I.
Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 22.07.2022 stellte der Bauherr xxx eine Bauvoranfrage zum Neu- bzw. Umbau von insgesamt 5 Wohn-, bzw. Geschäftshäusern mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Weißenburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das vorliegende Bauvorhaben umfasst insgesamt 5 Gebäude. Hierbei werden einzelne Gebäude neu errichtet, andere Gebäude umgebaut.
Gebäude I
An der vorderen Grundstücksgrenze zur Weißenburger Straße ist die Schließung der bestehenden Baulücke geplant. Hier soll an der Straßenbegrenzungslinie ein beidseits grenzständiges Wohngebäude mit 5 Geschossen und Satteldach zwischen die beiden Bestandsgebäude (Weißenburger Straße xxx und xxx) eingefügt werden. Trauf- und Firsthöhe sollen sich hierbei an dem Gebäude Weißenburger Straße xxx orientieren. Die Bautiefe des Gebäudes entspricht der Bautiefe der beiden benachbarten Bestandsgebäude. Im Erdgeschoss ist auf der Ostseite eine Feuerwehrdurchfahrt, sowie eine Zufahrt zur geplanten Tiefgarage vorgesehen. Als Nutzung sind im Untergeschoss und Erdgeschoss Ladenflächen, im 1. Obergeschoss eine Arztpraxis und in den übrigen Geschossen insgesamt 10 Wohnungen geplant.
Das geplante Gebäude hat eine Grundfläche von ca. 239 m² und eine Geschossfläche von ca. 1.680 m².
Gebäude II
Im Anschluss an dieses Gebäude soll das, an der westlichen Grundstücksgrenze bestehende Gebäude mit zwei Wohneinheiten abgebrochen werden und ebenfalls grenzständig zum Anwesen Weißenburger Str. xxx durch die Neuerrichtung des Gebäudes II, als Verbindungsbau zwischen Gebäude I und dem bestehendem Gebäude III ersetzt werden. Das geplante Gebäude soll über drei Geschosse verfügen. Es ist ein Pultdach mit 10 Grad Dachneigung geplant. Im Untergeschoss und Erdgeschoss sind Lager und Läden geplant. Im 1. und 2. Obergeschoss ist je eine Wohneinheit vorgesehen.
Die geplante Grundfläche beträgt ca. 175 m², die Geschossfläche ca. 725 m²
Gebäude III
Bei dem sich wiederum hieran anschließenden, L-förmigen Bestandsgebäude (Gebäude III) handelt es sich um einen 3-geschossigen Backsteinbau mit Pultdach. Aktuell befinden sich in diesem Gebäude die Nutzungen Gastronomie im Untergeschoss und in den übrigen Geschossen gewerblichen Nutzungen (Lager, Möbelhandel, Büro). Als Nutzungsänderung ist die Reduzierung der Gewerbeflächen zur Schaffung von 2 Wohneinheiten vorgesehen. Als geplanter Umbau ist der Einbau eines zusätzlichen Treppenhauses zur Verbesserung der Rettungswegsituation vorgesehen.
Die Grundfläche beträgt ca. 550 m², die Geschossfläche ca. 2.195 m²
Gebäude IV
Im nordwestlichen Bereich im Anschluss an das Bestandsgebäude (Gebäude III) ist die Neuerrichtung eines Wohngebäudes mit Anbau an das Bestandsgebäude (Gebäude III) mit Durchfahrt zum rückwärtigen Gartengrundstück mit Kinderspielplatz (60 m²) vorgesehen. Das geplante Gebäude soll über 3 Geschosse verfügen. Es ist ein Pultdach mit einer teilweise extensiven Dachbegrünung geplant. In diesem Gebäude sind 6 Wohneinheiten vorgesehen.
Die Grundfläche beträgt ca. 223 m², die Geschossfläche ca. 670 m².
Gebäude V
Im rückwärtigen Bereich an der östlichen Grenze zu den Anwesen Ludwigstr. Xxx und Weißenburger Str. xxx ist die Neuerrichtung eines Wohngebäudes mit 3 Wohneinheiten geplant. Das geplante Gebäude soll über 3 Geschosse und ein Pultdach verfügen. Zur nördlichen Grundstücksgrenze hin verfügt das Gebäude lediglich über ein Kellergeschoss und Erdgeschoss und rückt ab dem 1. Obergeschoss um ca. 3 m von der nördlichen Grundstücksgrenze ab.
