Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 15.03.2017 beantragte die Firma K&M Elisenstraße GmbH & Co.KG den Neubau eines „Ibis Styles“ Hotels mit Umbau und Aufstockung von Gebäuden auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Elisenstraße xx in 63739 Aschaffenburg.
Das geplante Hotel mit der Marke „Ibis Styles“ soll auf drei Grundstücken errichtet werden. Auf dem Flurstück xxx steht zur Zeit ein eingeschossiges Gebäude, das zuletzt als Werkstatt genutzt wurde, seitdem allerdings leer steht. Des Weiteren ist ein dreigeschossiger Anbau zu dem dahinter liegenden Gebäude vorhanden, welcher derzeit ebenfalls nicht genutzt wird. Die Werkstatt und der Anbau sollen zu Gunsten des Neubaus weichen.
Das im Hof gelegene Gebäude auf dem Grundstück, Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg wurde 1915 als Kleiderfabrik errichtet. Das viergeschossige und voll unterkellerte Haus ist bis auf das Dach und die Fenster gut erhalten. Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sind die Flächen vermietet. Das 2. und 3. Obergeschoss stehen leer. Zuletzt diente das Haus als Ausstellungsfläche des Möbelhauses Schwind.
Das Hotel wird auf den Grundstücken, Fl.-Nrn. xxx, Gemarkung Aschaffenburg als nicht unterkellerter Neubau errichtet, im Bestandsgebäude wird das 2. und 3. Obergeschoss für die Hotelnutzung herangezogen, das Dachgeschoss wird abgetragen und ein weiteres Stockwerk auf dem Bestandsgebäude aufgesetzt. Der Neubau an der Elisenstraße erhält eine Durchfahrt zum Hinterhof.
An das Hotelgebäude schließt sich als Grenzbebauung das auf dem Nachbargrundstück, Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg im Jahre 2010 errichtete Parkhaus an.
Für die Hotelnutzung sind 141 Zimmer mit ca. 200 Betten mit einer durchschnittlichen Zimmergröße von ca. 17,5 m² vorgesehen. Im 1., 2. und 3. Obergeschoss wird jeweils ein behindertengerechtes Zimmer eingerichtet.
Die öffentlichen Bereiche, wie Rezeption, Lobby, Bar und Frühstücksraum sind im Erdgeschoss vorgesehen. Ein Fitnessraum für die Gäste ist im 2. OG geplant.
Das Gebäude fügt sich hinsichtlich der Gestaltung und Farbgebung in das bestehende städtebauliche Ensemble der Elisenstraße ein. Es nimmt die durchlaufende Trauflinie, sowie die Dachneigung der Bebauung auf den Nachbargrundstücken auf.
Die Erschließung des Neubaus erfolgt durch einen Aufzug und zwei Treppenhäusern. Die Aufzugsanlage besteht aus einer Gruppe mit 2 behindertengerechten Aufzügen mit einer Innenfläche von 1,10 m x 2,10 m. Das Treppenhaus 1 hat einen direkten Ausgang zum Hinterhof, das Treppenhaus 2 verfügt über einen direkten Ausgang zur Elisenstraße.
Die Netto-Grundfläche des einbezogenen Teils des Bestandsgebäudes liegt bei ca. 1.450 m², die des Neubaus bei ca. 2.880 m². Insgesamt verfügt das Gebäude über eine Netto-Grundfläche von ca. 4.330 m².
Gemäß Stellungnahme des Stadtplanungsamtes ist für das Gebiet der Baulinienplan Nr. 1 einzuhalten. Das Bauvorhaben hält die festgesetzte Baulinie ein. Im Übrigen ist das Bauvorhaben als Vorhaben im Innenbereich, gem. § 34 BauGB zu beurteilen. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht tendenziell einem Kerngebiet (MK), gem. § 7 BauNVO. Beherbergungsbetriebe sind hiernach allgemein zulässig. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ergibt sich in der näheren Umgebung ein sehr hoher Überbauungsgrad und bis zu VI Geschosse. Das vorliegende Bauvorhaben hält die Traufhöhe der nördlich angrenzenden Bebauung ein. Die der vorliegenden Planung zugrundeliegende Zahl der Vollgeschosse (V) fügt sich ebenfalls in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Gleiches gilt für die geschlossene Bauweise. Die Bautiefen der umliegenden Gebäude des Quartiers liegen im Bereich zwischen 11 m und 16 m. Beim vorliegenden Bauvorhaben erreicht die Bautiefe des straßenseitigen Baukörpers an der Grenze zum Grundstück Fl.-Nr. xxx (Elisenstraße 23) eine Bautiefe von 12,60 m und überragt damit die Tiefe des Nachbargebäudes um ca. 1,50 m. Diese bewegt sich jedoch innerhalb des in vorliegendem dicht bebauten innerstädtischen Quartiers üblichen planungsrechtlichen Rahmen.
