I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 29.03.2022 und ergänzten, bzw. geänderten Planunterlagen vom 18.05.2022 beantragte die Firma MTI Invest GmbH den Umbau eines Wohn- und Geschäftshauses zu einem Wohnhaus mit 21 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Maximilianstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das Bestandsgebäude besteht aus einem jeweils dreigeschossigen Vorder- und Rückgebäude mit einem an der östlichen Grundstücksgrenze angeordnetem Zwischengebäude. Das Vordergebäude verfügt über ein Dachgeschoss mit Zeltdach. Das Zwischengebäude verfügt über ein Pultdach, das dreiseitig an die Grundstücksgrenzen anschließende Rückgebäude über ein flach geneigtes Satteldach. Bei dem Gebäude handelt es sich um eine ehemalige Kleiderfabrik. Aktuell sind in dem Gebäude Läden und 4 Wohnungen vorhanden.
Die Grundstücksgröße beträgt 690 m². Die Baukörper verfügen eine Grundfläche von insgesamt ca. 545 m². Das Grundstück ist 100 % versiegelt.
Im Kellergeschoss befinden sich 21 Kellerabteile, ein Müllraum, ein Fahrradabstellraum und Technikräume. In den oberen Geschossen sind insgesamt 21 Wohnungen vorgesehen. Die Wohnflächen der geplanten Wohnungen liegen zwischen 37 m² und 113 m². Die Durchschnittsgröße liegt bei ca. 55 m². Lediglich 3 Wohnungen verfügen über mehr als 75 m², eine Wohnung mehr als 100 m² Wohnfläche. Die Gesamtwohnfläche der geplanten Wohnungen liegt bei 1.151 m².
Für eine bessere Belichtung und Belüftung der im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen Nrn. 3-6 wird die vorhandene ca. 4 m hohe Grenzmauer zum angrenzenden Parkplatz der Einzelhandelsmärkte auf eine Höhe von 2,00 m (gemessen vom Parkplatz aus) reduziert und aus schallschutztechnischen Gründen mit einer ca. 79 cm hohen Schallschutzverglasung versehen.
Außerdem ist im Grenzbereich zum Parkplatz zur Gewährleistung besserer Wohnverhältnisse ein ca. 0,50 m breiter Pflanzstreifen mit Bepflanzung vorgesehen.
Das Rückgebäude ist ab dem 1. Obergeschoss ca. 3,00 m von der Grundstücksgrenze abgerückt. Das bestehende Vordergebäude hält zu den seitlichen Nachbaranwesen Maximilianstr. xxx und xxx lediglich einen geringen Abstand ein.
Es werden 24 Fahrradabstellplätze im Fahrradraum im Kellergeschoss und erdgeschossig vier Fahrradabstellplätze für Besucher nachgewiesen.
Im Hof im überdeckelten offenen Bereich wird ein Spielplatz für Kleinkinder mit einer Größe von ca. 35 m² vorgesehen. Im Übrigen ist eine Ablösung der Verpflichtung vorgesehen.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, allerdings in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und damit im Innenbereich und ist somit nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen. Die nähere Umgebung ist von einer gemischten Nutzung und überwiegend viergeschossiger Wohnbebauung, mit Dachgeschoss geprägt. Die Dachlandschaft ist sehr heterogen und weist fast alle Arten an Dachformen auf. Der Versiegelungsgrad liegt bei fast 100 %. Die Bebauung besteht in der Regel aus einem Vorder- und Rückgebäude mit Zwischengebäude.
Aus der näheren Umgebung lassen sich folgende Vorgaben ableiten:
Mischgebiet (MI)
IV Vollgeschosse, zzgl. Dachgeschoss
überbaute Grundstücksfläche: ca. 60 %
Versiegelungsgrad: ca. 100 %
abweichende Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Die nähere Umgebung ist als Mischgebiet zu bewerten. Die geplante Wohnnutzung ist gem. § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung und überbaute Grundstücksfläche, Bauweise
Das innerstädtisch zentral gelegene Baugrundstück ist im Bestand zu 100 % versiegelt. Die baulichen Änderungen betreffen den Anbau einer notwendigen Außentreppe, einer Hebebühne (Barrierefreiheit) und 4 Besucher-Fahrradstellplätze. Es erfolgt im Übrigen lediglich eine Nutzungsänderung im Bestand und keine Veränderung der äußeren Gebäudehülle. Insofern werden das Maß der baulichen Nutzung, wie auch die überbaute Grundstücksfläche nicht wesentlich geändert. Gleiches gilt für die Bauweise.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen über 100 m² sind 2 Stellplätze erforderlich. 20 Wohnungen weisen jeweils Größen unter 100 m², eine Wohnung eine Größe über 100 m² auf. Hiernach ergäbe sich ein Bedarf von 22 PKW-Stellplätzen.
