Vorbemerkung zur städtebaulichen Situation, zur bisherigen Behandlung im Stadtrat und zum Planungsrecht:
Auch für das Gebiet am „Godelsberg“ stellt sich die Frage, ob im Lichte des Bedarfs an Wohnraum Nachverdichtungen seitens der Stadt Aschaffenburg gewünscht sind. Die im Gebiet sehr hohen Grundstückspreise und auch ein durch Generationenwechsel bedingter gehäufter Verkauf von Grundstücken haben dazu geführt, dass neben exclusiven Einfamilienhausbebauungen auch zunehmend Mehrfamilienhäuser entstanden sind. Aktuell zeichnet sich daher eine Tendenz der Transformation eines locker bebauten, villenartigen Einfamilienhausgebietes zu einem (nach wie vor) sehr hochwertigen, aber dichteren „Stadtvillen“-Quartier mit einer Häufung von Eigentumswohnungen aus dem oberen Preissegment ab.
In den letzten Jahren, aktuell und voraussichtlich auch in Zukunft gab und gibt es am gesamten „Godelsberg“ also immer wieder Bauvorhaben, die in der Nachbarschaft zu größeren Diskussionen führen: Ältere Häuser werden abgebrochen und durch großzügige Einfamilienhäuser im Villenstil moderner Ausprägung ersetzt, und / oder große Grundstücke werden verkauft und mit Mehrfamilienhäusern, meist mit Staffelgeschoss und Tiefgarage, überplant. Baurechtlich war dies möglich bzw. zulässig, da das Gebiet insgesamt sehr heterogen strukturiert ist - Mehrfamilienhäuser, Einfamilienhäuser, freistehende Gebäude, Doppelhäuser und Hausgruppen, häufig in unterschiedlicher Geschossigkeit und Größe, Häuser mit tiefen Vorgärten und solche mit geringen Vorgartentiefen, bilden eine bunte Mischung. Diese Vielfalt spiegelt sich im Erscheinungsbild des Gebiets wider; sie ist Abbild der architektonischen Gestaltungsvorlieben und der unterschiedlichen Wohnbedürfnisse und -wünsche der letzten 100 Jahre: Gründerzeitliche Bauten mit historisierenden Gestaltungselementen, bescheidene, unspektakuläre Bauten der 50iger Jahre und ausgeprägte Villenarchitektur, historisierend-verspielt oder kubisch-modern, stehen nebeneinander. Dies erschwert regelmäßig die Diskussion und die Meinungsbildung über das Einfügen und die damit verbundene planungsrechtliche Zulässigkeit.
Nachdem im Gebiet weiterhin immer wieder Neubauvorhaben zu erwarten sind, die größere Diskussionen mit der jeweiligen Nachbarschaft auslösen können und bauplanungsrechtlich umstritten sein mögen, empfiehlt die Verwaltung, wie bereits für andere Gebiete im Stadtgebiet, durch Bebauungspläne unter Berücksichtigung der durchaus heterogenen Bestandsbebauung möglichst einfache, und doch hinreichend klare und verbindliche Rahmenbedingungen zu schaffen – dies ist der Hintergrund für diese neuerliche Beschlussvorlage, die in wesentlichen Zügen die gleichen Planungsziele benennt wie eine Beschlussvorlage aus dem Jahr 2015.
Denn bereits vor gut vier Jahren gab es infolge von Anträgen aus dem Stadtrat (Antrag der KI, UBV und ÖDP vom 12.12.2014, Antrag der KI vom 13.01.2015, Anträge der UBV und ÖDP vom 21.04.2015 und 11.05.2015) einen Anlauf zur Aufstellung von Bebauungsplänen am „Godelsberg“: Ein Beschluss des Stadtratsplenums zur „Aufstellung von 6 Bebauungsplänen für den Bereich des „Godelsbergs“ zwischen Fasanerie und Kühruhgraben“ kam jedoch letztlich nicht zustande. In folgenden Gremien wurde die Beschlussvorlage zur Behandlung vorgelegt:
PVS 13.01.2015: beschlussmäßig nicht behandelt
PVS 10.02.2015: vorberaten und mehrheitlich beschlossen
Plenum 20.04.2015: beschlussmäßig abgesetzt
Plenum 16.11.2015: beschlussmäßig abgesetzt
Plenum 07.12.2015: beschlussmäßig abgesetzt
Für den Bereich des „Godelsbergs“ zwischen Fasanerie bzw. Bismarckallee und Ludwigsallee gilt aktuell folgendes Planungsrecht:
Es besteht ein rechtskräftiger Bebauungsplan (Nr. 3/16) sowie zwei rechtskräftige, übergeleitete Baulinienpläne (Nr. 35 + 43). Der Bebauungsplan Nr. 3/16 ist ein „qualifizierter Bebauungsplan“ im Sinne des § 30 Abs.1 BauGB, der die Bebaubarkeit der Grundstücke umfassend regelt. Die zwei bestehenden Baulinienpläne regeln durch Baugrenzen und Baulinien lediglich die Baufluchten, die nicht überschritten werden dürfen bzw. an die anzubauen ist. Darüber hinaus regelt für die bisher nicht überplanten Bereiche das „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB die planungsrechtliche Zulässigkeit eventueller Bauvorhaben.
