I.
Baubeschreibung
Am 30.03.2024 reichte die May Bauträger GmbH einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides zum Neubau von 5 Mehrfamilienhäusern mit 58 Wohneinheiten und 6 Gewerbeeinheiten, Garage und Stellplatzanlage mit insgesamt ca. 80 PKW-Stellplätzen auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Glattbacher Straße xxx, 63741 Aschaffenburg mit vier Fragestellungen ein.
Das Baugrundstück, gebildet aus den Grundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg verfügt über eine Gesamtgröße von ca. 6.413 m².
Das bisher von der Firma Nietiedt Gerüstbau gewerblich genutzte Bestandsgebäude soll abgebrochen werden. Neu geplant ist eine Wohnbebauung mit Gewerbeanteil.
Es ist geplant, in 5 Gebäuden 58 neue Wohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 4.570 m², sowie 6 Gewerbeeinheiten mit einer gewerblichen Nutzfläche von ca. 720 m² zu errichten. Die geplante reine Wohnbebauung ist auf den nördlichen Grundstücksbereich konzentriert (Gebäude 2, 3, 4). Im südlichen Grundstücksbereich ist ein Gebäuderiegel (Gebäude 1 und 5) mit einer gemischten Nutzung, bestehend aus Wohnen und Gewerbe im Verhältnis von ca. 70/30 geplant.
Das Gelände ist derzeit voll versiegelt. Das bestehende Betriebsgebäude wird abgebrochen und die Flächen werden entsiegelt. Die geplanten Gebäude werden ohne Unterkellerung errichtet. In der Erdgeschossebene sind gewerbliche Nutzungen (Gebäude 1 und 5), bzw. Nutzungen für Technik- und Abstellräume, teilweise Wohnnutzungen vorgesehen. Zwischen den Gebäuden 1, 2, 4, 5 ist ein Garagengeschoss auf Erdgeschossebene mit drei Zu- und Ausfahrten vorgesehen. Das oberirdische Garagengeschoss wird mit einer Erdüberdeckung mit einer Erdsubstratschicht von ca. 50 cm intensiv begrünt und bepflanzt und ist aus dem 1. Obergeschoss der Gebäude zugänglich.
Alle geplanten Gebäude verfügen über IV Vollgeschosse, zuzüglich Staffelgeschoss.
Die Erschließung des Baugrundstücks erfolgt über die an die Glattbacher Straße angrenzende FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, auf dem ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der FI.-Nrn. xxx, xxx, xxx, und xxx und weiter auf der FI.-Nr. zugunsten der FI.-Nr., Gem. Aschaffenburg besteht.
Die Dächer der 5 Gebäude werden extensiv begrünt und mit einer Photovoltaikanlage belegt.
Zur Vorbereitung der Entscheidung über die Bauvoranfrage fand am 18.09.2024 ein Ortstermin des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates statt.
Zudem wurde durch die Stadt Aschaffenburg ein Vermittlungsgespräch zwischen Vertretern der Bauantragstellerin und der Wohnungseigentümergemeinschaft Glattbacher Straße 80 (WEG) am 06.09.2024 organisiert und durchgeführt. Beide Seiten waren anwaltlich vertreten. Vertreter der Stadt Aschaffenburg nahmen als Vermittler teil.
Von Seiten der WEG wurde vorgetragen, dass,
- sich das Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung einfüge, da der Gewerbeanteil für ein faktisches Mischgebiet zu gering sei,
- die ausschließliche Erschließung über den Privatweg nicht ausreichend sei und zu einer Mehrbelastung der angrenzenden Bewohner führe.
Von Seiten der Bauherrin wurden folgende fachgutachtliche Stellungnahmen vorgelegt:
- Schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros Wölfel vom 30.08.2024 (X0190.013.05.001):
Hiernach unterschreitet der zu erwartende PKW-Verkehr des geplanten Vorhabens den Anlagenverkehr des bisher ansässigen Gerüstbauunternehmens um ca. 2 dB(A).
Hiernach wären nach den technischen Vorgaben für den Straßenbau (RAST 2006) Straßenbreiten von 4,50 m bis 5,50 m erforderlich. Die vorhandene Straßenbreite liegt bei 6,80 m. Die Fahrbahnbreite ist auch für Feuerwehrfahrzeuge ausreichend (Mindestbreite 3,50 m - Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr). Die Belastungsverhältnisse für die Verkehrsfläche durch den Wegfall des LKW-Verkehrs, bei einem gleichzeitig deutlichen Anstieg des PKW-Verkehrs verbessert sich rechnerisch um den Faktor 900.
