Bauvoranfrage zur Sanierung und Erweiterung einer Wohnanlage auf den Grundstücken Fl.Nrn.: xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Beckerstraße xxx, Gentilstraße xxx und Butzbachweg xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma GBW Portfolio 1 GmbH, BV-Nr. xxx

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Bauvoranfrage zur Sanierung und Erweiterung einer Wohnanlage auf den Grundstücken Fl.Nrn.: xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Beckerstraße xxx, Gentilstraße xxx und Butzbachweg xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma GBW Portfolio 1 GmbH, BV-Nr. xxx

Daten angezeigt aus Sitzung: 8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates, 19.09.2018

Beratungsreihenfolge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	19.09.2018	ö	Beschließend	6	uvs/8/6/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Am 04.07.2018 reichte die Firma GBW Portfolio 1 GmbH bei der Stadt Aschaffenburg eine Bauvoranfrage zur Sanierung und Erweiterung einer Wohnanlage auf den Grundstücken Fl.Nrn.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Beckerstraße xxx, 63739 Aschaffenburg mit folgenden Fragenstellungen ein:

Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss
Gemäß dem Bebauungsplan 3/26 vom 02.12.2014 sind für die Grundstücke Beckerstraße xxx drei Vollgeschosse und für das Grundstück Gentilstraße xxx zwei Vollgeschosse zugelassen. Kann dem Dachgeschossausbau zur Erstellung von Wohnraum unter den Auflagen des B-Plans zugestimmt werden, sofern diese nicht als Vollgeschoss ausgebildet werden?
Herstellung Wohnweg
Zur Erschließung der Gebäude, der Zufahrt zu Stellplätzen und zum Erreichen der Feuerwehraufstellfläche soll entlang des Grünstreifens nordöstlich der Beckerstraße ein Wohnweg erstellt werden. Kann der Lage und Erstellung dieses Weges zugestimmt werden?
Stellplätze
Die laut Stellplatzsatzung der Stadt Aschaffenburg für die Wohnhäuser geforderten Stellplätze können vollständig auf dem Grundstück abgebildet werden. Die im Bestand vorhandenen Stellplätze sind im Freiflächenplan vom 30.05.2018 grau dargestellt. Kann der Anordnung der Stellplätze gemäß Planung und der beiliegenden Befreiung zugestimmt werden?
Reduzierung der erforderlichen Stellplätze
Die Liegenschaft liegt sehr zentral und innenstadtnah. Weiterhin sind die Grundstücke gut an die öffentlichen Verkehrsmittel angebunden und die Nahversorger wie Einkaufszentren etc. sind fußläufig gut zu erreichen. Kann aufgrund der vorgenannten Situation einer Reduzierung von Stellplätzen um 15% zugestimmt werden bzw. kann durch die Herstellung von mehr Fahrradstellplätzen die Anzahl von Kfz-Stellplätzen zusätzlich reduziert werden?
Feuerwehraufstellfläche
Zur Herstellung und Sicherstellung der Anleiterbarkeit der Gebäude Beckerstraßexxx durch die Feuerwehr ist zwischen den Gebäuden eine Feuerwehraufstellfläche erforderlich. Kann der Anordnung der Aufstellfläche gemäß Planung zugestimmt werden?
Überdecken der Abstandsflächen
Die Abstandsflächen zwischen den Bestandsgebäuden überdecken sich zum Teil auf Grund der Aufstockungen innerhalb der Baugrundstücke. Durch die Lage der Gebäude zueinander werden weder natürliche Belichtung noch Lüftung beeinträchtigt. Die für den Brandschutz notwendigen Abstände (5,00 m) werden nicht überschritten. Kann der Überdeckung bzw. dem beiliegenden Abweichungsantrag zugestimmt werden?
Überschreitung der GRZ II Butzbachweg xxx
Laut Baunutzungsverordnung darf die GRZ um bis zu 50% überschritten werden. Die GRZ II für die Gebäude Beckerstraße xxx und Gentilstraße xxx befinden sich innerhalb dieser Grenze. Die Bebauung Butzbachweg xxx überschreitet diesen Wert mit den bebauten und befestigten Flächen, liegt aber deutlich unter der max. Obergrenze von = 0,8. Kann der Anordnung der Freiflächen gemäß Freiflächenplanung zugestimmt werden um die erforderlichen Stellplätze und Müllabstellflächen auf dem Grundstück abzubilden?

