiernach allgemein zulässig.

Die bisherige Bebauung erreicht eine GRZ I von 0,24. Mit dem geplanten Neubau wird eine GRZ I von 0,38 erreicht. Die Festsetzung des Bebauungsplans zur GRZ I (0,4) wird damit nicht überschritten. Die GRZ I darf durch die Errichtung von Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen, etc. um bis zu 50 % überschritten werden. Hieraus ergibt sich eine GRZ II von 0,6. Gem. Bauvoranfrage wird eine GRZ II von 0,53 erreicht.

Die im Bebauungsplan festgesetzte GFZ von 1,4 wird mit einem Wert von 1,41 geringfügig überschritten. Eine Befreiung kann gewährt werden, da die Befreiung nur geringfügig ist, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und städtebaulich vertretbar sind. Nachbarliche Belange werden hierdurch nicht berührt.

Das geplante zusätzliche Wohngebäude und das darunter geplante Tiefgaragen- und Kellergeschoss liegen außerhalb der überbaubaren Flächen, außerhalb von Flächen, unter denen Tiefgaragen zulässig sind und außerhalb von Flächen für Stellplätze Garagen und Nebenanlagen.

Ein Neubau außerhalb der Baugrenzen kann unter folgenden Voraussetzungen in Aussicht gestellt werden:

  • Das neu zu errichtende Gebäude muss entweder zu den Fenstern der Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer der vorhandenen Gebäude die nach BayBO erforderlichen Abstandsflächen einhalten oder unter Einhaltung des baulichen Brandschutzes (einspringende Winkel etc.) und einer ausreichenden Belichtung der vorhandenen Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer an die bestehenden Gebäude angebaut werden.

  • Die geplante Tiefgarage muss vollständig unter der Erdoberfläche liegen, mit einer mindestens 50 cm dicken Erdschicht überdeckt, und intensiv bepflanzt werden.

  • Die GRZ I und II dürfen mit Ausnahme der Fläche des geplanten Keller- und Tiefgaragengeschosses nicht überschritten werden.

  • 50 % des neu geschaffenen Wohnraums sind einer Mietpreisbindung zu unterwerfen.

Die beiden zur Aufstockung vorgesehenen Gebäude sind als fünfgeschossige Gebäude geplant wohingegen der Bebauungsplan lediglich maximal vier Vollgeschosse festsetzt. Eine Überschreitung der Zahl der festgesetzten Vollgeschosse (IV) um ein weiteres Vollgeschoss (V) kann bei den Bestandsgebäuden unter folgenden Voraussetzungen in Aussicht gestellt werden:

-        Die erforderliche Anzahl barrierefreier Wohnungen muss nachgewiesen werden.

-        Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten.

  • 50 % des neu geschaffenen Wohnraums sind einer Mietpreisbindung zu unterwerfen.

Die Festsetzungen des Bebauungsplans werden durch das geplante Bauvorhaben sowohl hinsichtlich der Baugrenzen, als auch hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse überschritten. Zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums können entsprechende Befreiungen gewährt werden, soweit die sonstigen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gewahrt werden. Aus diesem Grund sind 50 % des neu geschaffenen Wohnraums einer Mietpreisbindung mit einem Belegungsrecht für die Stadt Aschaffenburg zu unterwerfen. Dieses Recht ist dinglich zu sichern.

Alternativ kann ein Dachgeschossausbau in der Form von Nichtvollgeschossen in Aussicht gestellt werden. Allerdings sind auch hier die gesetzlichen Abstandsflächen zu beachten.

Die Abstandsflächen der nördlichen Giebelseiten der beiden Bestandsgebäude lagen bereits bisher auf den benachbarten Grundstücken Fl.Nrn.: xxx, Gem. Aschaffenburg. Außerdem erstrecken sich die Abstandsflächen der beiden äußeren Traufseiten der Bestandsgebäude auf die benachbarten Grundstücke Fl.Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg. Durch den Dachgeschossausbau werden die Abstandsflächen jeweils um ca. 0,90 m vergrößert. Die künftige Schaffung zusätzlichen Wohnraumes im Dachgeschoss, sowie die notwendige energetische Sanierung erfordern, lt. Bauherrn einen höheren Decken- und Dachaufbau.