Zu 1+2:
Die Verwaltung schlägt vor, für das Gebiet des „Godelsbergs“ zwischen Bismarckallee und Ludwigsallee drei einfache Bebauungspläne aufzustellen. Insgesamt handelt es sich hierbei um das Gebiet nördlich der Ludwigsallee, das für die Bebauungsplanung aber insbesondere aufgrund seiner Größe in drei Teilgebiete aufgeteilt werden soll. Anders als im Jahr 2015 beschränkt sich der Vorschlag zur Aufstellung von drei Bebauungsplänen nur auf den Siedlungsteil nördlich der Ludwigsallee; das Gebiet südlich der Ludwigsallee bis zum Kühruhgraben, für das im Jahr 2015 ebenfalls die Aufstellung von Bebauungsplänen diskutiert wurde, erscheint in seiner städtebaulichen Grundstruktur einheitlicher und stabiler und ist seltener von nachbarschaftlich und/ oder planungsrechtlich umstrittenen Bauvorhaben betroffen. Auch ist eine Überplanung des Gesamtgebietes zwischen Bismarckallee und Kühruhgraben realistisch betrachtet seitens der Verwaltung kaum in überschaubaren Zeiträumen zu bewältigen.
Mit den Beschlüssen für die Aufstellung von Bebauungsplänen wird das im Baugesetzbuch hierfür vorgeschriebene Verfahren eingeleitet. Im Planungsverfahren soll die Öffentlichkeit „möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung“ unterrichtet werden (vgl. § 3 Abs.1 BauGB). Diese „frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit“ wird in der Regel nach Billigung eines Bebauungsplan-Vorentwurfs oder von Planungsvarianten durch den Stadtrat durchgeführt. Für die Erörterung der Bebauungsplanung am „Godelsberg“ erscheint eine öffentliche „Bürgeranhörung“ sinnvoll.
Um die Bearbeitung der Bauleitplanung übersichtlich und in einem angemessenen Zeitrahmen abzuschließen, wird vorgeschlagen, für das Gebiet zwischen Bismarckallee und Ludwigsallee insgesamt drei Bebauungspläne aufzustellen, die sich in ihrer Abgrenzung an der bestehenden Siedlungsstruktur und ihren Besonderheiten sowie am jeweiligen Planungs- und Regelungsbedarf orientieren.
Für jedes Teilgebiet sind unter Berücksichtigung der Verfahrensvorschriften und in Abhängigkeit von den verschiedenen Interessenslagen zwei bis drei Jahre Arbeitszeit anzusetzen. Ergänzend zu den jeweiligen Aufstellungsbeschlüssen für die drei Teilgebiete schlägt die Verwaltung folgende Prioritätensetzung vor:
Erste Priorität:
Aufstellung eines Bebauungsplans für das Teilgebiet „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. 3/29):
- Im Gebiet „Südlich Bismarckallee – Ost“, das hinsichtlich der baulichen Dichte bisher noch einigermaßen homogen bebaut ist, gibt es noch größere Baulücken bzw. gering ausgenutzte, ausgedehnte Areale (z.B. an Gneisenaustraße, Schwarzenbergstraße und im nördlichen Abschnitt der Yorckstraße), auf denen theoretisch sehr große Baukörper untergebracht werden könnten. Zudem sind die Baugrundstücke östlich der Kirchnerstraße teilweise sehr tief, was Bauinteressenten zu einem weiten Abrücken geplanter Baukörper (evtl. in zweiter Reihe) von der Erschließungsstraße mit entsprechenden Eingriffen in den natürlichen, teils bewaldeten Hang verleiten könnte. Schließlich befinden sich am nordöstlichen Ende der Straße Lug ins Land bewaldete Außenbereichsgrundstücke, für die eine abschließende baurechtliche Klarstellung sinnvoll ist.