Die Bauvoranfrage dient der Vorbereitung einer möglichen Revitalisierung und Erweiterung der Liegenschaften Beckerstraße xxx, Gentilstraße xxx und Butzbachweg xxx in 63739 Aschaffenburg, Fl.Nrn.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg. Die Grundstücke sind aktuell mit vier Mehrfamilienhäusern bebaut. Im Bestand befinden sich derzeit 16 Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen ca. 48 m² und ca. 81 m² je Wohneinheit. Die Dächer der Häuser Butzbachweg xxx und Gentilstraße xxx sollen erhöht und ausgebaut werden (Dachneigung 40°). Die Häuser Beckerstraße xxx sollen jeweils um ein Vollgeschoss aufgestockt werden und die neuen Dächer zu Wohnräumen ausgebaut werden. Durch diese Maßnahmen können 12 neue Wohnungen mit Wohnflächen zwischen ca. 38 m² und ca. 81 m² entstehen. Insgesamt würde sich die Anzahl der Wohnungen nach Verwirklichung des Bauvorhabens von aktuell 16 um 12 auf 28 erhöhen.

II.

Das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 3/26 (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Nordöstlich Beckerstaße). Dieser setzt für das betreffende Baugebiet u.a. folgendes fest:

Baugebiet: Allgemeines Wohngebiet - WA

GRZ: 0,4

Für die beiden westlich gelegenen Gebäude:

GFZ: 1,0 - Zahl der Vollgeschosse: III
Für das östlich gelegene Gebäude:

GFZ: 0,8 - Zahl der Vollgeschosse: II

Abweichende Bauweise

Dachneigung max. 35°

Festsetzung eines 4 m breiten Pflanzstreifens entlang der nördlichen Grundstücksgrenze

Festsetzung von Flächen für Tiefgaragen, Stellplätze und Garagen

Das Grundstück Fl.Nr.xxx, Gem. Aschaffenburg liegt im Geltungsbereich des Baulinienplans Nr. 10. Dieser setzt für das betreffende Baugebiet u.a. folgendes fest:

Baugebiet: Reines Wohngebiet – WR

Ausnutzungsziffer: 0,5

Gebäudeabstand: 7,0 m

Grenzabstand: 3,5 m

Vollgeschosse: II

Offene Bauweise

Die Gebäude Beckerstraße xxx und Gentilstraße xxx sind nach § 30 Abs. 1 BauGB zu beurteilen, d.h. als Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplans. Das Gebäude Butzbachweg xxx (Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) ist nach § 30 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 34 BauGB, d.h. als Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines einfachen Bebauungsplans zu beurteilen.

Der Bebauungsplan setzt für das Gebiet als Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA), bzw. Reines Wohngebiet (WR) fest. Die geplante Wohnnutzung ist hiernach allgemein zulässig.

Die zulässige GRZ liegt für alle Grundstücke bei 0,4. Unter Einbeziehung von Garagen, Stellplätze, deren Zufahrten und Nebenanlagen darf die GRZ um bis zu 50 % überschritten werden (§ 19 Abs. 4 BauNVO 1990). Die Gebäude Beckerstraße xxx und Gentilstraße xxx halten die geltenden Festsetzungen ein. Die Bebauung des Anwesens Butzbachweg xxx würde die GRZ II (d.h. unter Einbeziehung von Nebenanlagen, etc.) geringfügig überschreiten. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist ein Freiflächenplan mit einem Stellplatz- und Begrünungskonzept mit entsprechenden Grünzonen und Baumpflanzungen vorzulegen. Soweit durch eine entsprechende Begrünung des Grundstückes ein angemessener Ausgleich auf dem Grundstück nachgewiesen wird, kann eine Überschreitung der GRZ II in geringem Umfang grundsätzlich in Aussicht gestellt werden.

