1. Ausgangssituation
Im Jahr 2018 hatte sich die Stadt Aschaffenburg um die Teilnahme am Förderprogramm „Erfassung der Innenentwicklungspotentiale“ des Bayerischen Staatministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr beworben und die Zusage einer Zuwendung erhalten. Mit der fachlichen und finanziellen Unterstützung des Bauministeriums sollte das bereits seit 2009 bestehende und im zwei Jahres-Rhythmus fortgeschriebene Baulückenkataster der Stadt erneut fortgeschrieben und qualifiziert werden.
Ein Baulückenkataster ist ein Analyseinstrument der Stadtentwicklung, das eine Flächenübersicht über alle Baulücken im Stadtgebiet gibt. Das Kataster enthält Grundinformationen über die mögliche bauliche Nutzung der Grundstücke, sowie die grundlegende planungsrechtliche Information, z.B. ob sich das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans befindet oder nicht.
Im Rahmen der Fortschreibung des Katasters durch das Büro Baader Konzept wurden alle bereits aufgenommenen Baulücken überprüft und eine neue Einteilung der einzelnen Flächenkategorien vorgenommen. Die Fortschreibung des Baulückenkatasters wurde im Juli 2020 abgeschlossen.
Im Baulückenkataster werden die Wohnbauflächen in die Kategorien „klassische Baulücke“, „langfristiges Potenzial“, „geringfügig bebautes Grundstück“ unterschieden. Im Unterschied zu den letzten Jahren wurde die neue Kategorie „langfristiges Potenzial“ und „geringfügig bebautes Grundstück“ hinzugefügt.
Eine klassische Baulücke ist ein unbebautes und ungenutztes Grundstück, das erschlossen ist und nach Bauplanungsrecht sofort bebaut werden kann. Das Grundstück wird in seiner Gesamtfläche als Baulücke in das Kataster aufgenommen. Das langfristige Potenzial stellt zukünftige mögliche Entwicklungsflächen ohne aktuelle Erschließung dar. Für diese Flächen braucht es einen erhöhten Aktivierungsaufwand z.B. durch eine Umlegung oder eine Neuordnung von Grundstücken. Diese Flächen sind im Gegensatz zu Baulücken nicht sofort bebaubar. Beispiele für dieses „langfristige Potenzial“ sind u.a. die Konversionsfläche alte Rangierhalle und nachverdichtungsgeeignete, ältere Einfamilienhausgebiete mit großen Gärten.
Die geringfügig bebauten Grundstücke sind durch automatisierte Vorermittlung auf Basis von Katasterdaten und Luftbildern erhoben. Hierbei handelt es sich um Grundstücke, die bezogen auf das Hauptgebäude weniger als 15 % Überbauungsgrad und damit eine geringe bauliche Dichte besitzen. Da sich auf diesen Grundstücken jedoch faktisch eine Nutzung befindet – wenn auch nur minder genutzt bzw. nicht voll ausgelastet – ist eine weitere Auslastung und Aktivierung diese Grundstücke jedoch noch schwieriger und muss von Einzelfall zu Einzelfall betrachtet werden.
Bei der Fortschreibung durch das Büro Baader Konzept wurden die Grundstücke, die in der Zwischenzeit bebaut wurden, wieder aus dem Kataster herausgenommen und als „aktivierte Flächen“ dargestellt. Allerdings ist ein Vergleich der Zahlen aus den vorangegangenen Erhebungen mit Vorsicht zu bewerten, da das Büro teilweise auch auf Grundlage neuer Kriterien bewertet hat. Diese Überarbeitung und Anpassung war jedoch notwendig, um der städtebaulichen Entwicklung gerecht zu werden und auch mit den Jahren eingeschlichene Fehlerquellen zu beseitigen.
