Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 08.12.2016 beantragte die Firma JH 1 Würzburger Str. GmbH & Co.KG den Neubau von 59 Apartments und Nutzungsänderung der Gentilburg auf den Baugrundstücken Fl.-xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Gentilstr. 2 in 63739 Aschaffenburg.
Die beiden betroffenen Grundstücke erstrecken sich entlang der Würzburger Straße und umfassen im hinteren Bereich das Grundstück der Gentilburg (Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg) mit einer Fläche von 1.108 m² und im vorderen Bereich das unbebaute Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg mit einer Fläche von 2.151 m².
Nutzungsänderung der Gentilburg:
Die Gentilburg steht als Baudenkmal unter Denkmalschutz und wird wie folgt beschrieben: "Gentilburg", malerische Villa, gebaut als "Wohngebäude zur Aufnahme von Kunstsammelgegenständen", Satteldachbau mit Turm und Annexen, historisierend, 1933 für Anton Kilian Gentil erbaut; mit Ausstattung; Garten, Gärtnerhaus, Torhäuschen, Umfassungsmauer, Gartenskulpturen.
Sämtliche nicht wandfesten Ausstattungsgegenstände wurden bereits im Jahre 2011 aus der Gentilburg entfernt und in den Bestand der städtischen Museen übernommen. Die verbliebenen wandfesten Ausstattungsteile wurden im Vorfeld durch den Vorhabensträger in ein Raumbuch aufgenommen. Dieses wurde von der unteren Denkmalschutzbehörde und dem Landesamt für Denkmalpflege mit dem Vorhabensträger in einer Ortsbegehung abgestimmt, der Erhalt definiert, sowie der Umgang mit den bauzeitlichen, wandfesten Ausstattungsteilen festgelegt. Aus Gründen des Denkmalschutzes wird in die Baugenehmigung die Auflage aufgenommen, dass die in der Gentilburg vorhandenen wandfesten und unter Denkmalschutz stehenden Ausstattungsteile dauerhaft zu erhalten sind. Bauliche Maßnahmen oder sonstige Änderungen, welche den Bestand oder Erhalt dieser Teile berühren bedürfen der Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde. Außerdem wurden vom Landesamt für Denkmalpflege folgende Auflagen empfohlen, welche in die Baugenehmigung aufgenommen werden:
- Die neuen Wandeinbauten, bzw. Vorsatzschalen sind in reversibler Leichtbauweise auszuführen. Anschlüsse an historische Ausstattungselemente sind mit besonderer Vorsicht und gegebenenfalls rechtzeitiger Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde durchzuführen.
- Noch erhaltene historische Fenster sind sachgemäß aufzuarbeiten; sie können zu Kastenfenstern ertüchtigt werden.
- Die vorhandenen Oberflächen sind zu erhalten, bzw. sachgerecht aufzuarbeiten.
Gem. Bauantrag ist vorgesehen, die Gentilburg zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine Wohneinheit erstreckt sich über das Erdgeschoss und 1. OG mit einer Wohnfläche von ca. 361 m², eine zweite Wohneinheit im 2. OG mit ca. 158 m² und eine dritte Wohneinheit mit ca. 148 m² über das 3. OG. Es ist vorgesehen, diese Wohneinheiten temporär an geeignete Personen zu vermieten. Hierdurch werden sowohl der Erhalt der denkmalgeschützten Bausubstanz, wie auch eine wirtschaftliche Verwertbarkeit des Gebäudes sichergestellt.
In dem ebenfalls unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Gärtnerhaus ist bereite eine weitere Wohneinheit mit einer Wohnfläche von ca. 90 m² vorhanden.
Neubau von 59 Apartments, entlang der Würzburger Straße:
Geplant ist die Errichtung eines Gebäudes mit 59 Apartments, welches als Aparthotel genutzt wird. Es handelt sich damit um ein Gewerbeobjekt und keine Wohnnutzung. Das Gebäude erstreckt sich entlang der Würzburger Straße und verfügt im mittleren Gebäudeteil über 2 Vollgeschosse mit einem extensiv begrünten Flachdach und in den beiden westlich und östlich gelegenen Gebäudeteilen über je 3 Vollgeschosse. Im Kellergeschoss werden im westlichen Gebäudeteil Wirtschaftsräume, im Übrigen eine Tiefgarage mit 29 PKW-Stellplätzen und 19 Fahrradabstellplätzen errichtet. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über die Gentilstraße. Im Erdgeschoss ist eine kleine Rezeption, ein Gemeinschaftsraum sowie Zimmer mit Dusche und Bad mit einer Größe zwischen 20 und 24 m² geplant. Im 1. OG und 2. OG sind ausschließlich Zimmer mit Dusche und Bad in gleicher Größe vorgesehen.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 3/19 (Gebiet zwischen Würzburger Straße, Kneippstraße, Beckerstraße und Gentilstraße). Dieser sieht als Art der baulichen Nutzung ein Mischgebiet und eine GRZ von 0,4, sowie eine GFZ von 0,8 vor.
