Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.09.2020 beantragte die Bayernhafen GmbH & Co.KG den Neubau einer Verwaltungszentrale, Abbruch von Bestandsgebäuden und die Nutzungsänderung einer Kranwerkstatt auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Leider, Industriestraße, 63741 Aschaffenburg.
Die Bayernhafen GmbH & Co.KG plant am Standort Aschaffenburg die räumliche Zusammenführung der Betriebszweige Verwaltung mit dem gewerblichen Bereich Umschlagbetrieb und Hafenunterhalt.
Derzeit befindet sich nur der Betriebshof im Hafenkerngebiet. Die Verwaltung befindet sich - historisch bedingt - außerhalb in einem durch Wohnnutzung geprägten Gebiet des Stadtteils Leider.
Mit der Zentrierung der bisherigen Standorte der Bayernhafen GmbH & Co.KG soll an der Einmündung Kohlenkaistraße / Industriestraße in der Hafenmitte eine Verwaltungszentrale als zentraler Anlaufpunkt geschaffen und die Wege für alle Beteiligten deutlich verkürzt werden.
Die drei Baugrundstücke verfügen über eine Gesamtfläche von ca. 28.620 m². Hiervon entfällt eine Teilfläche ca. 4.350 m² auf den Bereich der geplanten Bebauungsfläche.
Für die Umsetzung des Bauvorhabens ist eine Neuordnung des Baugrundstückes erforderlich. Dieses weist eine Dreiecksfläche auf und ist im Norden, Süden und Osten von Gleisen, im Westen von der Industriestraße begrenzt. Auf dem Grundstück selbst müssen zudem Gleisanlagen zurückgebaut werden. Das Grundstück ist derzeit mit mehreren Bestandsgebäuden bebaut. Eine verkehrliche Erschließung ist nur von der Westseite aus möglich. Die baulichen Optionen dieses Grundstückes sind hierdurch deutlich eingeschränkt.
Auf der, vom Bauvorhaben betroffenen Teilfläche des Grundstückes sind 2 denkmalgeschützte Gebäude, ein Magazingebäude und ein Werkstattgebäude vorhanden. Es ist geplant, neben einem Pförtnerhaus, ein kleines Garagengebäude und das denkmalgeschützte Magazingebäude abzubrechen. Das Werkstattgebäude (Kranhalle) wird erhalten, fachgerecht saniert und künftig als Informations- und Veranstaltungsgebäude genutzt und in dieser Funktion in die neue Verwaltungszentrale integriert.
Die neue Verwaltungszentrale soll über eine Nutzfläche von ca. 1.000 m² verfügen. Auf die umgenutzte Kranwerkstatt entfällt eine Grundfläche von ca. 240 m², auf den eingeschossigen Zwischenbau ca. 110 m² und auf den Neubau des zweigeschossigen Verwaltungsgebäudes ca. 377 m².
In der ehemaligen Kranwerkstatt ist ein Konferenzraum mit einer Fläche von ca. 174 m² und einzelnen kleineren Nebenräumen geplant.
Im Erdgeschoss des neuen Verwaltungsgebäudes soll ein Großraumbüro mit einer Fläche von ca. 160 m², drei Einzelbüros und Einzelarbeitsplätze auf einer Fläche von ca. 85 m², ein Archiv mit ca. 30 m² und Sanitärräume geschaffen werden. Im Obergeschoss stehen ein Aufenthaltsraum, ein Konferenzraum, ein Büroraum und Lager- und Vorratsräume zur Verfügung. Im erdgeschossigen Verbindungsbau ist ein Foyer und Empfang mit einem zentralen Eingang geplant.
Im Rahmen der Neuordnung des Baugrundstückes und Umsetzung des Bauvorhabens wird ein Freibereich und ein gestalteter Vorplatz zur Entwicklung einer Neuen Mitte des Hafenareals geschaffen.
