Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 27.06.2018, bzw. Änderungen vom 06.08.2018 beantragte der Bauherr xxx den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Steinstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Geplant ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten mit Satteldach. Im Untergeschoss werden eine Tiefgarage mit 5 KFZ-Stellplätzen und Abstellräume für die einzelnen Wohneinheiten errichtet. Das geplante Gebäude steht allseits frei und verfügt über 2 Vollgeschosse und ein Dachgeschoss. Im Erdgeschoss sind 3 Wohnungen, im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss jeweils 2 Wohnungen mit Größen zwischen 85 m² und 100 m² geplant. Die beiden Dachgeschosswohnungen verfügen noch jeweils über eine kleine Galerie im Spitzboden des Satteldaches.
Das Baugrundstück weist eine Größe von ca. 678 m² auf. Für die Umsetzung des Bauvorhabens muss noch eine Fläche im Umfang von ca. 62 m², entlang der Moltkestraße hinzuerworben werden. Die Gesamtgröße des Grundstückes erreicht damit ca. 740 m². Die Außenmaße des geplanten Gebäudes liegen bei ca. 18 m x 17 m.
Die nicht überbauten Freiflächen werden begrünt. Im südöstlichen Grundstücksbereich ist ein Kinderspielplatz mit ca. 60 m² ausgewiesen.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Baulinienplans Nr. 35 „Neue Ringstraße“ zwischen Bismarckallee und Würzburger Straße und ist daher nach § 30 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 34 BauGB, d.h. als Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines einfachen Bebauungsplans zu beurteilen. Soweit der Baulinienplan keine Festsetzungen enthält ist die Eigenart der näheren Umgebung als Maßstab heranzuziehen.
Aus dem Baulinienplan und der näheren Umgebung ergeben sich folgende Festsetzungen, bzw. folgender Rahmen:
WR – Reines Wohngebiet
überbaubare Grundstücksfläche: max. 30 % bis 315 m²
typische Bautiefe: 17,5 m bis 23 m
Zahl der Vollgeschosse: II + D
offene Bauweise
Baulinien
Das geplante Mehrfamilienwohnhaus mit 7 Wohnungen ist nach der Art der baulichen Nutzung im reinen Wohngebiet allgemein zulässig.
Das Maß der baulichen Nutzung wird eingehalten. Die Grundfläche des geplanten Gebäudes überschreitet mit 294 m² die maximal überbaubare Fläche (315 m²) nicht. Die GRZ erreicht allerdings einen Wert von ca. 0,43, nach Hinzuerwerb einer Teilfläche im Umfang von ca. 62 m² von ca. 0,40 und überschreitet damit die überbaubare Grundstücksfläche von ca. 30 %. Die Überschreitung fügt sich dann noch in die umliegende Bebauung ein, wenn die nicht überbauten Grundstücksflächen begrünt und im Randbereich, wie im Freiflächenplan dargestellt, mit Büschen und Bäumen bepflanzt werden. Zur Sicherung dieser Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse von II + D wird ebenfalls nicht überschritten.
Die typische Bautiefe der Gebäude der unmittelbaren Umgebung von ca. 17,5 m bis 23 m wird durch das Bauvorhaben mit einer Tiefe von ca. 22,5 m, gemessen ab der Steinstraße eingehalten.
Die festgesetzte, westliche Baulinie wird allerdings um 2,5 m bis 4,3 m überschritten. Die Überschreitung kann unter der Bedingung zugelassen werden, dass entlang der westlichen Grundstücksgrenze ein zusätzlicher Grundstücksstreifen, wie in den Planunterlagen bereits eingetragen, erworben wird.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Von den hiernach 7 erforderlichen PKW-Stellplätze werden 5 in der Tiefgarage, bzw. 2 im Vorgartenbereich entlang der Steinstraße geschaffen.
Je 50 qm Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 7 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 674 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 14 Fahrradstellplätzen. In der Tiefgarage werden 5, im Vorgartenbereich 2 Fahrradabstellplätze nachgewiesen. Die Fahrradabstellplätze in den Abstellräumen können nicht anerkannt werden, da diese nicht gut zugänglich sind (§ 8 Abs. 2 GaStAbS). Die fehlenden 7 Stellplätze sind in geeigneter Weise zu erstellen und können ggf. oberirdisch (überdacht, umschlossen, abschließbar) errichtet werden.
§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,5 m vor. Für die Grundstückszufahrten (Tiefgarage und 2 offene Stellplätze) mit einer Gesamtbreite von ca. 10,0 m wird eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von ca. 6,5 m unter der Bedingung erteilt, dass die Vorgartenzone begrünt und mit mindestens 2 Laubbäumen bepflanzt wird. Zur Sicherung dieser Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von ca. 60 m² ist im südöstlichen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