Vorliegend sind für die geplanten 21 Wohnungen allerdings keine Stellplätze nachzuweisen, da sich das Bauvorhaben im Kernbereich der Innenstadt, gemäß § 3 Abs. 2 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung befindet.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 21 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.151 m² sind daher 24 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Die notwendigen Fahrradabstellplätze werden im Kellergeschoss nachgewiesen. 4 zusätzliche Fahrradabstellplätze für Besucher sind im Innenhof vorgesehen.
Zufahrt, Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke
Die Erschließung des Baugrundstücks ist über die Maximilianstraße gesichert. Die zulässige Zufahrtsbreite wird eingehalten.
Abstandsflächen
Das Rückgebäude ist ab dem 1. Obergeschoss ca. 3,00 m von der Grundstücksgrenze abgerückt. Gem. Art. 6 BayBO wäre eine Abstandsfläche von ca. 4,50 m erforderlich. Da es sich bei dem Gebäude um ein Bestandsgebäude handelt und die Mindestabstandsfläche von 3 m eingehalten wird, kann hierfür eine Abweichung erteilt werden. Der Schutzzweck der Norm, eine ausreichende Belichtung und Belüftung, sowie den Brandschutz zu gewährleisten ist gewahrt. Nachbarliche Belange werden nicht beeinträchtigt. Insgesamt ist auch die verdichtete Bebauung in der zentralen innerstädtischen Lage in der Abwägung, sowie die Bestandssituation zu berücksichtigen. Das Nachbargrundstück wird dauerhaft als Parkplatzfläche für innerstädtische Einzelhandelsmärkte genutzt.
Für eine bessere Belichtung und Belüftung der erdgeschossigen Wohnungen Nrn. 3-6 wird die vorhandene ca. 4 m hohe Grenzmauer zum angrenzenden Parkplatz der Einzelhandelsmärkte auf eine Höhe von 2,00 m (gemessen vom Parkplatz aus) reduziert und aus schallschutztechnischen Gründen mit einer ca. 79 cm hohen Schallschutzverglasung versehen. In diesem Umfang ist eine Abweichung von den Abstandsflächen erforderlich. Diese kann gewährt werden, da die Schallschutzverglasung zur Trennung der unmittelbar angrenzenden Parkplatznutzung zur geplanten Wohnnutzung erforderlich ist. Durch die transparente Ausführung in Glas werden nachbarliche Rechte nicht wesentlich berührt.
Das bestehende Vordergebäude hält zu den Nachbaranwesen Maximilianstr. xxx und xxx die gesetzlichen Abstandsflächen zur Seite nicht ein. Da allerdings keine wesentlichen Änderungen im Bestand, sondern lediglich eine Nutzungsänderung erfolgt, kann hier eine Abweichung von den gesetzlichen Abstandsflächen gewährt werden.
Kinderspielplatz
Für das Bauvorhaben wäre ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von 69 m² nachzuweisen. Aufgrund der beengten Grundstücksverhältnisse kann lediglich ein Kleinkinderspielplatz mit einer Fläche von 35 m² im überdachten Innenhofbereich nachgewiesen werden. Darüber hinaus verfügen lediglich 2 Wohnungen über mehr als ein Schlafzimmer, so dass die Wohnstruktur des Gebäudes nicht auf Familien ausgerichtet ist.
Die weiter nachzuweisende Fläche von 34 m² wird durch Zahlung eines Ablösebetrages durch den Bauherrn in Höhe von xxx € zur Herstellung oder Unterhaltung einer örtlichen Kinder- oder Jugendfreizeiteinrichtung erfüllt.
Zur Sicherung der Herstellung des Kleinkinderspielplatzes mit einer Größe von 35 m² ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
