I.
Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.10.2020 beantragte die Firma ZEEEM ESports GmbH im Rahmen einer Bauvoranfrage die Nutzungsänderung von bisher als Lager- und Verkaufsflächen genutzten Räumlichkeiten zu einer Sport- und Eventstätte mit Gastronomie auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Magnolienweg xxx, 63741 Aschaffenburg.
Es handelt sich hier um ein zweigeschossiges Gebäude mit teilweise Gitterrostebenen als Zwischengeschosse, welche bisher als Lagerflächen genutzt werden. Das Gebäude bleibt äußerlich, im Inneren das Obergeschoss mit Büros unverändert. Das Erdgeschoss mit teilweise vorhandenen Zwischengeschossen soll umgebaut und umgenutzt werden und künftig eine Sport- und Eventfläche mit Gastronomie, sowie eine kleine Außengastronomie beinhalten. Im Kellergeschoss sind Toilettenanlagen geplant.
Die Länge des Gebäudes liegt bei ca. 44,7 m, die Breite bei ca. 24,7 m und die Höhe bei ca. 10,6 m. Das Gebäude verfügt über ein Flachdach mit einer bestehender PV-Anlage.
Die künftig genutzten Flächen teilen sich auf in:
- Erdgeschoss:
- Aktionsbereich: 338,3 m²
- Check-In: 61,5 m²
- Fahrer-Lounge: 57,7 m²
- Küche: 24,4 m²
- Gastronomie: 113,9 m²
- Außenbewirtschaftung: ca. 34 m²
- Lagerflächen: 409,4 m²
- Obergeschoss:
- Büronutzung im Bestand: 796 m²
Die Halle soll im Erdgeschossbereich ab 01.01.2021 als Sport- und Eventstätte mit angeschlossener Gastronomie genutzt werden.
Es ist vorgesehen, die Einrichtung in der Halle und der Gastronomie in ihrer Optik dem Motorsport anzupassen. Großächige Bilder und technische Details sollen Emotionen aus dem Bereich Motorsport vermitteln. Die Fahrerlounge dient als Aufenthaltsbereich. Hier warten die Akteure auf ihren Einsatz, die Begleitpersonen, bzw. Zuschauer verfolgen das Geschehen der Akteure auf Bildschirmen. Die Fahrerlounge wird von der Gastronomie mitversorgt.
Über einem Teilbereich der Aktionsfläche wird eine zweite Ebene (Stahlbühne) mit einer Fläche von ca. 64,4 m² als VIP-Area genutzt. Hier kann von oben ein Blick auf die Akteure am Simulator geworfen werden.
lm Aktionsbereich stehen die Simulatoren in speziellen Boxen und sind für folgende Zwecke vorgesehen:
- Just4fun Racing
- Trainingszentrum für Racing Teams (z.B. für Rennen, die vom Deutschen Motorsport Verband oder ADAC ausgetragen werden)
- Fahrschulen
- Veranstaltungen (virtuelle Rennen)
Bei maximaler Ausnutzung der Simulatoren ergibt sich eine Anzahl von max. 50 anwesenden Personen (Akteure und Begleitpersonen).
Die Gastronomie versorgt sowohl die Sport- und Eventstatte mit Speisen und Getränke, als auch Dritte. Die Zahl der Gästeplätze liegt bei 36 Personen (innen) und 16 Personen (außen).
Im Keller befinden sich die Umkleideräume, sowie die Sanitäranlagen für die Akteure und Besucher.
Die Betriebszeiten der einzelnen Nutzungen bewegen sich in einem Rahmen von täglich 09:00 bis 21:00 Uhr. Die Ruhezeit von 22:00 Uhr - 06:00 Uhr wird daher eingehalten.
Die Außenanlage bleibt unverändert, lediglich die Einteilung der Stellplätze auf der bestehenden befestigten Fläche wird angepasst.
Die Anzahl der Bäume wird um 4 auf insgesamt 18 erhöht.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. xxx „Verlängerter Ahornweg“. Es gilt die Baunutzungsverordnung in der Fassung von 1990 (BauNVO 1990).
Dieser setzt für den Bereich des Vorhabens Folgendes fest:
Gewerbegebiet (GE)
Zulässigkeit von Betrieben und Anlagen,
die einen flächenbezogenen Schallleistungspegel
von 60/45 dB(A) Tag/Nacht nicht überschreiten
GRZ von 0,8
GFZ von 2,2
IV Vollgeschosse
Offene Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Nutzung als „E-Sport-Eventstätte“ wird als Mischform einer Gaststätte mit einer gewerblichen Dienstleistung der Sport- und Freizeitbranche eingestuft und ist planungsrechtlich im Gewerbegebiet i.S. des § 8 Abs. 2 Nrn. 1 und 4 BauNVO 1990 als Gewerbebetrieb aller Art, bzw. Anlage für sportliche Zwecke allgemein zulässig.
