I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 30.12.2021 beantragte die Firma TAK Vermögens KG den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xx, 63741 Aschaffenburg.
Bei dem geplanten 8-Familien-Wohnhaus mit Tiefgarage handelt es sich um ein Gebäude in Massivbauweise mit 4 Geschossen und extensiv begrüntem Flachdach sowie einer Tiefgarage mit 8 PKW-Stellplätzen.
Das Grundstück befindet sich im Bereich des Neubaugebiets „Anwandeweg“ und ist aktuell unbebaut. Die Grundstücksgröße beträgt 703 m².
Das Gebäude verfügt über einen Grundriss mit den Abmessungen von ca. 13,5 m x 16,5 m und einer Grundfläche von ca. 223 m². Insgesamt sind 8 Wohnungen mit Wohnungsgrößen zwischen 80 und 83 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 648 m². Parallel zu diesem Bauvorhaben ist ein weiteres Gebäude auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück geplant, welches unter der BV-Nr.: xxx bearbeitet wird. Beide Gebäude nutzen eine gemeinschaftliche Tiefgaragenzufahrt, welche mittig auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtet wird.
11 Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen, 5 Fahrradabstellplätze sind im Eingangsbereich für Besucher vorgesehen. Die Tiefgarage wird über eine gemeinsame Zufahrt auf der Grenze der beiden Grundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider erschlossen.
Alle Wohnungen sind als barrierefreie Wohnungen geplant.
Es ist eine, mindestens extensive Begrünung des Flachdaches, optional eine Photovoltaikanlage vorgesehen. Die nicht überbauten Grundstücksflächen und von der Tiefgarage unterbauten Flächen werden intensiv begrünt.
Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² wird auf dem Grundstück nachgewiesen.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
- Allgemeines Wohngebiet (Teilbaugebiet WA 5)
- Grundflächenzahl (GRZ) von 0,35 (GRZ1) und 0,525 (GRZ2);
- Tiefgaragen und Gebäudeteile unterhalb der Geländeoberfläche, die mit einer mindestens 50 cm starken Schicht von bepflanztem Bodensubstrat überdeckt und intensiv begrünt sind, müssen nicht in die überbaute Grundfläche eingerechnet werden.
- Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 - mit Sonderregelung Tiefgarage
- Geschossflächenzahl und Tiefgaragen: In den Teilbaugebieten WA5, WA13 und MI2 kann die zulässige Geschossfläche ausnahmsweise um die Fläche notwendiger Garagen erhöht werden, die unter der Geländeoberfläche (Tiefgarage) hergestellt werden. Hierbei ist für jeden notwendigen Stellplatz einschließlich seines erforderlichen Fahrgassenanteils pauschal eine Fläche von 25 m² in Ansatz zu bringen.
- II - IV Vollgeschosse
- offene Bauweise, nur Einzelhäuser zulässig
- Maximale Gebäude-Oberkante 127,50 m ü. NN
- Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsfläche bei Einhaltung der überbaubaren Flächen und der zulässigen Höhe
- Dachneigung 0 - 10°
- Garagen und Stellplätze: In den Teilbaugebieten WA5, WA12, WA13 dürfen je Grundstück bis zu drei oberirdische Stellplätze errichtet werden; Tiefgaragen können ausnahmsweise auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Fläche zugelassen werden, sofern sie vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegen und mit einer Schicht von bepflanztem Bodensubstrat in einer Stärke von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt sind.
- Nebenanlagen sind gemäß §14 BauNVO nur außerhalb der Fläche (Vorgarten) zulässig, die sich zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der jeweiligen vorderen Baugrenze bzw. Baulinie sowie deren seitlicher Verlängerung befindet. Dies gilt nicht für Zufahrten, Zugänge und Nebenanlagen, die keine Gebäude im Sinne der Bayerischen Bauordnung sind.
- Dachflächen sind ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0-10° extensiv oder intensiv zu begrünen. Dabei ist eine Substratlage von mindestens 8 cm Dicke vorzusehen. Von der Dachbegrünung kann abgesehen werden, wenn die betreffenden Dachflächen für die Gewinnung von Solarenergie genutzt werden.
- Umgang mit anfallendem Niederschlagswasser: Das anfallende Niederschlagswasser ist getrennt von häuslichen Abwässern (Schmutzwasser) zu sammeln, als Brauchwasser zu nutzen oder zur Versickerung zu bringen.
- Vorgartengestaltung: Vorgärten sind zu mindestens 40 % ihrer Breite und Fläche als unversiegelte Grünfläche gärtnerisch zu gestalten (keine Versiegelung oder Bekiesung) und von Nebenanlagen freizuhalten.
- Einfriedungen des Grundstücksstreifens zwischen einer Straßenbegrenzungslinie und den jeweils straßenzugewandten Baugrenzen und Baulinien bzw. deren Verlängerung (Vorgärten) sowie Einfriedungen entlang von öffentlichen Grünflächen dürfen eine Höhe von maximal 1,20 m über natürlichem Gelände aufweisen. Diese Höhenbegrenzung gilt nicht für Einfriedungen oder Hinterpflanzungen mit standortheimischen Hecken und Sträuchern.
