Begründung:
I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.12.2022 beantragte der Bauherr xxx den Neubau von 2 Hallen mit Lager- und Ausstellungsflächen auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider, Darmstädter Straße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Auf dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider (Darmstädter Straße xxx) sind bereits Hallen zu Lager-, Ausstellungs- und Verkaufszwecken vorhanden. Das unmittelbar östlich angrenzende Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider (Darmstädter Straße xxx) ist derzeit, außer mit einem kleinen Wohnhaus (xxx), welches erhalten wird, unbebaut und wird als Lagerplatz genutzt.
Auf den beiden Grundstücken ist die Errichtung von 2 dreigeschossigen Hallen geplant. Die geplante Halle 1 schließt hierbei im nördlichen Grundstücksbereich an den bestehenden Hallenkomplex an. Die Halle 2 ist im südlichen Grundstücksbereich freistehend geplant.
Im Einzelnen:
Halle 1 (Lagerhalle):
Gebäudegrundfläche: 769 m²
Gebäudehöhe: 14,45 m
Geschossigkeit: 3 Geschosse, ohne Keller, mit Flachdach
Geschossfläche: 2.389 m²
Nutzung: Die Lagerhalle wird im Erdgeschoss als Auslieferungslager,
sowie in den beiden Obergeschossen als Bestandslager für den Möbelhandel genutzt.
Halle 2 (Ausstellungshalle/Lagerfläche):
Gebäudegrundfläche: 974 m²
Gebäudehöhe: 14,70 m
Geschossigkeit: 3 Geschosse, ohne Keller, mit Flachdach
Geschossfläche: 2.925 m²
Verkaufsfläche: 1.940 m²
Nutzung: Die Fläche im Erdgeschoss wird als Ausstellungsfläche für Möbel, sowie artverwandte Handelswaren, wie z.B. Lampen und Geschenkartikel genutzt. Weiterhin sind Lagerflächen zur Anlieferung und Auszeichnung für den Möbelhandel vorgesehen.
Im 1. Obergeschoss ist eine Ausstellungsfläche für Möbel und Leuchten geplant.
Im 2. Obergeschoss entsteht eine Gartenmöbelabteilung, sowie ein Lagerbereich/Abholbereich.
Insgesamt sind 38 PKW-Stellplätze und 18 Fahrradabstellplätze geplant. Die PKW-
Stellplätze 1 bis 20 liegen hierbei außerhalb des Baugrundstückes auf der bisherigen Kohlenkaistraße (Fl.-Nr. xxx/xxx, Gem. Leider) und sind mit Planfeststellungsbeschluss der Darmstädter Straße - Ausbau Knotenpunkte Hafen-West und Hafen-Mitte bereits genehmigt. Nach Ausbau der Darmstädter Straße wird dieser Bereich aufgelassen und steht für die geplante Stellplatznutzung zur Verfügung.
Auf dem Baugrundstück werden die weiteren 18 Stellplätze (Nrn. 21 bis 38) errichtet und jeweils mit Baumpflanzungen eingegrünt. Entlang der Darmstädter Straße werden statt Laubbäumen 3 Pappeln gepflanzt, um auch in diesem Bereich die Pappelallee fortzuführen.
Auf den Flachdächern ist die Errichtung großflächiger Photovoltaikanlagen geplant.
Das Niederschlagswasser wird in Zisternen gespeichert.
II.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, allerdings in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und damit im Innenbereich und ist somit nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen.
Demnach „ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“ (§ 34 Abs.1 BauGB).
Für den betreffenden im Zusammenhang bebauten Ortsteil ergibt sich als maßgebender baulicher Rahmen:
Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO
Gebäudegrundfläche bis ca. 2.400 m²
Versiegelungsgrad: ca. 100 %
abweichende Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Ob sich das Bauvorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, ist danach zu beurteilen, ob die nähere Umgebung einem Baugebiet nach der BauNVO (§ 34 Abs. 2 BauGB) entspricht.
Da der Ortsteil im Abschnitt zwischen Hafenkopfstraße, Darmstädter Straße, Kohlenkaistraße und den Gleisanlagen fast ausschließlich gewerblich geprägt ist, entspricht dieses Gebiet einem Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO.