Die geplante Nutzung ist bauplanungsrechtlich in etwa vergleichbar
• mit einem Bowlingcenter, in dem Getränke und Speisen angeboten werden und außerdem neben dem Bowling weitere Aktivitäten wie Billard, Tischkicker oder elektronische Spiele möglich sind,
• mit einem Billardcafe,
• mit einer Soccer- oder Squashhalle, die ergänzend ähnliche Angebote bereithält wie ein Bowlingcenter,
• mit einem Internet-Cafe, in dem gegen Gebühr Computer zum Arbeiten, zum „Surfen“ oder auch zum Spielen genutzt werden können.
Der Betrieb einer Vergnügungsstätte ist nicht zulässig. Hierfür ist Voraussetzung, dass keinerlei Glücksspiele an Geldspielautomaten, wie in Spielhallen oder Wetteinsätze wie in Wettbüros möglich sind. Ähnlich wie bei den gewerblichen Dienstleistern der Sport- und Freizeitbranche erfolgt die Dienstleistung durch Bereitstellung einer „Sportanlage“ oder eines „Sportgeräts“ (hier also der Computer oder ein Simulator) für eine gewisse Zeit gegen Gebühr. Die Nutzung dieser „Sportanlage“ dient also der Ausübung des e-Sports und ggf. dem e-sportlichen Wettkampf, darf aber nicht mit einer Geldgewinnmöglichkeit verknüpft werden.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Lärmemissionen sind einzuhalten. Der Bebauungsplan schreibt hier einen flächenbezogenen Schallleistungspegel von 60/45 dB(A) Tag/Nacht vor.
Aufgrund der Nähe zum Neubaugebiet „Anwandeweg“ hat der Zu- und Abfahrtsverkehr ausschließlich über den Magnolienweg zu erfolgen. Die bestehenden Zu-und Ausfahrten zum Ahornweg dürfen nur noch als Zufahrt für die Feuerwehr genutzt werden.
Stellplatznachweis
Unter der Voraussetzung, dass eine E-Sportanlage mit Gastronomie und keine Vergnügungsstätte betrieben wird, ist für diese „E-Sport-Eventstätte“ je 25 m² Aktionsfläche, einschließlich Fahrer-Lounge und Check-In 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen.
Aufgrund der Nutzungsmischung aus E-Sport und Gastronomie kann der Stellplatzschlüssel nicht direkt aus der Richtzahlenliste der GaStAbS entnommen werden, sondern ist nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles unter sinngemäßer Berücksichtigung der Richtzahlenliste für Vorhaben mit vergleichbarem Bedarf zu ermitteln (§ 2 Abs. 2 GaStAbS).
Für den Bereich der Gastronomie (ca. 114 m²) ist nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung 1 Stellplatz je 12 m² Bruttogastraumfläche zu berechnen.
Für Fahrräder ist je 50 m² Nutzfläche ein Abstellplatz nachzuweisen, bei der Gaststätte je 24 m².
Für die Freischankfläche unter 40 m² Fläche (geplant ca. 34 m²) ist nach § 11 GaStAbS kein Stellplatz und Fahrradabstellplatz nachzuweisen.
Nach vorliegender Planung wären damit insgesamt 49 PKW-Stellplätze, davon mindestens 2 barrierefreie, sowie 30 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.
Freiraumgliederung und Begrünung
Die bisher genehmigte Stellplatzaufteilung einschließlich der vorhanden Grünflächen kann übernommen werden.
Bei Flächen mit mindestens 8 ebenerdigen Stellplätzen ist je angefangener 4 Stellplätze mindestens 1 großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind zu den 35 genehmigten Stellplätzen weitere 14 Stellplätze zu errichten. Hieraus ergibt sich die Verpflichtung, zusätzlich 4 großkronige Laubbäume auf dem Grundstück zu pflanzen.
Die 4 zusätzlichen Bäume (insgesamt 18) dürfen in die bestehenden Grünflächen integriert werden.
Sonstiges
Die verbleibende Nutzung im Obergeschoss ist, soweit sie unverändert bleibt, für das Baugesuch nicht weiter zu berücksichtigen, außer hinsichtlich des Stellplatznachweises. Die Bestandspläne des Obergeschosses sind dem späteren Bauantrag beizufügen.
Das Gebäude ist nach Art. 48 Abs. 2 BayBO barrierefrei herzustellen. Es sind insbesondere barrierefreie Toilettenanlagen und Stellplätze einzuplanen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.