Die Überdeckung der Abstandsflächen der Gebäude Butzbachweg xxx und Beckerstraße xxx kann zugelassen werden, soweit die Abstandsflächen zu den Gebäuden Gentilstraße xxx, gem. dem Baulinienplan Nr. 10 und den gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung eingehalten werden. Das Gebäude Beckerstraße xxx verfügt auf der betroffenen Seite über keine Fenster und das Gebäude Butzbachweg xxx verfügt dort in den Wohnzimmern jeweils über eine zweite Belichtungsmöglichkeit aus südwestlicher Richtung.

Der Anordnung der Stellplätze an dem geplanten Wohnweg und im Butzbachweg kann in der dargestellten Form nicht zugestimmt werden, weil die Stellplätze am Wohnweg wegen zu schmaler Zufahrten nicht anfahrbar sind und dort nicht gewendet werden kann. Einer Abweichung von der auf max. 3,5 m Breite begrenzten Zufahrt zu den Kraftfahrzeugstellplätzen entlang des Butzbachweges kann derzeit ebenfalls nicht zugestimmt werden. Eine Zustimmung kann allerdings für den Fall in Aussicht gestellt werden, dass

die Anzahl der Stellplätze entlang des Butzbachweges auf das unbedingt erforderliche Maß beschränkt wird,
die Anfahrbarkeit der Stellplätze sichergestellt ist und
im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ein Freiflächenplan mit einem Stellplatz- und Begrünungskonzept mit entsprechenden Grünzonen und Baumpflanzungen entlang der Gentilstraße, Beckerstraße und des Butzbachweges vorgelegt wird.

Der Umfang der zu schaffenden PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze richtet sich allgemein nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung. Für Wohnungen mit Wohnflächen bis 100 m² sind je WE 1 Stellplatz für Wohnungen bis 150 m² je 2 Stellplätze, darüber hinaus je 3 Stellplätze erforderlich. Die v.g. Satzung sieht darüber hinaus vor, dass die Anzahl der erforderlichen Stellplätze auf bis zu 50 % der hiernach ermittelten Stellplätze reduziert werden kann, soweit öffentlich geförderter Wohnraum i.S.d. des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird und weitere Bedingungen erfüllt werden, u.a.

Errichtung einer Wohnanlage mit mind. 20 Wohneinheiten
maximal 500 m Entfernung zu einer Haltestelle des ÖPNV
Betrieb- und Unterhaltung eines Car-Sharing-Systems

Die Einzelheiten sind in § 2 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung geregelt.

Die Innenstadtnähe ist hier unbeachtlich. In § 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist eine Ausnahme für die beiden Zonen „Innenstadt – Kernbereich“ und „Innenstadt – Randbereich“ enthalten. Diese Bereiche umfassen allerdings nicht die betroffenen Baugrundstücke.

Aus Gründen der Gleichbehandlung können Abweichungen oder Ausnahmen über den bereits in der Satzung definierten Umfang hinaus nicht gewährt werden.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit dem im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

.Beschluss:

Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides zur Sanierung und Erweiterung einer Wohnanlage auf den Grundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Beckerstraße xxx, Gentilstraße xxx und Butzbachweg xxx, 63739 Aschaffenburg, an die Firma GBW Portfolio 1 GmbH wird für folgende Beantwortung erteilt:

Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss
Gemäß dem Bebauungsplan 3/26 vom 02.12.2014 sind für die Grundstücke Beckerstraße xxx drei Vollgeschosse und für das Grundstück Gentilstraße xx zwei Vollgeschosse zugelassen. Kann dem Dachgeschossausbau zur Erstellung von Wohnraum unter den Auflagen des B-Plans zugestimmt werden, sofern diese nicht als Vollgeschoss ausgebildet werden?