Mit Aufstellung eines neuen Bebauungsplans würde der aktuell für größere Teile dieses Gebiets geltende Baulinienplan Nr. 43 für den Bereich zwischen Bismarckallee, Yorckstraße und Godelsberg aus dem Jahr 1955 funktionslos.
Folgende Planungsziele werden für dieses Gebiet formuliert:
- Verhinderung übermäßiger Gebäudevolumen durch Festsetzung von Obergrenzen der zulässigen Gebäudegrundfläche und der Zahl der Vollgeschosse
- Sicherung des genehmigten baulichen Bestands
- Unterbindung der Möglichkeit einer zusätzlichen Hinterlandbebauung „in zweiter Reihe“ im Gebietsabschnitt zwischen Gneisenau- und Arndtstraße
- Eindeutige Abgrenzung des Baugebiets zum Außenbereich und Begrenzung der überbaubaren Flächen (Baufenster) östlich der Kirchnerstraße
- Erhalt der Gehölzflächen am nordöstlichen Ende der Straße Lug ins Land
Der Bebauungsplan der „ersten Priorität“ soll noch 2019 inhaltlich begonnen und möglichst bis 2021 abgeschlossen werden.
Zweite Priorität:
Aufstellung eines Bebauungsplans für das Teilgebiet „Südlich Bismarckallee – West“ (Nr. 3/27):
- Das Gebiet „Südlich Bismarckallee – West“ weist noch mehrere Baulücken und auch einige große Grundstücke auf, deren Erst- oder Neubebauung zu nachbarschaftlichen Verwerfungen führen könnte. Dies ist insbesondere beachtlich, weil es in diesem Teilgebiet entlang der Moltkestraße Geschosswohnungsbau mit drei Geschossen plus ausgebautem Dach gibt und zudem bereits Ansätze einer nur bedingt verträglichen Hinterlandbebauung in zweiter Reihe (Steinstraße 16b) vorliegen.
Außerdem gilt in diesem Teilgebiet entlang der Moltkestraße noch der inhaltlich zwar überholte, aber rechtskräftige „Baulinienplan (Nr.35) für die neue Ringstraße zwischen Bismarckallee und Würzburger Straße“ aus dem Jahr 1949, der u.a. für die Moltkestraße einen Straßenkörper mit einem Querschnitt von 20m zwecks Ertüchtigung zur Ringstraße festsetzt. Dieser Baulinienplan wird mit Aufstellung eines neuen Bebauungsplans abgelöst.
Folgende Planungsziele werden für dieses Gebiet formuliert:
- Verhinderung übermäßiger Gebäudevolumen durch Festsetzung von Obergrenzen der zulässigen Gebäudegrundfläche und der Zahl der Vollgeschosse
- Sicherung des genehmigten baulichen Bestands
- Unterbindung der Möglichkeit einer zusätzlichen Hinterlandbebauung „in zweiter Reihe“ in weiten Teilen des Gebiets (z.B. im Abschnitt westlich der Tannstraße)
- Neuordnung der überbaubaren Flächen entlang der Moltkestraße
Der Bebauungsplan der „zweiten Priorität“ soll im Jahr 2020 inhaltlich begonnen werden.
Dritte Priorität:
Aufstellung eines Bebauungsplans für das Teilgebiet „Südlich Bismarckallee – Mitte“ (Nr. 3/28)
- Auch in diesem Gebietsabschnitt können bauliche Entwicklungen eintreten, die im Einzelfall zu Spannungen führen. Allerdings gibt es hier wenige(r) aus dem Rahmen fallende Konstellationen, weshalb die baurechtliche Situation mit dem Instrumentarium des „Einfügungsgebots“ des § 34 Baugesetzbuch bis auf Weiteres gut beherrschbar ist.
Perspektivisch soll der Bebauungsplan der „dritten Priorität“ ab 2021 inhaltlich bearbeitet werden.
Zu 3:
Planungsrechtlicher Regelungsbedarf besteht am „Godelsberg“ vornehmlich in Bezug auf die absolute Größe und das Gesamtvolumen der Baukörper sowie hinsichtlich der Bebauungstiefe bzw. der Möglichkeit einer „Hinterlandbebauung“ in zweiter (oder dritter) Reihe.