Es wurde vereinbart, dass unter den Beteiligten weitere Gespräche mit dem Ziel einer Annäherung stattfinden sollen. Die Beteiligten vereinbarten, währenddessen das Verfahren vorläufig ruhen zu lassen. Insbesondere bei der Wohnungseigentümergemeinschaft ergäben sich, aufgrund einzuhaltender Ladungsfristen längere Entscheidungszeiträume.
Am 28.10.2024 teilte der Rechtsanwalt Herr Staab für die WEG mit, dass auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen worden sei auf einen Kompromissvorschlag nicht eingehen zu wollen, sondern im Falle der Erteilung eines positiven Vorbescheides gegen diesen gerichtlich vorgehen zu wollen.
Die Verwaltung hat die Nachbareinwendungen nochmals geprüft, hält allerdings an der bisherigen Rechtsauffassung fest, insbesondere da zwischenzeitlich fachgutachtliche Stellungnahmen zur Immissionsbelastung und sonstigen Beeinträchtigungen vorliegen.
II.
Grundsätzliches zur Bauvoranfrage
Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.
III.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, der den Charakter eines „Mischgebiets" im Sinne des § 6 BauNVO aufweist.
Neben der derzeit bestehenden gewerblichen Nutzung des Baugrundstückes (Glattbacher Straße xxx) stellt sich die Nutzung folgendermaßen dar:
- Im nördlichen Bereich des Haselmühlwegs
- westlich des Baugrundstücks auf den FI.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg die vorhandenen 5-geschossigen Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx,
- nordwestlich des Baugrundstücks auf den FI.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg die wohnbaulich genutzten Gebäude Glattbacher Straße xxx und xxx,
- südwestlich des Baugrundstücks auf der FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg das viergeschossige Gebäude Haselmühlweg xxx(gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss bis 2. Obergeschoss / Wohnen im Penthouse mit 3 Wohneinheiten), bzw. auf der FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg das viergeschossige Gebäude Haselmühlweg xxx (gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss bis 1. Obergeschoss / Wohnen im 2. Obergeschoss mit 3 Wohneinheiten und im Penthouse mit 2 Wohneinheiten) an das Baugrundstück an,
- östlich des Baugrundstücks liegen die vorrangig wohnlich genutzten Gebäude Haselmühlweg xxx - xxx (ungerade Haus-Nrn.), die bereits 1907, bzw. 1935 bestanden (Nrn. xxx und xxx) bzw. sukzessive seit 1951/52 errichtet wurden sowie eingestreute gewerbliche Nutzungen (Nrn. xxx und xxx).
- daran angrenzend liegen die vorrangig gewerblich genutzten Gebäude Haus-Nr. xxx (Autopflege- und Motorradwerkstatt, Schreinerei, Firma zur Knopfherstellung) mit 2 Wohneinheiten.
- Im südlichen Bereich des Haselmühlwegs
- liegen die gewerblichen/wohnlichen Nutzungen Haselmühlweg Nr. xxx (Betriebs und Lagergebäude), Nr. 44 (Wohn- und Geschäftshaus mit 2 Wohneinheiten / gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss, wohnbauliche Nutzung im Ober- und Dachgeschoss), Nr. 46 (Wohn- und Betriebsgebäude / gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss, 4 Betriebswohnungen im 1. und 2. Obergeschoss), Nr. 50 (Verwaltungs- und Lagergebäude/Erweiterung Werkstattgebäude/Neubau dreiseitig geschlossene Überdachung) in einer Entfernung von ca. 280 m zum Baugrundstück.
- südlich der Baugrundstücke und des Haselmühlwegs liegt die im Gewerbe- und Industriegebiet angesiedelte Firma DS Smith Paper Deutschland GmbH in einer Entfernung von ca. 55 - 60 m zum Baugrundstück.
Die Zulässigkeit von Vorhaben beurteilt sich bei einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil" im Sinne des § 34 BauGB nach dem „Einfügungsgebot". Demnach ist ein Vorhaben dann planungsrechtlich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben.
Zusammengefasst ergibt sich aus der näheren Umgebung als maßgebender baulicher Rahmen:
- Mischgebiet – MI
- Zulässige Grundfläche: bis 840 m²
- Geschosse: II – V
- Höhe: bis 149,35 m üNN
- offene Bauweise
IV.
Planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Art der baulichen Nutzung
Südlich des Haselmühlweges, abgetrennt durch den Aschaffgrünzug, bestehen bereits seit Jahrzehnten Gewerbe-, bzw. Industriebetriebe mit immissionsschutzrechtlichen Genehmigungen. Dementsprechend ist das nördlich des Haselmühlweges bestehende Mischgebiet als Puffer zu erhalten. Der Flächennutzungsplan weist diese Fläche ebenfalls als gemischt genutzte Fläche aus.