2. Ergebnisse
Es wurden zum Stichtag 01.01.2020 im gesamten Stadtgebiet von Aschaffenburg insgesamt 755 „klassische Baulücken“ mit einer Gesamtfläche von 42,8 ha erhoben. Durchschnittlich beträgt die Größe dieser Grundstücke 570 m². Sie befinden sich überwiegend in Einfamilienhausgebieten. Über 80 % der Baulücken befinden sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die Anteile nach der Nutzungsart entspricht der Darstellung des Flächennutzungsplans. Nach der Nutzungsart der Baulücken überwiegen die Grundstücke, die der Wohnnutzung dienen mit insgesamt 573 Baulücken und mit einer Fläche von 30, 7 ha. Gegenüber 2016 (34 ha) wurden 3,3 ha Wohnbauflächen aktiviert und somit baulich genutzt. Der Anteil an Baulücken nach der Nutzungsart „Mischbauflächen“ liegt bei 141 mit 7,9 ha und ist im Vergleich zu 2016 geringfügig gestiegen.
Die höchste Konzentration an Baulücken liegt in den Stadtteilen Schweinheim (167) und Obernau (159). Der geringste Anteil befindet sich in der Innenstadt (25) und der Österreicher Kolonie (1). Die Neubaugebiete „Anwandeweg“ in Nilkheim und „Rotäcker“ in Schweinheim sind noch nicht in das Kataster aufgenommen, da zu diesem Zeitpunkt die Erschließung zu großen Teilen noch nicht gesichert war.
Es wurden im Stadtgebiet insgesamt 40 Bereiche als langfristige Potentiale erfasst. Diese sind über das gesamte Stadtgebiet verteilt. Die Flächen unterscheiden sich stark von ihrer Art und ihrem Maß, sowie von ihrem zeitlichen Planungshorizont. Im Stadtgebiet von Aschaffenburg konnte durch die Erhebung der langfristigen Potentialflächen zusätzlich zu 42, 8 ha Baulücken, noch 24,6 ha Potenzialfläche erfasst werden. Da viele dieser Flächen größere Planungshemmnisse besitzen, die eine Entwicklung erschweren, stellen das Ergebnisse ein theoretisches Potenzial dar, welches nur zum Teil nutzbar bzw. bebaubar ist.
Eine separate Betrachtung und Bewertung der einzelnen Potenzialflächen ist noch nicht erfolgt.
3. Bewertung und Ausblick
Wie bereits in den Jahren zuvor lässt sich ein Rückgang der Baulücken und damit eine konstante Bebauung der vorhandenen Baulücken verzeichnen. Die Stadt Aschaffenburg beabsichtig weiterhin im 2 Jahres Turnus das Baulückenkataster fortzuschreiben. Die Einbindung des Baulückenkatasters in das geographische Informationssystem der Stadt Aschaffenburg erleichtert die Benutzbarkeit im täglichen Arbeitsgeschehen für die Mitarbeiter und die zukünftige Fortschreibung.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass in Aschaffenburg kaum große Baulücken mehr vorhanden sind und es sich vor allem um private in Einfamilienhausgebieten gelegene Baulücken handelt. Seit 2009 konnten insgesamt 370 Baulücken mit einer Gesamtfläche von 34,4 ha bebaut werden. Davon wurden 275 Wohnbauflächen und 65 Mischbauflächen baulich genutzt.
Auf Basis der Ergebnisse des Baulückenkatasters sollen nun für Aschaffenburg weitere Handlungsempfehlungen erarbeitet werden, die einen Anstoß für das weitere Vorgehen der Stadtverwaltung in Bezug auf die Innenentwicklung geben sollen.
Diese zweite Stufe der Analyse erfolgt im Kontext der gesamten Wohnungsbauentwicklung. Dabei sollen weitere Analysedaten des Wohnstandortes Aschaffenburg ausgewertet und auch der in den letzten Jahren verstärkt geförderte preiswerte Wohnungsbau evaluiert werden. Es ist vorgesehen ein Gesamtergebnis der Analyse Ende des Jahres dem Stadtrat vorzustellen. Die Gewerbeflächen werden nochmals gesondert herausgearbeitet und in einer eigenen Beschlussvorlage dem Stadtrat vorgestellt.