Dem geplanten Dachgeschoßausbau der Gebäude Beckerstraße xxx sowie des Gebäudes Gentilstraße xxx wird zugestimmt, soweit die Abstandsflächen zu den Anwesen Gentilstraße xxx und die jeweilige GFZ eingehalten werden und soweit nachgewiesen wird, dass das Dachgeschoß kein Vollgeschoß ist.

Herstellung Wohnweg
Zur Erschließung der Gebäude, der Zufahrt zu Stellplätzen und zum Erreichen der Feuerwehraufstellfläche soll entlang des Grünstreifens nordöstlich der Beckerstraße ein Wohnweg erstellt werden. Kann der Lage und Erstellung dieses Weges zugestimmt werden?

Der Lage und Erstellung des Weges zu den Gebäuden, Stellplätzen und der Feuerwehraufstellfläche wird unter der Bedingung zugestimmt, dass die GRZ eingehalten wird und dieser Weg zu den nördlich angrenzenden Anwesen Gentilstraße xxx den im Bebauungsplan festgesetzten Abstand von 4,00 m einhält und diese Abstandsfläche gem. Festsetzung im Bebauungsplan mit Bäumen und Sträuchern bepflanzt wird.

Stellplätze
Die laut Stellplatzsatzung der Stadt Aschaffenburg für die Wohnhäuser geforderten Stellplätze können vollständig auf dem Grundstück abgebildet werden. Die im Bestand vorhandenen Stellplätze sind im Freiflächenplan vom 30.05.2018 grau dargestellt. Kann der Anordnung der Stellplätze gemäß Planung und der beiliegenden Befreiung zugestimmt werden?

Der Anordnung der Stellplätze an dem geplanten Wohnweg und im Butzbachweg kann in der dargestellten Form nicht zugestimmt werden, weil die Stellplätze im Butzbachweg und am Wohnweg wegen zu schmaler Zufahrten nicht anfahrbar sind und dort nicht gewendet werden kann. Einer Abweichung von der auf max. 3,5 m Breite begrenzten Zufahrt zu den Kraftfahrzeugstellplätzen entlang des Butzbachweges kann derzeit ebenfalls nicht zugestimmt werden. Eine Zustimmung kann allerdings für den Fall in Aussicht gestellt werden, dass

die Anzahl der Stellplätze entlang des Butzbachweges auf das unbedingt erforderliche Maß beschränkt wird,
die Anfahrbarkeit der Stellplätze sichergestellt ist und
im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ein Freiflächenplan mit einem Stellplatz- und Begrünungskonzept mit entsprechenden Grünzonen und Baumpflanzungen entlang der Gentilstraße, Beckerstraße und des Butzbachweges vorgelegt wird.

Reduzierung der erforderlichen Stellplätze
Die Liegenschaft liegt sehr zentral und innenstadtnah. Weiterhin sind die Grundstücke gut an die öffentlichen Verkehrsmittel angebunden und die Nahversorger wie Einkaufszentren etc. sind fußläufig gut zu erreichen. Kann aufgrund der vorgenannten Situation einer Reduzierung von Stellplätzen um 15% zugestimmt werden bzw. kann durch die Herstellung von mehr Fahrradstellplätzen die Anzahl von Kfz-Stellplätzen zusätzlich reduziert werden?

Der Umfang der zu schaffenden PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze richtet sich allgemein nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung. Für Wohnungen mit Wohnflächen bis 100 m² sind je WE 1 Stellplatz für Wohnungen bis 150 m² je 2 Stellplätze, darüber hinaus je 3 Stellplätze erforderlich. Die v.g. Satzung sieht darüber hinaus vor, dass die Anzahl der erforderlichen Stellplätze auf bis zu 50 % der hiernach ermittelten Stellplätze reduziert werden kann, soweit öffentlich geförderter Wohnraum i.S.d. Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird und weitere Bedingungen erfüllt werden, u.a.