- Baumpflanzgebot: je voller 200 m² Grundstücksgröße ist ein standortgerechter Laubbaum (unversiegelte Baumscheibe > 8 m²) gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen (innerhalb eines Jahres).
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung mit 8 Wohneinheiten ist im Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ1 von 0,33 und eine GRZ2 von 0,45 und bleibt damit innerhalb der zulässigen Werte.
Geschossflächenzahl
Die maximal zulässige Geschossfläche ergibt sich aus der festgesetzten GFZ von 1,2, zuzüglich eines Zuschlages, gem. der, im Bebauungsplan vorgesehenen Sonderregelung zum Tiefgaragenbonus. Hiernach wird die zulässige Geschossfläche um die Fläche notwendiger Garagen erhöht, die unter der Geländeoberfläche (Tiefgarage) hergestellt werden. Für jeden notwendigen Stellplatz ist eine Fläche von 25 m² in Ansatz zu bringen.
Bei einer Grundstücksgröße von 703 m² errechnet sich bei einer GFZ von 1,2 eine zulässige Geschossfläche von 843,6 m². Das Bauvorhaben erreicht eine Geschossfläche von 832,67 m² und überschreitet damit die zulässige Geschossfläche nicht. Es wird eine GFZ von 1,184 erreicht.
Vollgeschosse und maximal festgesetzte Höhe
Die Obergrenze von vier Vollgeschossen wird eingehalten.
Das Vorhaben erreicht eine OK von 127,92 m ü. NN und überschreitet damit die maximal festgesetzten OK von 127,50 m ü. NN um 42 cm. Die Überschreitung ist bedingt durch die – im Rahmen des Ausbaus, entgegen der ursprünglichen Planung - erhöhte Lage der Straßenverkehrsfläche. Die lichten Raumhöhen bewegen sich im Rahmen zwischen 2,55 m und 2,60 m und liegen damit im üblichen Bereich.
Eine Befreiung von der festgesetzten Maximalhöhe um 42 cm kann erteilt werden. Grundzüge der Planung oder nachbarliche Belange sind hiervon nicht berührt.
Überbaubare Fläche
Das Hauptgebäude bleibt nahezu vollständig innerhalb der festgesetzten Baugrenzen. Lediglich die ebenerdigen Terrassen der beiden Erdgeschoss-Wohnungen überschreiten das Baufenster im rückwärtigen Bereich jeweils um 0,5 m seitlich und um 1,1 m in den rückwärtigen Bereich auf einer Gesamtfläche von 10,66 m². Die Überschreitung ist geringfügig und städtebaulich vertretbar, weil es sich lediglich um nicht überdachte Teile ebenerdiger Freisitze handelt. Eine Befreiung kann erteilt werden. Grundzüge der Planung oder nachbarliche Belange sind hiervon nicht berührt.
Ein Teil der Tiefgarage befindet sich außerhalb des Baufensters. Der Bebauungsplan sieht eine ausnahmsweise Zulassung vor, da diese Teile der Tiefgarage vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegen und mit einer Schicht von bepflanztem Bodensubstrat in einer Stärke von 50 cm überdeckt und intensiv begrünt werden.
Bauweise
Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Alle 8 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen. Die geplante Tiefgarage mit 8 Stellplätzen erfüllt diese Anforderungen
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 8 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 648 m² sind daher 13 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.11 Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen, 5 Fahrradabstellplätze sind im Eingangsbereich für Besucher vorgesehen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Zufahrt / Erschließung
Die zulässige Zufahrtsbreite wird eingehalten.
Die Erschließung ist gesichert.
Die gemeinsame Tiefgaragenzufahrt, welche sich über die beiden Baugrundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider erstreckt ist mit einem gegenseitigen Geh- und Fahrrecht dauerhaft dinglich zu sichern.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Das Bauvorhaben an die gestalterischen Vorgaben. Es wird ein Flachdach mit 0° Dachneigung und mit extensiver Dachbegrünung errichtet. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die Vorgartengestaltung des Bauvorhabens entspricht den Vorgaben und liegt über den min. 40 % unversiegelte Grünfläche, die es gärtnerisch als echte Grünfläche (keine Versiegelung oder Bekiesung) zu gestalten gilt. Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Über Einfriedungen wird im Freiflächenplan keine Aussage getroffen. Mögliche Einfriedungen dürfen zur Straße (vorne), zum Fußweg (seitlich) und zur öffentlichen Grünfläche (seitlich und hinten) eine maximale Höhe von 1,20 m nicht übersteigen.
Die Höhenbegrenzung gilt nicht für Einfriedungen oder Hinterpflanzungen aus / mit standortheimischen Hecken und Sträuchern.
Es sind nach dem Baumpflanzgebot 3 standortgerechte Laubbäume gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen. Der Bauherr weist die zu pflanzenden Bäume im Freiflächenplan nach. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