Die Grundfläche beträgt ca. 177 m², die Geschossfläche 572 m²
Im nordwestlichen Grundstücksbereich ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen.
Im Rahmen der Bauvoranfrage wurden Fragen gestellt, über welche im Rahmen dieses Verfahrens zu entscheiden ist.
II.
Verfahren
Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären. Die vorliegenden Planunterlagen sind auch nur eingeschränkt prüfbar, da diese in Qualität und Umfang nicht den Anforderungen eines förmlichen Bauantragsverfahrens entsprechen.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans Nr. 1/22, welcher nur den Ausschluss von Vergnügungsstätten regelt und ansonsten keine Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung oder zu den überbaubaren Grundstücksflächen enthält.
Gleichwohl zählt das Baugrundstück zu einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der in der näheren Umgebung des Baugrundstücks den Charakter eines Mischgebiets hat.
Baugesuche sind planungsrechtlich nach § 30 Abs. 3 und § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO zu beurteilen.
Zur Eigenart der näheren Umgebung:
Der im Zusammenhang bebaute Ortsteil, dem das Anwesen Weißenburger Straße 56 zugehörig ist, weist den Charakter eines „Mischgebiets“ im Sinne des § 6 BauNVO auf. Das Gebiet ist gekennzeichnet durch eine vorwiegend gewerbliche Nutzung (Handel, Dienstleistung, Gastronomie) im Erdgeschoss und teils auch in den Obergeschossen. Im engeren Umfeld des Bauvorhabens dominiert in den Obergeschossen allerdings eine Wohnnutzung. Aufgrund der Verkehrslärmimmissionen bedingen die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse für die zur Weißenburger Straße orientierten Aufenthaltsräume in der Regel einen baulichen (passiven) Lärmschutz.
Die bauliche Struktur weist straßenseitig eine fast vollständig geschlossene Blockrandbebauung mit Bautiefen von ca. 10 m bis 20 m auf. Im Blockinneren finden sich häufig Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen; durchaus gebietstypisch sind aber auch Hauptbaukörper unterschiedlichster Größe im Blockinneren platziert, hier dann allerdings nicht in geschlossener, sondern in meist abweichender, seltener in offener Bauweise.
Die Geschosszahl im Quartier reicht straßenbegleitend von drei bis maximal sechs Vollgeschosse (V + Dach), wobei das Anwesen Weißenburger Straße xxx etwa die maximale Trauf- und Firsthöhe im Straßenabschnitt definiert. Die Gebäude und baulichen Anlagen im Blockinneren sind niedriger und erreichen max. III Geschosse.
Der Versiegelungsgrad im Quartier ist durchweg sehr hoch (bis 100 %), die im Quartiersinneren absolut größte überbaute Fläche (Hauptgebäude) mit gut 560 m² Grundfläche befindet sich auf dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg. Am Quartiersrand gibt es auch noch größere Baukörper: Die Kolpingschule hat eine Grundfläche von knapp 740 m², das Anwesen Ludwigstraße 15 kommt auf eine Grundfläche von knapp 840 m².
Die Dachlandschaft wird am Blockrand bestimmt von Steildächern, im Quartiersinneren hingegen ist sie sehr uneinheitlich (Flach-, Pult-, Walmdächer).
Aus der näheren Umgebung lassen sich folgende Vorgaben ableiten:
Mischgebiet (MI)
V Vollgeschosse, zzgl. Dachgeschoss
Max. Gebäudegrundfläche: 560 m²
Versiegelungsgrad: bis ca. 100 %
abweichende Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Die nähere Umgebung ist als Mischgebiet zu bewerten. Die geplante Wohnnutzung, wie auch Läden und Arztpraxen sind gem. § 6 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig.
Allerdings ist zu gewährleisten, dass bei dem an der Weißenburger Straße geplanten Gebäude (Gebäude I) gesunde Arbeits- und Wohnverhältnisse gewahrt sind. Für eine Hauptnutzung im Untergeschoss betrifft dies die Belichtung, für die zur Weißenburger Straße orientierten Aufenthaltsräume in den Obergeschossen den Lärmschutz. Aufgrund des Verkehrslärms der Weißenburger Straße müssen passive Schallschutzmaßnahmen ergriffen werden. Die Einhaltung der entsprechenden Lärmgrenzwerte ist im Baugenehmigungsverfahren durch ein qualifiziertes Schallschutzgutachten zu belegen.
