I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.05.2019, bzw. Planänderungen vom 26.06.2019 und 11.11.2019 beantragte die Firma ADO Elsesser BHG GbR den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Ludwigsallee xxx, 63739 Aschaffenburg und An- und Umbau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 5 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Bismarckallee xxx, 63739 Aschaffenburg.
Der Bauantrag umfasst zwei Bauvorhaben auf zwei rückseitig angrenzenden Grundstücken. Als Gesamtbauvorhaben sind diese zusammengefasst in einem Verfahren zu behandeln.
Eine Beschlussfassung über das Gesamtbauvorhaben war bereits in der Sitzung des UVS am 09.10.2019 vorgesehen, wurde jedoch aufgrund der Diskussionen in der Stadtratssitzung vom 07.10.2019 im Rahmen der Beschlussfassung über die Aufstellung von Bebauungsplänen für den Bereich Godelsberg zwischen Bismarckallee und Ludwigsallee von der Tagesordnung abgesetzt. Die Planung wurde in der Zwischenzeit teilweise geändert. In Abstimmung mit dem Bauherrn wurde die Sachbearbeitung während des laufenden Bauleitplanungsverfahrens vorläufig ausgesetzt. Zwischenzeitlich wurde vom Bauherrn eine abschließende Entscheidung über das Bauvorhaben gewünscht.
Der Nachbar des Anwesens Bismarckallee xxx (Eigentümer des Grundstückes Bismarckallee xxx) hat Einwendungen gegen den rückseitigen Anbau wegen Nichteinhaltung der Abstands-flächen erhoben. Der Bauherr hat diesen Einwendungen in vollem Umfang Rechnung getragen und seine Planung entsprechend angepasst. Die nunmehr geänderten Planunterlagen vom 11.11.2019 sind Gegenstand dieser neuen Beschlussvorlage.
Der vorliegende Bauantrag umfasst die folgenden zwei Teilbauvorhaben:
- An- und Umbau eines Bestandsgebäudes in der Bismarckallee xxx. Hier werden die Wohnfläche von bisher 412 m² auf 392 m² verringert und gleichzeitig 3 bisher große Wohnungen in 5 kleinere Wohnungen umgewandelt.
- Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage in der Ludwigsallee xxx. Die unmittelbar betroffenen, seitlich angrenzenden Nachbarn (Eigentümer Ludwigsallee xxx und xxx) haben dem Bauvorhaben schriftlich zugestimmt.
Im Einzelnen umfasst der Bauantrag folgende baulichen Maßnahmen:
Auf dem unmittelbar angrenzenden Grundstück in der Bismarckallee xxx (Fl.-Nr. 4432/5, Gem. Aschaffenburg) ist ein Um-, An- und Ausbau des bestehenden 3 Familienwohnhauses mit einem Teilabbruch im rückwärtigen Bereich und Neubau eines dreigeschossigen Anbaus mit insgesamt 5 Wohneinheiten geplant. Im Erdgeschoss sind 2 Wohneinheiten mit 77 und 78 m², im Obergeschoss 2 Wohneinheiten mit 60 und 73 m² und im Dachgeschoss eine weitere Wohneinheit mit 103 m² vorgesehen. Die bisher genehmigte Gesamtwohnfläche betrug 412 m² und vermindert sich durch die Baumaßnahme auf 392 m². Die bisher vorhandenen 3 großen Wohnungen werden in 5 kleinere Wohnungen umgewandelt. Die Grundstücksgröße liegt bei 792 m².
Auf dem bislang unbebauten Grundstück in der Ludwigsallee 5 (Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) ist der Neubau eines freistehenden zweigeschossigen Mehrfamilienwohnhauses mit Staffelgeschoss als Penthouse und 8 Wohneinheiten geplant. Im Erdgeschoss sind 3 Wohneinheiten mit 82, 99 und 120 m², im Obergeschoss 3 Wohneinheiten mit 87, 99 und 117 m² und im Penthouse zwei weitere Wohneinheiten mit 92, bzw. 99 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 795 m². Die Grundstücksgröße liegt bei 654 m².
Die beiden Grundstücke verfügen über eine Gesamtfläche von 1.446 m². Die Gesamtwohnfläche der 13 geplanten Wohnungen beträgt 1.187 m².
Die Zufahrt zur Tiefgarage ist an der östlichen Grundstücksgrenze des Grundstückes Ludwigsallee 5 vorgesehen. In der Tiefgarage stehen 12 PKW-Stellplätze und 16 Fahrradabstellplätze zur Verfügung. Im Eingangsbereich des Gebäudes an der Bismarckallee werden 4, an der Ludwigsallee werden 3 weitere Fahrradabstellplätze errichtet.
