I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 12.04.2022, bzw. Planänderungen vom 25.05.2022 beantragte die Firma EXPUGNO Asset Management GmbH & Co.KG den Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern mit 37 Wohnungen und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Rhönstraße xxx und xxx, 63743 Aschaffenburg.
Auf den beiden Baugrundstücken mit einer Gesamtfläche von 2.588 m² sind derzeit zwei Vordergebäude (Rhönstraße xxx und xxx), sowie ein Rückgebäude im Bestand vorhanden. Es ist geplant sämtliche Gebäude abzubrechen und das Gesamtgrundstück mit einer Wohnanlage, bestehend aus einer Tiefgarage mit 40 PKW-Stellplätzen und 3 Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 37 Wohneinheiten neu zu bebauen.
Das Vordergebäude gliedert sich in zwei Gebäudeteile mit gesonderter Erschließung und schließt östlich, wie der bisherige bauliche Bestand, höhengleich an die Nachbarbebauung an. Zur Westseite hin werden die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten. Die beiden Gebäudeteile grenzen mittig mit einem zweigeschossigen Zwischenbau aneinander. Im Erdgeschoss ist ein Durchgang zum Innenhof angeordnet, oberhalb des 2. Obergeschosses befindet sich eine Dachterrasse. Beide Gebäudeteile verfügen über um 44° geneigtes traufständiges Satteldach, welches der Bebauungsstruktur der Rhönstraße entspricht.
Das westlich platzierte Rückgebäude ist freistehend als zweigeschossige Baukörper mit Staffelgeschoss geplant. Das östlich platzierte Rückgebäude ist, mit flach geneigtem Satteldach (DN 20°), grenzständig, anschließend an das bestehende Nachbargebäude (Rhönstraße xxx) geplant.
Die Tiefgaragenzufahrt ist im westlichen Grundstücksbereich vorgesehen. Die Tiefgarage fasst 40 PKW-Stellplätze, 2 Fahrradabstellräume mit 46 Fahrradabstellplätzen, Technik-, Wertstoff- und Abstellräume, sowie 4 Treppenhäuser mit 4 Aufzugsanlagen.
Im Vorderhaus sind insgesamt 20 Wohnungen vorgesehen. Hierbei entfallen je Gebäudeteil je 2 Wohnungen auf das Erd- und Dachgeschoss, sowie je 3 Wohnungen auf das 1. und 2. Obergeschoss. Die Wohnungsgrößen bewegen sich zwischen 48 m² und 83 m².
Im westlichen Rückgebäude sind 10 Wohnungen vorgesehen. Hierbei entfallen je 4 Wohnungen auf das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss, sowie 2 Wohnungen auf das Staffelgeschoss. Die Wohnungsgrößen bewegen sich zwischen 58 m² und 83 m². Zwei Wohnungen erreichen je ca. 110 m².
Im östlichen Rückgebäude sind 7 Wohnungen vorgesehen. Hierbei entfallen 3 Wohnungen auf das Erdgeschoss, sowie je 2 Wohnungen auf das 1. Obergeschoss und das Staffelgeschoss. Die Wohnungsgrößen bewegen sich zwischen 70 m² und 104 m².
Die 37 Wohnungen umfassen eine Gesamtwohnfläche von 2.682 m².
Sämtliche Gebäude sind jeweils von der Tiefgarage bis zum Dach-, bzw. Staffelgeschoss mit Treppenhaus und Aufzug erschlossen.
Die Außenanlage wird begrünt. Es sind 6 Baumpflanzungen geplant. Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 163 m² wird zwischen den beiden Gebäuden nachgewiesen.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, aber in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und ist somit nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen. Die nähere Umgebung ist von überwiegend zwei-, bzw. dreigeschossiger Wohnbebauung mit Dachgeschossen geprägt. Die Dachlandschaft entlang der Rhönstraße wird weit überwiegend dominiert von Satteldächern. Die rückwärtigen Grundstücksbereiche sind teilweise bebaut und ein Wohnen „in zweiter Reihe“ hat sich bereits über Jahre entwickelt. Auf dem Baugrundstück ist bereits eine grenzständige rückwärtige Bebauung vorhanden. Die geplante Bebauungsstruktur orientiert sich an der baulichen Entwicklung der Nachbargrundstücke (Sälzerweg xxx, xxx und xxx, xxx). Die Bebauungsdichte ist sehr unterschiedlich – von Grundstücken mit straßenseitiger Bebauung mit großen unbebauten Gärten bis hin zu einem relativ hohen Überbauungsgrad des Grundstücks, welcher in östlicher Richtung deutlich zunimmt. Eine „offene Bauweise“ bleibt aber stets gewahrt. Aus der näheren Umgebung lassen sich folgende Vorgaben ableiten:
WA – Allgemeines Wohngebiet
Firsthöhe bis ca. 15,3 m
Vollgeschosse: II – III, zuzüglich Dachgeschoss in der vorderen Baureihe
bis III Vollgeschosse (einschl. Staffelgeschoss) in der zweiten Baureihe
Grundfläche: bis ca. 370 m²
offene Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Die nähere Umgebung ist überwiegend von einer Wohnnutzung geprägt. Es ist daher von einem Allgemeinen Wohngebiet, gem. § 4 BauNVO auszugehen. Die geplante Wohnnutzung mit 37 Wohneinheiten ist daher bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Grundfläche
Aus der näheren Umgebung ergeben sich Gebäudegrundflächen von bis zu 370 m² (Referenzgebäude Sälzerweg xxx). Das Gebäude Sälzerweg xxx erreicht ca. 320 m².
