I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 09.05.2022 beantragte die Firma IBER und DENIS Immobilien GmbH den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage mit 10 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Schweinheim, Seebornstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Das 1.143 m² große Baugrundstück mit relativ steiler Südhanglange ist derzeit mit einem zurückgesetzten Wohngebäude bebaut, welches abgebrochen werden soll. Die Höhendifferenz im geplanten Bebauungsbereich liegt bei ca. 5,70 m.
Es ist geplant, das Grundstück mit einer ebenerdig anfahrbaren Tiefgarage mit 10 Stellplätzen und 15 Fahrradabstellplätzen zu unterbauen. Das Vordergebäude wird zweigeschossig mit Dachgeschoss direkt auf die Tiefgarage aufgesetzt. Das Rückgebäude erhält eine eingeschobene Teilunterkellerung mit Abstellräumen und verfügt selbst ebenfalls über zwei Geschosse mit Dachgeschoss. Jedes Gebäude erreicht eine Länge von ca. 20 m und eine Tiefe von ca. 10 m. Aufgrund der Südhanglage ergibt sich ein gestaffelter Höhenversatz der beiden Häuser um 1 Geschoss.
Vorder- und Rückgebäude verfügen über jeweils 5 Wohnungen, hiervon je 2 im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss, sowie eine Wohnung im Dachgeschoss. Die Wohnungsgrößen bewegen sich zwischen 69 und 83 m² im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss, bzw. 129 m² in den Dachgeschossen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 857 m².
Beide Gebäude sind jeweils von der Tiefgarage bis zum Dachgeschoss mit Treppenhaus und Aufzug erschlossen.
Die Außenanlage wird begrünt. Es sind 3 Baumpflanzungen geplant. Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² wird zwischen den beiden Gebäuden nachgewiesen.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt. Auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion wurde durch den Bauherrn verzichtet.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans 05/32 für das Gebiet „Nördlich Seebornstraße“ zwischen Seebornstraße, Bergstraße, Matthäusstraße, Sonnenstraße und Leidersbacher Gäßchen. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
- Baugebiet ohne Festsetzung der Nutzungsart
- Grundfläche: max. 200 m²
- Geschosse: II + D (Dachgeschoss als Vollgeschoss zulässig)
- Vordere und hintere Baugrenze
- offene Bauweise
- Dachneigung zwischen 0° und 45°
- Traufhöhe bergseitig max. 7,50 m ü. OK vorh. Gelände
- Traufhöhe talseitig max. 9,00 m ü. OK vorh. Gelände
- Leitungsrecht an der westlichen Grundstücksgrenze
Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan setzt keine bestimmte Nutzungsart fest. Diese bestimmt sich insofern nach der näheren Umgebung. Diese ist überwiegend von einer Wohnnutzung geprägt. Es ist daher von einem Allgemeinen Wohngebiet, gem. § 4 BauNVO auszugehen. Die geplante Wohnnutzung mit 10 Wohneinheiten ist daher bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Grundfläche
Der Bebauungsplan setzt eine Grundfläche von max. 200 m² je Gebäude fest. Die beiden Gebäude halten mit den Außenmaßen 10 m x 20 m dieses Maß jeweils ein.
Vollgeschosse und maximal festgesetzte Höhe
Die Obergrenze von zwei Geschossen, zuzüglich Dachgeschoss wird bei jedem Gebäude eingehalten.
Das Vordergebäude erreicht eine talseitige Traufhöhe von ca. 7,5 m und eine bergseitige Traufhöhe von ca. 6,0 m, das Rückgebäude eine talseitige Traufhöhe von ca. 7,0 m und eine bergseitige Traufhöhe von ca. 6,5 m. Zulässig ist eine Traufhöhe bergseitig bis max. 7,50 m ü. OK vorh. Gelände und talseitig bis max. 9,00 m ü. OK vorh. Gelände. Diese Maße werden eingehalten.
Überbaubare Fläche
Das Vorder- und das Rückgebäude halten die vordere und rückseitigen Baugrenzen ein. Allerdings überschreiten die geplanten Terrassen sowohl die südliche Baugrenze um 31 m² (2 x 15,5 m²), wie auch die nördliche Baugrenze um 37,56 m² (2 x 18,78 m²). Die Baugrenzenüberschreitung kann im Wege der Befreiung zugelassen werden, da sich die Baukörper an sich innerhalb der Baugrenzen halten und die Terrassen ebenerdig ausgeführt werden. Auskragende Balkone sind nicht geplant.
Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und berührt nicht die Grundzüge der Planung. Nachbarliche Belange werden hiervon nicht betroffen.
Bauweise
Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen über 100 m² 2 Stellplätze erforderlich. 8 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 2 Wohnungen über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 12 PKW-Stellplätzen. Die geplante Tiefgarage fast 10 PKW-Stellplätze. Weitere zwei PKW-Stellplätze sind in der Garage auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Schweinheim nachgewiesen. Diese Stellplätze sind dem Bauvorhaben dauerhaft dinglich zuzuordnen, entweder durch Grundstücksverschmelzung oder Eintragung einer Grunddienstbarkeit.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 10 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 857 m² sind daher 18 Fahrradabstellplätze erforderlich. Diese werden in der Tiefgarage nachgewiesen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten. Allerdings überdecken sich die Abstandsflächen zwischen Vorder- und Rückgebäude auf einer Länge von ca. 20 m geringfügig um ca. 0,13 m (ca. 2,6 m²), bzw. im Bereich der beiden Dachgauben auf einer Länge von ca. 2 x 3 m um ca. 0,45 m (ca. 2,7 m²). In diesem Umfang kann eine Abweichung erteilt werden. Der Schutzzweck der Abstandsflächenvorschriften, insbesondere Belichtung, Belüftung und Brandschutz werden hiervon nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen.
Zufahrt / Erschließung
Die zulässige Zufahrtsbreite wird eingehalten.
Die Erschließung ist gesichert.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Die nicht überbauten, von der Tiefgarage unterbauten Flächen sind mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Es sind mind. 3 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Leitungsrecht
Der Bebauungsplan sieht für das Baugrundstück an der westlichen Grundstücksgrenze ein Leitungsrecht vor. Das Bauvorhaben rückt von dieser Leitungstrasse in einem ausreichenden Abstand ab und berührt insofern das Leitungsrecht nicht. Allerdings ist an der südlichen Grundstücksgrenze, unmittelbar an der Straßenbegrenzungslinie bereits eine ca. 3 m hohe Stützmauer vorhanden. Es ist geplant, diese Stützmauer um ca. 1,5 m in der Höhe zu reduzieren und um ca. 1,7 m nach Norden versetzt, eine neue Stützmauer mit einer Höhe von 1,5 m zu errichten, so dass sich künftig eine Terrassierung der Mauer ergibt. Die Ebenen werden begrünt und bepflanzt. Hierdurch ergibt sich eine deutliche Auflockerung der bisherigen Bestandssituation. Aufgrund der topographischen Verhältnisse des Grundstückes kann auf eine Stützmauer auch nicht verzichtet werden.
Von dem im Bebauungsplan an der westlichen Grundstücksgrenze eingetragenen Leitungsrecht wird daher eine Befreiung für den Bereich an der südlichen Grundstücksgrenze in einer Tiefe von ca. 2 m zum Umbau der vorhandenen Stützmauer erteilt.
Einzelheiten zur konkreten Ausgestaltung der Befreiung sind zwischen Bauherrn und Tiefbauamt abzustimmen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