Die Eigentümer der benachbarten Grundstücke Fl.Nrn.: xxx, Gem. Aschaffenburg sind im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens zu beteiligen. Die Abstandsflächenüberschreitung wird als vertretbar, aber nicht als geringfügig angesehen. Der Brandschutz, die Belichtung, Belüftung und Besonnung werden durch die Verkürzung der Abstandsflächen nicht wesentlich beeinträchtigt. Die nachbarlichen Belange sind allerdings ebenfalls zu würdigen. Eine Nachbarbeteiligung und deren Zustimmung ist für die Erteilung einer Abweichung erforderlich. Soweit diese dem Bauvorhaben zustimmen kann eine Abweichung von den gesetzlichen Abstandsflächen erteilt werden. Diese wird für diesen Fall in Aussicht gestellt.

Die Überdeckung der Abstandsflächen der drei Gebäude (2 Bestandsgebäude und Neubau) auf dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg untereinander kann – unter Beachtung der Ausführungen zur Fragestellung Nr. 1 - zugelassen werden, da hierdurch sowohl der Brandschutz gewährleistet ist, als auch die natürliche Belichtung und Belüftung nicht beeinträchtigt wird. Insofern kann eine Abweichung bewilligt werden.

Im Bebauungsplan sind entlang der Medicusstraße 4 Bäume durch Pflanzbindung als zu erhaltende Bäume festgesetzt. Einer der als zu erhalten festgesetzten Bäume steht an der Stelle des neu geplanten Wohnhauses, zwei weitere werden durch das Bauvorhaben so stark betroffen, dass ihre im Bebauungsplan festgesetzte Erhaltung nicht gesichert erscheint. Die bestehenden und mit Bebauungsplan als zu erhaltend festgesetzten 4 Bäume entlang der Medicusstraße sind grundsätzlich zu erhalten. Ein Baum kann sicher erhalten werden, bei zwei weiteren Bäumen erscheint eine Erhaltung zumindest möglich. Eine Befreiung von den Erhaltungsfestsetzungen des Bebauungsplans kann nur erteilt werden, soweit eine Erhaltung einzelner Bäume, unter Ausschöpfung aller planerischen Möglichkeiten (z.B. Verlegung der Tiefgaragenzufahrt, etc.) nicht erreicht werden kann. In diesem Fall sind Ersatzpflanzungen, gem. dem vorgelegten Freiflächenplan vorzunehmen. Bei der Planung ist der Baumberater der Stadt Aschaffenburg hinzuziehen, um mögliche Eingriffe in den Baumbestand zu minimieren.

Die Anordnung von 2 Stellplätzen als Behindertenstellplätze entlang der Medicusstraße ist grundsätzlich möglich. Hierbei sind vorhandene Anlagen (Straßenleuchten, Schaltkästen, etc.) zu berücksichtigen. Die Planung ist mit dem Tiefbauamt abzustimmen. Evtl. Kosten, z.B. für eine notwendige Bordsteinabsenkung sind vom Veranlasser zu tragen. Die notwendige Abweichung für die maximal zulässige Breite von 3,5 m für Zu- und Abfahrten, gem. § 5 Abs. 1 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung wird in Aussicht gestellt, soweit die v.g. Voraussetzungen erfüllt werden.

Der Umfang der zu schaffenden PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze richtet sich allgemein nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung. Für Wohnungen mit Wohnflächen bis 100 m² sind je WE 1 Stellplatz für Wohnungen bis 150 m² je 2 Stellplätze, darüber hinaus je 3 Stellplätze erforderlich. Die v.g. Satzung sieht darüber hinaus vor, dass die Anzahl der erforderlichen Stellplätze auf bis zu 50 % der hiernach ermittelten Stellplätze reduziert werden kann, soweit öffentlich geförderter Wohnraum i.S.d. des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird und weitere Bedingungen erfüllt werden, u.a.
  • Errichtung einer Wohnanlage mit mind. 20 Wohneinheiten
  • maximal 500 m Entfernung zu einer Haltestelle des ÖPNV
  • Betrieb- und Unterhaltung eines Car-Sharing-Systems
Die Einzelheiten sind in § 2 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung geregelt.

Die Innenstadtnähe ist hier unbeachtlich. In § 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist eine Ausnahme für die beiden Zonen „Innenstadt – Kernbereich“ und „Innenstadt – Randbereich“ enthalten. Diese Bereiche umfassen allerdings nicht die betroffenen Baugrundstücke.

