I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.04.2020, beantragte die Firma Henrici Immobilien GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Geschäftshauses mit einer Service-Factory, 6 Wohneinheiten, sowie einer teilweise 2-geschossigen Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx und Josef-Dinges-Straße, 63743 Aschaffenburg.
Bei der geplanten Baumaßnahme handelt es sich oberirdisch um zwei Gebäude, die im 1. Untergeschoss miteinander verbunden sind. Für das Gebäude an der Würzburger Straße ist ein 2. Untergeschoss vorgesehen. Die Tiefgarage ist sowohl von der Würzburger Straße als auch von der Josef-Dinges-Straße aus, über die Grundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx anfahrbar.
Das Gebäude an der Würzburger Straße hat eine Grundfläche von 26,25 m x 46,70 m und umfasst insgesamt 4 Geschosse und ein Staffelgeschoss, wobei sich ab dem 1. Obergeschoss durch die Planung von großen Terrassenflächen in jedem Geschoss diverse Rücksprünge ergeben. Das oberste Geschoss (Staffelgeschoss) hat dadurch nur noch eine deutlich reduzierte Grundfläche von 15,90 m x 11,80 m.
Die seitlichen Grenzabstände betragen Richtung Nordwesten 3,11 m bzw. zum Erschließungsweg im Südosten 4,39 m.
In dem Gebäude befindet sich im Erdgeschoss eine Gebrauchtwagen-Lagerhalle und zur Würzburger Straße ein Ladenlokal. Das 1. und 2. Obergeschoss bietet Büroflächen für ca. 75 Personen. Im 3. und 4. Obergeschoss befinden sich 3 Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 112 m² und 176 m².
Das Gebäude „Service Factory“ an der Josef-Dinges-Straße hat eine Grundfläche von 23,47 m x 39,76 m und umfasst insgesamt 3 Geschosse und ein Staffelgeschoss, wobei sich die Grundflächen ab dem 1. Obergeschoss durch Rücksprünge deutlich verringern. Das oberste Geschoss (Staffelgeschoss) hat dadurch nur noch eine Grundfläche von 6,94 m x 20,20 m zuzüglich 6,40 m x 8,29 m.
Die seitlichen Grenzabstände betragen Richtung Nordwesten 9,29 m bzw. Richtung Südosten 6,76 m.
In dem Gebäude befindet sich im Erdgeschoss eine Werkstatterweiterung für das Porsche Zentrum Aschaffenburg, Henrici Sportwagen GmbH. Dort werden Service, Wartungs- und Reparaturarbeiten an Porsche Fahrzeugen durchgeführt. Im 1. Obergeschoss befinden sich Sozialräume für das Werkstattpersonal und die Verwaltung der Holding des Porsche Zentrums Aschaffenburg (Henrici Sportwagen GmbH und Henrici Holding GmbH). Insgesamt werden dort 15 Personen beschäftigt. Im 2. und 3. Obergeschoss befinden sich 3 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche zwischen 146 m² und 175 m².
Die Gesamtwohnfläche der 6 Wohnungen beträgt ca. 800 m². Die Gesamtgrundstücksgröße liegt bei 4.123 m².
Im 1. Untergeschoss ist die Aufbereitungsabteilung für Neu- und Gebrauchtfahrzeuge geplant.
Einen direkten Kundenkontakt wird es in diesem Gebäude nicht geben, da der Kundenkontakt, die Reparaturannahme und Auslieferung ausschließlich im Porsche Zentrum Aschaffenburg (Berliner Allee 2) durchgeführt wird.
Die notwendigen Stellplätze werden in Tiefgaragengeschossen bzw. im Erdgeschoss nachgewiesen. Hier sind im 1. Untergeschoss 62 Stellplätze und im 2. Untergeschoss 26 Stellplätze vorgesehen. Im Erdgeschoss befinden sich 16 Stellplätze in einer Mittelgarage, sowie 24 Stellplätze im Freien (anfahrbar über das Flurstück xxx, Gem. Aschaffenburg). Lediglich die zwei geplanten behindertengerechten Stellplätze befinden sich im Vorgarten- und Eingangsbereich und sind direkt von der Würzburger Straße aus anfahrbar.
Die insgesamt nachgewiesenen 41 Fahrradabstellplätze verteilen sich über das Erdgeschoss und das 1. und 2. Untergeschoss.
Die notwendigen Kinderspielplätze werden auf den jeweils großzügig dimensionierten Terrassenflächen (je 50 bis 60 m² Fläche) direkt für jede einzelne Wohneinheit nachgewiesen.
Im Vorgartenbereich Würzburger Straße ist die Pflanzung von 5 hochstämmigen Laubbäumen geplant. Entlang der Josef-Dinges-Straße ist die Anpflanzung von 4 Laubbäumen vorgesehen. Die restlichen unbefestigten Grundstücksflächen werden gärtnerisch angelegt.
