I.
Mit dem Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.08.2019 und ergänzenden Planunterlagen vom 04.02.2020 und 07.08.2020 hatte der Bauherr Michael Joachimi bereits die Genehmigung zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 8 Wohn- und 5 Büroeinheiten (Gebäude C) mit Tiefgarage in der Rhönstraße xx, 63743 Aschaffenburg für das gleiche Baugrundstück beantragt (BV-Nr.: xxx).
Dieses Bauvorhaben wurde in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates am 12.11.2020 behandelt und beschlossen. Hinsichtlich dieses Beschlusses wurde ein Überprüfungsantrag vom 16.11.2020 durch die CSU-Stadtratsfraktion gestellt. Im Wesentlichen ging es hier um die beiden benachbarten Gebäude der amerikanischen Kapelle (Gebäude A) und dem Wohn- und Veranstaltungsgebäude (Gebäude B – beide BV-Nr.: xxx), wie auch die Tiefgarage und die durch die Veranstaltungen bedingten Immissionen. Diesbezüglich wird derzeit ein Schallschutzgutachten durch die Firma Wölfel Engineering GmbH & Co.KG erstellt. Für das Gebäude C wurde der Bauantrag durch den Bauherrn zwischenzeitlich zurückgenommen, da sich die Planungsabsichten wesentlich geändert haben. Insbesondere ist, statt wie bisher ein Wohn- und Geschäftshaus mit 8 Wohn- und 5 Büroeinheiten nunmehr ein Büro-, Boarding- und Wohnhaus mit 28 Wohnungen geplant. Über den nun vorliegenden Bauantrag (BV-Nr.: xxx) ist neu zu entscheiden. Das bisherige Bauvorhaben und damit die Behandlung des Nachprüfungsantrages hat sich, aufgrund Rücknahme des Bauantrages erledigt.
Mit dem Bauantrag, eingegangen am 13.10.2021 beantragt nunmehr die Firma Ka3 Immobilien GmbH, Würzburger Straße 168, 63743 Aschaffenburg die Genehmigung für den Neubau eines Gebäudes mit Büronutzung, Boardinghouse-Nutzung und Wohnnutzung mit zweigeschossiger Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg in der Rhönstraße xxx.
Bei dem Baugrundstück handelt es sich um eine Teilfläche aus dem Commissary-Gelände an der Rhönstraße. Das Bauvorhaben wird auf einem Grundstück mit einer Fläche von ca. 3.191 m² geplant, das neu gebildet wird und von der im Bebauungsplan geplanten öffentlichen Grünfläche bis zur im Bebauungsplan geplanten Privatstraße reicht.
Das Gebäude mit den Abmessungen 34,8 m x 36,8 m ist als ein Atriumgebäude mit IV Geschossen und diversen Dachaufbauten (Aufzugsüberfahrten, Treppenräume und Ausgänge auf die Dachterrasse) geplant. Das Atrium verfügt über eine Fläche von 11,0 m x 14,7 m. Unterirdisch sind zwei Tiefgaragengeschosse vorgesehen.
Bei dem Gebäude ist eine
- Büronutzung mit 2 Einheiten und einer Nutzfläche von 317 m², eine
- Boardinghouse-Nutzung mit 10 Einheiten und einer Nutzfläche von insgesamt 397 m², sowie eine
- Wohnnutzung mit 28 Wohneinheiten mit insgesamt 2.677 m² Wohnfläche (von 65 m² bis 145 m²) vorgesehen.
Gegenüber der ursprünglichen Planung haben sich insbesondere folgende Veränderungen ergeben:
- Änderung der Fenster- und Raumaufteilung
- Terrassen und Balkone in östlicher Richtung wurden hinzugefügt
- die Tiefgaragenzufahrt wurde auf das Baugrundstück verlegt
- der Büroanteil wurde verringert
- die Wohnungsgrößen wurden verkleinert, die Anzahl erhöht
- auf der westlichen Seite wurden statt Büros Boardingsappartements eingeplant
- der Bauherr hat gewechselt
- der Grundstückszuschnitt hat sich leicht verändert
Für das geplante Gebäude werden insgesamt 47 Stellplätze nachgewiesen. Hiervon 37 Stellplätze im 1. Untergeschoss der Tiefgarage und 10 Stellplätzen oberirdisch, davon 1 Behindertenstellplatz.
Im 2. Untergeschoss der Tiefgarage sind 50 Stellplätze für die benachbarten Gebäude A und B vorgesehen.
Für das geplante Gebäude werden insgesamt 60 Fahrradabstellplätze nachgewiesen, hiervon 36 Fahrradabstellplätze im Freien und 24 Fahrradabstellplätzen im 1. Untergeschoss.