Maß der baulichen Nutzung und überbaute Grundstücksfläche, Bauweise
Gebäude I
Das Gebäude I schließt die vorhandene Baulücke zwischen den beiden Gebäuden Weißenburger Straße xxx und xxx, wird im Süden grenzständig an der Straßenbegrenzungslinie und im Westen und Osten beidseitig grenzständig an die beiden vorhandenen Nachbargebäude angebaut. Hierbei wird die Trauf- und Firsthöhe des Gebäudes Weißenburger Straße xxx, wie auch Dachneigung und –form übernommen. Die Bautiefe deckt sich ebenfalls mit den beiden benachbarten Bestandsgebäuden. Der Baukörper fügt sich insofern hinsichtlich zu überbauender Grundfläche und Höhe in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich gem. § 34 BauGB zulässig.
Gebäude II
Grundsätzlich fügt sich das geplante Gebäude II hinsichtlich zu überbauender Grundfläche und Höhe in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist diesbezüglich planungsrechtlich gem. § 34 BauGB zulässig.
Allerdings ist auf dem Nachbargrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg keine entsprechende Grenzbebauung mit Hauptnutzung vorhanden. Im Quartiersinneren ist zudem keine geschlossene Bauweise vorgegeben, sondern es ergibt sich eine abweichende Bauweise. Die geplante Grenzbebauung setzt daher eine Abstimmung mit dem Eigentümer des Nachbargrundstückes in Hinblick auf eine Wechselbezüglichkeit der Grenzbebauung zwingend voraus. Andernfalls ist eine grenzständige Errichtung des geplanten Hauptgebäudes nicht möglich und es sind die gesetzlichen Abstandsflächen einzuhalten.
Gebäude III
Bei Gebäude III ist lediglich eine Nutzungsänderung, wie auch der Einbau eines zusätzlichen Treppenhauses zur Verbesserung des vorbeugenden Brandschutzes geplant. Äußere Änderungen der Gebäudekubatur ergeben sich nicht, so dass sich eine Überprüfung des Maßes der baulichen Nutzung erübrigt.
Gebäude IV
Das geplante Gebäude IV fügt sich hinsichtlich zu überbauender Grundfläche und Höhe in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich gem. § 34 BauGB zulässig. Einschränkungen ergeben sich ggf. im Rahmen der bauordnungsrechtlich einzuhaltenden Abstandsflächen.
Gebäude V
Grundsätzlich fügt sich das geplante Gebäude V hinsichtlich zu überbauender Grundfläche und Höhe in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist diesbezüglich planungsrechtlich gem. § 34 BauGB zulässig. Allerdings wird an die auf dem Nachbargrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg vorhandene Bebauung nicht höhengleich angebaut – die geplante Grenzbebauung verlangt für diese Höhenüberschreitung zwingend die schriftliche Zustimmung des betroffenen Nachbarn. Andernfalls muss das grenzständig geplante Hauptgebäude höhenmäßig reduziert werden. Dies ist im späteren Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Im Übrigen sind die gesetzlichen Abstandsflächen (insb. zum nördlichen Baugrundstück) zu beachten.
Nach den Bauakten sind vorhandene Fenster (hier Glasbausteine) zum östlich angrenzenden Nachbargrundstück nicht öffentlich-rechtlich gesichert. Ob zivilrechtliche Regelungen bestehen ist vom Bauherrn zu überprüfen und die Bebauung im Übrigen mit dem Eigentümer des Nachbargrundstückes abzustimmen.