II.
Das Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung ist dominierend geprägt von gewerblichen Handels-, Dienstleistungs- und Büronutzungen entlang der Würzburger Straße in teilweise großflächigen und großvolumigen Gebäuden („Bauhaus“ Kulmbacher Straße xxx: knapp 18.000 m² Gebäudegrundfläche; „Ima-Center“ Würzburger Straße 155 / Bamberger Straße 9: Höhe ca. 17,5 m bei V Geschossen). In einigen Fällen (z.B. „PrimePark“ und „Ima-Center) sind in den oberen Geschossen Wohnnutzungen untergebracht. Insgesamt handelt es sich bei dem Gebiet trotz der dominierend gewerblichen Prägung aufgrund der eingestreuten Wohnnutzungen um eine „Gemengelage“ (kein eindeutiger Baugebietstyp nach BauNVO).
In unmittelbarer südwestlicher Nachbarschaft des Baugrundstücks befinden sich eine soziale Einrichtung für behinderte Menschen (Wohnheim und Werkstätte) sowie eine Sportanlage (Ringerzentrum). Weiter westlich und südwestlich schließen deutlich kleinteiliger strukturierte Misch- und Wohngebiete um die Rhönstraße, den Sälzerweg und die Steubenstraße an – auf die Prägung des Bebauungszusammenhangs entlang der Würzburger Straße haben diese Gebiete keine Auswirkung mehr und sind deutlich davon zu unterscheiden.
Art der baulichen Nutzung
Die geplanten baulichen Nutzungen finden sich so auch in der Umgebungsbebauung wieder, fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und sind planungsrechtlich gem. § 34 Abs.1 BauGB zulässig.
Für die Wohnnutzungen (im Vordergebäude im 3. und 4. OG, im Rückgebäude im 2. und 3. OG) ist aufgrund des Verkehrslärms von der Würzburger Straße und ggf. auch des einwirkenden Gewerbelärms ein gutachterlicher Schallschutznachweis nach DIN 4109 erforderlich. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen. Evtl. Auflagen sind zu beachten.
Maß der baulichen Nutzung
Hinsichtlich der Größe der Grundfläche von ca. 3.350 m² bewegt sich das geplante Bauwerk im Spektrum der Umgebungsbebauung und ist planungsrechtlich gem. § 34 BauGB zulässig.
Das geplante Vordergebäude verfügt über V Vollgeschosse (IV + Staffelgeschoss) bei einer Bauhöhe von ca. 21 m über natürlichem Gelände, das geplante Rückgebäude hat IV Vollgeschosse (III + Staffelgeschoss) und erreicht damit eine Höhe von knapp 20 m über dem (hier tiefer liegenden) natürlichen Gelände. Geschossigkeit und Höhenentwicklung fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und können nach § 34 BauGB planungsrechtlich zugelassen werden.
Nach Maßzahlen der baulichen Dichte erreicht das Vorhaben eine GRZ1 = 0,5 (nur Gebäude oberirdisch), eine GRZ2 = 0,8 (alle befestigten Flächen) und eine GFZ = 1,4.
Das Vorhaben hält sich damit insgesamt innerhalb des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung.
Überbaubare Grundstücksfläche
Der geplante Gebäudekomplex nimmt entlang der Würzburger Straße die vordere Bauflucht (= fiktive Baulinie) der Nachbarbebauung (Würzburger Straße xxx sowie Würzburger Straße xxx) exakt auf. Entlang der Josef-Dinges-Straße ist die Bauflucht nicht klar vorgegeben, die Gebäudestellung insgesamt diffuser und uneinheitlicher. Der geplante Baukörper orientiert sich in etwa am Nachbargebäude Würzburger Straße xxx, fügt sich bezüglich seiner Gebäudestellung jedenfalls in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich gem. § 34 BauGB zulässig.
Der Gebäudekomplex steht frei auf dem Grundstück, hält zu allen Grundstücksgrenzen Abstände ein und folgt hinsichtlich der Bauweise (abweichend im Sinne einer offenen Bauweise bei einer Gebäudelänge von mehr als 50 m) der Typik der Umgebungsbebauung. Diese Bauweise ist somit planungsrechtlich gem. § 34 BauGB zulässig.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist ein Stellplatznachweis erforderlich. Für das Gesamtobjekt mit der gemischten Nutzung bestehend aus Wohnnutzung, gewerblicher Nutzung, Büronutzung, Kraftfahrzeugwerkstatt und Verkaufsstätte sind insgesamt 72 Stellplätze nachzuweisen, die sich wie folgt verteilen:
- Wohnnutzung: 15 Stellplätze
- Büronutzung: 24 Stellplätze
- Verkaufsstätte: 6 Stellplätze
- Kraftfahrzeugwerkstatt: 27 Stellplätze
Im Untergeschoss 1 sind 62 Stellplätze, im Untergeschoss 2 sind 26 Stellplätze vorgesehen. Im Erdgeschoss befinden sich 16 Stellplätze in einer Mittelgarage, sowie 24 Stellplätze im Freien (anfahrbar über das Flurstück xxx, Gem. Aschaffenburg). Lediglich die zwei geplanten behindertengerechten Stellplätze befinden sich im Vorgarten- und Eingangsbereich und sind direkt von der Würzburger Straße aus anfahrbar.