Errichtung einer Wohnanlage mit mind. 20 Wohneinheiten
maximal 500 m Entfernung zu einer Haltestelle des ÖPNV
Betrieb- und Unterhaltung eines Car-Sharing-Systems

Aus Gründen der Gleichbehandlung können Abweichungen oder Ausnahmen über den bereits in der Satzung definierten Umfang hinaus nicht gewährt werden.

Feuerwehraufstellfläche
Zur Herstellung und Sicherstellung der Anleiterbarkeit der Gebäude Beckerstraße xxx durch die Feuerwehr ist zwischen den Gebäuden eine Feuerwehraufstellfläche erforderlich. Kann der Anordnung der Aufstellfläche gemäß Planung zugestimmt werden?

Der Anordnung der Feuerwehraufstellfläche gem. den vorgelegten Planunterlagen wird zugestimmt. Bei der Ausgestaltung dieser Fläche sind Art. 5 BayBO und die Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr i.d.F. vom Februar 2007 zu beachten. Die Befestigung der Fläche ist wasserdurchlässig auszuführen und zu begrünen um eine weitere Versiegelung des Gesamtgrundstückes zu vermeiden.

Überdecken der Abstandsflächen
Die Abstandsflächen zwischen den Bestandsgebäuden überdecken sich zum Teil auf Grund der Aufstockungen innerhalb der Baugrundstücke. Durch die Lage der Gebäude zueinander werden weder natürliche Belichtung noch Lüftung beeinträchtigt. Die für den Brandschutz notwendigen Abstände (5,00 m) werden nicht überschritten. Kann der Überdeckung bzw. dem beiliegenden Abweichungsantrag zugestimmt werden?

Die Überdeckung der Abstandsflächen der Gebäude Butzbachweg xxx und Beckerstraße xxx kann zugelassen werden, soweit die Abstandsflächen zu den Gebäuden Gentilstraße xxxx, gem. dem Baulinienplan Nr. 10 und den gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung eingehalten werden. Das Gebäude Beckerstraße xxx verfügt auf der betroffenen Seite über keine Fenster und das Gebäude Butzbachweg xxx verfügt dort in den Wohnzimmern jeweils über eine zweite Belichtungsmöglichkeit aus südwestlicher Richtung.

Überschreitung der GRZ II Butzbachweg xxx
Laut Baunutzungsverordnung darf die GRZ um bis zu 50% überschritten werden. Die GRZ II für die Gebäude Beckerstraße xxx und Gentilstraße xxx befinden sich innerhalb dieser Grenze. Die Bebauung Butzbachweg xxx überschreitet diesen Wert mit den bebauten und befestigten Flächen, liegt aber deutlich unter der max. Obergrenze von = 0,8. Kann der Anordnung der Freiflächen gemäß Freiflächenplanung zugestimmt werden um die erforderlichen Stellplätze und Müllabstellflächen auf dem Grundstück abzubilden?

Hierzu wird auf die Beantwortung zu Frage 3 verwiesen. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist ein Freiflächenplan mit einem Stellplatz- und Begrünungskonzept mit entsprechenden Grünzonen und Baumpflanzungen vorzulegen. Soweit durch eine entsprechende Begrünung des Grundstückes ein angemessener Ausgleich auf dem Grundstück nachgewiesen wird, kann eine Überschreitung der GRZ II in geringem Umfang grundsätzlich in Aussicht gestellt werden.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [ ]

nein [ x ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [ ]	nein [ x ]
Es entstehen Folgekosten	ja [ ]	nein [ x ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [ ]	wiederkehrend [ ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

Datenstand vom 18.02.2019 14:49 Uhr

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