I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 27.07.2021 beantragten die Bauherren xxx die Errichtung einer Eingangsüberdachung auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg Yorckstraße xxx, 63739 Aschaffenburg und gleichzeitig die Erteilung einer Ausnahme von der, für dieses Gebiet bestehenden Veränderungssperre, da das Bauvorhaben alle Festsetzungsvorschläge des Bebauungsplanentwurfes Nr. 3/28 „Südlich Bismarckallee – Mitte“ einhält und damit dem Bauvorhaben überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Es ist geplant im Vorgartenbereich eine kleine Teilfläche vor dem Eingangsbereich zu Pflastern, über dem Eingang ein Vordach mit den Abmessungen von ca. 3 m x 1,5 m, sowie in Fortsetzung des Vordaches eine Pergola mit den Abmessungen von ca. 4,5 m x 1,5 m zu errichten.
Die Grundstücksfläche beträgt 590 m².
II.
Planungsrechtliche Beurteilung
GRUNDSÄTZLICHES:
Das Baugrundstück zählt zu einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „reinen Wohngebiets“ gemäß § 3 BauNVO.
Mit Datum vom 07.10.2019 hat der Stadtrat der Stadt Aschaffenburg die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans für das betreffende Gebiet beschlossen. Mit dem Aufstellungsbeschluss, der am 18.10.2019 amtlich bekannt gemacht wurde, wurden erste Planungsziele für dieses Gebiet formuliert. Mit Beschluss vom 19.10.2020 wurde ein Bebauungsplan-Vorentwurf mit konkreten Festsetzungsvorschlägen gebilligt. Im Zusammenhang mit den Berichten über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden hat der Stadtrat am 28.06.2021 wenige Änderungen des Bebauungsplan-Vorentwurfs beschlossen, die für das vorliegende Bauvorhaben jedoch keine Relevanz haben.
Eine formelle oder materielle Planreife i. S. des § 33 BauGB hat der Bebauungsplan bisher nicht erlangt.
Für den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 03/28 „Südlich Bismarckallee – Mitte“ wurde eine Veränderungssperre beschlossen und mit Datum vom 17.05.2021 in Kraft gesetzt.
Das Baugesuch ist planungsrechtlich nach § 34 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO zu beurteilen und mit dem vorliegenden Bebauungsplan-Vorentwurf abzugleichen. Sollte es eine vollständige Übereinstimmung mit den Inhalten des Bebauungsplan-Vorentwurfs ergeben, kann nach Maßgabe des § 14 Abs. 2 BauGB eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden. Über diese Ausnahme ist vom Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat zu entscheiden.
ZUR EIGENART DER NÄHEREN UMGEBUNG:
Der maßgebende „im Zusammenhang bebaute Ortsteil“ im näheren Umfeld weist den Charakter eines „Reinen Wohngebiets“ im Sinne des § 3 BauNVO auf. Typisch für die nähere Umgebung ist eine weitestgehend einzeilige, offene Bauweise mit in der Regel bis zu drei Vollgeschossen (II plus Dach oder Staffelgeschoss).
Der in der näheren Umgebung stehende Baukörper mit der größten Grundfläche ist das Gebäude Blücherstraße 1 mit einer Grundfläche von ca. 480 m². Die maximale Geschossigkeit liegt bei drei Vollgeschossen (EG, OG, Staffel- oder Dachgeschoss).
Die überbaubare Fläche leitet sich ab aus einer fiktiven vorderen und hinteren Baugrenze. Entlang der „Yorckstraße“ weisen die Gebäude einen Abstand zur Straßenbegrenzungslinie von ca. 5 m oder mehr auf. Die reguläre maximale Bautiefe im Baublock definiert zurzeit das Wohnhaus Scharnhorststraße xxx mit einem Abstand der hinteren Gebäudekante des Anbaus von ca. 30 m zur Straßenbegrenzungslinie.
In der näheren Umgebung kommen verschiedene Dachformen (Flachdächer sowie Steildächer z.B. als Sattel-, Walm- oder Mansarddächer) in unterschiedlicher Ausrichtung vor.
