Am 28.05.2018 reichte die Bauherrin, die Firma May Bauträger GmbH bei der Stadt Aschaffenburg eine Bauvoranfrage für die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 15 Wohnungen auf den Grundstücken Fl.Nrn.: xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg mit folgenden Fragenstellungen ein:
- Ist ein Wohngebäude mit diesen Ausmaßen und dieser Höhenentwicklung baurechtlich zulässig?
- Ist die Erschließung gesichert?
- Wird das Bauvorhaben planungsrechtlich als Bereich nach § 34 BauGB eingestuft, womit die Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung und das diesbezügliche Erfordernis zum Ausgleich entfallen?
- Für den Fall einer andersartigen planungsrechtlichen Einstufung mit der Notwendigkeit zur Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung: Ist die Eingriffs-/Ausgleichs-bilanzierung nach dem Bewertungsmodell der Stadt Aschaffenburg (wie bei der realisierten Wohnbebauung) oder nach der Bayer. Kompensationsverordnung zu erstellen?
- Ist die vorhandene Gehölzausprägung als Wald im Sinne des Waldgesetzes (wie bei der realisierten Wohnbebauung) einzustufen und ist dann dafür Waldausgleich im Flächenumfang von 1:1 zu leisten sowie vorher für seine Beseitigung ein Rodungsantrag zu stellen (jeweils ebenfalls wie früher)?
- Kann ggf. der Waldausgleich durch Aufwertung vorhandener Waldflächen erfolgen?
- Kann für diese Aufwertung der benannte Flächenanteil von Fl.Nr.: xxx mit den beschriebenen Maßnahmen verwendet werden und kann die Stadt weitere geeignete Flächen mit einer Größe von ca. 1.003 m² benennen und der Antragstellerin auf Basis einer privatrechtlichen Vereinbarung zur Verfügung stellen (jeweils analog zum früheren Vorhaben)?
Die Firma May Bauträger GmbH hat in den vergangenen Jahren zwei Wohngebäude am nördlichen Stadtrand an der Glattbacher Straße mit einer Grundfläche von je 390 m² errichtet, bzw. die beiden Vorhaben befinden sich derzeit noch in der Realisierungsphase. Als Erweiterung dieser Anlage soll ein drittes Mehrfamilienwohnhaus im östlichen Bereich entstehen. Dieses ist als mehrgeschossiges Wohngebäude mit drei Vollgeschossen, zuzüglich Staffelgeschoss und mit einer Grundfläche von 430 m² mit Flachdach und mit Tiefgarage geplant.
Die Erschließung des noch neu zu bildenden Baugrundstücks (Teilfläche aus Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg) und die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgen über die vorhandene Privatstraße auf dem Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg. Nach Angaben des Bauherrn besteht hier ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten des Grundstücks Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg einschließlich Sicherung eines Kanalrechts für einen Abwasserkanal.
Die o.g. Grundstücke liegen am nordöstlichen Siedlungsrand des Stadtteils Damm. Südlich grenzt unmittelbar die Bebauung der Glattbacher Straße xxx an. Östlich liegen unmittelbar die zwei sich in der Realisierungsphase befindlichen Wohngebäude der Firma May Bauträger GmbH sowie weiter östlich die bestehende Bebauung am Haselmühlweg. Westlich besteht die Wohnbebauung der Glattbacher Straße. Nördlich des betroffenen Baugrundstückes befindet sich das an die Glattbacher Straße anschließende und von der Tauberstraße aus erschlossene Baugebiet „Östlich Tauberstraße“.
Das Bauvorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Es handelt sich hierbei jedoch um eine organische Siedlungserweiterung und damit um den Bereich eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, welcher als Innenbereich nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Die unmittelbare Umgebung weist den Charakter eines Mischgebietes im Sinne des § 6 BauNVO auf. Das Bauvorhaben befindet sich im dominierend wohnlich zu nutzenden Teil dieses Mischgebietes. Südöstlich grenzen die gewerblichen Nutzungen Glattbacher Straße xxx an das Baugrundstück an, südlich die vorhandenen 5-geschossigen Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx und xxx. Östlich des Bauvorhabens schließen sich unmittelbar die 2 sich in der Realisierungsphase befindlichen 4-geschossigen Wohngebäude der Firma May an. Die westlich angrenzende Wohnbebauung Glattbacher Straße xxx bis xxx und xxx bis xxx ist als 4-geschossiger Wohnbau mit Flachdach, bzw. 3-geschossig mit Satteldach ausgeführt. Weiter nordwestlich grenzen weitere Wohnbebauungen an, die im Gebiet des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 19/2 (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Autobahn, Glattbacher Straße, Kinzigstraße und Kahlweg) liegen. Das Gebiet ist als reines Wohngebiet festgesetzt. Nördlich schließt sich das Gebiet „Östlich Tauberstraße“ an, welches in dem, im Jahre 2014 rechtskräftig gewordene Bebauungsplan Nr. 19/13 („Östlich Tauberstraße“) als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen ist.