Zwischen den beiden Baugrundstücken ist ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 75 m² geplant. Das Flachdach des Penthouses auf dem Grundstück Ludwigsallee xxx wird extensiv, das Flachdach des Untergeschosses (Tiefgarage) intensiv begrünt.
II.
Planungsrechtliche Vorgaben:
Einfügegebot nach § 34 BauGB und Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung:
Das Bauvorhaben liegt im Plangebiet des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – West“. Nachdem dieser noch nicht Inkraftgetreten ist, ist das Bauvorhaben als ein Solches, welches sich nicht im Geltungsbereich eines gültigen Bebauungsplanes befindet zu behandeln. Das Vorhaben liegt jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Reinen Wohngebiets“ im Sinne des § 3 BauNVO. Aus der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:
Reines Wohngebiet - WR
bis zu III, bzw. II + D Vollgeschosse
überbaute Grundstücksfläche: bis zu 40 %, bis ca. 260 m²
offene Bauweise
fiktive vordere Baugrenze: 5 m
Die beiden Bauvorhaben sind als ein Gesamtbauvorhaben zu betrachten, da Abstandsflächen, Stellplätze und der Kinderspielplatz in Teilflächen auf beiden Grundstücken nachgewiesen werden. Die Grundstücke sollen zu einem Grundstück vereinigt werden.
Die geplante Wohnnutzung ist bei beiden Bauvorhaben hinsichtlich der Art der baulichen im Reinen Wohngebiet (WR) allgemein zulässig.
Bei dem Um-, An- und Ausbau des bestehenden und als Dreifamilienwohnhaus genehmigten Gebäudes in der Bismarckallee xxx bleibt die Gebäudegrundfläche mit knapp 200 m² nahezu gleich und verändert sich nur durch den rückseitigen Anbau von Terrassen und Balkonen. Auch die Zahl der Vollgeschosse (II+D = III) verändert sich nicht. Allerdings werden das 1. Obergeschoss und das Dachgeschoss gartenseitig deutlich erweitert. Das umgebaute und erweiterte Gebäude fügt sich nach dem Maß der baulichen Nutzung und mit seiner Grundfläche in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Das Gesamtbauvorhaben erreicht ab der Erdgeschossebene eine überbaute Grundfläche von ca. 570 m² und damit einen Anteil von ca. 39 % an der Gesamtfläche. Hiervon entfallen ca. 200 m² auf das erweiterte Bestandsgebäude in der Bismarckallee xxx und ca. 370 m² auf den Neubau in der Ludwigsallee xxx. Das Untergeschoss mit der Tiefgarage, welches sich vollständig unterhalb des natürlichen Geländes befindet, erreicht eine Grundfläche von ca. 487 m². Bezüglich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, liegt das Bauvorhaben über dem baulichen Rahmen der näheren Umgebung mit bis zu 260 m², sofern man die atypischen Gebäude Ludwigsallee xxx und Moltkestraße xxx mit ca. 500, bzw. 510 m² außer Betracht lässt.
Das Gebäude weist drei Vollgeschosse (EG, OG und zurückgesetztes Staffelgeschoss) auf; es erreicht eine Wandhöhe (OK Brüstung Dachterrasse) von ca. 6,3 m über Straße, die Oberkante des straßenseitig um bis zu 2 m zurück gesetzten Staffelgeschoss (=drittes Vollgeschosse) liegt bei im Mittel ca. 9,6 m über Straßenniveau.
Der geplante Baukörper weist einen Abstand von 5 m zur Straßenbegrenzungslinie auf und hält die fiktive vordere Baugrenze ein.
Die Bautiefe der nördlichen Gebäudewand erreicht ein Maß von ca. 28 m ab der Straßenbegrenzungslinie. Der Baukörper entspricht infolge der Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen der „offenen Bauweise“. Das Bestandsgebäude in der Bismarckallee xxx ist mit der östlichen Gebäudeabschlusswand direkt an das Nachbargebäude (Bismarckallee xxx) angebaut.
Bezüglich seiner Geschossigkeit, seiner absoluten Höhen, der fiktiven vorderen Baugrenze, sowie der Bautiefe fügt sich das Bauvorhaben in der Ludwigsallee xxx in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Insgesamt, d.h. auch unter Berücksichtigung der überbauten Grundflächen fügt sich der v.g. Neubau unter Einhaltung folgender Auflagen noch in die Bebauung der näheren Umgebung ein:
- Das Dach des Untergeschosses mit Tiefgarage ist, gem. Freiflächenplan in den nicht überbauten Bereichen intensiv zu begrünen und mit Büschen oder Gehölzen zu bepflanzen.
