Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 16.03.2017 beantragte die Firma Freund Bauunternehmung GmbH den Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern mit je 5 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück xxx, Gemarkung Leider, Brunnengasse in 63741 Aschaffenburg.
Für den ersten Bauabschnitt wurde bereits der Bau von 3 Wohnhäusern (Häuser A, B, C) mit Tiefgarage in der Brunnengasse 25, 63741 Aschaffenburg am 19.04.2016 genehmigt (BV-Nr.: 20150350).
In der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenats vom 10.05.2017 wurde die Errichtung eines weiteren, zweigeschossigen Mehrfamilienhauses mit Staffelgeschoss mit insgesamt 5 Wohneinheiten, 2 Garagen, sowie einem Carport bewilligt (BV-Nr.: 20170062). Hier handelte es sich um den 2. Bauabschnitt (Haus D) der Wohnanlage.
Der vorliegende Bauantrag bezieht sich auf den 3. Bauabschnitt, welcher die Errichtung von 3 weiteren Mehrfamilienhäusern (Häuser E, F, G), im Stil der bisher bewilligten Gebäude auf dem Gelände der ehemaligen Gärtnerei Engelhard in Leider umfasst. Das Gesamtgrundstück, welches in unmittelbarer Nähe zum Main gelegen ist, hatte eine Größe von 6.226 m². Der südliche Teil des Grundstückes, auf dem die jetzt beantragten Gebäude errichtet werden sollen, hat eine Größe von 3.560 m². Die geplanten Gebäude verfügen über 2 Vollgeschosse plus Staffelgeschoss mit je 5 Wohneinheiten, somit insgesamt 15 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 1.704 m². Die Erschließung der drei geplanten Gebäude erfolgt über die Ruhlandstraße. In der Tiefgarage werden 26, davon 3 barrierefreie PKW-Stellplätze und 24 Fahrradstellplätze geschaffen. Oberirdisch werden 5, davon 2 barrierefreie PKW-Stellplätze errichtet, welche über eine Privatstraße von der Ruhlandstraße aus zu erreichen sind. Außerdem werden oberirdisch 10 weitere überdachte Fahrradstellplätze zwischen den Häusern E und G errichtet.
Gemäß Stellungnahme des Stadtplanungsamtes liegt das Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 13/08 „Ruhlandstraße“. Für diesen Bebauungsplan befindet sich derzeit eine Bebauungsplanänderung im Aufstellungsverfahren. Da die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach §§ 3 ff. BauGB bereits durchgeführt worden ist, kann das vorliegende Bauvorhaben bereits nach § 33 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung) beurteilt werden. Damit ist der geänderte Bebauungsplan und nicht mehr der bisher gültige Bebauungsplan für die Beurteilung maßgebend. Die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans stehen dem Vorhaben nicht entgegen. Der Antragsteller hat die künftigen Festsetzungen des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkannt.
Der Bebauungsplan sieht folgende Festsetzungen vor:
Allgemeines Wohngebiet (WA), 3 Geschosse, GRZ 0,4; GFZ 0,8; Staffelgeschoss mit maximal 65 % der Fläche des darunterliegenden Geschosses, DN 0-45°, Wandhöhe max. 121,50 m ü. NN, Firsthöhe max. 125 m ü. NN, offene Bauweise, max. 5 Wohnungen zulässig, je 600 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen.
Die vorgesehene Wohnnutzung ist im Allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig.
Das Maß der baulichen Nutzung mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,8 ist mit einer GRZ von 0,313 und einer GFZ von 0,775 eingehalten. Auch die GRZ II liegt mit 0,581 unter der zulässigen Kennziffer von 0,6.
Die Geschossigkeit ist auf drei Vollgeschosse mit einer Dachneigung von 0-45° begrenzt. Der Bauherr plant zwei Geschosse plus Staffelgeschoss. Die zulässigen Wand- und Firsthöhen werden eingehalten. Die Fläche der Staffelgeschosse betragen 62,9 % der darunter liegenden Geschosse und sind somit ebenfalls zulässig. Die Anzahl der Wohnungen entspricht mit 5 Wohneinheiten der maximal zulässigen Anzahl.
In der Bebauungsplanänderung ist offene Bauweise festgesetzt. Die geplante Bebauung mit einer maximalen Länge von 17,72 m ist planungsrechtlich zulässig.
Das Bauvorhaben liegt formal im Überschwemmungsbereich des Mains. Daher ist eine gesonderte wasserrechtliche Genehmigung ist noch einzuholen. Eine Verschlechterung der Hochwassersituation ergibt sich durch die Bebauung nicht, wie i. R. des Verfahrens zur Änderung des Bebauungsplanes ermittelt wurde.
Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² 2 Stellplätze erforderlich. Bei 6 Wohneinheiten mit Wohnflächen je unter 100 m² und 9 Wohneinheiten bis 150 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf im Umfang von 24 PKW-Stellplätzen. Nachgewiesen sind in der Tiefgarage 26 und oberirdisch 5 weitere PKW-Stellplätze. Der Stellplatznachweis für die erforderlichen PKW-Stellplätze auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Für die 15 Wohneinheiten sind insgesamt 34 Fahrradabstellplätze erforderlich (ca. 1.704 m² Wohnfläche / 50 qm pro Fahrradabstellplatz). Nachgewiesen sind 34 Fahrradabstellplätze, davon 24 in der Tiefgarage, bzw. im Kellerbereich und 10 oberirdisch zwischen den Häusern E und G. Der Stellplatznachweis für die erforderlichen Fahrradabstellplätze auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Im südlichen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Spielfläche von ca. 137 m² nachgewiesen. Die Fläche dient als Spielplatznachweis für die zu errichtenden Gebäude der Bauabschnitte 2. und 3. (Häuser D – G) und ist von der Größe her für alle 4 Gebäude ausreichend. Zur Sicherung der Errichtung des Kinderspielplatzes wurde bereits im Baugenehmigungsverfahren für das Haus D eine Sicherheitsleistung i.H. v. xxx festgesetzt.
Gem. Freiflächenplan sind die nicht überbauten Grundstücksflächen zu begrünen, die Mülltonnenabstellflächen einzugrünen. Zudem sind mindestens 8 Laubbäume auf dem Grundstück zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung der Begrünung, bzw. Eingrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H. v. xxx zu hinterlegen. Für die 8 Laubbäume ist eine Sicherheitsleistung i.H. v. xxx zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
