I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 31.07.2019 beantragte die Firma Sommer Bauträger GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 9 Wohneinheiten mit Garage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Cornelienstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Geplant ist ein viergeschossiges Wohngebäude mit Dachgeschoss und 9 Wohneinheiten, als beidseits grenzständiges Gebäude.
Das Grundstück verfügt über eine Gesamtfläche von 685 m². Die Grundfläche des geplanten Mehrfamilienhauses liegt bei ca. 17,5 m x 13 m. Das bestehende, rückwärtige Gebäude mit den Abmessungen von ca. 22 m x 7,7 m wird teilweise abgebrochen und künftig als Garage, bzw. Müll- und Fahrradabstellraum genutzt. Dort werden 15 Fahrradabstellplätze nachgewiesen, 2 weitere im Eingangsbereich des Gebäudes.
Das Mehrfamilienhaus wird teilunterkellert. Vorgesehen sind dort die Technikräume und 9 Kellerräume. Im Erdgeschoss ist an der westlichen Grundstücksgrenze eine Durchfahrt in den Hofraum und zu den rückwärtigen Garagen vorgesehen. Im Übrigen sind im Erdgeschoss und den Obergeschossen 1 bis 3 je 2 Wohnungen mit Größen zwischen 63 m² und 99 m² vorgesehen. Im Dachgeschoss ist eine Wohnung mit 143 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 816 m². Der geplante Aufzug erschließt sämtliche Wohnungen, einschließlich Keller barrierefrei.
Nicht überbaute Flächen werden begrünt und mit Büschen und Sträuchern bepflanzt. Im Innenhof ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² geplant.
II.
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Gleichwohl handelt es sich bei dem Gebiet um einen „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der nach seiner Eigenart dem Baugebiet „Allgemeines Wohngebiet – WA“ nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) entspricht. Das Bauvorhaben ist nach § 34 BauGB zu beurteilen. Es ergeben sich folgende maßgebende Bebauungskriterien:
Baugebiet: Allgemeines Wohngebiet - WA
überbaute Grundstücksfläche: ca. 60 %
Zahl der Vollgeschosse: max. IV+D
GFZ: 1,7
Bauweise: geschlossene Bauweise
Firsthöhe: max. ca. 17,3 m
Traufhöhe: max. ca. 12,7 m
fiktive vordere Baulinie
Bautiefe: ca. 19 m ab Straßenbegrenzungslinie
Das geplante Mehrfamilienhaus fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die vorgesehene Wohnnutzung ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung im Allgemeinen Wohngebiet zulässig.
Sowohl die Gebäudegrundfläche (ca. 220 m²) als auch die geplante Höhe des Gebäudes halten sich innerhalb des Rahmens der umgebenden Bebauung. Das Bauvorhaben reiht sich in eine bestehende Blockrandbebauung mit Gebäuden mit bis zu IV Vollgeschossen und Dachgeschoss sein. Insofern füllt das Bauvorhaben eine bestehende Baulücke in der Gebäudezeile. Die geplante Traufhöhe orientiert sich mit ca. 11,5 m am Gebäude auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück Cornelienstraße xxx, die Firsthöhe am Gebäude auf dem Grundstück Cornelienstraße xxx.
Das Gebäude wird ca. 4 m von der Straßenbegrenzungslinie abgerückt und damit in der Flucht der vorhandenen Blockrandbebauung auf der fiktiven vorderen Baulinie errichtet. Die aus der umliegenden Bebauung abgeleitete Bautiefe von 19 m wird ebenfalls eingehalten.
Sämtliche Gebäude der Gebäudezeile sind beidseits grenzständig errichtet. Mithin besteht eine geschlossene Bauweise, welche durch das Bauvorhaben fortgeführt wird.
Das an der rückseitigen Grundstücksgrenze platzierte Nebengebäude, welches zum Parken und als Müll- und Fahrradraum genutzt werden soll ist ebenfalls zulässig.
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten, bzw. es kann eine Abweichung gewährt werden. Aufgrund der vorhandenen geschlossenen Bebauung ist eine Abstandsfläche zum östlichen und westlichen Nachbargrundstück nicht einzuhalten (Art. 6 Abs. 1 Satz 2 BayBO). Die Abstandsfläche zur Cornelienstraße überschreitet zwar die Straßenmitte, allerdings ergibt sich auch hier aus planungsrechtlichen Vorschriften, dass auf der fiktiven vorderen Baugrenze gebaut werden muss und hinsichtlich der Höhe (Übernahme der Traufhöhe des unmittelbar angrenzenden Nachbargebäudes) in dieser Höhe gebaut werden darf. Insofern werden auch die geltenden Abstandsflächenvorschriften eingehalten.
Das Nebengebäude ist im Bestand bereits vorhanden und wird umgebaut. Das bestehende Sattel- bzw. Walmdach wird durch ein niedrigeres Flachdach ersetzt, so dass neue, weitergehende Abstandsflächen nicht einzuhalten sind.
Grundsätzlich müssen das Hauptgebäude und das Nebengebäude zueinander ebenfalls Abstandsflächen einhalten. Diese Abstandsflächen dürfen sich nicht überschneiden. Dies ist zwar vorliegend nicht der Fall, allerdings beträgt der minimale Abstand zwischen Haupt- und Nebengebäude ca. 9 m, unter Berücksichtigung der Terrassen und Balkone ca. 7,5 m. Das Nebengebäude verfügt über eine Höhe von 2,66 m, in Teilbereichen von 3,55 m. Es ist davon auszugehen, dass aufgrund dieser Höhenentwicklung und des Gebäudeabstandes eine Beeinträchtigung der Belüftung, Besonnung und Belichtung nicht zu befürchten ist, so dass hier eine Abweichung erteilt werden kann.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. 8 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², eine Wohnung über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 10 PKW-Stellplätzen. Von den notwendigen Stellplätzen werden 9 im rückwärtigen Garagengebäude und 1 weiterer vor dem Gebäude nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 9 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 816 m² sind daher 17 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Im Fahrradabstellraum, bzw. in der Garage werden 15 Fahrradabstellplätze errichtet. Weitere 2 Fahrradabstellplätze für Besucher sind im Eingangsbereich vorgesehen.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gem. Freiflächenplan sind vor dem Gebäude in der Vorgartenzone, zwei kleinere standortgerechte Laubbäume (Kronendurchmesser mind. 2 m) und im rückwärtigen Bereich des Gebäudes ein kleiner standortgerechter Laubbaum (Kronendurchmesser mind. 2 m) zu pflanzen. Die Pflanzgebote dienen als Ausgleich für den hohen Versiegelungsgrad des Grundstückes. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Darüber hinaus ist das Flachdach des rückwärtigen Garagengebäudes mindestens extensiv zu begrünen. Die Auflage dient ebenfalls zum Ausgleich des hohen Versiegelungsgrades. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