Denkmalschutz
Das Baufeld des in den Antragsunterlagen mit Gebäude I bezeichneten, geplanten Wohn- und Geschäftshauses befindet sich im denkmalgeschützten Ensemble Friedrichstraße/Weißenburgstraße, das unter folgendem Text in der Denkmalliste der Stadt Aschaffenburg verzeichnet ist:
„Seit 1854, mit dem Anschluss an die Ludwig-Westbahn, begann Aschaffenburg sich weiter nach Norden auszudehnen. Dieses Wachstum kam erst während der Gründerzeit zur vollen Entfaltung, da bis 1870 die äußere Stadtbefestigung von 1370/80 im wesentlichen erhalten geblieben war. Erst nachdem der Graben zwischen der ehem. Apfelallee (heute Weißenburger Straße) und dem Seilergang (jetzt Friedrichstraße) aufgefüllt und die Stadtmauer beseitigt worden war (1870/71), setzte die Bebauung ein, die dem Ensemble trotz zahlreicher Kriegszerstörungen und Neubauten seinen bleibenden Stempel aufdrückt. Ein Beispiel der frühen Bebauung ist das Anwesen Friedrichstraße xxx aus dem Jahr 1874, errichtet an der Stelle des 1867 abgebrochenen sog. Folterturms, der Teil der äußeren Aschaffenburger Stadtbefestigung gewesen war. Dieses ehem. spätklassizistische Wohnhaus, heute an einen modernen Geschäftsbau angebunden, illustriert die ursprüngliche villenartige Bebauung am Rande der Unteren Stadt. Mit Bauten des späten Historismus und Jugendstils, mit zum Teil prächtigen, roten und gelben Sandsteinfassaden des späten 19. und frühen 20. Jh., wurde diese Straßenanlage zu einer vom Typus der Ringstraße erweitert, die auch den hierfür charakteristischen, parkartigen Grünstreifen besitzt und so in besonderer Weise die alte „Stadtgrenze“ anschaulich macht. Ein besonderes städtebauliches Gewicht bekommt das Ensemble dadurch, dass es im Zusammenhang eines größeren, die Stadt einfassenden Park- und Grüngürtels steht. Denn östlich der erhaltenen Barbakane des 1869 abgebrochenen Herstalltores, die einen Endpunkt des Ensembles markiert, erstreckt sich der Park Schöntal, der ehem. ummauerte fürstliche Tiergarten, der im 18. Jh. zu einem englischen Park (mit der „Staffagearchitektur“ der Beginenklosterruine) umgewandelt worden war. Am westlichen Endpunkt des Ensemblebereichs, ungefähr da, wo das ehem. Karlstor bzw. Dingstalltor stand, setzt sich der Grüngürtel im Schlossgarten fort, der, bis zum Main führend, einen Schloss und Pompejanum einfassenden Park bildet.“
Das in den Antragsunterlagen mit Gebäude (I) bezeichnete, geplante Wohn- und Geschäftshaus grenzt zudem unmittelbar an das Baudenkmal Weißenburger Straße xxx an, das unter folgendem Text in der Denkmalliste der Stadt Aschaffenburg verzeichnet ist:
„Mietshaus, viergeschossiger Satteldachbau mit übergiebeltem Mittelrisalit und Balkon, Sandsteingliederungen, Neurenaissance, 1895.“
Aus denkmalrechtlicher Sicht wurde zu der vorliegenden Bauvoranfrage festgestellt:
Zu 1a
Im Rahmen der Bauvoranfrage wurde lediglich die planungsrechtliche Zulässigkeit angefragt. Im späteren Baugenehmigungsverfahren ist der Denkmalschutz förmlich zu beteiligen. Hierbei ist festzustellen, dass in den Ansichten und Schnitten der Bauvoranfrage die Nachbargebäude, zu denen auch das Baudenkmal 58 gehört, nicht korrekt dargestellt wurden. Außerdem wurden keine Angaben zu den bestehenden Trauf- und Firsthöhen dieser Gebäude gemacht, eine Beurteilung seitens des Denkmalschutzes hinsichtlich der Verträglichkeit mit dem Baudenkmal und des Einfügens in das Ensemble ist so nicht abschließend möglich.
Im späteren Baugenehmigungsverfahren sind die angrenzenden Nachbargebäude in der Weißenburger Straße mit Angabe der First- und Traufhöhen korrekt nachzuweisen.
Zu 1b
Der angestrebten Nutzung wurde seitens der Denkmalpflege zugestimmt.
Abstandsflächenrecht
Die Bauvoranfrage beschränkt sich auf die Fragestellungen. Eine abstandsflächenrechtliche Beurteilung ist lediglich im Rahmen einer Bauantragsprüfung mit konkreten Maßangaben möglich. Im Rahmen der Bauvoranfragen beschränken sich die Feststellungen daher auf explizit gestellte Fragen oder auf Fälle, in welche sich eine abstandsflächenrechtliche Stellungnahme aufdrängt.