Der geplante Neubau eines Gebäudes als Ausstellungshalle für Möbel mit Lager (Halle 2) sowie der Neubau einer separaten Lagerhalle für Möbel (Halle 1) fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Gem. § 34 Abs. 3 BauGB sind schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu vermeiden. Insofern wurde die höhere Planungsbehörde beteiligt. Der Errichtung eines Möbelvollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.940 m² auf dem Grundstück Darmstädter Straße xxx hat die Regierung von Unterfranken – als höhere Planungsbehörde – mit Schreiben vom 05.12.2022, Gz.: 24-8314.2-10-4-6 zugestimmt.
Maß der baulichen Nutzung und überbaute Grundstücksfläche
Maßgebend für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung ist nach dem Maß der baulichen Nutzung die nach außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung. Vorrangig ist daher auf absolute Größen wie Breite und Tiefe (Grundfläche), Höhe und Anzahl der Geschosse und dem Verhältnis der Gebäudegrundfläche zur vorhandenen Freifläche als Maßkriterien abzustellen, in denen die prägende Wirkung besonders zum Ausdruck kommt. Baudichte ist daher in der Regel nicht nach den relativen Maßzahlen wie GRZ und GFZ zu beurteilen. Relative Maßzahlen wie Grundflächen- und Geschossflächenzahl haben daher keine bzw. nur eine untergeordnete Bedeutung für die Frage des Einfügens, da sie in der Örtlichkeit häufig schwer ablesbar und damit nicht von außen wahrnehmbar sind.
Gebäudegrundfläche
Die Gebäudegrundflächen der näheren Umgebung erreichen ein Maß bis ca. 2.378 m² (Bezugsfall: Nachbargebäude Darmstädter Straße 100b). Die beiden geplanten Hallen bleiben mit einer Gebäudegrundfläche von 974 m², bzw. 769 m² unterhalb dieses Maßes.
Gebäudehöhe
Die bauliche Höhenentwicklung ist abzuleiten aus der bestehenden Bebauung in der Hafenkopfstraße und in der Industriestraße, die bis zu 10 m (Flachdach) aufweist. Im weiteren Umfeld des Baugrundstückes im Hafengebietes finden sich Gebäude, Lagerhallen, Silos, Tanks, etc., welche diese Höhe wesentlich überschreiten.
Die Höhenentwicklung der Neubauten liegt mit einer Höhe von 14,45 m (Halle 1) und einer Höhe von 14,70 m (Halle 2) höher als die Bezugsgrößen im unmittelbaren Umfeld. Am Rand zum gewerblich-industriell genutzten Hafengebiet fügt sich diese Höhenentwicklung jedoch städtebaulich ein und ist damit bauplanungsrechtlich zulässig.
Überbaubare Grundstücksfläche
Maßgebend für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung ist nach der überbaubaren Grundstücksfläche die räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung und die konkrete Größe der Grundfläche der baulichen Anlage (im Sinne einer absoluten Zahl). Auch eine in der Umgebung vorherrschende Lage der Gebäude kann sich grundsätzlich rahmenbildend auswirken.
Die Grundstücksfläche des neu gebildeten Baugrundstückes beträgt ca. 4.092 m².
Aus der Grundfläche aller Gebäude von ca. 1.832 m² ergibt sich ein Überbauungsgrad von ca. 44,8 %, einschließlich Nebenanlagen von ca. 88,3 %. Die nähere Umgebung weist einen Überbauungsgrad von bis zu 100 % auf. Der Überbauungs- und Versiegelungsgrad überschreitet damit nicht den Rahmen der näheren Umgebung.
