I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 16.04.2024 und ergänzenden Unterlagen vom 02.05.2024 und 29.05.2024 beantragt die Stadtbau Aschaffenburg GmbH die Genehmigung zum Umbau von 3 Mehrfamilienhäusern mit 12 Wohnungen, die Aufstockung und Neuerrichtung von 6 Wohnungen im Dachgeschoss sowie die Errichtung von Balkonanlagen auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Leiderer Stadtweg xxx, 63741 Aschaffenburg.
Die geplante Baumaßnahme betrifft den Umbau und die Aufstockung von 3 bestehenden Mehrfamilienhäusern, welche jeweils über ein Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss mit Satteldach mit einer Dachneigung von derzeit ca. 35° verfügen. Durch die geplante Aufstockung wird die Traufhöhe um ca. 1 m, die Firsthöhe um 2,28 m angehoben. Die Dachneigung erhöht sich von 35° auf 45°. Dadurch entstehen im Dachgeschoss jeweils 2 weitere Wohnungen, welche die Gesamtzahl der Wohnungen von 12 auf 18 erhöht. Die Balkonanlagen werden ausschließlich auf der Hofseite mit einer Tiefe von 2,0 m und einer Breite von 3,75 m, bzw. 7,62 m errichtet.
Das Projekt wird mit Mitteln des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes öffentlich gefördert. Alle 18 Wohnungen werden damit der 25-jährigen Bindungsfrist unterliegen. Die Mieter besitzen einen Anspruch auf monatliche EOF-Leistungen, je nach Erfüllung der Einkommensstufen I – III.
Die Grundfläche der Gebäude bleibt mit 12,65 m x 47,18 m (= 487,99 m²) unverändert.
Die sanierten 12 Wohnungen im Erdgeschoss und Obergeschoss verfügen über Wohnflächen zwischen 53 m² und 79 m². Die 6 zusätzlichen Wohnungen im Dachgeschoss weisen Wohnflächen von 46 m² bis 58 m² auf.
Die notwendigen PKW-Stellplätze werden oberirdisch im südlichen Grundstücksbereich nachgewiesen. Die abgeschlossenen Fahrradabstellplätze werden im Kellergeschoss nachgewiesen. Hierzu werden breite Rampen an den Treppen montiert.
Ein Kinderspielplatz ist in der begrünten Anlage im Innenhof der Wohnanlage vorhanden.
II.
Planungsrechtliche Vorgaben:
Das geplante Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 13/10 „Um die Laurentiusstraße“, welcher am 28.01.2011 bekannt gemacht wurde. Es gilt die BauNVO 1990.
Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gemäß § 30 BauGB.
Es gelten die folgenden Festsetzungen:
WA – Allgemeines Wohngebiet
GRZ 0,4
GFZ 1,2
Vollgeschosse: II - III
abweichende Bauweise
SD/WD
DN 30° - 45°
Baulinie und Baugrenze
Planungsrechtliche Beurteilung:
Art der baulichen Nutzung
Die Nutzungsart „Wohnen" ist im Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO planungsrechtlich allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ1 von 0,36 (zulässig: 0,4) sowie eine GRZ2 von 0,59 (zulässig: 0,6). Die zulässigen Grundflächenzahlen werden daher nicht überschritten.
Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 wird mit einem Wert von 1,09 eingehalten.
Die max. zulässige Zahl der Vollgeschosse (max. III) wird auch mit dem Dachgeschossausbau nicht überschritten.
Das Bauvorhaben hält mit den in den Plänen dargestellten Maßen, Höhen und seiner Dachform die max. Höhe und die Festsetzungen zu den zulässigen Dachformen/-neigungen ein.
Bauweise
Im Bebauungsplan ist die abweichende Bauweise festgesetzt. Da durch den Wohnhausumbau und die Aufstockungen an der äußeren Gebäudehülle nur Änderungen an der Dachform vorgenommen werden, ergeben sich keine Änderungen hinsichtlich der Bauweise. Die Vorgaben für eine abweichende Bauweise bleiben eingehalten.
Überbaubare Grundstücksflächen
Die Errichtung der Balkone für die Grundstücke Leiderer Stadtweg xxx befinden sich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden eingehalten.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) sind PKW-Stellplätze in ausreichender Zahl vorzuhalten. Da das Projekt mit Mitteln des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes gefördert wird, sind je geförderter Wohnung 0,8 PKW-Stellplätze vorzuhalten. Bei 18 Wohnungen ergibt sich ein Bedarf von 15 PKW-Stellplätzen.
Zudem kann, bei öffentlich geförderten Projekten, soweit die sonstigen Anforderungen insbesondere die Anforderungen an den ÖPNV-Anschluss erfüllt sind, der Stellplatzbedarf durch Inanspruchnahme des Mobilitätskonzeptes, gem. § 3 Abs. 1 GaStAbS auf 50 % der erforderlichen Stellplatzanzahl reduziert werden. Hieraus ergeben sich 8 zu errichtende PKW-Stellplätze. Zusätzlich ist ein Car-Sharing-Stellplatz herzurichten und ein Car-Sharing-System mit einem PKW zu unterhalten.
Insgesamt sind 9 PKW-Stellplätze erforderlich und nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 6 neuen Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 313,8 m² sind daher 8 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Diese werden in abgeschlossenen Kellerräumen errichtet. Der Zugang wird über Rampen gewährleistet.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen des geplanten Gebäudes werden eingehalten.
Erschließung
Die Erschließung ist gewährleistet.
Dachaufbauten
Im Bebauungsplan ist festgesetzt, dass Dachaufbauten und Dachgauben ab einer Neigung von 38° zulässig sind.
Die Dachgauben dürfen einseitig nicht mehr als 50 % der Gebäudelänge überschreiten.
Das Bauvorhaben sieht vor, an der Innenhofseite fast durchgehende Gauben von ca. 20,25 m zu errichten. Die Breite des Daches beträgt an der Traufe ca. 38 m und am First ca. 43 m. Gemessen an der Traufe dürfte die Gesamtlänge der Gauben 19,0 m nicht überschreiten.
Diese sollen in Folge einer Aufstockung und Ausbau des Dachgeschosses dazu dienen, die Aufenthaltsqualität in den Dachgeschosswohnungen zu erhöhen. Insgesamt können dadurch 6 weitere Wohneinheiten geschaffen werden. Im Sinne der behutsamen Nachverdichtung in Bestandsbauten und nachdem sich die Erweiterung der Dachgauben auf die Innenhofseite beschränkt, kann der Befreiung von der Überschreitung der zulässigen Länge der Gauben um 1, 25 m zugestimmt werden.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Gem. § 6 Abs. 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 angefangener Stellplätze mindestens ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 10 PKW-Stellplätzen ergibt sich ein nachzuweisender Bedarf von 3 Laubbäumen.
Gem. Freiflächenplan sind auf dem Baugrundstück bereits Laubbäume in ausreichender Zahl vorhanden.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, dauerhaft zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Im Bereich des Innenhofes ist bereits ein Kinderspielplatz vorhanden. Dieser ist dauerhaft zu erhalten.
Sonstiges
Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Einzelheiten werden in der vom Tiefbauamt zu erteilenden Entwässerungsgenehmigung, gem. der städtischen Entwässerungssatzung geregelt.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
