I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 08.05.2024 beantragt die Neuapostolische Kirche Westdeutschland die Genehmigung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Schweinheim, Tulpenstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Das Baugrundstück verfügt über eine Größe von 1.295 m² und war bisher mit einem zweigeschossigen, freistehenden Gebäude bebaut. Die Bestandsbebauung wurde bereits abgebrochen. Geplant ist, an etwa gleicher Stelle ein Neubau mit zwei Geschossen mit einer Grundfläche von ca. 24 m x 8,6 m, zuzüglich eines Staffelgeschosses mit den Abmessungen 16 m x 8,6 m zu errichten. Je Geschoss sind 2 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 45 und 75 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche beträgt 401 m².
Die Zufahrt bleibt im nordwestlichen Grundstücksbereich erhalten. Gleiches gilt für die 6 notwendigen PKW-Stellplätze und 9 Fahrradabstellplätze, welche – wie bisher - im rückwärtigen Grundstücksbereich angeordnet sind.
Die nicht überbauten Freiflächen werden, gem. Freiflächenplan begrünt. Es sind mehrere Baumpflanzungen vorgesehen. Ein Baum im südlichen Grundstücksbereich wird erhalten.
Ein Kinderspielplatz ist im südwestlichen Grundstücksbereich geplant.
II.
Planungsrechtliche Vorgaben:
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans 5/32 „Nördlich Seebornstraße“, der folgende Festsetzungen enthält:
Offene Bauweise
Dachneigung 0° - 45°
Traufhöhe max. 7,50 m ü. OK vorhandenes Gelände
2 Vollgeschosse, Staffelgeschosse als drittes Vollgeschoss zulässig, wenn auf Einzelhäusern in offener Bauweise, maximal 65% der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses und mit Höhe von höchstens 4 m
Grundfläche max. 200 m²
Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt demnach gem. § 30 Abs. 3 BauGB soweit der Bebauungsplan Festsetzungen enthält, im Übrigen, gem. § 34 BauGB als sog. Innenbereichsvorhaben.
Für das Bauvorhaben hat die Neuapostolische Kirche Westdeutschland bereits eine Bauvoranfrage, bezogen auf ein Mehrfamilienwohnhaus mit 6 Wohneinheiten beantragt, welche mit Bescheid vom 03.08.2021, Gz.: 6/60V-di-20210115 verbeschieden wurde.
Planungsrechtliche Beurteilung:
Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan Nr. 5/32 setzt für das Baugebiet keine Nutzungsart fest. Anhand des Bestands kann das Gebiet jedoch der Nutzungsart Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO zugeordnet werden. Das Bauvorhaben sieht die Errichtung von 6 Wohneinheiten vor und ist demnach im Allgemeinen Wohngebiet planungsrechtlich zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Als Maß der baulichen Nutzung ist im Bebauungsplan die Grundfläche mit max. 200 m² sowie die maximale Anzahl der Vollgeschosse mit II festgesetzt.
Die Grundfläche wird durch die Errichtung von Balkonen um 9 m² überschritten. Hierfür wurde eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans beantragt. Dieser Befreiung kann aus städtebaulichen Gründen gem. § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB zugestimmt werden, da die Balkone dem Gebäude untergeordnet sind und somit die Überschreitung geringfügig sowie städtebaulich vertretbar ist. Der Befreiung hinsichtlich der Überschreitung um 9 m² wurde bereits im Vorbescheid (6/60V-di-20210115) zugestimmt.
Die Planung sieht die Errichtung von II Vollgeschossen, zuzüglich Staffelgeschoss statt Dachgeschoss vor. Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans können Staffelgeschosse ausnahmsweise errichtet werden, solange die Geschosse ganz oder teilweise hinter die Außenwände des darunterliegenden Geschosses zurückspringen. Zudem dürfen die Geschosse max. 65 % der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses überdecken.
Das 1. Obergeschoss besitzt eine Grundfläche von 200 m², das Staffelgeschoss eine Grundfläche von 130 m². Damit wird die Grenze von 65 % der Grundfläche des Staffelgeschosses eingehalten.
Die Traufhöhe wird mit 6,55 m (zulässig 7,5 m), ebenso wie die zulässige Höhe des Staffelgeschosses mit 3,48 m (zulässig 4 m) eingehalten.
Überbaubare Grundstücksflächen / Bauweise
Das Bauvorhaben befindet sich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen. Die festgesetzte offene Bauweise wird eingehalten.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Alle 6 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 6 PKW-Stellplätzen. Im Rahmen der Bauvoranfrage wurde bereits zugestimmt, dass die 6 Stellplätze in rückwärtigen Grundstücksbereich errichtet werden dürfen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 6 neuen Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 401 m² sind daher 9 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Die Errichtung ist an der nordwestlichen Grundstücksgrenze geplant.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen des geplanten Gebäudes werden eingehalten.
Erschließung
Die Erschließung ist gewährleistet.
Dachgestaltung
Laut Bebauungsplan ist eine Dachneigung von 0° bis 45° möglich. Das Bauvorhaben sieht die Errichtung eines Flachdachs vor und wäre demnach planungsrechtlich zulässig.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Das Grundstück ist im Bestand stark versiegelt. Die Versiegelung wird insbesondere im südwestlichen Grundstücksbereich deutlich reduziert.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, dauerhaft zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gemäß dem Bebauungsplan sind bestehende Bäume mit einem Stammumfang von mehr als 30 cm dauerhaft zu erhalten und bei Abgang in gleicher Qualität innerhalb eines Jahres zu ersetzen. Der Freiflächenplan sieht den Erhalt eines Baumes im südlichen Grundstücksbereich vor. Im Bereich der Stellplatzanlage ist eine Neupflanzung vorgesehen.
Kinderspielplatz
Im östlichen Grundstücksbereich ist ein ca. 65 m² großer Kinderspielplatz vorgesehen. Dieser ist begrünt, statt bekiest auszuführen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Sonstiges
Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Einzelheiten werden in der vom Tiefbauamt zu erteilenden Entwässerungsgenehmigung, gem. der städtischen Entwässerungssatzung geregelt.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
