I.
Am 19.07.2018 reichte die Firma GBW Franken GmbH bei der Stadt Aschaffenburg eine Bauvoranfrage zum Dachgeschossausbau, zur Erweiterung und zur Sanierung von mehreren Mehrfamilienhäusern mit aktuell insgesamt 32 Wohneinheiten auf den Grundstücken Fl. Nrn.: xxx, xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Kranengasse xxx und Fischergasse xxx, 63739 Aschaffenburg mit folgenden Fragenstellungen ein:
1. Bebauung außerhalb der Grundstücksgrenze
Für die Gebäude Kranengasse xxx und xxx wird die Überbauung der Grundstücksgrenze in Richtung Floßhafen beantragt. Durch die Erweiterung, die oberhalb des Kellergeschosses auskragt, kann zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden. Der Erweiterungsbau überdeckt die Grundstücksgrenze zwischen ca. 1,00 m und 3,20 m. Kann der Überbauung der Grundstücksgrenze an dieser Stelle in Art und Umfang zugestimmt werden?
2. Erhöhung der Anzahl der Vollgeschosse
Im Zuge der Nachverdichtung und Schaffung von neuem Wohnraum sollen die Gebäude Kranengasse xxx und xxx um ein Geschoss von zwei auf drei Vollgeschosse erhöht werden. Kann der Erhöhung der Anzahl der Vollgeschosse von zwei auf drei für die vorgenannten Grundstücke zugestimmt werden?
3. Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss
Für die Schaffung von neuem Wohnraum sollen die Dachgeschosse aller Gebäude als nicht Vollgeschosse mit Gauben ausgebaut werden. Kann dem Ausbau der Dachgeschosse in Art und Umfang gemäß beiliegender Planung zugestimmt werden?
4. Erhöhung der Abstandsfläche auf Nachbargrundstück
Die Abstandsflächen der Gebäude Fischergasse xxx, Kranengasse xxx und xxx sowie Kranengasse xxx liegen teilweise auf den benachbarten Grundstücken (Fl. Nr. xxx und Am Floßhafen xxx). Durch die Lage der Gebäude zu den Nachbargrundstücken werden weder Brandschutz, natürliche Belichtung noch Lüftung beeinträchtigt. Kann einer Erhöhung der Abstandsflächen gemäß beiliegender Abweichung unter Entbindung der Nachbarschaft zugestimmt werden?
5. Überdeckung der Abstandsflächen
Die Abstandsflächen zwischen den Bestandsgebäuden überdecken sich zum Teil auf Grund der Aufstockung und Erweiterungen. Durch die Lage der Gebäude zueinander werden weder natürliche Belichtung noch Lüftung beeinträchtigt. Kann der Überdeckung und dem beiliegenden Abweichungsantrag zugestimmt werden?
6. Anordnung der Stellplätze
Die Grundstücksaufteilung der o.g. Liegenschaften lässt die Herstellung der erforderlichen Stellplätze nicht sinnvoll zu. Die im Zuge der Nachverdichtung geplante Erweiterung und Aufstockung und die damit verbundene Schaffung von neuem Wohnraum fordert gemäß Stellplatzsatzung die Herstellung von 9 Stellplätzen. Diese Forderung kann jedoch durch ein entsprechendes Mobilitätskonzept kompensiert werden. Die Grundstücke befinden sich in direkter Innenstadtnähe und somit fast im Kerngebiet. Alle Dinge des täglichen Bedarfs (Nahversorger, Einkaufen, Ärzte, Schulen, etc.) sind fußläufig zu erreichen und die Kranengasse ist sehr gut an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen. Die geforderten Stellplätze können weiterhin durch die Bereitstellung von zusätzlichen Fahrradstellplätzen und von max. 2 Car-Sharing Fahrzeugen kompensiert werden. Kann dem Konzept und der beiliegenden Befreiung zugestimmt werden?
7. Erweiterung Fischergasse xxx
Im Zuge der Erweiterung soll das Gebäude Fischergasse xxx vergrößert und um Balkone ergänzt werden. Die Balkone grenzen direkt an den Nachbarn Fischergasse xxx, welcher bereits zwei große Balkone an der Grundstücksgrenze errichtet hat. Die Bebauung fügt sich somit in Art und Umfang in die Nachbarbebauung ein. Kann der Erweiterung gemäß beiliegender Planung zugestimmt werden?
