I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 22.11.2021 beantragte die Firma Calvo und Kalkan GbR den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 11 Wohneinheiten, 2 Büroeinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Auf dem derzeit mit einem eingeschossigen Laden bebauten, vollständig versiegelten Baugrundstück ist die Neuerrichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage geplant. Das Bestandsgebäude wird abgebrochen. Der geplante Baukörper schließt die Ecke Würzburger Straße/Wittelsbacherring und verfügt über vier Vollgeschosse (3 Regelgeschosse und Dachgeschoss als Vollgeschoss). Im Erdgeschoss sind gewerbliche Nutzungen, in den Obergeschossen sind insgesamt 11 Wohnungen geplant.
An das grenzständige Nachbargebäude Würzburger Straße xxx wird an Traufe und First höhengleich angeschlossen. Am Wittelsbacherring schließt das Gebäude grenzständig zum Grundstück Wittelsbacherring xxx ab.
Das Gebäude erreicht an der Würzburger Straße eine Länge von ca. 23,8 m und entlang des Wittelsbacherrings von ca. 24,25 m. Im Erdgeschossbereich rückt das Gebäude von der Würzburger Straße um 1,0 und dem Wittelsbacherring um 5,0 m ein. Entlang der Würzburger Straße ist in diesem Bereich eine Begrünung mit einer Tiefe von ca. 1 m, entlang des Wittelsbacherrings eine Stellplatzanlage mit 4 Stellplätzen sowie 2 Pflanzbeete mit 2 standortgerechten großkronigen Laubbäumen geplant.
Der Eingang zu den zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss (Büronutzung) und den Wohneinheiten ist von der Würzburger Straße aus vorgesehen.
Die Zu- und Ausfahrten für Fahrzeuge sind ausschließlich am Wittelsbacherring angeordnet. Von der Würzburger Straße aus ist ein Einfahren in den Wittelsbacherring nur von Südosten (von stadtauswärts) möglich. Ein Ausfahren für Fahrzeugen ist nur über den Wittelsbacherring in nordöstlicher Richtung möglich.
Die Baugrundstücksfläche liegt bei 639 m². Das Gebäude hat eine Grundfläche von 308,55 m².
Die Gewerbeeinheit 1 hat eine Nutzfläche von ca. 81 m² und Gewerbeeinheit 2 von ca. 140 m². Die 11 Wohnungen verfügen über Wohnflächen zwischen 55 m² bis 98 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 857 m².
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt und mit insgesamt 3 Bäumen bepflanzt.
Auf dem Baugrundstück ist im rückwärtigen Bereich ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² geplant.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes aber innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Hiernach ist die Eigenart der näheren Umgebung Maßstab für die Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens. Hierzu ist diese näher zu bestimmen.
Eigenart der näheren Umgebung:
Die typische Nutzung entlang der Würzburger Straße entspricht einem Mischgebiet (MI - in den Erdgeschossen praktisch ausschließlich Gewerbe, in den Obergeschossen verstärkt Wohnnutzung), in nördlicher Richtung entlang des Wittelsbacherrings dominiert die Wohnnutzung. Das Gebiet entspricht hier einem allgemeinen Wohngebiet (WA).
Die Würzburger Straße und in diesem Bereich auch der Wittelsbacherring sind erheblichen Verkehrslärmeinwirkungen ausgesetzt, und zwar hauptsächlich verursacht durch den Kraftfahrzeugverkehr auf der Würzburger Straße einschließlich des per Lichtzeichenanlage gesteuerten Knotenpunkts mit der Ringstraße und nachrangig durch den Kraftfahrzeugverkehr auf der Ringstraße und den Bahnverkehr auf der Bahnstrecke Aschaffenburg-Miltenberg. Eine Wohnnutzung an der Würzburger Straße und dem Wittelsbacherring erfordert passive Lärmschutzmaßnahmen.
Art der baulichen Nutzung:
Die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und die geplante Wohnnutzung in den Obergeschossen fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und sind planungsrechtlich zulässig.
Für die zur Würzburger Straße und zum Wittelsbacherring hin orientierten Wohn- und Schlafräume ist aufgrund der erheblichen Lärmimmissionen ein gutachterlicher Nachweis für den baulichen Lärmschutz erforderlich. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.
Maß der baulichen Nutzung:
Die Gebäude nordöstlich der Würzburger Straße xxx weisen grundstücksbezogene Grundflächen bis ca. 350 m² auf. Aufgrund der geschlossenen Bauweise ist diese parzellenbezogene Betrachtung jedoch nachrangig. Das Bauvorhaben selbst verfügt über eine Grundfläche von 308,55 m².
Die Geschossigkeit erreicht auf der Nordostseite der Würzburger Straße IV Vollgeschosse, meist bestehend aus drei Regelgeschossen und einem Dachgeschoss, teils aus vier Regelgeschossen zuzüglich Dach.
Auch im Wittelsbacherring setzt sich die Bauzeile mit bis zu viergeschossigen Wohngebäuden fort.
Hinsichtlich der baulichen Höhe nimmt das geplante Gebäude die First- und Trauflinie des unmittelbar angrenzenden Gebäudes in der Würzburger Straße xxx auf und fügt sich insofern hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein.