PLANUNGSZIELE UND FESTSETZUNGSVORSCHLÄGE IM BEBAUUNGSPLAN-VORENTWURF:
Die Bebauungsplanung „Südlich Bismarckallee – Mitte“ (Nr. 03/28) enthält nach aktueller Beschlusslage (Billigungsbeschluss des Stadtrats vom 19.10.2020 und 28.06.2021): folgende Planungsziele und Festsetzungsvorschläge
- Allgemeines Wohngebiet WA
- GRZ1 0,4 / GRZ2 + 30% = 0,52 / GFZ 0,9
- Maximal drei Vollgeschosse (II+D / II+SG)
- Maximale Grundfläche von Gebäuden: 400 m²
- Höchstens acht Wohneinheiten je (Wohn-)Gebäude
- Höchstens eine Wohnung je 150 m² Baugrundstücksfläche
- Offene Bauweise
- Überbaubare Fläche: Vordere Baulinie mit 5 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie, hintere Baugrenze mit 20 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie
- Garagen und Tiefgaragen sowie unterirdische Bauteile nur innerhalb der überbaubaren Flächen
- Max. drei oberirdische offene Pkw-Stellplätze je Grundstück
- Nebengebäude (außer z.B. Müll- und Fahrradhäuschen) nur außerhalb der „Vorgärten“
- Mind. 40 % Grünflächenanteil (Breite und Fläche) im „Vorgarten“
- Einfriedungen des Vorgartens max. 1,40 m hoch (gilt nicht für Hinterpflanzung mit standortgerechten Sträuchern und Hecken)
- Dächer mit Neigung zwischen 0° bis 50°
- Extensive Dachbegrünung bei flachen Dächern (0 bis 10°) ab 10 m² Größe
- Erhalt von Bäumen ab Stammumfang von 50 cm (außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen bzw. jenseits der inneren Baugrenze)
- Pflanzgebot: 1 standortgerechter Laubbaum je voller 200 m² Grundstücksfläche
- […]
PLANUNGSRECHTLICHE BEURTEILUNG:
Bei dem vorliegenden Baugesuch in der Yorckstraße xxx handelt es sich um die geplante Errichtung einer Hauseingangsüberdachung und einer offenen Pergola. Die befestigte Fläche vor dem Hauszugang wird etwas vergrößert.
Damit ergeben sich u.a. folgende Kenngrößen (großteils bleibt der Bestand unverändert):
- Baugrundstücksgröße: 590 m²
- Einzelhaus mit 1 WE
- Geschossigkeit: UG + EG + Satteldach = II Vollgeschosse
- Gebäudegrundfläche (Wohngebäude mit Hauptterrasse) = ca. 125 m²;
Gesamtversiegelung = 280,9 m²
[GRZ1 0,21 / GRZ2 = 0,48 / GFZ = 0,46]
- Gebäudestellung: Abstand Eingangsüberdachung zur Straßenbegrenzungslinie: ca. 3,6 m; Bautiefe: ca. 19 m Abstand der Gebäudehinterkante und ca. 2 2m Abstand der Terrassenhinterkante zur Straßenbegrenzungslinie
- Offene Bauweise
- Wohnhaus mit Satteldach 55°
- Begrünungsanteil im Vorgarten: ≥ 40 %, keine Nebengebäude im Vorgarten
- Garage, Zufahrt, Stellplatznachweis, Baumbestand, Einfriedung… unverändert
Art der baulichen Nutzung
Das bestehende Einzelhaus (1 WE) bleibt nach der Nutzungsart unverändert; es fügt sich diesbezüglich in die Eigenart der näheren Umgebung (reines Wohngebiet) ein und entspricht auch dem Bebauungsplan-Vorentwurf.
Maß der baulichen Nutzung
Der Hauptbaukörper weist eine Grundfläche von ca. 125 m² auf (mit Hauptterrasse) und erreicht eine GRZ1 von 0,21 sowie eine GFZ von 0,46. Die Gesamtversiegelung umfasst ca. 281 m², was einer GRZ2 von 0,48 entspricht. Grundfläche des Baukörpers, GRZ1, GRZ2 sowie GFZ liegen somit innerhalb des baulichen Rahmens der näheren Umgebung und entsprechen auch dem Bebauungsplan-Vorentwurf.