Aus Gründen der Gleichbehandlung können Abweichungen oder Ausnahmen über den bereits in der Satzung definierten Umfang hinaus nicht gewährt werden.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit dem im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.  

.Beschluss:

I.
Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides zum Dachgeschossausbau und zur Sanierung von 2 Mehrfamilienhäusern sowie Neubau eines Wohnhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Medicusstraße xxx, 63743 Aschaffenburg, durch die Firma GBW Portfolio 1 GmbH wird für folgende Beantwortung erteilt:

  1. Bebauung außerhalb der Baugrenzen
    Die Baugrenzen auf o. g. Grundstück liegen auf den Gebäudekanten der Bestandsgebäude. Kann im Zuge der Nachverdichtung der Errichtung eines Neubaus außerhalb der Baugrenzen gemäß der Planung vom 30.05.2018 und dem beiliegenden Befreiungsantrag zugestimmt werden?

Das geplante zusätzliche Wohngebäude und das darunter geplante Tiefgaragen- und Kellergeschoss liegen außerhalb der überbaubaren Flächen, außerhalb von Flächen, unter denen Tiefgaragen zulässig sind und außerhalb von Flächen für Stellplätze Garagen und Nebenanlagen.

Ein Neubau außerhalb der Baugrenzen kann unter folgenden Voraussetzungen in Aussicht gestellt werden:

  • Das neu zu errichtende Gebäude muss entweder zu den Fenstern der Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer der vorhandenen Gebäude die nach BayBO erforderlichen Abstandsflächen einhalten oder unter Einhaltung des baulichen Brandschutzes (einspringende Winkel etc.) und einer ausreichenden Belichtung der vorhandenen Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer an die bestehenden Gebäude angebaut werden.

  • Die geplante Tiefgarage muss vollständig unter der Erdoberfläche liegen, mit einer mindestens 50 cm dicken Erdschicht überdeckt, und intensiv bepflanzt werden.

  • Die GRZ I und II dürfen mit Ausnahme der Fläche des geplanten Keller- und Tiefgaragengeschosses nicht überschritten werden.

  • Von den insgesamt 12 neu geplanten Wohnungen des Gesamtbauvorhabens sind 6 Wohneinheiten (50 %) einer Mietpreisbindung mit einem Belegungsrecht für die Stadt Aschaffenburg zu unterwerfen. Das Recht ist dinglich zu sichern.

  1. Erhöhung der Anzahl der Vollgeschosse
    Laut B-Plan 4/7 ist die Geschossigkeit auf max. 4 Vollgeschosse begrenzt. Durch Erhöhung des Kniestocks und Herstellung von Gauben kann das Dach als Vollgeschoss ausgebaut werden. Laut B-Plan ist eine GFZ von 1,40 zulässig. Die geplante Bebauung weist eine GFZ von 1,41 auf. Kann der Erhöhung der Vollgeschosse von IV auf V und dem beiliegenden Befreiungsantrag zugestimmt werden?

Die beiden zur Aufstockung vorgesehenen Gebäude sind als fünfgeschossige Gebäude geplant wohingegen der Bebauungsplan lediglich maximal vier Vollgeschosse festsetzt. Eine Überschreitung der Zahl der festgesetzten Vollgeschosse (IV) um ein weiteres Vollgeschoss (V) kann bei den Bestandsgebäuden unter folgenden Voraussetzungen in Aussicht gestellt werden:

-        Die erforderliche Anzahl barrierefreier Wohnungen muss nachgewiesen werden.

-        Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten (vgl. Frage 4).

  • 50 % des neu geschaffenen Wohnraums sind einer Mietpreisbindung (vgl. Ziffer 1) zu unterwerfen.

Die im Bebauungsplan festgesetzte GFZ von 1,4 wird mit einem Wert von 1,41 geringfügig überschritten. Eine Befreiung kann gewährt werden, da die Befreiung nur geringfügig ist, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und städtebaulich vertretbar sind. Nachbarliche Belange werden hierdurch nicht berührt.

  1. Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss
    Sollte dem Dachgeschossausbau der Bestandsgebäude als Vollgeschoss nicht zugestimmt werden, soll der Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss erfolgen. Kann dem Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss zugestimmt werden?

Ein Dachgeschossausbau in der Form von Nichtvollgeschossen wird in Aussicht gestellt. Allerdings sind auch hier die gesetzlichen Abstandsflächen zu beachten (vgl. Frage 4).