Auf dem Baugrundstück ist ein Spielplatz mit einer Fläche von 115 m² geplant. Zusammen mit einer 60 m² großen Spielfläche hinter Gebäude (A – ehemalige amerikanische Kirche) auf dem Nachbargrundstück ergibt sich eine Spielplatzfläche von 175 m².
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans 04/3b „Spessart-Manor“ mit u.a. folgenden Festsetzungen:
Mischgebiet (MI3)
GRZ 0,6
GFZ 1,6
DN 0-15°
Geschossigkeit: II-IV
Maximale Gebäudehöhe: 194,80 m ü.NN
Dachbegrünung ab Dachneigung von weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m²
Pflanzfläche PF3 auf dem Grundstück
Art der baulichen Nutzung
Es ist ein Nutzungsmix aus Büro-, Boardingnutzung und Wohnen geplant, der dem Charakter eines Mischgebietes entspricht.
Das Baugrundstück liegt allerdings nicht ausschließlich im Mischgebiet. Teile des neu herausgeteilten Grundstücks tangieren die im Bebauungsplan festgesetzte Privatstraße mit Wendehammer (ca. 570 m² Grundstücksfläche). Auf dieser Fläche sind vom Bauherrn nicht nur Stellplätze, Terrassen und Grünflächen vorgesehen, sondern auch der erforderliche Kinderspielplatz. Im Rahmen der genehmigten Planung für die beiden Folgegebäude D und E (Rhönstraße xx, BV-Nr.: xxx) wurde nachgewiesen, dass die Privatstraße geringfügig nach Osten verlegt und auf den hinteren Teil der Privatstraße, einschließlich Wendehammer verzichtet werden kann. Der Bauherr und Eigentümer der betroffenen Grundstücke hat erklärt, dass dieser Wendehammer auch für die weiteren, sich hieran anschließende Bauvorhaben nicht benötigt wird und eine ausreichende Zuwegung für die Ver- und Entsorgung der Grundstücke sichergestellt ist. Hierzu wurde eine schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers vorgelegt. Gleiches gelte für die notwendige Feuerwehrzufahrt. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann daher erteilt werden.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ1 von 0,37 bei einem zulässigen Wert von 0,6 und eine GRZ2 von 0,7 bei einem zulässigen Wert von 0,8. Die GFZ von 1,6 wird durch das vorliegende Bauvorhaben mit einem Wert von 1,52 ebenfalls eingehalten.
Die Baugrenzen sind durch Terrassen im Erdgeschoss und den darüberliegenden Balkonen im 2. und 3. Obergeschoss einmal um 1,5 m x 8 m und zweimal um 1,8 m x 11,8 m, somit um insgesamt ca. 78,5 m² überschritten. Eine Befreiung für diese Bauteile kann gewährt werden.
Die zulässige Höhe von 194,80 m ü. NN wird durch das Bauvorhaben eingehalten und mit einer Höhe vom 193,27 m ü. NN unterschritten. Die zulässige Geschossigkeit von max. IV Vollgeschossen wird ebenfalls eingehalten. Lediglich Aufzugsüberfahrten, Treppenräume und Ausgänge auf die Dachterrasse überschreiten die zulässige Geschossigkeit, nicht aber die zulässige Gebäudehöhe.
Eine Befreiung für die Aufzugsüberfahrten, Treppenräume und Ausgänge auf die Dachterrasse kann erteilt werden, da diese Bauteile eine untergeordnete Wirkung und Funktion entfalten, baulich deutlich zurücktreten und die Gesamthöhe des Gebäudes, einschließlich dieser Bauteile hinter den Festsetzungen des Bebauungsplans zurückbleibt.
Nachbarliche Belange sind durch die Befreiungen nicht betroffen. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Immissionsschutz
Für das Vorhaben liegt eine Voruntersuchung zum Schallimmissionsschutz des Büros Wölfel Engineering GmbH & Co.KG vom 12.03.2021, sowie eine Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde vom 26.10.2021 vor. Hiernach finden im Gebäude C keine geräuschrelevanten Nutzungen statt.
Lediglich durch die Tiefgaragennutzung im 2. Untergeschoss für Veranstaltungen der westlich gelegenen Nachbargebäude A und B ist ggf. mit einer Überschreitung der Immissionsrichtwerte zu rechnen.
Im Rahmen dieser Baugenehmigung wird allerdings lediglich die Genehmigung zur Tiefgaragennutzung für den beantragten Zweck, d.h. für eine Büro-, Boarding- und Wohnnutzung erteilt. Eine Verbindung der Tiefgarage zu benachbarten Tiefgaragen ist von der Genehmigung ebenfalls nicht umfasst. Die geplante, spätere Verbindung der Tiefgaragenanlagen und die Änderung und Erweiterung der Nutzung bleibt einem späteren gesonderten baurechtlichen Verfahren für die Gebäude A und B vorbehalten. Eine Prüfung durch einen qualifizierten Schallschutzgutachter läuft derzeit.