Baubeschränkungs-, bzw. Bauverbotszone nach dem Bundesfernstraßengesetz
Das geplante Vorhaben befindet sich in unmittelbarer Nähe der Bundesstraße 26 (Darmstädter Straße). Gem. § 9 FStrG besteht hier im Bereich bis 20 m der Bundesstraße eine Bauverbotszone und im Bereich 20 – 40 m eine Baubeschränkungszone. Hiernach ist eine Bebauung in diesem Bereich nur mit Zustimmung des zuständigen Staatlichen Straßenbauamtes zulässig. Nachdem in diesem Bereich bereits eine Bebauung im Bestand vorhanden war, wurde dies im Planfeststellungsbeschluss zur Darmstädter Straße – Ausbau Knotenpunkte Hafen-West und Hafen-Mitte bereits entsprechend berücksichtigt. Hiernach besteht eine Bauverbotszone im 10 m–Bereich der Darmstädter Straße. Das geplante Bauvorhaben hält diesen baulichen Abstand ein. Das zuständige Staatliche Straßenbauamt wurde beteiligt und hat dem Vorhaben zugestimmt.
Bauweise
Maßgebend für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung ist nach der Bauweise, ob ein Gebäude einen Grenzabstand einhalten muss oder nicht.
Vorliegend handelt es sich vorwiegend um eine „abweichende Bauweise“ mit Baukörpern, die „Überlängen“ von mehr als 50 m aufweisen. Die geplante Bebauung ist hiernach zulässig.
Denkmalschutz
Die Untere Denkmalschutzbehörde wurde beteiligt. Das Bauvorhaben besitzt hiernach keine Auswirkungen für die nahegelegenen Baudenkmäler „Bahnbetriebswerk“ oder „Landschaftspark Schönbusch“. Eine denkmalrechtliche Erlaubnis ist nicht erforderlich.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Lagerflächen entweder je 100 m² Nutzfläche oder je 3 Beschäftige 1 PKW-Stellplatz vorzuhalten. Vorliegend werden auf einer Lagerfläche von ca. 3.291 m² voraussichtlich 8 Personen beschäftigt. Dementsprechend ergibt sich hieraus ein Bedarf von 2,66 PKW-Stellplätzen.
Für die Ausstellungs- und Verkaufsfläche im Umfang von ca. 1.940 m² wurde geltend gemacht, dass mit einem geringeren Publikumsverkehr zu rechnen ist. Zum einen wäre dies auf die Produktpalette, zum anderen auf die Lage im Hafengebiet zurückzuführen.
Gem. § 2 Abs. 4 GaStAbS ist die Anzahl der erforderlichen Stellplätze zu erhöhen oder zu vermindern, wenn nach der besonderen Situation des Einzelfalles das Ergebnis im Missverhältnis zum speziellen, tatsächlichen Bedarf steht. Gem. Ziffer 3.1, bzw. 3.2 der Anlage 1 zur GaStAbS ist für Läden 1 Stellplatz je 40 m², für Fachmärkte je 25 m² Verkaufsfläche nachzuweisen. Tatsächlich muss nach Sortiment und Art der Warenpräsentation unterschieden werden. Insbesondere für die Bereiche Bau- und Gartenmärkte, sowie Möbelhäuser wurde in Vergleichsfällen bisher 1 Stellplatz je 60 m² Verkaufsfläche gefordert. Grund hierfür sind die i.d.R. großzügig bemessenen Ausstellungsflächen und die im Vergleich zum allgemeinen Einzelhandel relativ geringe Besucherdichte. In der Praxis haben sich diese Maßzahlen auch bewährt. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 32,33 PKW-Stellplätzen für die Möbel-Ausstellungs- und Verkaufsflächen. Insgesamt sind daher 35 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Die Planunterlagen weisen insgesamt 38 PKW-Stellplätze aus.
Für Lagerflächen sind je 150 m² Nutzfläche oder je 5 Beschäftige 1 Fahrradabstellplatz vorzuhalten. Vorliegend werden auf einer Lagerfläche von ca. 3.291 m² voraussichtlich 8 Personen beschäftigt. Dementsprechend ergibt sich hieraus ein Bedarf von 1,8 Fahrradabstellplätzen.
Für die Ausstellungs- und Verkaufsfläche im Umfang von ca. 1.940 m² ergibt sich ein Bedarf von 1 Fahrradabstellplatz je 120 m² Verkaufsfläche. Hieraus errechnen sich 16,17 Fahrradabstellplätze. Insgesamt werden 18 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.