  1. Erhöhung der Abstandsfläche auf Nachbargrundstück
    Durch die Anhebung der Dächer der Bestandsgebäude vergrößert sich die Abstandsfläche auf den Nachbargrundstücken Fl.-Nrn. xxx. Die Anhebung des Daches bzw. die Erhöhung des Kniestocks wird erforderlich, da die energetische Sanierung und die konstruktiven Erfordernisse aus der Wohnnutzung im Dachgeschoss einen höheren Deckenaufbau erfordern. Um die zusätzlichen Lasten aus dem neuen Dachgeschoss abzuleiten, muss eine Holzbalkendecke auf die bestehende Decke aufgelegt werden, um die Lasten in die Außenwände abzuleiten. Kann einer Erhöhung dieser Abstandsflächen unter Zustimmung der Eigentümer zugestimmt werden, bzw. kann einer geringen Erhöhung der Abstandsflächen auf den Nachbargrundstücken wegen Geringfügigkeit auch ohne Zustimmung der Nachbarschaft zugestimmt werden?

    Die Abstandsflächen der nördlichen Giebelseiten der beiden Bestandsgebäude lagen bereits bisher auf den benachbarten Grundstücken Fl.-Nrn.: xxx, Gem. Aschaffenburg. Außerdem erstrecken sich die Abstandsflächen der beiden äußeren Traufseiten der Bestandsgebäude auf die benachbarten Grundstücke Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg. Durch den Dachgeschossausbau werden die Abstandsflächen jeweils um ca. 0,90 m vergrößert. Die künftige Schaffung zusätzlichen Wohnraumes im Dachgeschoss, sowie die notwendige energetische Sanierung erfordern, lt. Bauherrn einen höheren Decken- und Dachaufbau.

Die Eigentümer der benachbarten Grundstücke Fl.-Nrn.:xxx, Gem. Aschaffenburg, sind im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens zu beteiligen. Die Abstandsflächenüberschreitung wird als vertretbar, aber nicht als geringfügig angesehen. Der Brandschutz, die Belichtung, Belüftung und Besonnung werden durch die Verkürzung der Abstandsflächen nicht wesentlich beeinträchtigt. Die nachbarlichen Belange sind allerdings ebenfalls zu würdigen. Eine Nachbarbeteiligung und deren Zustimmung ist für die Erteilung einer Abweichung erforderlich. Soweit die Nachbarn dem Bauvorhaben zustimmen, kann eine Abweichung von den gesetzlichen Abstandsflächen erteilt werden. Diese wird für diesen Fall in Aussicht gestellt.

  1. Änderung des Straßenbegleitgrüns
    Die im B-Plan 4/7 festgesetzte Bepflanzung entlang der Medicusstraße kann mit der Errichtung eines dritten Baukörpers nicht vollständig erhalten werden. Kann unter Berücksichtigung der geplanten Neuanpflanzung (siehe Freiflächenplan 30.05.2018) einer Änderung der Bepflanzung bzw. dem Entfernen von Bestandsbäumen und dem beiliegenden Befreiungsantrag zugestimmt werden?

Im Bebauungsplan sind entlang der Medicusstraße 4 Bäume durch Pflanzbindung als zu erhaltende Bäume festgesetzt. Einer der als zu erhalten festgesetzten Bäume steht an der Stelle des neu geplanten Wohnhauses, zwei weitere werden durch das Bauvorhaben so stark betroffen, dass ihre im Bebauungsplan festgesetzte Erhaltung nicht gesichert erscheint. Die bestehenden und mit Bebauungsplan als zu erhaltend festgesetzten 4 Bäume entlang der Medicusstraße sind grundsätzlich zu erhalten. Ein Baum kann sicher erhalten werden, bei zwei weiteren Bäumen erscheint eine Erhaltung zumindest möglich. Eine Befreiung von den Erhaltungsfestsetzungen des Bebauungsplans kann nur erteilt werden, soweit eine Erhaltung einzelner Bäume, unter Ausschöpfung aller planerischen Möglichkeiten (z.B. Verlegung der Tiefgaragenzufahrt, etc.) nicht erreicht werden kann. In diesem Fall sind Ersatzpflanzungen, gem. dem vorgelegten Freiflächenplan vorzunehmen. Bei der Planung ist der Baumberater der Stadt Aschaffenburg hinzuziehen, um mögliche Eingriffe in den Baumbestand zu minimieren.

