I.
Mit dem Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 26.04.2022, beantragt die Firma MP. Immobilien Beteiligungs GmbH & Co.KG die Genehmigung zum Neubau eines zweigeschossigen Mehrfamilienhauses mit insgesamt 8 Wohneinheiten, sowie einer Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Obernau, Jahnstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Auf dem Grundstück sind derzeit zwei Gebäude vorhanden. Es ist geplant, das vordere Gebäude abzubrechen und durch einen Neubau zu ersetzen. Das Rückgebäude bleibt erhalten.
Der am Südhang geplante Neubau verfügt über eine Grundfläche von 17,82 m x 16,43 m (bis 18,50 m), erhält zwei Vollgeschosse (Erdgeschoss und 1. Obergeschoss) und zwei Nicht-Vollgeschosse (1. und 2. Dachgeschoss).
Das Gebäude erhält umlaufend Dachterrassen und ein im Dachgeschoss zurückgesetztes Satteldach mit 36° Dachneigung.
Die Tiefgarage wird an der südlichen Grundstücksgrenze von der Jahnstraße aus angefahren. In der Tiefgarage sind 10 Stellplätze (incl. 2 Behindertenstellplätze) geplant. Sämtliche Geschosse sind barrierefrei mit Aufzug erreichbar.
Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sind je 3 Wohnungen, im 1. und 2. Dachgeschoss insgesamt 2 Wohnungen geplant. Die 8 Wohnungen haben Wohnflächen zwischen 71 m² und 148 m² (2 WE > 100 m², 6 WE < 100 m²). Der Stellplatzbedarf von insgesamt 10 Stellplätzen wird in der Tiefgarage nachgewiesen.
Im rückwärtigen Bereich sind 14 Fahrradstellplätze als überdachte und umschlossene Doppelparker-Anlage sowie zwei überdachte, offene Fahrradstellplätze geplant, die über das Privatgrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Obernau angedient werden. Für diese Nutzungen ist die Erschließung mittels Geh- und Fahrtrecht auf dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Obernau zugunsten des Baugrundstückes grundbuchrechtlich zu sichern.
Im rückwärtigen Gartenbereich ist ein 60 m² großer Kinderspielplatz geplant.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 25/3 – Änd. 3 „Jahnstraße“ im Bereich zwischen nördlicher Begrenzung, Heidigweg, südlicher Begrenzung und Jahnstraße. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens u.a. folgende Festsetzungen:
WA – Allgemeines Wohngebiet
max. II Vollgeschosse
GRZ 0,4
GFZ 0,8
offene Bauweise / Einzelhausbebauung
Satteldach
DN 30° – 40°
Traufhöhe talseitig: max. 7 m
Traufhöhe bergseitig: max. 4 m
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung mit 8 Wohneinheiten ist im Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ1 von 0,324 und eine GRZ2 von 0,345 und bleibt damit innerhalb der zulässigen Werte (zul. GRZ 0,4).
Geschossflächenzahl
Die maximal zulässige GFZ von 0,8 wird mit einem Wert von 0,594 deutlich unterschritten.
Vollgeschosse und maximal festgesetzte Höhe
Die Obergrenze von zwei Vollgeschossen wird eingehalten. Lediglich das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss bilden ein Vollgeschoss. Für das 1. und 2. Dachgeschoss liegt ein rechnerischer Nachweis vor, dass es sich hier um keine Vollgeschosse handelt.
Das geplante Gebäude erreicht eine talseitige Traufhöhe von 6,50 m, bei einer zulässigen Höhe von 7,00 m und bergseitig eine Traufhöhe von 3,50 m, bei einer zulässigen Höhe von 4,00 m.
Überbaubare Fläche
Das Hauptgebäude bleibt nahezu vollständig innerhalb der festgesetzten Baugrenzen. Lediglich die beiden auskragenden Balkone im vorderen, westlichen Gebäudeteil zur Jahnstraße überschreiten die Baugrenze um 1,50 m auf einer Gesamtfläche von ca. 14,5 m². Die Überschreitung ist geringfügig und städtebaulich vertretbar. Eine Befreiung kann erteilt werden. Grundzüge der Planung oder nachbarliche Belange sind hiervon nicht berührt.
Bauweise
Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein. Die Festsetzung „Einzelhaus“ ist gewahrt.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen über 100 m² sind 2 Stellplätze erforderlich. 6 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 2 Wohnungen über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 10 PKW-Stellplätzen. Die geplante Tiefgarage mit 10 Stellplätzen erfüllt diese Anforderungen. 2 PKW-Stellplätze sind barrierefrei geplant.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 8 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 648 m² sind daher 13 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.11 Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen, 5 Fahrradabstellplätze sind im Eingangsbereich für Besucher vorgesehen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die zulässige Zufahrtsbreite wird eingehalten.
Die Erschließung ist gesichert.
Die Zufahrt zu den rückwärtigen Fahrradabstellplätzen, welche sich auf das Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem Obernau erstreckt ist mit einem Geh- und Fahrrecht dauerhaft dinglich zu sichern.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Das Bauvorhaben hält die gestalterischen Vorgaben ein. Das Satteldach weist eine Dachneigung von 36° (zul. 30°bis 40) auf.
Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