An der Grenze zum Nachbargrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg ist eine Abstandsflächenübernahme in geringfügigem Umfang (ca. 13,7 m²) erforderlich. Diese ist durch notarielle Vereinbarung mit dem Eigentümer des betroffenen Grundstückes erfolgt.
An der Grenze zum Nachbargrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg ergibt sich eine Abstandsflächenüberschneidung in geringfügigem Umfang (ca. 27,1 m²). An der rückwärtigen Grundstücksgrenze zu dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg ergeben sich weitere geringfügige Überschneidungen von Abstandsflächen im Umfang von 44,6 m² und 11,8 m². Abweichungen können erteilt werden, da sich bereits durch das Bestandsgebäude entsprechende Überschneidungen ergeben haben. Die geringfügigen Überlagerungen der Abstandsflächen in Form von kleinen dreieckigen Anschnitten ist der ungünstigen Stellung der Gebäude zu einander und der ungünstigen Grenzführung geschuldet.
Es ist nachzuweisen, dass sich durch den Zu- und Abfahrtsverkehr des Hotelbetriebs die Schallemissionen des nahegelegenen Parkhauses gegenüber den, der bei der Erteilung der Baugenehmigung des Parkhauses zugrundegelegten Emissionswerten nicht wesentlich verschlechtert. Evtl. Auflagen nachträgliche Auflagen sind zu beachten.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Hotels und Beherbergungsbetriebe je 2 Gästezimmer 1 PKW-Stellplatz erforderlich. Bei 141 Zimmer ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 70,5 PKW-Stellplätzen. Für Büro- und Verwaltungsräume ist je 40 m² Nutzfläche 1 Stellplatz erforderlich. Entsprechende Funktionsflächen sind im Umfang von 116,7 m² vorgesehen. Hieraus ergeben sich 3 zusätzliche PKW-Stellplätze, somit insgesamt 73,5. Gem. § 3 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 7 der GaStAbS genügt im Randbereich der Innenstadt der Nachweis von 70 % der regulär erforderlichen Stellplätze. Das Bauvorhaben liegt im östlichen Randbereich, gem. Anlage 2 zur GaStAbS. Die nachzuweisenden PKW-Stellplätze mindern sich hierdurch auf 51,5, gerundet 52 Stellplätze. Für den vorhandenen, abzubrechenden Gebäudebestand waren bereits bisher 14 Stellplätze nachgewiesen, so dass durch den Neubau 38 zusätzliche PKW-Stellplätze erforderlich sind. Im Rahmen des Bauvorhabens werden keine neuen Stellplätze errichtet, sondern vielmehr die bereits im benachbarten Parkhaus und auf dem Grundstück vorhandenen Stellplätze genutzt. Im Parkhaus stehen 182 Stellplätze zur Verfügung. Hiervon wurden bereits 38 Stellplätze für die Stellplatznachweise anderer baulicher Anlagen herangezogen, so dass letztendlich noch 144 Stellplätze für den Stellplatznachweis zur Verfügung stehen. Der errechnete Bedarf neu nachzuweisender PKW-Stellplätze wird hierdurch gedeckt. Im Stellplatznachweis sind zudem 3 behindertengerechte Parkplätze nachgewiesen.
An Fahrradabstellplätzen sind für Hotels und Beherbergungsbetriebe je 15 Zimmer 1 Stellplatz nachzuweisen. Bei 141 Zimmer errechnet sich ein Bedarf von 9,4 Stellplätzen. Für den Bereich Verwaltung ergibt sich auf Basis entsprechender Funktionsflächen im Umfang von 116,7 m² ein weiterer Bedarf von 2 Stellplätzen (1 Abstellplatz je 60 m² Nutzfläche). Insgesamt sind daher 11,4, gerundet 12 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Vom Antragsteller werden 12 Stellplätze im Innenhof nachgewiesen.
Nachdem sich die Bebauung über mehrere Grundstücke erstreckt und teilweise ein Überbau erfolgt, sind die Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx, Gemarkung Aschaffenburg entweder zu einem Grundstück rechtlich zu vereinigen oder die Erschließung in sonstiger Weise dauerhaft dinglich zu sichern.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