- Das Dach des Penthouses ist, gem. Freiflächenplan extensiv zu begrünen.
- Auf dem Grundstück sind mindestens 3 großkronige Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.
- Der Mülltonnenstandort ist zur Ludwigsallee hin mit einem mindestens 0,7 m breiten Grünstreifen mit Gehölzen oder Büschen einzugrünen.
- Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig.
Zur Sicherstellung der Verpflichtungen sind entsprechende Sicherheitsleistungen zu hinterlegen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich.
Für das Gebäude auf dem Grundstück Ludwigsallee xxx ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 10 PKW-Stellplätzen. In der Tiefgarage werden 12 Stellplätze geschaffen.
Für das Gebäude auf dem Grundstück Bismarckallee xxx ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 6 PKW-Stellplätzen. Aus der bisherigen Baugenehmigung vom 28.07.1972 ergibt sich eine fiktive Stellplatzzahl von 7 (2 WE mit über 100 m² und 1 WE mit über 150 m²). Bisher genehmigt war eine Wohnfläche von 412 m². Neu ergibt sich eine Gesamtwohnfläche von 392 m². Tatsächlich vorhanden ist eine Doppelgarage mit 2 Stellplätzen. Weitere zwei Stellplätze für dieses Objekt stehen noch in der Tiefgarage zur Verfügung. Gegenüber der bisherigen Baugenehmigung ergibt sich kein Mehrbedarf an Stellplätzen, so dass der Stellplatzbedarf als gedeckt gilt.
Bei Wohnungen mit bis zu 150 m² Wohnfläche ist je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 8 Wohnungen im Gebäude an der Ludwigsallee xxx mit einer Gesamtwohnfläche von 795 m² sind daher 16 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Für die 5 Wohnungen im Gebäude an der Bismarckallee xxx mit einer Gesamtwohnfläche von 392 m² sind weitere 8 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Ein Bestandschutz ist hier nicht gegeben. Von den insgesamt 24 erforderlichen Fahrradabstellplätzen werden 16 in der Tiefgarage, im Eingangsbereich des Gebäudes an der Bismarckallee xxx, an der Ludwigsallee werden 3 weitere Fahrradabstellplätze errichtet. 1 zusätzlicher Fahrradabstellplatz ist im Eingangsbereich der Ludwigsallee vorzusehen.
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 75 m² ist im hinteren Grundstücksbereich zwischen den beiden Gebäuden vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die Flurstücke der Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, sind vor Baubeginn zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung der Flurnummern des Baugrundstücks ist vor Baubeginn nachzuweisen.
Das Bauvorhaben wäre nach § 34 BauGB grundsätzlich genehmigungsfähig.
Beurteilung nach dem, sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – West“:
Aktuell läuft ein Verfahren zur Aufstellung eines (neuen) Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – West“. Der Aufstellungsbeschluss wurde durch den Stadtrat in der Sitzung am 07.10.2019 gefasst, die ortsübliche Bekanntmachung erfolgte am 21.02.2020. Damit ist das Verfahren formell eingeleitet und die „Instrumente zur Sicherung der Bauleitplanung“ (§§ 14 ff. BauGB) sind anwendbar.
Mit dem Aufstellungsbeschluss wurden zunächst folgende Planungsziele für dieses Gebiet formuliert, bzw. später ergänzt:
- Verhinderung übermäßiger Gebäudevolumen durch Festsetzung von Obergrenzen der zulässigen Gebäudegrundfläche und der Zahl der Vollgeschosse
- Sicherung des genehmigten baulichen Bestands
- Unterbindung der Möglichkeit einer zusätzlichen Hinterlandbebauung „in zweiter Reihe“ im Gebietsabschnitt zwischen Gneisenau- und Arndtstraße
- Eindeutige Abgrenzung des Baugebiets zum Außenbereich und Begrenzung der überbaubaren Flächen (Baufenster) östlich der Kirchnerstraße
- Erhalt der Gehölzflächen am nordöstlichen Ende der Straße Lug ins Land
- Erhalt von Grünflächen zwischen den Gebäudereihen im rückseitigen Grundstücksbereich (innere Grünzonen)
Inzwischen liegt eine, noch unverbindliche Konkretisierung der Planungsziele in Form eines Bebauungsplanvorentwurfs vor, den der zuständige Fachausschuss, der Planungs- und Verkehrssenat, in seiner Sitzung am 14.07.2020 vorberatend beschlossen hat. Eine Bestätigung durch Beschluss des Stadtrates am 19.10.2020, einschließlich Auftrag zur Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ist mit Änderungen zum ursprünglichen Vorentwurf erfolgt.