Die Gesamtgröße der beiden Grundstücke beträgt 3.259 m². Als zulässige Grundfläche ergeben sich 1.303,6 m². Das geplante Gesamtbauvorhaben überschreitet mit 2.057 m² die zulässige Grundfläche um 754 m². Es ergibt sich hieraus eine GRZ von 0,63. Im Rahmen der Baumaßnahme soll eine Fläche von ca. 112 m² dauerhaft entsiegelt werden. Die Überschreitung mindert sich hierdurch auf 642 m² (GRZ: 0,60).
Das geplante Gebäude besteht aus 3 Gebäudeteilen mit einer Grundfläche von 790 m². Hinzu kommt der Gebäudebestand (Gentilburg, Gärtnerhaus, Nebengebäude und Garage) mit einer Grundfläche von 291 m². Die Grundfläche aller Gebäude beläuft sich demnach auf insgesamt 1.081 m². Die Gebäude an sich halten die festgesetzte GRZ von 0,4 mit einem Wert von 0,33 ein. Unter Einbeziehung der Tiefgarage und deren Zufahrt (262 m²) ergibt sich eine GRZ von 0,41 und damit nur eine sehr geringe Überschreitung. Eine Überschreitung entsteht jedoch, da gemäß Bebauungsplan die oberirdischen Stellplätze, deren Zuwege und Verbindungswege mit in die GRZ-Berechnung einzubeziehen sind. Bereits im Bestand der Gentilburg wird die GRZ durch eine starke Versiegelung des Geländes überschritten. Üblicherweise dürfen diese Einrichtungen, gem. § 19 Abs. 4 BauNVO in einem Umfang von bis zu 50 % die festgesetzte GRZ überschreiten. Unter Anwendung dieser Vorschrift ergäben sich eine zulässige GRZ von 0,6 und eine zulässige Grundfläche von 1955,4 m². Nach Entsiegelung der v.g. Fläche im Umfang von 112 m² mindert sich die tatsächliche Grundfläche des Bauvorhabens auf 1.945 m² und läge damit knapp unterhalb der zulässigen Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 4 BauNVO.
Eine Befreiung kann unter folgenden Auflagen erteilt werden:
- Das Dach des nicht überbauten Teils der Tiefgarage (ca. 200 m²) wird mit einer mindestens 30 cm starken Erdsubstratschicht überdeckt und extensiv begrünt.
- Die Dächer des Neubaus werden auf einer Fläche von insgesamt 600 m² extensiv begrünt.
- Die gemäß Freiflächenplan und in der GRZ-Berechnung ausgewiesene Fläche zur Entsiegelung im Umfang von 112 m² ist zu begrünen.
Die GRZ-Überschreitung von 642 m² durch Nebenanlagen (Bodenversiegelungen) wird durch die Auflagen zur Begrünung im Umfang von ca. 800 m² mehr als ausgeglichen.
Der mittlere Gebäudeteil überschreitet in 3 Teilabschnitten die, gem. Bebauungsplan zulässige Traufhöhe von 5 m um 1,31 m. Die Höhenbeschränkung im Bebauungsplan wurde festgesetzt, um die Sichtbarkeit der hinter liegenden Gentilburg zu gewährleisten. Gem. Bebauungsplan ist auch die Errichtung eines geneigten Daches zulässig. Eine Befreiung ist vertretbar, da sich die Überschreitung der Traufhöhe auf einen kurzen Teilbereich des mittleren Gebäudes beschränkt und der Bauherr mit dem gewählten Flachdach eine ausreichende Sichtbarkeit der hinter liegenden Gentilburg sicherstellt. Ein geneigtes Dach würde, auch bei Einhaltung der Traufhöhe die Sichtbeziehung wesentlich stärker beeinträchtigen.
Der geplante Baukörper erreicht an der Ecke Gentilstraße/Würzburger Straße lediglich III, statt der gem. Bebauungsplan mit IV Vollgeschossen als Mindestzahl festgesetzten Zahl der Vollgeschosse. Für diese Reduzierung der Gebäudehöhe um I Vollgeschoss kann eine Befreiung gewährt werden, da hierdurch eine verbesserte freie Sicht auf die dahinterliegende denkmalgeschützte Gentilburg gewährleistet wird.