Begrünung und Bepflanzung
Die im Bebauungsplan geforderte Pflanzfläche PF3 wurden in die vorliegenden Außenanlagenpläne aufgenommen. Laut Bebauungsplan ist mindestens alle 12 m ein großkroniger, standortgerechter Laubbaum in Reihe zu pflanzen, der Anteil an unversiegelter, begrünter Fläche muss mindestens 60 % betragen. Die Grundstückslänge beträgt ca. 47 m, daher sind mind. 4 Bäume auf dem Grundstück zu pflanzen.
Die 4 Bäume sind, gem. Bebauungsplan dauerhaft zu sichern und zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gem. Bebauungsplan werden Tiefgaragen, welche mit einer Vegetationsschicht von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt werden nicht in die überbaute Grundfläche eingerechnet. Demnach ist die Tiefgarage im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und Sträuchern zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Der Bebauungsplan sieht eine Dachbegrünung für Dächer mit einer Dachneigung von
weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m² vor. Die Flachdächer des Gebäudes sind daher mind. extensiv zu begrünen und mit einer Vegetationsschicht von mind. 8 cm zu versehen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Die notwendige Baugrundstücksfläche ist aus dem betroffenen Grundstück (Fl.Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg), wie in den Planunterlagen dargestellt, herauszumessen und als eigenes rechtliches Grundstück zu bilden, da die Berechnungen zum Maß der baulichen Nutzung, die erteilten Befreiungen hinsichtlich der Privatstraße, wie auch die berücksichtigte Spielplatzfläche, sowie die Abstandsflächenberechnung auf dieser Grundlage basieren.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze und für Wohnungen mit Wohnflächen über 150 m² je 3 Stellplätze erforderlich. In diesem Gebäude verfügen 22 Wohnungen über weniger als 100 m², 6 Wohnungen bewegen sich im Bereich zwischen 100 m² und 150 m² Wohnfläche. Für die 28 Wohnungen ergeben sich hiernach 34 nachzuweisende PKW-Stellplätze.
Für die geplanten Büronutzungen ist je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei einer Gesamtnutzfläche von 317 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 8 PKW-Stellplätzen.
Für Boardingappartements ist je 2 Appartements 1 KFZ-Stellplatz vorzusehen. Bei 10 geplanten Appartements ergibt sich ein Bedarf von 5 KFZ-Stellplätzen.
Für das geplante Gebäude ergibt sich ein Gesamtbedarf von 47 KFZ-Stellplätzen. Hiervon werden 37 Stellplätze im 1. Untergeschoss der Tiefgarage und 10 Stellplätzen oberirdisch (davon 1 Behindertenstellplatz) nachgewiesen. Die im 2. Untergeschoss der Tiefgarage geplanten 50 Stellplätze sind für die benachbarten Gebäude A und B vorgesehen. Die Nutzung für Veranstaltungszwecke hängt von der, für diese Gebäude noch zu erteilende Baugenehmigung ab. In diesem Zusammenhang wird auch der Schallschutz geprüft.
Für die 28 Wohnungen ist je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 28 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von 2.677 m². Hiernach sind 54 Fahrradabstellplätze erforderlich.
Für die Büronutzung ist je 60 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz vorzusehen. Bei einer Gesamtnutzfläche von 317 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 5 Fahrradabstellplätzen.
Für Boardingappartements ist je 15 Appartements 1 Fahrradabstellplatz vorzusehen. Hiernach ist ein weiterer Fahrradabstellplatz erforderlich.
Für das geplante Gebäude werden insgesamt 60 Fahrradabstellplätze nachgewiesen, hiervon 36 Fahrradabstellplätze im Freien und 24 Fahrradabstellplätzen im 1. Untergeschoss.
Die nachgewiesenen Stellplätze werden, gem. Beschreibung mit der notwendigen Leitungsinfrastruktur ausgestattet. Die Voraussetzungen des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind daher erfüllt.
Kinderspielplatz
Auf dem Baugrundstück ist ein Spielplatz mit einer Fläche von 115 m² geplant. Zusammen mit einer 60 m² großen Spielfläche hinter Gebäude (A – ehemalige amerikanische Kirche) auf dem Nachbargrundstück ergibt sich eine Spielplatzfläche von 175 m².
Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen. Teilflächen, welche außerhalb des Baugrundstückes liegen sind dinglich zu sichern.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