Die Wohnnutzung konzentriert sich auf den nördlichen Grundstücksteil (Gebäude 2, 3, 4), während im südlichen Grundstücksteil (Gebäude 1, 5) ein gewerblicher Anteil im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss von ca. 30-35 % und ein wohnbaulich genutzter Anteil im 2. und 3. Obergeschoss, sowie Staffelgeschoss von ca. 65-70 % vorgesehen ist.
Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung fügt sich das Bauvorhaben in die nähere Umgebung, welche als Mischgebiet zu werten ist, ein, soweit in der Baugenehmigungsplanung bei Gebäude 1 und 5 der gewerbliche Anteil im Verhältnis zum wohnbaulichen Nutzung bei mindestens 30 % liegt. Nebenräume (z.B. Abstellräume) sind der jeweiligen Nutzungsart (Wohnen/Gewerbe) zuzurechnen.
Im Rahmen des sog. „Einfügungsgebots" gem. § 34 Abs. 1 BauGB ist zu gewährleisten, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben (vgl. § 136 Abs. 3 BauGB), um städtebauliche Spannungen zu vermeiden.
Aufgrund der unmittelbar südlich des Haselmühlweges bestehenden Gewerbe-, bzw. Industriebetrieben sind
- die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohnungen und Arbeitsstätten sowie
- die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen und Verkehrsanlagen
ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen, Abgase oder Erschütterungen
zu berücksichtigen. Hierzu wurde ein Schallschutzgutachten und ein Geruchsgutachten erstellt. Die Feststellungen dieser Gutachten sind zu beachten. Die Gebäude 1 und 5 und teilweise Gebäude 4 mit dem südöstlichen Gebäudeteil dienen hierbei als Schallschutzriegel für die dahinterliegende Wohnbebauung der Gebäude 2, 3 und 4. Für die wohnbaulich genutzten Gebäudeteile dieser Gebäude sind ggf. entsprechende passive Schallschutzmaßnahmen vorzusehen. Insgesamt sind zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse die Immissionsrichtwerte für MI-Gebiete zu beachten. Im Baugenehmigungsverfahren ist die Untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Deren Auflagen und sonstigen Nebenbestimmung zum Lärm- und Geruchsschutz sind zu beachten.
Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Flächen
Die überbauten Grundflächen der vorhandenen Gebäude im betrachteten Umgriff:
- 5 geschossige Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx,
- 4 geschossige Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx, xxx,
- 4 geschossiges Gewerbe- und Wohngebäude Haselmühlweg xxx, xxx
liegen zwischen ca. 302 - 842 m².
Die Grundflächen der Gebäude 2, 3, 4 bewegen sich im Bereich zwischen 294 m² und 393 m². Die beiden verbundenen Gebäude 1 und 5 verfügen über eine Gebäudegrundfläche von 754 m². Insofern fügt sich die geplante Bebauung in den Rahmen der umliegenden Bebauung ein und ist planungsrechtlich zulässig.
Die vorhandenen Gebäudehöhen in der näheren Umgebung liegen zwischen ca. 146,10 m üNN. und 149,35 m üNN.
Die geplante Bebauung fügt sich mit Gebäudehöhen im Bereich von ca. 148,56 m üNN. bis 148,96 m üNN. in diesen Rahmen ein und ist dementsprechend ebenfalls planungsrechtlich zulässig.
Das Grundstück ist derzeit gewerblich genutzt und nahezu vollflächig versiegelt. Durch die geplante Bebauung kann der Versiegelungsgrad erheblich verbessert werden. Neben einer lntensivbegrünung des Garagendaches sind „Aufhügelungen" zur Anpflanzung von größeren Bäumen vorgesehen. Darüber hinaus werden alle Dächer extensiv begrünt.
Je nach Ansatz ergibt sich demnach ein Grünanteil von bis zu 50 %.
Aus der Planung, unter Berücksichtigung der Gebäude, einschließlich der Zuwegungen und Nebenanlagen ergibt sich ein Grad der Versiegelung von 78 %. Durch die geplante Dachbegrünung des Garagengeschosses mit einer Erdüberdeckung von ca. 50 cm reduziert sich der Grad der Versiegelung auf 64 %. Unter Anrechnung der geplanten Dachbegrünung wird ein Versiegelungsgrad von ca. 50 % erreicht.