Auf dem Grundstück sollen 30 PKW-Stellplätze und 15 Fahrradabstellplätze errichtet werden. Außerdem ist die Pflanzung von mindestens 8 Bäumen geplant.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ist damit als Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils i.S.d. § 34 BauGB zu beurteilen. Das Baugrundstück liegt innerhalb des Sonderbaugebietes Hafen Aschaffenburg. Der betreffende Gebietsabschnitt weist eine industrielle Prägung i.S.d. § 9 BauNVO auf. Es ergeben sich folgende maßgebende Bebauungskriterien:
Sondergebiet Hafen – GI/GE
überbaute Grundstücksfläche: ca. 100 %
abweichende Bauweise
Das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung als Verwaltungsgebäude für die Hafenbewirtschaftung in das vorliegende Gewerbe-, bzw. Industriegebiet in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Bei einer Baugrundstücksgröße von ca. 4.350 m² ergibt sich durch das Verwaltungsgebäude, das Werkstattgebäude und den Verbindungsbau eine überbaute Fläche von ca. 727 m². Dies entspricht ca. 17 % der Grundstücksteilfläche.
Das Maß der baulichen Nutzung wird nicht überschritten, nachdem lediglich ein zweigeschossiges Gebäude beantragt wird.
Für das Bauvorhaben muss neben einem Pförtnerhaus, ein kleines Garagengebäude und das Magazingebäude abgebrochen werden. Das vorhandene Werkstattgebäude wird erhalten, fachgerecht saniert und einer neuen Nutzung als Informations- und Veranstaltungsgebäude zugeführt.
Das Magazingebäude und das Werkstattgebäude stehen, zusammen mit zwei weiteren Gebäuden des Betriebswerks unter Denkmalschutz und sind in der Denkmalliste (D-6-61-000-483) mit folgendem Text eingetragen:
Betriebswerk der Hafenbahn, eingeschossiges Verwaltungs- und Lagergebäude mit Walmdach, Werkstattgebäude mit basilikalem Querschnitt, und Stahltragwerk, Trafohaus, Wasserturm und Lokschuppen mit Drehscheibe, 1921 im Zusammenhang mit dem Staatshafen gebaut; mit technischer Ausstattung und zuführenden Gleisen.
Hinsichtlich der weiteren Entwicklung des Areals fanden Ortstermine mit Vertretern des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege, der Unteren Denkmalschutzbehörde und der Heimatpflegerin am 13.11.2018 und 13.10.2020 statt.
Bei dem Magazingebäude, im Text der Denkmalliste als Verwaltungs- und Lagergebäude bezeichnet, handelt es sich um ein eingeschossiges Lagergebäude mit Walmdach aus dem Baujahr 1921, genutzt als Warenlager für Schmierstoffe mit 185 m² Grundfläche und einem umbauten Raum von 1.100 m². Das Gebäude wurde als Massivbau mit einem Dach mit Ziegeleindeckung mit 7 Einzelräumen mit separaten Einzelräumen errichtet. Eine tragende Mittelwand dient zur Stützung der Holzbalkendecke. Die technische Ausstattung beschränkt sich auf einen Strom- und Wasseranschluss mit veralteter Installation. Heizung und Dämmung, etc. fehlen. Alterungsbedingt weist das Gebäude erhebliche Schäden in der Substanz auf.
Der Bauherr, bzw. das Architekturbüro Johann und Eck wurden im ersten Vorgespräch am 13.11.2018 gebeten sachkundige Aussagen zum Magazingebäude in Bezug auf eine
- Nutzung und Sanierung im Bestand,
- alternative Nutzungen und Eingliederung in das neue Gesamtkonzept,
- Integration in das neue Gesamtkonzept durch eine Änderung der Nutzung der Räumlichkeiten oder
- Erhalt des Gebäudes autark und Integration in das Gesamtkonzept zu erarbeiten.
Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wurde hierzu eine fachliche Stellungnahme des Architekturbüros Johann und Eck und eine rechtliche Bewertung der Kanzlei Füßer & Kollegen vorgelegt.
Hier wurde ausgeführt, dass für dieses Gebäude, welches 1921 als Materiallager für Schmierstoffe und Ersatzteile für Dampflokomotiven erstellt wurde heute kein Bedarf mehr besteht. Dies gelte alternativ auch für die Lagerhaltung moderner Ersatzteile, da eine Lagerhaltung heute nicht mehr erfolge.
Einer Integration in die geplante und notwendige Verwaltungszentrale stehen die statisch bedingten Grundstrukturen und Raumgrößen entgegen. Gleichzeitig verfüge das Gebäude im Erdgeschoss über eine tragende Mittelwand. Funktionale Raumzuschnitte ließen sich nur durch einen deutlichen Eingriff in die Gebäudestatik erreichen.
Die Lage und Erschließungsmöglichkeiten des Grundstückes sind deutlich eingeschränkt, da dieses dreiseitig von Gleisanlagen umgeben ist. Eine verkehrsmäßige Erschließung ist nur von der Westseite aus möglich. Das Magazingebäude ist allerdings genau an dieser Stelle platziert. Die möglichen Standorte einer Verwaltungszentrale auf diesem Baugrundstück werden durch das ebenfalls denkmalgeschützte Werkstattgebäude bestimmt. Es ist geplant, die neue Verwaltungszentrale an dieses Gebäude südlich anzuschließen. Eine Anbindung an der Nord-, West- oder Ostseite scheidet aus, da hier Verkehrswege verlaufen, bzw. sich die historische Zufahrt zum Werkstattgebäude (doppelflügeliges Tor mit Gleiszufahrt) befindet, deren Erscheinungsbild erhalten werden soll. Der Platzierung des Verwaltungsgebäudes steht allerdings das Magazingebäude im Wege. Unter Berücksichtigung der internen Wegebeziehung und der notwendigen Erschließungsflächen, z.B. für den notwendigen Stellplatznachweis auf dem Grundstück, sowie des ungünstigen Grundstückszuschnittes kommen auch andere Möglichkeiten nicht in Betracht.
Eine mögliche Fremdnutzung des Gebäudes ist mangels Nachfrage ebenfalls ausgeschlossen. Darüber hinaus wird die Fläche für eine sinnvolle und funktionale Grundstücksnutzung benötigt. Andernfalls scheide eine Umnutzung des Grundstückes aus.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass
- eine weitere Verwendungsmöglichkeit für das Magazingebäude, weder im Bestand, noch durch einen Umbau gegeben ist,
- eine funktionale Integration des Gebäudes in die geplante Nutzung als Verwaltungszentrale nicht möglich ist,
- das Magazingebäude einer sinnvollen und funktionalen Nutzung des durch die besondere Form, Lage und Erschließungssituation geprägten Grundstückes entgegensteht.
Mit der Umsetzung des Bauvorhabens erfährt das Baugrundstück eine deutliche Aufwertung. Die denkmalgeschützte Werkstatthalle wird im Rahmen der Baumaßnahme freigestellt, denkmalgerecht saniert und dauerhaft in die Verwaltungszentrale integriert. Die derzeit vorhandenen Lagerplätze und Nebengebäude (Pförtnerhaus, Garagengebäude) werden beseitigt. Das Werkstattgebäude wird hierdurch in der optischen Präsenz deutlich hervorgehoben und ist der Öffentlichkeit, im Rahmen von Veranstaltungen zugänglich. Der Bauherr wird darüber hinaus eine Dokumentation über die historischen Hafengebäude zusammenstellen und der Öffentlichkeit präsentieren.