Das geplante Gebäude bleibt bezüglich seiner Höhenentwicklung mit seiner Oberkante ca. 1,3 m unterhalb der beiden westlich angrenzenden Mehrfamilienhäuser, welche im Jahr 2015 genehmigt wurden und sich derzeit in der Realisierungsphase befinden. Aus planungsrechtlicher Sicht kann der 4-geschossigen Bebauung unter Beachtung der angegebenen Höhenentwicklung zugestimmt werden. Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind einzuhalten und nachzuweisen.
Die geplante Wohnbebauung ist Lärmeinwirkungen durch die nahegelegene Autobahn A 3, die Glattbacher Straße sowie den bestehenden gewerblichen Nutzungen im näheren Umfeld ausgesetzt. Im Rahmen des noch durchzuführenden Baugenehmigungsverfahrens ist daher die Vorlage eines Schallschutznachweises nach DIN 4109, sowie ein Schallschutzgutachten nach der TA Lärm vorzulegen. Evtl. Auflagen oder Bedingungen zum Lärmschutz sind zu beachten.
Vom Bauherrn wurde angegeben, dass die Erschließung über die vorhandene Privatstraße über das Grundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg erfolgen soll. Für das Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg besteht ein Geh- und Fahrtrecht, sowie ein Kanalrecht. Die dingliche Sicherung dieser Rechte ist nachzuweisen.
Nachdem sich das Bauvorhaben im Innenbereich gemäß § 34 BauGB befindet, ist ein naturschutzrechtlicher Ausgleich nach §§ 14 ff. Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) nicht erforderlich. Bei einer Einstufung als Außenbereichsgrundstücke, gemäß § 35 BauGB wäre eine naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung nach der Bayer. Kompensationsverordnung (BayKompV) nachzuweisen gewesen.
Zum artenschutzrechtlichen Ausgleich ist eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung eines Biologen vorzulegen.
Das Grundstück ist als Biotop AB-1140-01 kartiert und beherbergt einen älteren Baumbestand aus Winter-Linde, Walnuss, Birke und Esche mit einem Unterwuchs aus heimischen und aus Ziersträuchern (Haselnuss, Pfaffenhütchen, Liguster, Forsythie). Der Gehölzbestand ist überwiegend recht dicht. Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten als Untere Forstbehörde hat festgestellt, dass sich auf den betroffenen Grundstücken ein, im Wege der natürlichen Sukzession entstandener Laubwald befindet. Hierbei handelt es sich um Wald im Sinne des Art. 2 des Bayer. Waldgesetzes (BayWaldG). Die Rodung dieser Waldfläche ist gemäß Art. 9 BayWaldG zu genehmigungsbedürftig. Versagungsgründe liegen nicht vor, allerdings wird zur Vermeidung von Funktionsverlusten im waldarmen Stadtgebiet ein waldrechtlicher Ausgleich gefordert. Dieser könnte in Form einer flächengleichen Erstaufforstung oder einer deutlichen Verbesserung der Leistungsfähigkeit eines Waldbestandes im Hinblick auf dessen Wohlfahrtswirkungen im Bereich des Stadtgebietes realisiert werden. Letztgenannte Maßnahme könnte beispielsweise durch einen Laubholzvoranbau in einem Nagelholzbestand bestehen. Vom Flächenumfang her wäre dabei in etwa die doppelte Rodungsfläche vorzusehen. Details sind mit der Unteren Forstbehörde abzustimmen.
Für die Verwirklichung des Bauvorhabens sind Teilflächen im Umfang von ca. 1.300 m² aus dem städtischen Grundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg erforderlich. Hierüber werden derzeit Verhandlungen zwischen dem Bauantragsteller und der Liegenschaftsverwaltung geführt. Der Bauträger hat angeboten, ca. 5 – 6 der geplanten Wohnungen als preisgebundene Wohnungen im Rahmen einer sozialen Mietbindung zur Verfügung zu stellen. Die Entscheidung bleibt einem gesonderten Verfahren sowie einer gesonderten Beschlussfassung im Haupt- und Finanzsenat vorbehalten.
Hinsichtlich der – im Baugenehmigungsverfahren – nachzuweisenden Kfz-Stellplätze und Fahrradabstellplätze sind die Regelungen der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung zu beachten.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit dem im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.