Gemessen am Grad der Versiegelung, bzw. des Begrünungsanteils der umliegenden Bebauung fügt sich das Vorhaben insgesamt und damit auch hinsichtlich der geplanten Garage in die nähere Umgebung ein und ist insofern planunqsrechtlich zulässig.
Bauweise
Die geplante „offene Bauweise" fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Erschließung / Zufahrt
Die Erschließung ist durch das zivilrechtlich nachgewiesene Geh- und Fahrtrecht über Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg über die Glattbacher Straße gesichert.
Zur Sicherung des Geh- und Fahrtrechtes wurde mit notarieller Urkunde des Notariats Schad & Dr. Seidl vom 26.11.2002, UR.Nr. 2227/02 S eine Grunddienstbarkeit zulasten des Grundstückes Fl.-Nr. 1954/13, Gem. Aschaffenburg und zugunsten der Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg bestellt und in das Grundbuch eingetragen. Zudem wurde eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Aschaffenburg zur Sicherung der Grunddienstbarkeit bestellt. Die mit der Grunddienstbarkeit belastete Fläche entspricht, gem. dem, der Urkunde beigefügtem Plan dem Privatweg zwischen der Glattbacher Straße und dem Gelände des derzeit ansässigen Gerüstbauunternehmens. Das Geh- und Fahrtrecht ist unbeschränkt und darf dritten Personen überlassen werden. Die Kosten der Instandhaltung und Unterhaltung sind jeweils zur Hälfte von den Eigentümern der Fläche und den Dienstbarkeitsberechtigen zu tragen.
Die Ver- und Entsorgungsleitungen sind gesondert, d.h. außerhalb der v.g. mit Grunddienstbarkeit belasteten Fläche zu führen.
Der Umfang der Dienstbarkeit nimmt grundsätzlich an einem Wandel der Bebauung der Umgebungsgrundstücke teil, soweit keine willkürliche Nutzungsänderung erfolgt. Demgegenüber ist festzustellen, dass es sich hier um eine kontinuierliche homogene Fortentwicklung der Bebauungsstruktur entlang der Glattbacher Straße handelt, welche sich im Maß am bereits vorhandenen Bestand orientiert.
Mit den vorgelegten fachgutachtlichen Stellungnahmen ist zudem belegt, dass keine übermäßigen zusätzlichen Belastungen auf die Anwohner der Privatstraße zukommen. Vielmehr wird, gem. schalltechnischer Untersuchung des Ingenieurbüros Wölfel vom 30.08.2024 (X0190.013.05.001) belegt, dass die Schallimmissionsbelastung reduziert wird.
Die technische Bewertung der Erschließungssituation durch das Ingenieurbüro Deutschmann vom 26.08.2024 führt zu dem Ergebnis, dass die Privatstraße für die geplante Erschließung ausreichend dimensioniert ist und die Belastungsverhältnisse für die Verkehrsfläche durch den Wegfall des LKW-Verkehrs deutlich verbessert werden.
Berechtigte Einwände der Anwohner, bzw. der Dienstbarkeitsverpflichteten sind daher nicht erkennbar. Hiernach ist eine ausreichende Erschließung sichergestellt.
Die Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu einem Grundstück zu vereinigen.
PKW-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Hinsichtlich der notwendigen Anzahl an PKW-Stellplätzen und Fahrradabstellplätzen ist die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung zu beachten. Der Stellplatznachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
Begrünung
Gem. vorgelegtem Bebauungskonzept sind die nicht überbauten Grundstücksflächen dauerhaft zu begrünen und bepflanzen. Das Dach des geplanten Garagengeschosses auf Erdgeschossebene zwischen den Gebäuden 1, 2, 4 und 5 ist dauerhaft intensiv zu begrünen und mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu versehen. Baumpflanzungen sind durch Anhügelungen sicherzustellen. Die Flachdächer der 5 Gebäude sind mindestens extensiv zu begrünen.
Im Baugenehmigungsverfahren ist ein qualifizierter Freiflächenplan vorzulegen, der den Nachweis der grünordnerischen Vorgaben enthält.
Nach den vorgelegten Planunterlagen ist eine weitere Optimierung des Grünflächenanteils (z.B. durch Anpassung der teilweise überdimensionierten, versiegelten Fahrwege) möglich und im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz ist in den Planunterlagen im nordwestlichen Grundstücksbereich nachgewiesen. Aus der vorläufigen Wohnfläche ergibt sich eine nachzuweisende Gesamtfläche für den Kinderspielplatz von ca. 274 m². Ausreichende Kinderspielgeräte sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
Sonstiges
Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Einzelheiten sind im Rahmen der Entwässerungsgenehmigung mit dem städtischen Tiefbauamt abzustimmen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.