Bei Gebäude IV ergibt sich an einer Stelle eine Überschreitung der gesetzlichen Abstandsfläche.
Hierzu ist festzustellen, dass die gesetzlichen Abstandsflächen in der letzten Novelle der Bayerischen Bauordnung deutlich von 1,0 H, bzw. 0,5 H auf 0,4 H reduziert wurden. Diese Mindestabstandsflächen sind grundsätzlich einzuhalten. Abweichungen hiervon können allenfalls im Baugenehmigungsverfahren erteilt werden, soweit die Abstandsflächen nicht anderweitig, z.B. durch Staffelung der Obergeschosse, etc. eingehalten werden können. Die Erteilung einer Abweichung im Rahmen einer Bauvoranfrage kommt hier nicht in Betracht. Für die Beurteilung und Entscheidung ist eine konkrete Planung und eine konkrete Begründung für eine zu erteilende Abweichung erforderlich. Sinn und Zweck der Norm, insbesondere eine ausreichende Belichtung, Belüftung, Brandschutz wie auch ein sozialer Abstand sind zu wahren.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Der Stellplatznachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen. Hierbei sind auch die notwendigen Fahrradabstellplätze nachzuweisen.
Aufgrund der Lage des Baugrundstücks im „Innenstadt-Kernbereich“ der Stellplatzsatzung ist eine erheblich verringerte Zahl an Pkw-Stellplätzen erforderlich. Für den gewerblichen Bereich ist die Zahl der notwendigen Stellplätze auf 50 % der regulär erforderlichen PKW-Stellplätze vermindert. Die nachzuweisenden Fahrradabstellplätze müssen in Anzahl und Qualität den Vorgaben der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung geplant und errichtet werden.
Über eine mögliche Ablösung von Stellplätzen ist im Rahmen eines späteren Baugenehmigungsverfahrens im Einzelfall und unter Angaben entsprechender Gründe zu entscheiden.
Erschließung
Die Erschließung des Grundstückes ist gesichert.
Da die Erschließung des Grundstückes über eine gemeinsame Zufahrt erfolgt, sowie Stellplätze und der Kinderspielplatz für das Gesamtbauvorhaben nachgewiesen werden und Abstandsflächen für die Gebäude anfallen, ist eine Vereinigung oder Verschmelzung der Baugrundstücke erforderlich. Alternativ käme die Bestellung von Dienstbarkeiten in Betracht.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Weitgehend fügt sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist grundsätzlich planungsrechtlich unter Auflagen und Bedingungen gemäß § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO zulässig. Die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse verlangen auch in verdichteten Innenstadtlagen ein Mindestmaß an Begrünung. Soweit dies in der Fläche nicht oder nur begrenzt möglich ist, sind Kompensationen z.B. durch Dach- und Fassadenbegrünungen anzustreben. Bei den Flachdächern und den flachgeneigten Pultdächern wird daher vorausgesetzt, dass sie mit einer extensiven Dachbegrünung ausgeführt werden, es sei denn, die betreffenden Dachflächen werden zur Gewinnung von Solarenergie genutzt.
Kinderspielplatz
Gem. Art. 7 Abs. 3 BayBO ist bei Bauvorhaben mit mehr als 3 Wohnungen ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen. Der Flächenbedarf ermittelt sich hierbei aus der Wohnfläche geteilt durch 25 mal 1,5. Bei 1.000 m² wäre somit ein Kinderspielplatz mit einer Mindestfläche von 60 m² erforderlich. Bei der Speifläche auf dem Nachbargrundstück handelt es sich um keinen öffentlichen Spielplatz, sondern um eine Außenfläche der Kolpingschule. Diese Fläche kann nicht für eine Reduzierung der nachzuweisenden Spielplatzfläche herangezogen werden. Soweit keine geeigneten Flächen auf dem eigenen Grundstück zur Verfügung stehen, käme eine Ablösung in Betracht. Allerdings treten die Grundstücksversiegelungen erst im Rahmen der geplanten Neubaumaßnahmen ein, so dass der erforderliche Kinderspielplatz grundsätzlich in vollem Umfang nachzuweisen ist.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, der Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen zuzustimmen.