Der beschlossene Bebauungsplan-Vorentwurf enthält für den Gebietsabschnitt der Bauvoranfrage (u.a.) folgende Festsetzungsvorschläge:
- Allgemeines Wohngebiet WA
- GRZ 0,4
- GFZ 1,0
- max. III Vollgeschosse plus Dachgeschoss
- Gebäudegrundfläche max. 370 m²
- max. 8 Wohnungen je Wohngebäude
- max. 1 Wohnung je 100 m² Grundstücksfläche
- offene Bauweise
- Dachneigung 0-50°
- Baugrenzen
Das Bauvorhaben hält die bisherigen Planungsziele des Bebauungsplan-Vorentwurfs Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – West“ nicht vollständig ein. Der Bauantrag wurde aber bereits am 21.05.2019, d.h. vor Fassung der Aufstellungsbeschlüsse über die Bebauungspläne Nrn. xxx – xxx gestellt. Im Rahmen der Nachbarbeteiligung erfolgten Änderungen in der Planung, welche letztendlich zu einer geänderten Planvorlage am 11.11.2019 geführt haben. Aufgrund der damals unklaren weiteren Entwicklung des Planungsprozesses im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung erfolgte zunächst, in Abstimmung mit dem Bauherrn eine vorläufige formlose Rückstellung des Bauvorhabens.
Nach dem Bebauungsplanentwurf ergibt sich folgende Beurteilung:
Eingehalten sind:
- Art der baulichen Nutzung (WA)
- GRZ1 mit 0,39
- max. Gebäudegrundfläche (intensiv begrünte TG muss hier nicht eingerechnet werden)
- max. Zahl der Vollgeschosse
- Staffelgeschoss max. 75% des darunterliegenden Geschosses bei Ludwigsallee 5
- vordere Baugrenze
- neue oberirdisch sichtbare Garagen innerhalb der überbaubaren Flächen [Doppelgarage an der Bismarckallee nicht, es handelt sich aber um Bestandsgebäude]
- max. Zahl ebenerdiger, offene Stellplätze (1 Stpl. an Bismarckallee)
- Nebenanlagen innerhalb der zulässigen Flächen
- grünordnerische Vorgaben für Vorgarten und Dachbegrünung in Ludwigsallee
- max. Zahl der Wohnungen je Gebäude und je Grundstücksanteil
- Offene Bauweise
- Dachneigung 0° bis 50°
Nicht eingehalten, bzw. noch nachzuweisen sind:
- Die Einhaltung der GRZ2 (max. 0,52 = max. 751,92), d.h. die überbaute, unterbaute und befestigte Fläche für das Gesamtgrundstück ist nicht nachgewiesen.
- Die GFZ ist mit 1,05 um 0,05 überschritten.
- Die hintere Baugrenze bzw. die max. Bautiefe ist bei beiden Vorhaben überschritten:
- Ludwigsallee 5 um ca. 6 m
- Bismarckallee 8 um bis ca. 5 m durch Neubauteile in OG und DG.
- Die grünordnerischen Vorgaben für den Vorgarten in der Bismarckallee sind nicht eingehalten (deutlich weniger als 40 % Grünfläche).
- Die Einhaltung der übrigen grünordnerischen Vorgaben sind noch nicht nachgewiesen (1 Baum je 200 m² Grundstücksfläche, Baumerhalt Stammumfang 50 cm im Gartenbereich außerhalb der überbaubaren Flächen).
Letztendlich ist jetzt eine finale Entscheidung über den Bauantrag erforderlich. In Betracht kommen die folgenden Alternativen:
- Genehmigung des Bauvorhabens auf Grundlage des § 34 BauGB, ggf. mit weiteren grünordnerischen Auflagen.
- Rückstellung des Bauvorhabens, bzw. Erlass einer Veränderungssperre für das Bebauungsplangebiet Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – West
Das Bauvorhaben wird dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat zur Entscheidung gestellt. Im Falle der Zustimmung wird die Baugenehmigung für das Bauvorhaben erteilt. Im Falle der Ablehnung wird eine Rückstellung des Bauvorhabens verfügt, bzw. ein Verfahren zum Erlass einer Veränderungssperre nach § 17 BauGB eingeleitet.
