I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 26.07.2021 beantragte die Firma ROZA Immobilien GmbH die Errichtung von 3 Dreifamilienhäusern und eines Einfamilienhauses auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Konradstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Auf dem Grundstück der ehemaligen Lutherkirche mit einer Grundstücksgröße von 1.623 m² ist entlang der Konradstraße die Errichtung von 3 Dreifamilienhäusern und an der Strietwaldstraße die Errichtung eines Einfamilienhauses geplant.
Die 3 Dreifamilienhäuser verfügen über jeweils zwei Geschosse und ein Dachgeschoss. Je Geschoss ist eine Wohnung geplant. Die Wohnungsgrößen liegen im Erd- und Obergeschoss bei jeweils 97 m², im Dachgeschoss bei 72 m².
Das geplante Einfamilienhaus verfügt über ein Erd- und ein Dachgeschoss mit einer Wohnfläche von 138 m².
Die Gesamtwohnfläche der 10 Wohnungen liegt bei 936 m².
Die Stellplätze der 3 Dreifamilienhäuser sind in Dreiergruppen je Haus, quer zur Konradstraße geplant. Das Einfamilienhaus an der Strietwaldstraße verfügt über eine Garage mit 2 Stellplätzen.
Der Baumbestand an der südlichen Grundstücksspitze wird erhalten. Für die 3 zu fällenden Bäume sind 3 Ersatzpflanzungen auf dem Baugrundstück vorgesehen. Insgesamt werden 3 Bäume erhalten und 3 Neupflanzungen vorgenommen.
Direkt gegenüber dem Baugrundstück befindet sich ein öffentlicher Kinderspielplatz. Auf dem Baugrundstück wird ein Spielplatz für Kleinkinder mit einer Fläche von knapp 26 m² hergestellt. Im Übrigen soll der Kinderspielplatz abgelöst werden.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes aber innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „Allgemeinen Wohngebietes“ gemäß § 4 BauNVO. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:
Allgemeines Wohngebiet - WA
überbaute Grundstücksfläche: ca. 30 - 40 %
Zahl der Vollgeschosse: I-II + D
offene Bauweise - Doppelhäuser
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung im vorliegenden Allgemeinen Wohngebiet zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Die 3 Dreifamilienhäuser verfügen über jeweils 2 Vollgeschosse. Die Dachgeschosse stellen keine Vollgeschosse dar. Bei dem Einfamilienhaus handelt es sich sowohl beim Erdgeschoss, als auch beim Dachgeschoss um ein Vollgeschoss. Aus der näheren Umgebung ergibt sich eine Geschossigkeit von ein bis zwei Geschossen, zuzüglich Dachgeschoss (I-II + D), welche durch das Bauvorhaben gewahrt bleibt.
Die Gebäude erreichen eine Grundfläche von 563,3 m² und damit eine überbaute Fläche von ca. 35 % des Grundstückes. Der Rahmen der näheren Umgebung liegt bei ca. 30 – 40 %. Unter Einbeziehung der sonstigen versiegelten Flächen (Stellplätze, Garagen, Zufahrten, etc.) ergibt sich ein Überbauungsgrad von 45 %.
Die Höhe des Gebäudes fügen sich ebenfalls in den Rahmen der Umgebungsbebauung ein.
Bauweise
Die Baukörper nehmen die vordere Bauflucht der Konradstraße und der Strietwaldstraße, sowie deren Bautiefe auf.
Das Vorhaben fügt sich daher insgesamt in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist gemäß § 34 BauGB i.V. m. § 4 BauNVO planungsrechtlich zulässig. Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Die Wohnungen der 3 Dreifamilienhäuser weisen alle Größen unter 100 m² auf. Die Wohnung des Einfamilienhauses verfügt über eine Wohnung über 100 ². Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 11 PKW-Stellplätzen. Diese Stellplätze werden unmittelbar vor dem jeweiligen Gebäude auf dem Grundstück nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 10 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 936 m² sind daher 19 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Insgesamt sind 21 Fahrradabstellplätze vorgesehen.
Zufahrt
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätzen eine Zufahrt in maximal dieser Breite (i.d.R. 5 m) vor. Diese Zufahrtsbreite wird durch das Bauvorhaben nicht eingehalten, da die 9 Stellplätze entlang der Konradstraße quer angeordnet werden. Aufgrund der gegenüberliegenden Stellplatzanlage der Strietwaldschule kann an dieser Stelle eine entsprechende Stellplatzanordnung zugelassen werden. Hier ist auch zu berücksichtigen, dass es sich hier um faktisch 4 Gebäude handelt und im Rahmen von 4 Einzelgenehmigungen jeweils lediglich ein Stellplatz der 3 Dreifamilienhäuser eine Abweichung hinsichtlich der Zufahrtsbreite benötigen würde. Da es sich allerdings um ein Gesamtvorhaben handelt, wird hier eine Gesamtzufahrtsbreite von 27,5 m erreicht, für welche formal eine Abweichung von 22,5 m erforderlich wird.
Eine Abweichung kann hier erteilt werden, insbesondere, da hierdurch die Zuordnung der Stellplätze zu den jeweiligen Gebäuden gewahrt bleibt und der Grad der Grundstücksversiegelung durch die Anordnung an der Straße deutlich reduziert wird, indem zusätzliche private Verkehrsflächen entfallen. Darüber hinaus kann hierdurch sowohl die Grünfläche an der südlichen Spitze, als auch die innere Begrünung des Grundstückes erhalten werden.
Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke
Die Erschließung des Baugrundstücks ist gesichert.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Begrünung und Baumpflanzungen
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 9 offenen Stellplätzen ergibt sich ein Pflanzgebot von 3 Bäumen. Insgesamt ist der Erhalt, bzw. die Pflanzung von 6 Bäumen geplant. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Der städtische Baumberater wurde beteiligt.
Kinderspielplatz
Direkt gegenüber dem Baugrundstück befindet sich der öffentliche Kinderspielplatz Strietwaldstraße. Auf dem Baugrundstück ist ein Spielplatz für Kleinkinder mit einer Fläche von ca. 26 m² geplant. Dieser ist auf 30 m² zu vergrößern und mit Spielgeräten (Sandspielkasten mit Sandspieltisch und Wippe) sowie einem Sonnensegel auszustatten. Einzelheiten sind mit dem Garten- und Friedhofsamt abzustimmen. Zur Sicherung der Herstellung des Kleinkinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die weiter erforderliche Fläche von 30 m² wird durch Zahlung eines Ablösebetrages durch den Bauherrn in Höhe von xxx € zur Herstellung oder Unterhaltung einer örtlichen Kinder- oder Jugendfreizeiteinrichtung erfüllt.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