Von den insgesamt 38 PKW-Stellplätze liegen 15 Stellplätze auf dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider und 3 PKW-Stellplätze auf dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider. Es ist geplant aus der entsprechenden Teilfläche des Grundstückes Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider und dem Grundstück Fl.-Nr. 1082, Gem. Leider ein neues Grundstück zu bilden. Dies ist zur dinglichen Sicherung und Zuordnung der entsprechenden PKW-Stellplätze erforderlich. 20 weitere PKW-Stellplätze befinden sich entlang der bisherigen Kohlenkaistraße (Eigentümerweg des Bayernhafen Aschaffenburg – Planfeststellung). Die dauerhafte Zuordnung dieser 20 PKW-Stellplätze zum Baugrundstück ist nachzuweisen.
Der notwendige Stellplatzbedarf wird damit erfüllt.
Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind mindestens 1/3 der Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und mindestens 1 Ladepunkt zu errichten.
Zufahrt, Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke
Die Erschließung des Geländes ist über die Kohlenkaistraße sichergestellt. Da das Bauvorhaben innerhalb der Baubeschränkungs- und Bauverbotszone liegt und angrenzende Flächen Teil des Planfeststellungsverfahrens „Bundesstraße B 26: Darmstädter Straße, Ausbau der Knotenpunkte „Hafen-West“ und „Hafen-Mitte“ in Aschaffenburg“ sind, wurde das Staatliche Bauamt als „Träger der Straßenbaulast“ der B26 beteiligt. Das Einvernehmen zum Bauvorhaben wurde erteilt.
Das geplante Bauvorhaben erstreckt sich über die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider. Es ist geplant, das Baugrundstück, wie im Plan dargestellt, mit einer Fläche von ca. 4.092 m² neu zu bilden. Um eine gesicherte Erschließung des Grundstückes nachzuweisen, gleiches gilt für den Stellplatznachweise, Abstandsfläche, etc. ist die Grundstücksneubildung dinglich zu vollziehen und nachzuweisen. Alternativ ist eine Vereinigung beider Grundstücke als ein Gesamtgrundstück möglich.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden – außer auf der Nordseite der Halle 1 - eingehalten. Die Halle 1 schließt im Norden des Baugrundstückes unmittelbar an die bereits bestehende Halle an und hält im nordwestlichen Bereich – wie die Bestandshalle - lediglich einen Abstand von 1,13 m zur nördlichen Grundstücksgrenze ein. Der Abstand weitet sich im West-Ost-Verlauf auf 3,68 m auf. Aus der Gebäudehöhe von 14,45 m ergibt sich im Gewerbegebiet mit dem Faktor 0,2 H eine Mindestabstandsfläche von 3,00 m. Hieraus ergibt sich eine Dreiecksfläche, welche als Abstandsfläche auf das nördliche, mit Gleisanlagen belegte, Nachbargrundstück Fl.Nr. 1078, Gem. Leider entfällt. Vom Eigentümer, der Bayernhafen GmbH & Co. KG wurde hierfür eine Abstandsflächenübernahmeerklärung abgegeben.
Nach Neubildung des Baugrundstückes aus den Grundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider sind die gesetzlichen Abstandsflächen auf dem Baugrundstück, bzw. durch Abstandsflächenübernahme nachgewiesen.
Begrünung und Bepflanzung
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Von den 38 geplanten PKW-Stellplätzen entfallen 18 auf das Baugrundstück, weitere 20 auf die bisherige Kohlenkaistraße. Bei 18 auf dem Baugrundstück geplanten PKW-Stellplätzen ergibt sich eine Verpflichtung zur Pflanzung von mindestens 5 Laubbäumen. Entlang der Darmstädter Straße ist geplant, die Pappelallee zu ergänzen. In Abstimmung mit der Hafenverwaltung als Grundstückseigentümer und dem Bauherrn als Erbbauberechtigten wurde vereinbart, dass die 3 geplanten Bäume parallel der Darmstädter Straße als Pappeln auszuführen sind. Einzelheiten werden mit dem Garten- und Friedhofsamt abgestimmt. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