Überbaubare Flächen:
Der L-förmige Baukörper nimmt die fiktive Baulinie, die mit der Straßenbegrenzungslinie zusammenfällt, an der Würzburger Straße auf.
In der Würzburger Straße ergibt sich eine ungefähre Bautiefe von ca. 11 m von der Straßenbegrenzungslinie, welche durch das Gebäude mit einer Tiefe von 10,93 m eingehalten wird.
Entlang des Wittelsbacherrings ist die Gebäudestellung weniger einheitlich, allerdings geben die Gebäude Wittelsbacherring xxx und Görrestraße xxx eine Bauflucht mit einem Abstand von ca. 5 m zur Straßenbegrenzungslinie vor. Die maximale Bautiefe liegt bei ca. 15 m ab der Straßenbegrenzungslinie. Das Erdgeschoss hält entlang des Wittelsbacherrings die Bauflucht ein. Lediglich die Obergeschosse kragen hier um 1 m aus. Aufgrund der Eckstellung des Gebäudes kann hier die Auskragung zugelassen werden. Die rückseitige Bautiefe wird eingehalten.
Bauweise:
Es dominiert die geschlossene Bauweise, mit einer geschlossenen Blockrandbebauung entlang der Würzburger Straße, Schwindstraße, Görrestraße und des Wittelsbacherrings. Insofern ist auch eine beidseits grenzständige Bebauung zulässig.
Das Vorhaben fügt sich insgesamt in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig. Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Alle 11 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 11 PKW-Stellplätzen. Für die Büronutzung ist je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei einer Fläche von 221 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 5 Stellplätzen. Insgesamt sind daher 16 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Hiervon werden 12 Stellplätze in der Tiefgarage und 4 als oberirdische Stellplätze nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 11 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 857 m² sind daher 17,1 Fahrradabstellplätze erforderlich. Für die beiden Gewerbeeinheiten ist je 60 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 3,7 Fahrradabstellplätzen. Insgesamt sind daher 21 Stellplätze auszuweisen. Hiervon werden 14 Fahrradabstellplätze in der Tiefgarage und 7 Abstellplätze im Bereich des Wittelsbacherrings nachgewiesen. Die oberirdische Fahrradabstellanlage ist mit einer Überdachung und mit Anlehnbügeln auszustatten.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke
Die verkehrliche Erschließung des Baugrundstücks ist von der Würzburger Straße und dem Wittelsbacherring aus gesichert.
Für den Kraftfahrzeugverkehr von / zur Würzburger Straße ist nur eine eingeschränkte Zufahrt gewährleistet und im Übrigen eine Blockumfahrung über die Görre-, Goethe- und Schwindstraße erforderlich.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Zufahrt
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätzen eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Entlang des Wittelsbacherrings sind 4 PKW-Stellplätze, davon 1 barrierefreier mit einer Gesamtbreite von 11,0 m geplant. Die Tiefgaragenzufahrt weist eine Breite von 3,0 m auf. Die Zufahrtsbreite liegt damit bei insgesamt 14,0 m. Unter Berücksichtigung des barrierefreien Stellplatzes ergibt sich eine zulässige Zufahrtsbreite von 6,0 m (3,5 m + 2,5 m). Eine Abweichung, im Umfang von 8,0 m kann hier unter der Auflage zugelassen werden, dass die 4 Stellplätze mit 2 großkronigen, standortgerechten Laubbäumen gegliedert und begrünt werden. Zudem ist die Ecklage des Grundstückes zur Würzburger Straße und dem Wittelsbacherring zu berücksichtigen. Aus verkehrlichen Gründen können die Stellplätze nicht mehr – wie bisher – entlang der Würzburger Straße platziert werden. Insofern ist eine Anordnung entlang des Wittelsbacherrings sinnvoll und erforderlich.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten. Aufgrund der planungsrechtlichen Vorgabe einer geschlossenen Bebauung ist eine grenzständige Bebauung zulässig und sind insofern keine seitlichen Abstandsflächen einzuhalten.
Begrünung und Baumpflanzungen
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Die Tiefgaragendecke ist mit einer Intensivbegrünung zu versehen (mind. 50 cm Vegetationsschicht und Bepflanzung).
Entlang der Würzburger Straße ist für den 1 m breiten Pflanzstreifen eine geeignete Bepflanzung (z.B. für den Schatten geeignete Bodendecker) zu wählen.
Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.
Für die beiden, als Auflage zu pflanzenden großkronigen, standortgerechten Laubbäume am Wittelsbacherring sind Pflanzbeete als Hochbeete mit einer Aufkantung von mind. 30 cm vorzusehen, damit bei einer Erdüberdeckung der unterliegenden Tiefgarage eine Substratschicht von mind. 80 cm Stärke erzielt wird. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu leisten.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Bereich des Grundstückes vorgesehen. Die Spielplatzfläche soll mit einem Baum zur Begrünung und zur Beschattung bepflanzt werden. Da die Tiefgarage in diesem Bereich teilweise deutlich von der Grundstücksgrenze abrückt, ist ein Erdschluss möglich. Alternativ ist ein Hochbeet vorzusehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