Aufgrund der teils sehr unterschiedlichen Grundstücksgrößen (insbesondere an Yorckstraße, Kirchnerstraße und Lug ins Land) sind die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) und einer Geschossflächenzahl (GFZ) zur Erreichung des städtebaulichen Ziels ungeeignet, da sie als Relationswert gerade dazu führen, dass auf großen Grundstücken unverträglich große, voluminöse Gebäude mit ggf. vielen Wohneinheiten entstehen könnten. In Gebieten mit sehr ungleichen Grundstücksverhältnissen ist die Festsetzung einer maximalen Gebäudegrundfläche zielführend, flankiert durch eine Obergrenze der zulässigen Zahl der Vollgeschosse. Das hat zur Folge, dass z.B. in einer sehr breiten Baulücke an Stelle eines übergroßen Baukörpers zwei kleinere Gebäude errichtet werden müssen, die sich besser in die Maßstäblichkeit der umgebenden Bebauung im Ortsteil einpassen. Die ergänzende Festsetzung von GRZ und / oder GFZ ist, falls gewünscht, auch in einfachen Bebauungsplänen möglich, es erscheint aus Sicht der Stadtverwaltung für den Godelsberg aus den genannten Gründen aber eben nicht vorteilhaft.
Weiterhin sind in den Bebauungsplänen durch Festsetzung von Baugrenzen die überbaubaren Flächen zu definieren. Damit kann bei Bedarf die Freihaltung innenliegender Flächen gesichert und die Platzierung der Baukörper gesteuert werden.
Die genannten Regelungen können in „einfachen Bebauungsplänen“ getroffen werden und verlangen nicht die Aufstellung „qualifizierter Bebauungspläne“. Weitere Regelungen wie z.B. die Festsetzung der Nutzungsart, von Verkehrsflächen oder gestalterische Vorgaben zur Dachlandschaft sind am Godelsberg aufgrund der bereits vorhandenen Strukturen verzichtbar. Aus diesem Grund genügen eben sogenannte „einfache Bebauungspläne“ im Sinne des § 30 Abs.3 BauGB für die Erreichung der Planungsziele. Natürlich lassen sich die beabsichtigten Vorgaben auch in „qualifizierten Bebauungsplänen“ umsetzen, aus Sicht der Stadtverwaltung ist dies vorliegend aber nicht geboten. Aufgrund ihrer „Schlankheit“ durch relativ wenige Festsetzungen sind einfache Bebauungspläne den betroffenen Grundstückseigentümern und Bewohnern leichter erklär- und vermittelbar. Sie vermeiden zudem unnötige Überregulierungen und verringern den Verfahrens- und Kostenaufwand.
Bebauungspläne, die (u.a.) sich innerhalb bestehender, bebauter Ortsteile bewegen und den sich aus der vorhandenen Bebauung ergebenden „Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändern“, können nach Maßgabe des § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren aufgestellt werden.
Durch Aufstellung von einfachen Bebauungsplänen mit Verzicht auf die Festsetzung einer GFZ erübrigt sich auch die Frage nach Kosten, die durch Aufstellung des Bebauungsplans zusätzlich auf alle Grundstückseigentümer zukommen könnten: Da durch den Bebauungsplan das zulässige Maß der baulichen Nutzung (in Form der zulässigen Geschossfläche) im Vergleich zum geltenden Planungsrecht nach § 34 BauGB nicht erhöht wird und auch keine neuen Erschließungsanlagen (Straßen) geplant sind, fallen weder durch Bebauungsplan bedingte erhöhte Entwässerungsbeiträge noch neue Erschließungsbeiträge an.
Zu 4:
Wird ein Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, liegen auch die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre nach § 14 BauGB vor. Für das Gebiet des „Godelsberg“ ist vom Gebrauch dieses Instruments in der aktuellen Situation abzuraten: Der größte Teil der sich im Gebiet bisher abbildenden Neu- und Umbauvorhaben ist planungsrechtlich unproblematisch und fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und würde (voraussichtlich) auch bei Aufstellung eines Bebauungsplans den Planungszielen nicht widersprechen – solche Bauvorhaben werden durch eine Veränderungssperre unnötig behindert, ggf. müsste bei Erlass einer Veränderungssperre für all diese Bauvorhaben wieder eine Ausnahme zugelassen werden.
Ohnehin ermächtigt der Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan die Baugenehmigungsbehörde nach § 15 BauGB dazu, die Entscheidung über die Zulässigkeit von Baugesuchen für einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten auszusetzen. Für mögliche „Problemfälle“ reicht dieses Instrument aus. Sollte die gesamte bauliche Entwicklung im Gebiet wider Erwarten eine unerwünschte Richtung einnehmen, ist der Erlass einer Veränderungssperre auch noch zu einem späteren Zeitpunkt im Bebauungsplanverfahren möglich.
