I.
Sachverhalt
Mit Bauantrag, eingegangen am 02.11.2021, beantragt die Firma Hoch4 GmbH die Genehmigung zum Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 9 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Helenenstraße xx, 63739 Aschaffenburg.
Geplant ist, die beiden Bestandsgebäude auf dem Grundstück abzubrechen und durch zwei Neubauten zu ersetzen.
Bei den zwei geplanten Gebäuden handelt es sich um ein Vorderhaus mit 3 Wohneinheiten an der Helenenstraße mit einer Grundfläche im Mittel von 13,0 m x 10,8 m über zwei Geschosse mit Dachgeschoss (Satteldach mit 28° Dachneigung).
Das Gebäude wird an der Ostseite unmittelbar grenzständig an das Nachbarhaus Helenenstraße 13 angebaut.
Das Wohngebäude erhält drei Eingänge. Ein Zugang erschließt die westliche Wohneinheit, welche sich über alle Geschosse erstreckt und insgesamt über eine Wohnfläche von 119,8 m² verfügt. Der Gebäudeteil bildet insofern eine Art Reihenhaus. Der zweite Eingang erschließt eine Wohnung im Erdgeschoss mit einer Wohnfläche von 63,7 m², der dritte Eingang eine Wohnung im Ober-/Dachgeschoss mit einer Wohnfläche vom 69,5 m².
Die für das Vorderhaus erforderlichen vier Stellplätze werden von der Helenenstraße aus anfahrbar nachgewiesen. Die große Wohneinheit erhält davon zwei Stellplätze, welche hintereinander angeordnet sind.
Das geplante Hinterhaus mit sechs Wohneinheiten wird von der Bertastraße aus über eine Zufahrt des ehemaligen Clemensheim-Areals erschlossen und mittels Geh- und Fahrtrecht gesichert.
Das auf dem Baugrundstück freistehend geplante Gebäude hat eine Grundfläche von im Mittel 22,6 m x 12,9 m über zwei Geschosse, zuzüglich Dachgeschoss. Die Wohneinheiten haben Wohnflächen mit 2 x 60,4 m², 86,5 m², 89,9 m², 91,8 m² und 93,3 m². Die Gesamtwohnfläche beider Gebäude liegt bei 735,31 m². Die Gesamtgrundstücksgröße liegt bei 1.092 m².
Die erforderlichen sechs Stellplätze für das Hinterhaus werden in der Tiefgarage des angrenzenden ehemaligen Clemensheim-Areals nachgewiesen und entsprechend dinglich gesichert.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt und mit Büschen und Bäumen bepflanzt.
Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² wird mittig auf dem Grundstück nachgewiesen. Es ist eine Gemeinschaftsfläche mit einer Größe von 130 m² zwischen den beiden Gebäuden vorgesehen.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt. Der Bauantrag ist am 02.11.2021 vollständig eingegangen. Die Vorprüfungsfrist endete am 23.11.2021. Demnach ist die Baugenehmigung bis spätestens 23.02.2022 zu erteilen. Andernfalls tritt die Genehmigungsfiktion ein.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 06/04 für den Bereich zwischen dem Bahnweg, der Bahnlinie Aschaffenburg-Miltenberg, Adelenstraße, Katharinenstraße, Obernauer Straße und Südbahnhofstraße. Für die Beurteilung gilt die BauNVO 1968. Der Bebauungsplan enthält für das Baugrundstück die folgenden Festsetzungen:
WA – Allgemeines Wohngebiet
bis zu II Vollgeschosse
GRZ 0,4
GFZ 0,8
geschlossene Bauweise
Baugrenze
SD – Satteldach mit einer Dachneigung von max. 52°
Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan Nr. 06/04 setzt für den Bereich des geplanten Vorhabens ein Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO 1968 fest. Die geplante Wohnnutzung entspricht dieser Festsetzung.
Maß der baulichen Nutzung
Das zu bildende Baugrundstück verfügt über eine Größe von 1.092 m². Die geplante überbaute Grundfläche liegt bei 436,6 m². Hieraus errechnet sich eine GRZ von 0,4. Die geplante Geschossfläche liegt bei 873,2 m². Hieraus errechnet sich eine GFZ von 0,8. Sowohl die GRZ, wie auch die GFZ entsprechen genau den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Der Bebauungsplan enthält eine Festsetzung von max. II zulässigen Vollgeschossen. Aufgrund der geringen Höhe bilden die Dachgeschosse beider Gebäude keine Vollgeschosse (Art. 83 Abs. 6 BayBO i.V.m. Art. 2 Abs. 5 BayBO i.d.F. bis 31.12.2007). Die zulässige Geschossigkeit wird daher eingehalten.
Bauweise
Der Bebauungsplan sieht für das Baufenster eine geschlossene Bauweise vor. Gleichwohl ist der bauliche Bestand zu berücksichtigen. Hiernach halten die Gebäude Helenenstraße xx und xx im Bestand eine gegenseitige Abstandsfläche zueinander ein. Das Gebäude Helenenstraße xx wird nunmehr durch einen Neubau ersetzt, welcher ebenfalls die gesetzlichen Abstandflächen zur westlichen Grundstücksgrenze einhält. Insofern kann hier eine Befreiung von der geschlossenen Bauweise erteilt werden.
Gleiches gilt für das geplante Rückgebäude. Nachdem hier beidseits eine Bebauung nicht vorhanden ist, kann hier, sowohl auf der West-, wie auch auf der Ostseite eine Befreiung von der Festsetzung der geschlossenen Bauweise erteilt werden.
Die Befreiungen sind städtebauliche vertretbar und berühren nicht die Grundzüge der Planung.
Überbaubare Flächen
Das Bauvorhaben hält sich vollständig innerhalb der Baugrenzen.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen sind eingehalten. Da der Bebauungsplan eine geschlossene Bauweise vorsieht, ist eine Abstandsfläche für das Vorderhaus zum östlich angrenzenden Nachbargebäude nicht einzuhalten.
Stellplatznachweis
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Für 8 Wohnungen unter 100 m² ergeben sich hiernach 8, für 1 Wohnung über 100 m² ergeben sich 2 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Insgesamt ergibt sich ein Bedarf von 10 PKW-Stellplätzen. Hiervon werden 4 Stellplätze ebenerdig und 6 Stellplätze in der Tiefgarage auf dem angrenzenden ehemaligen Clemensheim-Areal nachgewiesen und entsprechend dinglich gesichert.
Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 9 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von 735 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 15 Fahrradstellplätzen. Hiervon werden 12 im Bereich des Hinterhauses und 3 im Bereich des Vorderhauses nachgewiesen. Die Abstellplätze sind überdacht, umschlossen und abschließbar.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Eine Baumpflanzverpflichtung nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist erst ab 8 ebenerdiger Stellplätze gegeben. Anforderungen aus dem Bebauungsplan ergeben sich nicht.
Gem. Art. 7 Abs. 1 BayBO sind die nicht überbauten Grundstücksflächen jedoch, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert. Für die geplante Erschließung des Hinterhauses über eine Zufahrt des ehemaligen Clemensheim-Areals ist ein dinglich gesichertes Geh- und Fahrtrecht nachzuweisen.
Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. GRZ/GFZ, Stellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die betroffenen Teilflächen aus den Grundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von mindestens 60 m² zu errichten. Zur Sicherung der Herstellung des Spielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