Nach der festgesetzten GFZ von 0,8 errechnet sich für das insgesamt 3.259 m² große Baugrundstück eine zulässige Geschossfläche von 2.922,8 m². Hiervon werden bereits durch die Bestandsgebäude (Gentilburg, Gärtnerhaus) 907,9 m² Geschossfläche ausgeschöpft. Für den Neubau entlang der Würzburger Straße verbleibt eine Geschossfläche von 1.699,3 m². Das neu geplante Gebäude erreicht eine Geschossfläche von 2.014,9 m² und überschreitet die zulässige Geschossfläche somit um 315,6 m². Hieraus ergibt sich eine Überschreitung der festgesetzten GFZ von 0,8 um 0,1. Der Bauherr macht geltend, dass ohne diese Überschreitung das im Bebauungsplan festgesetzte Baufenster und die festgesetzten Mindestgeschosszahlen nicht eingehalten werden können. Diese Festsetzungen dienen auch dazu, das Gebäudeensemble entlang der Würzburger Straße durch Ergänzung zu verbinden und zu ordnen und durch die ebenfalls festgesetzte geschlossene mehrgeschossige Bebauung eine Schallentlastung der dahinter liegenden Wohnbebauung, mithin auch für die Gentilburg zu bewirken. Durch eine Befreiung von der GFZ werden städtebauliche Belange nicht beeinträchtigt.
Die nordwestliche Baugrenze wird um ca. 1 m, bzw. 14 m² überschritten, wodurch der Baukörper zu nahe an die denkmalgeschützte Grundstückseinfriedung heranrückt. Demgegenüber ist die Baugrenze auf der gegenüberliegenden (südöstlichen) Seite nicht vollständig ausgeschöpft. Die Lage des Baukörpers ist demzufolge um ca. 1 m in südöstlicher Richtung zu verschieben, um die Baugrenzen einzuhalten.
Gem. Bebauungsplan sind Aufenthaltsräume auf der lärmzugewandten Seite des Gebäudes unzulässig. Eine Befreiung ist möglich, da keine eigentliche Wohnnutzung, sondern ein gewerbliches Wohnen (Aparthotel) beantragt wird. Durch einen Nachweis des baulichen Schallschutzes gegen Außenlärm vom 21.02.2017 wurde nachgewiesen, dass die Aufenthaltsräume im Erdgeschoss auf der lärmzugewandten Seite den gesetzlichen Anforderungen an den Schallschutz genügen. Eine Befreiung für die Errichtung von Aufenthaltsräumen in diesem Bereich kann daher erteilt werden.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze und für größere Wohneinheiten 3 Stellplätze erforderlich. Für die drei Wohneinheiten der Gentilburg ergeben sich 8 nachzuweisende PKW-Stellplätze.
Für das weitere, noch bestehende Wohnhaus (Gärtnerhaus) mit einer Wohnfläche von ca. 90 m² errechnet sich ein weiterer PKW-Stellplatz.
Das geplante Aparthotel verfügt über 59 Zimmereinheiten. Gem. der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist 1 Stellplatz je 2 Apartments vorzusehen. Hieraus ergeben sich 30 weitere erforderliche PKW-Stellplätze.
2 PKW-Stellplätze sind vor der Gentilburg als Bestand vorhanden. In der Tiefgarage sind 29 PKW-Stellplätze, im rückwärtigen Grundstücksbereich 8 weitere geplant. Hieraus ergeben sich 39 erforderliche und 39 nachgewiesene PKW-Stellplätze. Der Stellplatznachweis für die erforderlichen PKW-Stellplätze auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
In der Tiefgarage sind 19 Fahrradabstellplätze, im rückwärtigen Grundstücksbereich 3 weitere, somit insgesamt 22 Fahrradabstellplätze nachgewiesen. Für die 3 Wohneinheiten der Gentilburg, sowie die weitere Wohneinheiten im Gärtnerhaus sind insgesamt 15,1 Fahrradabstellplätze erforderlich (ca. 756 qm Wohnfläche / 50 qm pro Fahrradabstellplatz), für das Aparthotel 4,0 weitere Fahrradabstellplätze (1 Stellplatz je 15 Apartments). Von den 19 erforderlichen, werden 22 tatsächliche Fahrradabstellplätze nachgewiesen und damit der Stellplatznachweis für die erforderlichen Fahrradabstellplätze erbracht.
Im rückwärtigen Bereich des Grundstückes vor dem Gärtnerhaus ist ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von 60 m² ausgewiesen.
Auf den betroffenen Baugrundstücken werden die 9 vorhandenen Bäume erhalten. Soweit eine Erhaltung im Rahmen der Baumaßnahme nicht möglich sein sollte, sind entsprechende Ersatzpflanzungen vorzunehmen. Zusätzlich sind 11 großkronige Laubbäume im Bereich der Stellplätze, bzw. Grünflächen zu pflanzen. Die Standorte der Bäume sind im Freiflächenplan festgesetzt, welcher Bestandteil der Baugenehmigung ist. Zur Sicherung der Verpflichtung wird eine Sicherheitsleitung i.H.v. xxx je Baum gefordert. Der Baumberater beim Garten- und Friedhofsamt wurde über diese Baumaßnahme verständigt.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung, bzw. Nutzungsänderung vorgeschlagen.