Hinsichtlich Geschossigkeit und Höhe bleibt das Bestandsgebäude unverändert und fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Planungsziele der Bebauungsplanung stehen hier ebenfalls nicht entgegen.
Überbaubare Grundstücksfläche, Gebäudestellung
Der Baukörper fügt sich mit seiner Gebäudestellung und Ausdehnung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die neugeplante Hauseingangsüberdachung rückt allerdings bis auf ca. 4,00 m an die Straßenbegrenzungslinie der Yorckstraße heran und überschreitet damit die vordere Baugrenze des Bebauungsplanvorentwurfs (5 m Abstand zur Yorckstraße). Der Bebauungsplan sieht allerdings für untergeordnete Bauteile Ausnahmen vor, die ein Überschreiten der Baugrenze um bis zu 1 m erlauben (textliche Festsetzung I.8).
Die geplante Hauseingangsüberdachung bleibt mit einer Breite von 3,0 m unter 1/3 der Breite der Hausfassade (9,5 m) und auch unterhalb der Grenze von 5,0 m. Insofern stellt die Überdachung ein untergeordnetes Bauteil dar, für welches eine Überschreitung der Baugrenze um bis zu 1 m zulässig ist.
Die geplante Überdachung hält damit – unter Inanspruchnahme der vorgesehenen Ausnahme - die Festsetzungen des Bebauungsplanes ein.
Für die Überdachung des Hauszugangs wäre die Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre daher möglich
Für die geplante offene Pergola ist diese Vorgabe nicht bindend, da eine offene Pergola weder eine zum Hauptgebäude gehörende Hauseingangsüberdachung noch ein im „Vorgarten“ unzulässiges „Nebengebäude“ im Sinne des Bebauungsplanvorentwurfs ist (textliche Festsetzung I.11).
Für die Pergola wäre die Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre daher möglich
Freiflächen und Bepflanzung
Die befestigte Fläche vor dem Hauszugang wird etwas vergrößert. Trotzdem verbleibt die Vorgartenzone in Breite und Fläche zu ca. 60 % Grün- und Pflanzfläche erhalten. Dieser Anteil liegt noch weit über dem Mindestmaß (40 %), das der Bebauungsplanvorentwurf verlangt.
Für die Vergrößerung der befestigten Fläche des Hauszugangs wäre die Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre ebenfalls möglich.
Stellplätze und Zufahrtsbreite
Hier gibt es keine relevanten Veränderungen zum Bestand. Die vorhandene Zufahrt entspricht den Bestimmungen des § 5 Abs. 1 GaStAbS.
Zusammenfassung
Das Bauvorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und wäre gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig.
Gleichzeitig entspricht das Bauvorhaben vollumfänglich den Festsetzungsvorschlägen des vom Stadtrat am 19.10.2020 und Änderungen am 28.06.2021 gebilligten Bebauungsplan-Vorentwurfs Nr. 03/28 „Südlich Bismarckallee – Mitte“.
Ziel der Veränderungssperre ist eine Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich (§ 14 Abs. 1 BauGB). Es soll verhindert werden, dass mit der Zulassung von Bauvorhaben während der Planaufstellungsphase Fakten geschaffen werden, welche die laufende Planung für dieses Bebauungsplangebiet gefährden.
Gem. § 14 Abs. 2 BauGB kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn der Zulassung des Bauvorhabens überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die Festsetzungsvorschläge des vom Stadtrat gebilligten Bebauungsplan-Vorentwurfs Nr. 03/28 „Südlich Bismarckallee – Mitte“ sind bereits sehr konkret gefasst. Die dementsprechenden Festsetzungsvorschläge werden durch das Bauvorhaben eingehalten. Bei Umsetzung des Vorhabens ist keine Gefährdung der weiteren Planung erkennbar. Aus stadtplanerischer Sicht wurde der Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre im Sinne des § 14 Abs. 2 BauGB zugestimmt. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Zulassung des Vorhabens liegen damit vor.
Dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, für dieses Bauvorhaben eine Ausnahme von der Veränderungssperre für das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 03/28 „Südlich Bismarckallee – Mitte“, gem. § 14 Abs. 2 BauGB zu erteilen.