Die Entscheidung über die Zustimmung zum Abbruch des denkmalgeschützten Magazingebäudes obliegt der Stadt Aschaffenburg als Unterer Denkmalschutzbehörde im Rahmen pflichtgemäßem Ermessens. Aufgrund der dargestellten Gründe, welche einem Erhalt dieses Gebäudes entgegenstehen und in Hinblick auf die geplante Aufwertung und Integration des Werkstattgebäudes in die Verwaltungszentrale, welches eine dauerhafte den aktuellen Anforderungen und Bedürfnissen angepasste Nutzung gewährleistet und damit den Erhalt und die Sicherung des Gebäudes garantiert, erscheint eine Zustimmung zum Abbruch vertretbar. Bei dem Magazingebäude handelt es sich um einen Teil des Denkmals „Betriebswerk der Hafenbahn“. Das Denkmal an sich, bestehend dann aus drei, anstatt vier Gebäuden und die historische Aussagewirkung des historischen Gebäudeensembles „Betriebswerk der Hafenbahn von 1921“ bleiben erhalten. Mit der Verlagerung des Betriebszweiges Verwaltung an den historischen Standort des Betriebswerkes, der neuen Nutzung als Verwaltungszentrale und der Neuordnung der Außenanlage erhält das Denkmal eine zentrale, deutlich wahrnehmbare Adresse im Aschaffenburger Hafen. Der historische Gebäudebestand (Werkstattgebäude, Wasserturm und Lokschuppen) wird damit in ein neues zukunftsfähiges Nutzungskonzept überführt. Das Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege, die Untere Denkmalschutzbehörde und die Heimatpflegerin haben dem Bebauungskonzept zugestimmt.
Im Rahmen des Ortstermins am 13.10.2020 wurde der Maßnahmenkatalog zum Umbau und zur fach- und denkmalgerechten Sanierung des Werkstattgebäudes abgestimmt. Geplant ist:
- Das Werkstattgebäude wird exakt in dieser baulichen Form erhalten.
- Es wird ein Verbindungsbau an der Südseite angeschlossen. Hierfür werden 3 Fenster nach unten für Durchgänge geöffnet. Im Übrigen bleiben die Fenster in der äußeren Ansicht unverändert bestehen.
- Das Stahltragwerk, einschl. der Krananlage in der Halle bleibt erhalten, wird freigelegt und fachgerecht saniert.
- Das große Außentor auf der Ostseite bleibt bestehen.
- Es erfolgt eine Renovierung, bzw. Sanierung, in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde, insbesondere im Hinblick auf Farbgebung, Dacheindeckung, Auswahl der Fenster und Türen, etc.
Das Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege, die Untere Denkmalschutzbehörde und die Heimatpflegerin befürworten diese Maßnahmen und haben dem Maßnahmenkatalog zugestimmt.
Die Erschließung des Grundstückes ist gesichert.
Die gesetzlichen Abstandsflächen sind eingehalten.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Büro- und Verwaltungsräume je 40 m² Nutzfläche 1 Stellplatz erforderlich. Die Verwaltungszentrale verfügt über eine Nutzfläche von ca. 651 m², die Kranwerkstatt über ca. 197 m². Bei einer Gesamtnutzfläche von ca. 848 m² errechnet sich ein Bedarf von 22 Stellplätzen. Auf dem Baugrundstück werden insgesamt 30 Stellplätze nachgewiesen.
Je 60 m² Nutzfläche ist außerdem ein Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 15 Fahrradabstellplätzen, welche auf dem Grundstück in diesem Umfang nachgewiesen werden.
Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je angefangener 4
Stellplätze ein Laubbaum zu pflanzen. Bei 30 nachgewiesenen oberirdischen Stellplätzen ergeben sich 8 zu pflanzende Laubbäume. Gem. Freiflächenplan sind mindestens 8 Laubbäume ausgewiesen.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, mit Büschen und 8 großkronigen Laubbäumen zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € für die Begrünung und Bepflanzung und in Höhe von xxx € für die Baumpflanzungen zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zum Abbruch des denkmalgeschützten Magazingebäudes und zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