Insgesamt werden 108 PKW-Stellplätze nachgewiesen.
An Fahrradabstellplätzen sind erforderlich:
- Wohnnutzung: 21 Stellplätze
- Büronutzung: 15 Stellplätze
- Verkaufsstätte: 3 Stellplätze
- Kraftfahrzeugwerkstatt: 2 Stellplätze
Für das Gesamtobjekt sind insgesamt 41 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.
Insgesamt werden 54 Fahrradabstellplätze errichtet, davon 21 in Fahrradabstellräumen für die Bediensteten in den Untergeschossen, für die Bewohner 10 Stück in gut erreichbaren „Fahrradhäuschen“ und 11 Stück in ausreichend großen wohnungszugehörigen Mieterkellern und für Gäste oder sonstige Nutzer 12 Stück ebenerdig und offen in Nähe zu den Hauszugängen.
Zufahrt
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätzen eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Das Bauvorhaben weist eine Zufahrt im Bereich der Josef-Dinges-Straße mit einer Breite von ca. 6,5 m und zur Service-Road parallel der Würzburger Straße mit einer Breite von ca. 9 m und zwei Behindertenstellplätzen mit 2 x 6 m aus. In Anbetracht der Größe des Bauvorhabens, der überwiegend gewerblichen Ausrichtung, der Grundstückslänge von je ca. 34 m an der Straßenbegrenzungslinie und des Umstandes, dass die Service-Road gerade dieser Erschließungsfunktion dient, kann hier eine entsprechende Abweichung zugelassen werden.
Erschließung
Die Erschließung des Baugrundstücks ist über die Würzburger Straße und die Josef-Dinges-Straße gesichert.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Baumbestand und Begrünung
Es gibt keine schützenswerten Bäume auf dem Grundstück. Nach dem aktuellen Luftbild ist das Grundstück unbebaut.
Gemäß § 5 Abs. 6 GaStAbS ist auf Flächen mit mindestens 8 ebenerdigen Stellplätzen je angefangener 4 Stellplätze mindestens ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen und zu erhalten; die Baumscheiben müssen jeweils mindestens 6 m² groß sein.
In vorliegendem Fall sind zur Gliederung der oberirdischen Stellplatzanlage mit ihren 24 Pkw-Stellplätzen also mindestens 6 großkronige Laubbäume mit entsprechender Baumscheibe zu pflanzen. Der Freiflächenplan weist insgesamt 9 Baumpflanzungen aus. Die Anforderungen sind damit erfüllt. Der Freiflächenplan ist Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens und entsprechend umzusetzen, insbesondere die fünf im „Vorgarten“ angeordneten Bäume erfüllen für die Ortsgestaltung eine hohe Bedeutung Zur Sicherung der Baumpflanzungen ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.
Gemäß den Grundrissplänen für das 2., 3. und 4. OG werden die nicht als Dachterrasse genutzten Dachflächen mit einer extensiven Dachbegrünung versehen. Dies sollte auch für die Dachflächen der jeweils obersten Geschosse so vorgesehen werden. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Nachdem sich auf dem Grundstück in den zwei Gebäuden jeweils 3 Wohneinheiten befinden, ist grundsätzlich für das Gesamtobjekt ein Kinderspielplatz vorzusehen.
Der Bauherr hat geplant, dass die Spielplatzflächen für die Wohneinheiten auf den großzügig dimensionierten Terrassenflächen (je 50 bis 60 m² Fläche) direkt für jede einzelne Wohneinheit nachgewiesen werden. Die begrünten Fachdachflächen unmittelbar neben den Terrassenflächen sind zusätzlich geeignet, Spielgeräte aufzustellen. So entstehen flächenmäßig größere Flächen mit Spielmöglichkeiten.
Nachdem die Hoffläche durch die Umfahrt/ Zufahrt und Freiflächengestaltung mit Bäumen und Sträuchern großflächig in Anspruch genommen ist, würde für einen Spielplatz eine relativ schmale Fläche zwischen Fahrstraße und Grundstücksgrenze verbleiben. Dies stellt insbesondere als Spielplatzfläche eine wesentlich ungünstigere Option dar, als die für jede einzelne Wohneinheit geplanten großzügigen Spielplatzflächen. Auch die Erreichbarkeit und Aufsicht für spielende Kinder ist so optimal gelöst.
Zur Sicherung der Herstellung der dezentralen Kinderspielplätze ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