Die Bauvoranfrage dient der Vorbereitung einer möglichen Revitalisierung und Nachverdichtung der Liegenschaft Kranengasse xxx und Fischergasse xxx. Die 3 Grundstücke der GBW Franken GmbH sind derzeit jeweils mit 1 – 3 Mehrfamilienhäusern bebaut. Im Bestand befinden sich aktuell 32 Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen ca. 31 m² und 62 m². Die Dachgeschosse der bestehenden Gebäude sollen erhöht und ausgebaut werden. Durch diese Maßnahme können sechs weitere Wohnungen mit ca. 42 m² bis 69 m² Wohnfläche generiert werden. Weiterhin sollen die Gebäude Kranengasse xxx und xxx aufgestockt werden was drei neue Wohnungen zwischen ca. 53 m² und 84 m² schafft. Durch die Erweiterungsbauten an allen Gebäuden können die bestehenden Wohnungen durch Balkone qualitativ verbessert werden und ein Teil der Wohnungen durch zusätzlichen Wohnraum vergrößert werden. Insgesamt können durch die Baumaßnahmen 9 zusätzliche Wohneinheiten geschaffen werden.
II.
Die Grundstücke liegen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, gleichwohl aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB. Das Bauvorhaben ist daher als Innenbereichsvorhaben zu beurteilen, d.h. die Bebauungsmöglichkeiten der Grundstücke richten sich nach der Eigenart der näheren Umgebung. Hieraus ergeben sich folgende maßgebende Bebauungskriterien:
Baugebiet: Allgemeines Wohngebiet - WA
Überbaute Grundstücksfläche: bis ca. 60 %
Zahl der Vollgeschosse: bis III+D
Bauweise: geschlossene, teilweise abweichende
Das geplante Vorhaben fügt sich hiernach grundsätzlich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die Überdeckung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen der Bestandsgebäude auf den eigenen Grundstücken des Antragstellers kann auch nach der Aufstockung und Erweiterungen grundsätzlich zugestimmt werden, soweit der Brandschutz gewährleistet ist, als auch die natürliche Belichtung und Belüftung nicht beeinträchtigt wird. Eine Abweichung kann insofern in Aussicht gestellt werden.
Soweit Abstandsflächen auf benachbarte Grundstücke entfallen ist eine Zustimmung der betroffenen Grundstückseigentümer erforderlich. Sinn und Zweck der Abstandsflächen (Brandschutz, Belichtung, Belüftung, Besonnung, sozialer Friede, etc.) müssen gewahrt bleiben.
Der Umfang der zu schaffenden PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze richtet sich allgemein nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung. Für Wohnungen mit Wohnflächen bis 100 m² sind je WE 1 Stellplatz für Wohnungen bis 150 m² je 2 Stellplätze, darüber hinaus je 3 Stellplätze erforderlich. Die v.g. Satzung sieht darüber hinaus vor, dass die Anzahl der erforderlichen Stellplätze auf bis zu 50 % der hiernach ermittelten Stellplätze reduziert werden kann, soweit öffentlich geförderter Wohnraum i.S.d. des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird und weitere Bedingungen erfüllt werden, u.a.
- Errichtung einer Wohnanlage mit mind. 20 Wohneinheiten
- maximal 500 m Entfernung zu einer Haltestelle des ÖPNV
- Betrieb- und Unterhaltung eines Car-Sharing-Systems
Die Einzelheiten sind in § 2 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung geregelt.
Die Innenstadtnähe ist hier unbeachtlich. In § 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist eine Ausnahme für die beiden Zonen „Innenstadt – Kernbereich“ und „Innenstadt – Randbereich“ enthalten. Diese Bereiche umfassen allerdings nicht die betroffenen Baugrundstücke.
Aus Gründen der Gleichbehandlung können Abweichungen oder Ausnahmen über den bereits in der Satzung definierten Umfang hinaus nicht gewährt werden.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit dem im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.