Das Vordergebäude ist in zwei Gebäudeteile mit Abmessungen von je ca. 17,5 m x 11,5 m (ca. 202 m²) gegliedert. Durch den, von der Durchfahrt und der Dachterrasse geprägten Einschnitt ergibt sich eine deutliche Zäsur. Die Gebäudeteile verfügen auch, außer über die Tiefgarage über keine direkte Verbindung, sondern bilden technisch selbstständige Gebäude.
Das östliche Rückgebäude erreicht mit Gebäudeabmessungen von ca. 16,1 m x 14 m, zzgl. Treppenhaus eine Gebäudegrundfläche von ca. 235 m².
Das westliche Rückgebäude erreicht mit Gebäudeabmessungen von ca. 18 m x 20,7 m, eine Gebäudegrundfläche von ca. 367,69 m² und bleibt damit knapp unter der Grundfläche des Referenzgebäudes (Sälzerweg xxx: 369,17 m²).
Insofern werden die zulässigen Gebäudegrundflächen eingehalten.
Vollgeschosse und maximal Höhe
Das Vordergebäude schließt höhengleich an das bestehende Nachbargebäude (Rhönstraße xxx) mit einer Firsthöhe von 15,32 m (191,62 m ü.NN) an. Dachform und Dachneigung des Nachbargebäudes werden übernommen.
Das grenzständig, östlich platzierte Rückgebäude passt sich hinsichtlich der Höhe in etwa dem Nachbargebäude (Rhönstraße xxx) an. Maßstab bildet die nähere Umgebung, welche II Vollgeschosse, zzgl. Dach-, bzw. Staffelgeschoss umfasst. Gleiches gilt für das westlich platzierte Rückgebäude mit 2 Geschossen und Staffelgeschoss.
Sämtliche Gebäude fügen sich hinsichtlich der Höhenentwicklung in die nähere Umgebung ein.
Überbaubare Fläche
Das Vordergebäude nimmt die faktische Baulinie entlang der Rhönstraße mit einer Tiefe von ca. 4,5 m zur Straßenbegrenzungslinie hinauf. Lediglich die beiden Treppenhäuser treten in einer Tiefe von 0,5 m zur Gliederung der Fassade hervor. Dies entspricht der vorhandenen Bebauungsstruktur der Rhönstraße. Die Tiefe des Vorderhauses orientiert sich ebenfalls anhand der vorhandenen Bebauung.
Bezüglich der rückwärtigen Bebauung ergibt sich die Beschränkung der Bautiefe beim östlichen Rückgebäude aus der Bautiefe des Nachbargebäudes und bei dem westlichen Rückgebäude aus der zulässigen Grundfläche und den gesetzlichen Abstandsflächen.
Bauweise
Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen über 100 m² 2 Stellplätze erforderlich. 34 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 3 Wohnungen über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 40 PKW-Stellplätzen. Diese werden in der geplanten Tiefgarage nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 37 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 2.682 m² sind daher 54 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hiervon werden 46 Fahrradabstellplätze in den beiden Fahrradräumen im Untergeschoss und 8 Fahrradabstellplätze vor dem Vordergebäude nachgewiesen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die zulässige Zufahrtsbreite wird eingehalten.
Die Erschließung ist gesichert.
Die geplanten Gebäude, deren Erschließung, der Stellplatznachweis, etc. erstrecken sich über 2 rechtlich selbstständige Grundstücke. Die beiden Grundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind daher dinglich zu vereinigen oder zu verschmelzen.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Die nicht überbauten, von der Tiefgarage unterbauten Flächen sind mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Es sind mind. 6 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Bei Baumpflanzungen im unterbauten Bereich ist eine Erdüberdeckung von mindestens 1,00 m im Bereich der Baumscheibe (6 m²) vorzusehen. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 163 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