  1. Anordnung der Stellplätze
    Die erforderlichen Stellplätze für die zusätzlichen Wohnungen aus Dachausbau und Neubau sollen in einer Tiefgarage unter dem neuen Baukörper abgebildet werden. Zwei der notwendigen Stellplätze sollen als Behindertenstellplätze an der Medicusstraße erstellt werden. Kann der Anordnung der Stellplätze zugestimmt werden?

Die Anordnung von 2 Stellplätzen als Behindertenstellplätze entlang der Medicusstraße ist grundsätzlich möglich. Hierbei sind vorhandene Anlagen (Straßenleuchten, Schaltkästen, etc.) zu berücksichtigen. Die Planung ist mit dem Tiefbauamt abzustimmen. Evtl. Kosten, z.B. für eine notwendige Bordsteinabsenkung sind vom Veranlasser zu tragen. Die notwendige Abweichung für die maximal zulässige Breite von 3,5 m für Zu- und Abfahrten, gem. § 5 Abs. 1 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung wird in Aussicht gestellt, soweit die v.g. Voraussetzungen erfüllt werden.

  1. Reduzierung der erforderlichen Stellplätze
    Die Liegenschaft liegt sehr zentral und innenstadtnah. Weiterhin ist die Medicusstraße gut an die öffentlichen Verkehrsmittel angebunden und die Nahversorger wie Einkaufszentrum etc. sind fußläufig gut zu erreichen. Kann auf Grund der vorgenannten Situation einer Reduzierung von Stellplätzen um 15% zugestimmt werden bzw. kann durch die Herstellung von mehr Fahrradstellplätzen die Anzahl von Kfz-Stellplätzen zusätzlich reduziert werden?

Der Umfang der zu schaffenden PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze richtet sich allgemein nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung. Für Wohnungen mit Wohnflächen bis 100 m² sind je WE 1 Stellplatz für Wohnungen bis 150 m² je 2 Stellplätze, darüber hinaus je 3 Stellplätze erforderlich. Die v.g. Satzung sieht darüber hinaus vor, dass die Anzahl der erforderlichen Stellplätze auf bis zu 50 % der hiernach ermittelten Stellplätze reduziert werden kann, soweit öffentlich geförderter Wohnraum i.S.d. Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird und weitere Bedingungen erfüllt werden, u.a.
  • Errichtung einer Wohnanlage mit mind. 20 Wohneinheiten
  • maximal 500 m Entfernung zu einer Haltestelle des ÖPNV
  • Betrieb- und Unterhaltung eines Car-Sharing-Systems

Die Einzelheiten sind in § 2 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung geregelt.

Die Innenstadtnähe ist hier unbeachtlich. In § 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist eine Ausnahme für die beiden Zonen „Innenstadt – Kernbereich“ und „Innenstadt – Randbereich“ enthalten. Diese Bereiche umfassen allerdings nicht die betroffenen Baugrundstücke.

Aus Gründen der Gleichbehandlung können Abweichungen oder Ausnahmen über den bereits in der Satzung definierten Umfang hinaus nicht gewährt werden.

  1. Überdeckung der Abstandsflächen
    Die Abstandsflächen zwischen den Bestandsgebäuden überdecken sich zum Teil auf Grund der Erhöhung des Dachgeschosses. Zusätzlich gibt es eine Überdeckung durch die Erstellung des Neubaus. Durch die Lage der Gebäude zueinander werden weder natürliche Belichtung noch Lüftung beeinträchtigt. Kann der Überdeckung und dem beiliegenden Abweichungsantrag zugestimmt werden?

Die Überdeckung der Abstandsflächen der drei Gebäude (2 Bestandsgebäude und Neubau) auf dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, untereinander kann – unter Beachtung der Ausführungen zur Fragestellung Nr. 1 - zugelassen werden, da hierdurch sowohl der Brandschutz gewährleistet ist, als auch die natürliche Belichtung und Belüftung nicht beeinträchtigt wird. Insofern kann eine Abweichung bewilligt werden.

II. Angaben zu den Kosten:
                                                                          (bitte ankreuzen)

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [ x  ]

Sofern Kosten entstehen:

Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
ja [   ]
nein [ x  ]
Es entstehen Folgekosten
ja [   ]
nein [ x  ]
Häufigkeit der Folgekosten
einmalig
[  ]
wiederkehrend
[   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

Datenstand vom 18.02.2019 14:49 Uhr
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